Земельный участок в двух зонах

Министерство экономического развития
Российской Федерации

Об образовании земельных участков, находящихся в нескольких территориальных зонах

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 29.11.2012 № Д23и-3416

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) рассмотрел обращение по вопросу, связанному с образованием земельных участков, находящихся в нескольких территориальных зонах, и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем, полагаем возможным по затронутому в обращении вопросу отметить следующее.

Исходя из положений пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета также в случае, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.

Таким образом, в случае обнаружения органом кадастрового учета при проведении проверки документов, представляемых в целях осуществления государственного кадастрового учета земельных участков, образуемых в результате раздела, обстоятельств, не допускающих в соответствии с требованиями действующего законодательства, образования таких земельных участков (в том числе, расположения образуемого земельного участка в границах различных территориальных зон), органом кадастрового учета должно приниматься решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета на основании пункта 3 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.

Порядок внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о территориальных зонах регламентируется Положением об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 августа 2008 г. № 618 (далее – Положение).

В соответствии с пунктом 11 Положения орган местного самоуправления представляет в орган кадастрового учета также выписку из раздела правил землепользования и застройки, определяющего границы и содержание территориальных зон, перечень координат характерных точек границ территориальных зон в установленной системе координат, а также перечень видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны либо реквизиты правового акта, которым такой перечень утвержден.

При этом, у органа кадастрового учета отсутствуют соответствующие основания для принятия решения об отказе во внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о границах территориальных зон в случае наличия пересечения границ таких зон с границами земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Статьей 1 Федерального закона от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (далее – Закон о землеустройстве) установлено, что территориальные зоны являются объектами землеустройства.

Для определения местоположения границ объекта землеустройства (в том числе соответствующей зоны) необходимо выполнение работ по землеустройству (описание местоположения границ объектов землеустройства). В результате таких работ согласно статье 20 Закона о землеустройстве подготавливается карта (план) объекта землеустройства, форма и требования к составлению которой утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июля 2009 г. № 621.

Порядок описания местоположения границ объектов землеустройства (в том числе территориальных зон) установлен приказом Минэкономразвития России от 3 июня 2011 г. № 267 «Об утверждении порядка описания местоположения границ объектов землеустройства» (далее – Порядок).

В соответствии с пунктом 4 Порядка координаты характерных точек границ объектов землеустройства определяются с точностью не ниже нормативной точности определения координат характерных точек границ земельных участков, в пределах которых расположены такие характерные точки границ объектов землеустройства.

Минэкономразвития России принят приказ от 17 августа 2012 г. № 518 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке». В настоящее время обеспечивается его государственная регистрация в Минюсте России.

Кроме того, действующим законодательством пределы «незначительного» пересечения границ земельных участков с границами территориальных зон не установлены.

Таким образом, учитывая одинаковые подходы к определению точности и методам определения координат характерных точек границ земельных участков и территориальных зон, любое пересечение границ образуемых земельных участков с границами территориальных зон является нарушением требований законодательства к формированию границ образуемых земельных участков и является причиной принятия органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении кадастрового учета такого земельного участка.

Дополнительно сообщаем, что Росреестру дано поручение довести вышеуказанную позицию до сведения территориальных органов и подведомственных организаций Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Земельный участок в двух зонах















Проблемы правового регулирования режима и границ территориальных зон в рамках правил землепользо-вания и застройки

Никитенко Олег Анатольевич,
ООО «ОКТОГОН»

Одной из основных проблем правового регулирования режима и границ территориальных зон в рамках правил землепользования и застройки является проблема учёта функционального зонирования, закрепленного в генеральном плане поселения или городского округа, при разработке и утверждении правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования.

В какой степени градостроительное зонирование должно отражать назначение функциональных зон, содержащееся в генеральном плане поселения или городского округа? В какой степени при подготовке проекта правил землепользования и застройки должны учитываться положения о границах функциональных зон, зон с особыми условиями использования территорий, содержащиеся в генеральном плане муниципального образования? Могут ли правила землепользования и застройки корректировать (изменять, уточнять) границы основных функциональных зон через установление соответствующих территориальных зон? Эти и другие вопросы возникают всякий раз при разработке проекта правил землепользования и застройки. Ситуацию нередко усугубляет то обстоятельство, что между утверждением генерального плана поселения или городского округа и началом подготовки проекта правил землепользования и застройки проходит достаточно много времени и часть содержащихся в генеральном плане сведений успевает потерять свою актуальность.

Рассмотрим данную проблему через призму юридического анализа положений Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет территориальное планирование как планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий. В этой же статье градостроительное зонирование определяется как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Из приведённых определений следует, что территориальное планирование (осуществляемое в том числе в рамках генеральных планов поселений и городских округов) является регулированием перспективного развития территории муниципального образование, а градостроительное зонирование (осуществляемое в рамках правил землепользования и застройки) является регулированием современной градостроительной деятельности. Соответствующие документы территориального планирования и градостроительного зонирования различны и по предмету регулирования (регулируют различные группы общественных отношений), и по кругу лиц, в отношении которых действу-ют содержащиеся в них предписания (положения генеральных планов адресованы органам государственной власти и органам местного самоуправления, а положения правил землепользования и застройки обязательны как для органов публичной власти, так и для неограниченного круга юридических и физических лиц). В этих условиях вопрос обеспечения соответствия генерального плана и правил землепользования и застройки носит, на первый взгляд, методологический и, в определённом смысле, политический характер, то есть в основном является вопросом градостроительной политики органов местного самоуправления и тактики градорегулирования.

Однако специальные положения Градостроительного кодекса Российской Федерации опровергают данный тезис.

В соответствии с частью 3 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учётом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования. Генеральный план утверждается решением представительного органа местного самоуправления, является муниципальным нормативным правовым актом. Учёт положений нормативного правового акта может осуществляться только одним способом – путём неукоснительного следования содержащимся в нём положений. Это вытекает из самой природы нормативного правового акта: невозможно учитывать предписания нормативного правового акта частично или на основе произвольного толкования содержащихся в нём положений.

Из положений частей 9 и 10 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что обнаружение несоответствия проекта правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, городского округа является основанием для направления проекта правил на доработку. В соответствии со статьей 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации несоответствие правил землепользования и застройки поселения, городского округа генеральному плану поселения, городского округа является основанием для рассмотрения вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки.

Таким образом, Градостроительный кодекс Российской Федерации фактически выстраивает иерархию норм, содержащихся в генеральном плане, и норм, содержащихся в правилах землепользования и застройки муниципального образования. При этом фактически устанавливается приоритет положений генерального плана перед положениями правил землепользования и застройки.

В соответствии со статьей 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются с учетом, в том числе, функциональных зон и параметров их планируемого развития. При этом под параметрами планируемого развития, очевидно, следует понимать, прежде всего, основное назначение этих зон (жилые, рекреационные, общественно-деловые и так далее). Границы и пара-метры планируемого развития функциональных зон содержатся в утверждаемой части генерального плана и в этих условиях «учёт» соответствующих положений призван обеспечить соответствие, отсутствие противоречий между границами и параметрами планируемого развития функциональных зон, с одной стороны, и границами и назначением территориальных зон, с другой стороны.

Градостроительный кодекс Российской Федерации содержит достаточное количество правовых предписаний, позволяющих сделать однозначный вывод о необходимости обеспечения соответствия границ и основного назначения территориальных зон границам и назначению функциональных зон. В Самарской области сложилась судебная практика по данному вопросу – имеются случаи признания недействующими решений о внесении изменений в правила землепользования и застройки муниципальных образований по тому основанию, что содержащееся в этих решениях назначение территориальных зон противоречит назначению соответствующих функциональных зон, определённому генеральными планами.

Основная проблема заключается в том, что такое решение вопроса, реализованное законодателем, не вполне соотносится с концепциями генерального плана и правил землепользования и застройки, также заложенными в Градостроительном кодексе Российской Федерации.
По смыслу Градостроительного кодекса Российской Федерации генеральный план муниципального образования является документом стратегического перспективного планирования, а правила землепользования и застройки – документом текущего градостроительного регулирования. Однако эта идея недостаточно последовательно проведена законодателем при регулировании общественных отношений по подготовке и утверждению правил землепользования и застройки, не нашла отражения в нормах, регламентирующих соотношение правил землепользования и застройки и генерального плана.

С учётом изложенного при подготовке и утверждении правил землепользования и застройки, изменений в правила необходимо обеспечивать соответствие данных документов генеральному плану муниципального образования в части границ и назначения функциональных зон, границ зон с особыми условиями использования, положений о территориальном планировании. Если изменения правил землепользования и застройки предполагают отклонения от генерального плана, необходимо до утверждения изменений в правила провести процедуру внесения необходимых изменений в генеральный план. Предлагаемый подход позволяет исключить вероятность оспаривания правил землепользования и застройки, а также решений о внесении в них изменений по мотиву несоответствия указанных документов генеральному плану муниципального образования.

Не менее острой является проблема фактического нахождения земельного участка одновременно в двух и более территориальных зонах.

В соответствии с частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка к одной территориальной зоне. Таким образом, органы местного самоуправления при разработке и утверждении правил землепользования и застройки должны исключить ситуации, когда земельные участки фактически находятся одновременно в нескольких территориальных зонах. Однако на практике реализация приведённых выше положений сталкивается с объективными трудностями. Недостаточная точность и неполнота сведений о границах земельных участков, содержащихся в кадастре объектов недвижимости, постоянные изменения границ земельных участков в течение относительно длительного процесса разработки и утверждения правил землепользования и застройки не позволяют обеспечить безусловное соответствие границ территориальных зон требованиям части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации на момент вступления в силу вновь утверждённых правил землепользования и застройки муниципального образования.

Федеральное законодательство прямо не предусматривает ни механизма, ни самой возможности решения проблемы фактического нахождения земельного участка в нескольких территориальных зонах. Поэтому прежде чем перейти к изложению различных вариантов регулирования данного вопроса в рамках правил землепользования и застройки, необходимо выяснить наличие у органов местного самоуправления городских округов и поселений соответствующих регулятивных полномочий.

В соответствии с пунктом 20 части 1 статьи 14 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения поселений относится утверждение правил землепользования и застройки. Аналогичная компетенционная норма, касающаяся городских округов, содержится в пункте 26 части 1 статьи 16 указанного Федерального закона. Вопросы, подлежащие обязательному регулированию в правилах землепользования и застройки городских округов и поселений, закреплены в статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Таким образом, законодатель подробно конкретизировал содержание регулятивных полномочий органов местного само-управления в рамках соответствующего вопроса местного значения. В то же время пункт 6 части 3 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации указывает на возможность регулирования в рамках порядка применения правил землепользования и застройки «иных вопросов землепользования и застройки». Федеральные законы не раскрывают понятия «иные вопросы землепользования и застройки», следовательно, органы местного самоуправления вправе самостоятельно определять круг вопросов, подлежащих регулированию в рамках землепользования и застройки, помимо вопросов, непосредственно урегулированных федеральными законами или для которых федеральные законы устанавливают рамочное регулирование в виде общих требований. Вопросы застройки земельных участков, фактически расположенных в нескольких территориальных зонах, изменения границ территориальных зон в случае обнаружения подобных ситуаций не урегулированы федеральными законами и, следовательно, могут рассматриваться в качестве «иных вопросов землепользования и застройки», подлежащих регулированию в правилах землепользования и застройки муниципального образования.

Безусловно, принятие принципиального решения о регулировании данного вопроса в рамках правил землепользования и застройки – прерогатива городского округа или поселения. Соответствующие органы местного самоуправления вправе оставить этот вопрос без внимания, ссылаясь на отсутствие императивных указаний в федеральных законах, а также на то обстоятельство, что по смыслу положений части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации нахождение земельных участков одновременно в двух и более территориальных зонах должно быть исключено ещё при разработке проекта правил землепользования и застройки.
Однако в условиях, когда гарантировать «чистоту» границ территориальных зон полностью не удаётся, представляется крайне опасным оставлять рассматриваемый вопрос без решения, ибо в этом случае земле-пользователю остаётся только возможность хлопотать о корректировке правил землепользования и застройки, откладывая на многие месяцы реализацию своих планов по использованию земельного участка. Собственник или иной законный владелец земельного участка, будучи ограничен в возможности его использования, оказывается в неравном положении по сравнению с другими землепользователями, чьи земельные участки не пересекают границы территориальных зон, данное обстоятельство порождает неопределенность относительно дальнейшей судьбы земельного участка, существенно сказывается на его рыночной стоимости.

Правила землепользования и застройки муниципального образования должны содержать положения, определяющие права и обязанности участников общественных отношений по землепользованию и застройке в случае фактического нахождения земельного участка в двух и более территориальных зонах. При этом модель правового регулирования должна основываться на следующих подходах.

Необходимо исходить из того, что обеспечение принадлежности земельного участка к одной территориальной зоне в принципе является обязанностью органов местного самоуправления. Положения части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации не имеют прямого действия, они не регулируют общественные отношения в области градостроительства, участниками которых являются землепользователи, непосредственно. Указанные положения регулируют общественные отношения в области разработки и утверждения правил землепользования и застройки и адресованы участникам этих отношений – органам местного самоуправления, профессиональным организациям-разработчикам проектов документов градостроительного зонирования, органам государственной власти и государственным организациям, участвующим в разработке или экспертизе проекта правил землепользования и застройки. В этих условиях землепользователь не должен испытывать неблагоприятные последствия несоблюдения органами местного самоуправления, утвердившими правила землепользования и застройки, положений части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Недопустимо возлагать на землепользователей какие-либо дополнительные обязанности в связи с фактическим нахождением его земельного участка в нескольких территориальных зонах или понуждать к дополнительным действиям, направленным на преодоление этой ситуации. Риск фактического нахождения земельного участка одновременно в двух и более территориальных зонах несут исключительно органы местного самоуправления.

С учетом изложенного в правилах землепользования и застройки муниципального образования должна быть предусмотрена обязанность органов местного самоуправления при выявлении земельных участков, расположенных на территориях, отнесенных действующими правилами к различным территориальным зонам, инициировать процедуру внесения изменений в правила землепользования и застройки, касающихся отнесения данных земельных участков к одной территориальной зоне.

До внесения изменений в правила землепользования и застройки правообладателям таких земельных участков должно быть предоставлено право выбора вида разрешённого использования земельных участков, отнесенных правилами землепользования и застройки к различным территориальным зонам, в соответствии с любым из градостроительных регламентов, установленных правилами применительно к данным территориальным зонам. Предлагаемое решение может показаться радикальным, однако только таким образом возможно полностью исключить перекладывание на правообладателей земельных участков риска нахождения земельного участка одновременно в нескольких территориальных зонах. В противном случае у правообладателя появляется законное основание оспаривать правила землепользования и застройки муниципального образования, разработанные и утвержденные с нарушением требований части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а это, в свою очередь, может на длительное время создать дополни-тельные риски для неограниченного круга правообладателей земельных участков в соответствующем муниципальном образовании.

Существует также вариант предоставления правообладателям земельных участков возможности выбора разрешенных видов использования земельных участков из градостроительного регламента территориальной зоны, в которой расположена бóльшая площадь земельного участка. Данный вариант представляется весьма разумным и логичным решением проблемы нахождение земельного участка в нескольких территориальных зонах, особенно если в одной из территориальных зон находится лишь незначительная площадь земельного участка.

Однако при практической реализации этого варианта возникает серьёзная проблема удостоверения факта нахождения бóльшей площади земельного участка в одной из территориальных зон. Вряд ли органы местного самоуправления будут выдавать разрешение на строительство, основываясь исключительно на утверждении правообладателя земельного участка о нахождении бóльшей площади принадлежащего ему земельного участка в одной из территориальных зон. Неизбежными становятся дополнительные административные процедуры при решении вопроса о выборе вида разрешенного использования, а это само по себе ставит правообладателя «проблемного» земельного участка в неравное положение с другими землепользователями.

Здесь могут прозвучать многочисленные возражения относительно создания основы для фактического пересмотра границ территориальных зон, минуя процедуру внесения изменений в правила землепользования и застройки, возможных злоупотреблений предоставленным правом свободного выбора градостроительных регламентов. Предвосхищая данные аргументы, полагаем необходимым отметить следующее.

Во-первых, предлагаемая модель решения проблем, вытекающих из фактического нахождения земельного участка в нескольких территориальных зонах, основана на приоритете корректировки правил землепользования и застройки с целью приведения границ территориальных зон в соответствие с требованиями части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В любом случае при обнаружении земельного участка, расположенного в нескольких территориальных зонах, органы местного самоуправления обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки.

Во-вторых, право выбора вариантов использования земельного участка с применением градостроительного регламента любой из территориальных зон, в которых расположен земельный участок, носит исключительный характер. Это право позволяет избежать ситуации фактической невозможности застройки земельного участка, находящегося одновременно в нескольких территориальных зонах, и предполагает возможность защиты права на свободное использование своего имущества без обращения в суд с заявлением об оспаривании правил землепользования и застройки. В целях профилактики возможных злоупотреблений данное право выбора следует существенно ограничить. Так, этим правом не должны пользоваться сами органы местного самоуправления, муниципальные предприятия и учреждения. Правила землепользования и застройки также должны содержать запрет на предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и расположенных в границах двух и более различных территориальных зон, до внесения необходимых изменений в правила землепользования и застройки.

Подводя итог рассмотрению проблемы фактического нахождения земельных участков в нескольких территориальных зонах, необходимо подчеркнуть, что действующее федеральное законодательство не прпятствует регулированию прав и обязанностей участников отношений по землепользованию и застройке при фактическом нахождении земельного участка в двух и более территориальных зонах. Такое регулирование может осуществляться органами местного самоуправления в рамках порядка применения правил землепользования и застройки и должно основываться на необходимости исключить неблагоприятные для правообладателей земельных участков последствия несоответствия границ территориальных зон требованиям части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Немало вопросов при разработке правил землепользования и застройки вызывает регулирования использования территорий общего пользования. Федеральное законодательство содержит лишь несколько предписаний по данному вопросу, что не позволяет говорить о наличии в земельном и градостроительном законодательстве целостной концепции правового регулирования соответствующих общественных отношений.

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в со-став различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет территории общего пользования как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Согласно части 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования. Таким образом, действующее градостроительное и земельное законодательство, определяет в общем виде назначение и правовой режим земельных участков в границах территорий общего пользования, устанавливает общий запрет на приватизацию земельных участков в границах территорий общего пользования и выводит данные земельные участки из-под действия градостроительных регламентов. Такое регулирование является неполным и оставляет нерешённым значительное число вопросов использования земельных участков в границах территорий общего пользования.

Частично эти вопросы могут быть урегулированы органами местного самоуправления поселений и городских округов в рамках правил землепользования и застройки в порядке решения «иных вопросов землепользования и застройки», однако в данном случае их возможности существенно ограничены. Основным инструментом регулирования использования земельных участков и их застройки в населенном пункте является градостроительный регламент. Но для территорий общего пользования градостроительные регламенты не устанавливаются. Такой подход вполне оправдан, поскольку территории общего пользования в условиях запрета на их приватизацию находятся в публичной собственности, и право выбора видов разрешённого использования в этой ситуации лишено практического смысла. В то же время, исключив градостроительный регламент в качестве инструмента регулирования использования и застройки территорий общего пользования, Градостроительный кодекс Российской Федерации не предлагает иных механизмов решения данного вопроса. Между тем регулирование использования и застройки территорий общего пользования является одним из важнейших вопросов землепользования и застройки.

Территории общего пользования являются элементом градостроительного каркаса городских и сельских поселений, качество их использования во многом определяет характер городской среды, обуславливает уровень благоустройства и комфорта населенного пункта. В этих условиях градостроительное законодательство должно, с одной стороны, гарантировать общедоступность земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальных зон с целью обеспечения режима предметов обще-го пользования, а с другой стороны, создавать условия для развития территорий общего пользования, модернизации расположенных в их границах объектов транспортной, инженерной инфраструктуры и рекреации, привлечения инвестиций.

Для этого необходимо законодательно закрепить четкую классификацию территорий общего пользования с точки зрения их основного назначения (на сегодняшний день обращает на себя внимание даже некоторое несовпадение в перечислении основных видов территорий общего пользования в Земельном и Градостроительном кодексах), сформировать основы для ведения в муниципальных образованиях реестра территорий общего пользования. Каждый объект общего пользования (земельный участок, несколько земельных участков, объединенных общим назначением, объект недвижимости) должен быть идентифицирован и классифицирован с точки зрения основного назначения. Для каждого вида территорий общего пользования следует устанавливать перечень видов объектов капитального строительства и временных сооружений, которые могут размещаться на земельном участке, находящемся в границах данной территории общего пользования (регламент использования территории общего пользования). Для отдельных видов территорий общего пользования возможно установление параметров использования (например, площади застройки для парков и скверов), запрет на изменение основного назначения некоторых видов территорий общего пользования (данное правило также может быть направлено на сохранение территорий общего пользования рекреационного назначения).

Представляется необходимым закрепить правило о праве органов местного самоуправления регулировать использование земельных участков, находящихся как в муниципальной, так и в государственной собственности, в границах территорий общего пользования, за исключением земельных участков, расположенных в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства федерального или регионального значения. Очевидна и необходимость специального регулирования порядка изменения вида разрешённого использования земельного участка, находящегося в границах территорий общего пользования. Во-первых, необходимо определить, в каких случаях такое изменение может быть сделано путём простого издания муниципального правового акта об изменении вида разрешённого использования земельного участка, а в каких – путём предварительного внесения изменений в генеральный план. Во-вторых, предоставить населению возможность участвовать в принятии соответствующего решения. В данной ситуации изменение вида разрешённого использования земельного участка означает фактическое изменение основного назначения территории общего пользования, что затрагивает интересы значительной части населения муниципального образования. С учётом данного обстоятельства необходимо проведение публичных слушаний по во-просу изменения вида разрешённого использования земельного участка, находящегося в границах территорий общего пользования, с целью учёта мнения населения по данному вопросу. Процедура публичных слушаний в этом случае может быть унифицирована с процедурой публичных слушаний по вопросу о предоставлении условно разрешённого вида использования земельных участков и объектов капитального строительства. В случае предварительного внесения изменений в генеральный план участие населения будет обеспечиваться путём проведения публичных слушаний по вопросу о внесении изменений в генеральный план.

Предлагаемые решения позволят существенно повысить качество правового регулирования использования территорий общего пользования и ограничить административное усмотрение органов местного самоуправления при решении вопросов использования и застройки территорий общего пользования.

Земельный участок в двух зонах

Налогообложение. Бюджетный учет. Отраслевые инструкции. Учетная политика.

Банкротство или ликвидация юрлица с долгами

Наиболее безопасный и единственный надежный и законный способ прекращения деятельности

Широкий спектр услуг по бухгалтерскому, налоговому и юридическому сопровождению коммерческих организаций и государственных учреждений.

В данном разделе вы можете ознакомиться с опытом судебной практики КГ «Аюдар».

Консультации наших аудиторов и экспертов по самым актуальным юридическим, бухгалтерским и налоговым вопросам.

Данные юридические статьи подскажут, как правильно зарегистрировать предприятие, выбрать оптимальную систему налогообложения, оформить трудовые отношения, защищать интересы предприятия в суде.

Информационно-справочная система

Уважаемые коллеги! Мы рады поделиться хорошими новостями! Компания «Аюдар Инфо» получ.

Дорогие друзья! Поздравляем вас с торжественным праздником — Днем Великой победы! Уже много десят.

«Мы с вами выиграли два суда. Всегда приятно с вами работать. У вас очень хорошие, приятные сотрудники. Благодарность коллективу консалтинговой группы «Аюдар» за квалифицированную и оперативную работу.»

ООО «Лайнер» Юлова Татьяна Ивановна

«…выражаем Вам благодарность за многолетнее плодотворное сотрудничество. Ваши сотрудники всегда качественно, быстро и четко дают ответы на наши вопросы…»

ЗАО «Хайнц-Георгиевск» Иван Сидоров

© 1996 – 2017 Консалтинговая группа «Аюдар» | Карта сайта

Приостановка в выдаче градостроительного плана на земельный участок

На заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка получили от администрации района письмо примерно следующего содержания:

Начало цитаты «…участок расположен в двух территориальных зонах – Ж-2 (зона усадебных и блокированных жилых домов) и Р-1 (зона природных ландшафтов и открытых пространств).

В связи с чем, подготовка градостроительного плана приостанавливается до внесения изменения в Правила землепользования и застройки сельского поселения в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 27:17:0301903:686 к определенной территориальной зоне» конец цитаты.

Участок находится в собственности, территориальные зоны на публичной кадастровой карте отсутствуют. Срок внесения изменений – примерно 6-7 месяцев – по устному утверждению специалистов.

Правомочна ли администрация так поступать или нет? Какие права гражданина они при этом нарушают (если не правомочны) и куда лучше обратиться за восстановлением прав? Ждать пол года нет никакой возможности, т.к. участок покупался под участие в программе по улучшению жилищных условий для жителей сельской местности и сроки подготовки документов уже заканчиваются, точнее, закончились, просто нас еще ждут, пока другие участники программы получают свои выплаты.

Ответы юристов (9)

Уважаемый Глеб! Здравствуйте! На что точно испрашивали ГП ЗУ?

На мой взгляд, отказ неправомерен, то есть надо в течение трех месяцев со дня получения такового (отказа), подавать административное исковое заявление в городской/районный суд по месту Вашего жительства в порядке ст.ст.218-223 КАС РФ.

Хорошо бы видеть все документы.

Есть вопрос к юристу?

Советую ознакомиться с письмом, приведенным ниже, в нем указаны в т.ч. и нормы закона.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона N 210-ФЗ, органы, предоставляющие государственные услуги, и органы, предоставляющие муниципальные услуги, не вправе требовать от заявителя представления документов и информации или осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, возникающие в связи с предоставлением государственных и муниципальных услуг.

В соответствии с частью 17 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) в случае, если физическое или юридическое лицо (далее — заявитель) обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему ГПЗУ, орган местного самоуправления в течение 30 дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку ГПЗУ и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю ГПЗУ без взимания платы. Иной порядок предоставления ГПЗУ в виде отдельного документа (не в составе проекта межевания территории) по обращению заявителя Кодексом не установлен.

Кодексом не предусмотрен также перечень документов, которые должны прилагаться к заявлению о подготовке ГПЗУ, а также основания для отказа в выдаче ГПЗУ.

Кроме того, неправомерность требования дополнительных документов при выдаче ГПЗУ обосновывается сложившейся судебной практикой, в соответствии с которой ГПЗУ не является документом, устанавливающим какие-либо права и ограничения в отношении земельного участка и объектов капитального строительства, расположенных на нем, а является исключительно информационным документом (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 сентября 2014 г. N 18-КГ14-96, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 марта 2013 г. N 6-КГ12-11, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 ноября 2013 г. N ВАС-15255/13, Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 11 сентября 2013 г. по делу N А32-35086/2012 и др.).

Полагаю приостановления выдачи градостроительного плана обоснованно. Вам не отказали в его выдачи а приостановили в связи с необходимым проведение работ. Данными полномочиями органы местного самоуправления обладают в силу ст 11 ЗК РФ. Ведутся работы по внесению изменения в Правила землепользования и застройки сельского поселения в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 27:17:0301903:686 к определенной территориальной зоне»

ЗК РФ, Статья 11. Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений

1. К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
(в ред. Федеральных законов от 10.05.2007 N 69-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Уточнение клиента

Здравствуйте! А если принять во внимание, что территориальные зоны не стоят на кадастровом учете, соответственно, при постановке на кадастровый учет подобных участков невозможно получить объективную оценку их расположения относительно границ этих самых зон, то не является ли нарушением приостановка, если, согласно кадастрового учета ничто ничего не пересекает. Ведь для того, чтоб хотя бы показать, что границы участка пересекают границы территориальных зон нужно уже выдать информацию, то есть хоть какое-то подобие ГП. Хотя бы суду или прокуратуре это надо обосновать? или гражданину, заявителю? Как я могу увидеть, что это так, как они пишут, не ошибаются ли? В конце концов, привлечь к работам сторонних специалистов для проверки актуальности этих сведений?

21 Апреля 2017, 00:14

Согласен с Григорьевым Михаилом. Рекомендую Вам обратится в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным отказа в предоставлении градостроительного плана земельного участка, обязании выдать градостроительный план.

В силу прямого указания ГрК РФ отсутствуют основания для отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка. Нормы действующего законодательства не содержат оснований, позволяющих органу местного самоуправления принять решение об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка.

Из содержания норм Градостроительного кодекса РФ следует, что подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица и является обязанностью уполномоченного органа. Градостроительный план земельного участка не является правоустанавливающим или правоподтверждающим документом, а носит исключительно информационный характер для целей определения возможностей и требований по возможной застройке земельного участка (реконструкции расположенных на участке объектов недвижимости).

Здравствуйте, Глеб. Давайте рассмотрим требования градостроительного и земельного законодательства:

ГрК РФ, Статья 34. Порядок установления территориальных зон
2. Границы территориальных зон могут устанавливаться по:
1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
2) красным линиям;
3) границам земельных участков;
ГрК РФ, Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
ЗК РФ, Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Руководствуясь Приказом Минстроя России от 06.06.2016 N 400/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка»
(Зарегистрировано в Минюсте России 21.07.2016 N 42935), в ГПЗУ ДОЛЖНЫ УКАЗАТЬ ОСНОВНЫЕ, ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ и УСЛОВНО-РАЗРЕШЕННЫЕ ВИДЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ; ГРАНИЦ ЗОН С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ. В ПРАВИЛАХ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ВИДЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДЛЯ ЖИЛЫХ И РЕКРЕАЦИОННЫХ ЗОН ОТЛИЧАЮТСЯ И МОГУТ ПРОТИВОРЕЧИТЬ ДРУГ ДРУГУ. ТАКИМ ОБРАЗОМ, ВЫДАННЫЙ ОРГАНОМ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ПЛАН НАРУШАЛ БЫ ТРЕБОВАНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА. И КАК ОРЕХОВ ВАЛЕРИЙ ОТМЕТИЛ, ЧТО ВАМ НЕ ОТКАЗАЛИ, А ПРИОСТАНОВИЛИ до устранения… Вы также можете в порядке ст.33 Градостроительного кодекса обратиться в орган местного самоуправления в целях изменения в ПЗиЗ в части включения Вашего участка в состав 2 территориальных зон, приведения ПЗиЗ в соответствии с ЗК РФ, ГрК РФ.

Уточнение клиента

Здравствуйте! А если принять во внимание, что территориальные зоны не стоят на кадастровом учете, соответственно, при постановке на кадастровый учет подобных участков невозможно получить объективную оценку их расположения относительно границ этих самых зон, то не является ли нарушением приостановка, если, согласно кадастрового учета ничто ничего не пересекает. Ведь для того, чтоб хотя бы показать, что границы участка пересекают границы территориальных зон нужно уже выдать информацию, то есть хоть какое-то подобие ГП. Хотя бы суду или прокуратуре это надо обосновать? или гражданину, заявителю? Как я могу увидеть, что это так, как они пишут, не ошибаются ли? В конце концов, привлечь к работам сторонних специалистов для проверки актуальности этих сведений?

21 Апреля 2017, 00:12

Уважаемые коллеги, приведите норму закона, пожалуйста, где указано, что ОМСУ имеет право приостановить выдачу ГПЗУ.

Информация с портала ГОСУСЛУГ первого же попавшегося региона:

Основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги отсутствуют
Порядок обжалования

1. Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование решений и действий (бездействия) должностных лиц органа местного самоуправления либо муниципальных служащих при предоставлении ими муниципальной услуги.
2. Заявитель может обратиться с жалобой, в том числе в следующих случаях:
1) нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении муниципальной услуги;
2) нарушение срока предоставления муниципальной услуги;

3) требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Алтайского края и муниципальными правовыми актами для предоставления муниципальной услуги;
4) отказ в приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Алтайского края, муниципальными правовыми актами для предоставления муниципальной услуги, у заявителя;

5) отказ в предоставлении муниципальной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Алтайского края, муниципальными правовыми актами;

6) затребование с заявителя при предоставлении муниципальной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Алтайского края, муниципальными правовыми актами;

7) отказ органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений.

Совершенно согласен с Степановой Татьяной в отношении процедуры выдачи градостроительного плана земельного участка такое понятие как приостановка. Вам выдали отказ.

что территориальные зоны не стоят на кадастровом учете, соответственно, при постановке на кадастровый учет подобных участков невозможно получить объективную оценку их расположения относительно границ этих самых зон
Глеб

Данное обстоятельство не имеет принципиального значения, поскольку в Администрации ведется интерактивная карта дежурная карта ГИС ИНГЕО. Соответственно, сведения о расположении зон имеются в достаточном количестве. При желании можете запросить выкопировку (выписку) из данной системы для представления объективной картины.

Ваш вывод тоже имеет место, но мне интересно, что орган исполнительной власти должен указывать в графе основные ВРИ? Ж-2 (малоэтажная жилая застройка) или Р-1 (где строить индивидуальные жилые строения запрещено)? Границы зон с особыми условиями? Так, что на таком участке можно строить? Как такое ГПЗУ потом можно использовать? В конечном счете, Мы же хотим помочь клиенту и высказываем свое мнение.

Как я могу увидеть, что это так, как они пишут, не ошибаются ли? В конце концов, привлечь к работам сторонних специалистов для проверки актуальности этих сведений?
Глеб

Вам самим можно только сопоставить схему правового зонирования Правил землепользования и застройки с публичной кадастровой картой. Привлекать кадастровых инженеров будет очень и очень накладно.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.