Земельный участок как основа недвижимости реферат

Оглавление:

Земельный участок как объект недвижимости

В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива, используют термин земельный участок.

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

У нас в стране под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической точки зрения как самостоятельный природный объект, также может рассматриваться в качестве объекта недвижимости. В Земельном кодексе Российской Федерации приводится следующее определение земельного участка.

Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки:

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.

2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.

3. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.

Земельный участок-основа недвижимости

Земельный участок.doc

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ

по предмету: «Оценка недвижимости»

на тему: «Земельный участок – основа недвижимости»

  1. Земельный участок – основа недвижимости
    1. Земельный участок и его правовой статус……………………………5
    2. Категории земельных участков и их использование………………..10
  2. Оценка стоимости земельных участков.
    1. Принципы оценки стоимости земельных участков…………………16
    2. Подходы и методы оценки земельных участков…………………….22

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля — это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей.

«Недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». 1

При этом следует иметь в виду, что земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок. Это и определяет актуальность данной темы.

Земельные участки являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно участвуют в имущественном обороте (хотя и с определенными ограничениями). В законодательстве (ст. 261 ГК) и практике выделяют такое понятие как земельный участок, который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того, чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован.

Актуальность данной темы определила цель исследования: рассмотреть земельный участок как важнейший объект недвижимости, ее основу.

Исходя из поставленной цели, можно выделить следующие задачи курсовой работы:

— рассмотреть понятие «земельный участок», изучить его правовой статус;

— исследовать категории земельных участков по их целевому использованию

— проанализировать принципы оценки стоимости земельных участков;

— представить основных подходы оценки земельных участков и входящие в них методы.

Объектом данного исследования является земельный участок.

Предметом исследования являются характеристики земельных участков, их правовая база, а также принципы, подходы и методы оценки их стоимости.

  1. Земельный участок – основа недвижимости.
    1. Земельный участок и его правовой статус.

Земельный кодекс РФ ст. 11.1 (ЗК РФ) определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В ранней редакции Земельного кодекса РФ земельный участок определялся как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

— внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
— выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости :

— земля не является результатом предшествующего труда;
— пространственно ограничена;
— незаменима другими средствами производства;
— обладает постоянством местоположения;
— неизнашиваема при правильном использовании;
— территориально разнокачественна;
— характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
— обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;
— практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

  1. Наименование субъекта земельного права — юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.
  2. Адресные ориентиры — район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).
  3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).
  4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.
  5. Код классификатора земель.
  6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).
  7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.
  8. Вид земельного права (собственность).
  9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.
  10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.). 2

Паспорт земельного участка должен содержать:

  1. экспликацию земель — застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями; болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;
  2. размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;
  3. расчетную и рыночную стоимость земельного участка;
  4. балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;
  5. общую стоимость земельного участка и строений;
  6. налог на стоимость объекта недвижимости;
  7. инженерно-технические характеристики;
  8. экологические показатели;
  9. градостроительные характеристики — функциональная зона, планировочная зона и др.;
  10. залежи полезных ископаемых.

Земельный участок является особой разновидностью недвижимого имущества и его правовой режим отличается от правого режима других недвижимых вещей. Так, земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав. В частности речь идет о таких правах как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком.

Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.)

Особенность земельного участка как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами. Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством, в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов их размещения), а также иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. Применительно к изъятию участка из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, законодательством предусмотрена возможность выкупа или последующего предоставления равноценного земельного участка. Однако не все земли могут быть изъяты.

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

Земельный участок как объект земельных отношений

Главная > Реферат >Государство и право

1.ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ.

Земельный участок — это юридически и физически индивидуально обособленная часть земель, на который распространяются права и обязанности конкретных субъектов. Так, если общим правилом установлено, что земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 78 ЗК), то реализовать это правило можно, лишь выделив земельный участок конкретному гражданину на местности с установлением межевых знаков, обозначающих границы такого участка. Соответственно возникшие в этом случае права и обязанности конкретного субъекта распространяются на индивидуально обособленную часть земель — конкретный земельный участок.

Земельные участки обособляются не только физически, т.е. отграничиваются на местности, но и юридически, т.е. права конкретных субъектов на данный земельный участок закрепляются в документах, имеющих юридическую силу. Сегодня имеются два легальных определения земельного участка. В соответствии с ЗК (ст. 6) земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Если земельный участок неделим, то действуют особые правила его приватизации и установления иных прав, если на таком участке расположены здания и сооружения, принадлежащие нескольким лицам (ст. 36 ЗК).

Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» дает определение земельного участка как объекта государственного учета и регистрации: «Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». Соответственно государственному кадастровому учету подлежат не только площадь земель и характеристики почвенного слоя, но и произрастающий на нем лес, водные объекты, участки недр.

В отличие от земельного участка доля в праве общей собственности на земельный участок обособляется только юридически. По отношению к земельным долям действует особый режим владения, пользования, распоряжения. В частности, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены требования отчуждения земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в случае, если ее размер превышает предельные нормы, особый порядок надела земельного участка в счет долей.

В-третьих, земля юридически является также недвижимым имуществом. При совершении действий с землей как недвижимым имуществом объектом отношений выступают уже не сам земельный участок либо доля в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения, а юридические права на них. Так, при совершении сделки купли-продажи собственник продает не земельный участок, а право собственности на него. Правда, объектом права собственности является земельный участок, поэтому при продаже права собственности покупателю переходит и сам физически обособленный земельный участок. Земельный участок, переданный другому лицу без регистрации права на этот участок и получения необходимых документов, не становится объектом собственности. Таким образом, без передачи права собственности от одного лица другому в установленном порядке купли-продажи земельный участок не становится объектом права частной собственности покупателя.

Следует иметь в виду, что, несмотря на такое довольно сложное понимание объекта земельных правоотношений, понятия «земля», «земельный участок», «права на земельный участок» всегда выступают во взаимосвязи и динамичном взаимодействии и нередко используются как синонимы, заменяющие друг друга в различных контекстах.

В зависимости от вида земельных правоотношений в каждом случае объектами земельных отношений могут выступать земли Российской Федерации в целом, земли в границах административно-территориальных образований, отдельные категории земель, земельные участки, закрепленные за гражданами и юридическими лицами в собственность, владение, пользование, аренду, а также части земельных участков и земельные доли. Так, объектами права собственности и права пользования всегда выступают отдельные земельные участки, переданные заинтересованным лицам в собственность, владение, пользование или аренду, части земельных участков, закрепляемых на праве ограниченного пользования (сервитут), либо земельные доли. В отличие от этого объекты правоотношений государственного управления включают все земли в пределах Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований независимо от форм собственности, а также земельные участки, закрепленные за физическими и юридическими лицами. Здесь выбор объекта зависит от уровня государственного управления и полномочий государственных органов, видов управленческой деятельности. Например, все земли РФ являются объектом земельных правоотношений в области контроля за состоянием земель, учета, мониторинга, осуществляемых федеральными органами исполнительной власти. Компетенция органов государственного управления каждого субъекта РФ распространяется лишь на земли в пределах его границ, и правоотношения государственного управления таких органов могут возникать только на территории соответствующего субъекта РФ. Объектами правоотношений юридической ответственности выступают отдельные земельные участки, состояние и правовой режим которых были нарушены в результате противоправного действия.

Физическое обособление земельных участков производится в процессе землеустроительных мероприятий, установления границ и межевых знаков уполномоченными гражданами и организациями в установленном порядке. Юридически земельные участки обособляются путем издания различного рода документов — законов, иных нормативных правовых актов, свидетельств о регистрации права собственности на земельный участок либо земельную долю, лицензий, разрешений на право пользования, заключения договоров аренды, документов, удостоверяющих взаимное согласие на право субъектов РФ об изменении границ между ними, включение в кадастры данных о площадях и размещении категорий земель, предоставлении земельных участков, издания картографических материалов.

2.ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ.

Под земельными правоотношениями понимаются урегулированные нормами земельного права общественные отношения, участники которых являются потенциальными или фактическими носителями субъективных прав и обязанностей. Иными словами, это — отношения, которые возникают, осуществляются, изменяются и прекращаются в соответствии с предписаниями норм земельного права. Права и обязанности участников и субъектов земельных правоотношений, предусмотренные нормами земельного права, составляют содержание земельных правоотношений.

Для характеристики земельных правоотношений используется метод классификации, или распределения правоотношений по труппам в соответствии с выбранными критериями. Наиболее распространена классификация земельных правоотношений по основным институтам земельного права. В соответствии с этим критерием земельные правоотношения можно классифицировать на правоотношения собственности на землю, землепользования, государственного земельного управления, правоотношения в области охраны земель и правоотношения юридической ответственности.

Правоотношения собственности имеют место в случаях установления той или иной формы собственности на земельный участок. Они возникают при приватизации государственных или муниципальных земель, при купле-продаже или иных сделках, связанных с отчуждением земель, при конфискации, реквизиции земель. Правоотношения собственности на землю занимают основополагающее место, так как во многих случаях определяют содержание других видов правоотношений.

Правоотношения землепользования являются составной частью правоотношений собственности, поэтому для собственника они возникают одновременно с отношениями собственности и не требуют для этого особых дополнительных оснований. Одновременно правоотношения землепользования могут выделяться из правоотношений собственности и приобретать самостоятельное значение в силу того, что не во всех случаях собственник сам использует свой земельный участок, а заинтересован в передаче прав пользования другим лицам. В этом случае между собственником и таким заинтересованным лицом возникают правоотношения землепользования, в рамках которых обе стороны принимают на себя взаимные права и обязанности. Для возникновения правоотношений землепользования требуются дополнительные фактические и юридические условия, закрепляющие такие взаимные права и обязанности.

Правоотношения землепользования можно подвергнуть более детальной классификации. Так, в зависимости от категории земель правоотношения землепользования можно разделить на правоотношения по использованию земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного и водного фондов, земель запаса. По условиям возникновения права землепользования можно выделить правоотношения общего и специального землепользования, по времени реализации — правоотношения срочного и бессрочного землепользования.

Правоотношения государственного земельного управления имеют место в случаях, когда государственные и местные органы (если им делегированы государственные полномочия) выполняют возложенные на них функции управления. Они включают предоставление земель в собственность либо пользование с выдачей и регистрацией необходимых документов, учет земель и ведение земельного кадастра, землеустройство и лицензирование землеустроительных работ, контроль за использованием и охраной земель и привлечение нарушителей к юридической ответственности.

Правоотношения в области охраны земель охватывают общественные отношения, урегулированные теми нормами земельного права, которые нацелены на сохранение полезного потенциала земли как основы хозяйственной деятельности и элемента окружающей природной среды. Их содержание составляют права и обязанности собственников и пользователей по охране земель, включая мероприятия по мелиорации, рекультивации земель, консервации земель и восстановительные мероприятия на загрязненных и деградированных землях.

Правоотношения юридической ответственности возникают при нарушении норм земельного права, субъективных прав и обязанностей собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земель. Данные правоотношения в отличие от других, упомянутых выше, реализуются на основании норм как земельного, так и иных отраслей права. Соответственно структуре этих отраслей можно выделить правоотношения уголовной, административной, гражданско-правовой, материальной и дисциплинарной ответственности.

В реальных ситуациях земельные правоотношения проявляются как сложное сочетание различных видов. Скажем, ведение фермерского хозяйства на земельном участке реализуется через правоотношения собственности, когда для этих целей приобретается земельный участок; через правоотношения государственного управления, когда государственные органы контролируют состояние земельного участка или проводят учетные действия, правоотношения охраны земель, когда фермеры проводят мелиоративные мероприятия, и т.д.

Возникновению, изменению и прекращению земельных правоотношений предшествуют юридические факты — события или действия (бездействие), с которыми право связывает определенные юридические последствия. Эти юридические факты называются основаниями возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений. Они могут носить как правомерный, так и неправомерный характер. Не все события, действия или бездействие относятся к основаниям возникновения, изменения или прекращения земельных правоотношений, а только те из них, которые признаются законодательством таковыми.

Общим основанием возникновения, изменения или прекращения земельных правоотношений являются наличие правовой нормы и действия граждан, совершаемые по собственному волеизъявлению в соответствии с данной нормой. В отдельных случаях наличие закона служит достаточным и единственным основанием для возникновения, изменения или прекращения земельных правоотношений. Это означает, что для их реализации не требуется дополнительных юридически значимых действий. Типичным примером является право общего землепользования граждан, которое осуществляется свободно, т.е. без дополнительных разрешений. Так, граждане имеют право совершать допускаемые законом действия на землях общего пользования в городах, на берегах водоемов общего пользования, землях лесного фонда, не закрепленных в пользование за отдельными гражданами и юридическими лицами, иных землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и общее пользование которыми не ограничено, без специальных разрешений, а лишь в силу соответствующих положений Земельного, Лесного и Водного кодексов, иных нормативных правовых актов. Правомерность такого основания в конкретных случаях определяется на месте в зависимости от того, допустимо ли общее землепользование в пределах данного земельного участка и не требуется ли при этом соблюдение каких-либо особых условий.

Земельный участок как основа недвижимости

Классификация природных ресурсов, оценка земли и анализ ее эффективного использования. Земельный участок как объект недвижимости, правовой статус и методика расчета его стоимости. Отличие от других объектов и необходимый для оценки пакет документов.

Подобные документы

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Особенности использования затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке объекта недвижимости.

контрольная работа, добавлен 16.07.2013

Специфика земельных участков, как важнейших объектов недвижимости. Нормативная цена земли. Рыночная стоимость земельного участка. Данные о взаимосвязи участка с окружением. Форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей.

контрольная работа, добавлен 22.04.2010

Изучение данных об объекте недвижимости: местоположения, технических характеристик, эффективности использования. Анализ состояния рынка жилой недвижимости в республике Тыва. Кадастровая стоимость земельного участка. Оценка рыночной стоимости объекта.

курсовая работа, добавлен 23.05.2017

Правовые основы экономики недвижимости и оценочной деятельности. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным методами, согласование результатов оценки.

курсовая работа, добавлен 14.01.2016

Оценка недвижимости как механизм эффективного управления собственностью. Особенности массовой оценки для получение рыночных стоимостных показателей однородной группы объектов. Оценка единичных объектов недвижимости. Методы и цели оценки недвижимости.

реферат, добавлен 13.09.2013

Основные признаки классификации объектов недвижимости. Понятие недвижимости как объекта оценки в определении Гражданского кодекса. Цели и методы оценки объектов недвижимости незавершенного строительства. Этапы определения рыночной стоимости объектов.

контрольная работа, добавлен 23.10.2013

Предложение новой классификации методов оценки величины коэффициента капитализации. Методика расчетов методом квалиметрии с использованием пакета «Excel». Разработка численных примеров расчета оценки стоимости земельного участка известными методами.

автореферат, добавлен 26.02.2018

Земельный рынок в Российской Федерации, его проблемы и особенности. Основные принципы и методы оценки земельных участков. Сопоставительный анализ методов доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке рыночной стоимости земельного участка.

курсовая работа, добавлен 02.08.2011

Понятие, цели и принципы оценки недвижимости, подходы по оценке её стоимости: доходный, капитализации, дисконтирования, сравнения и поправок, затратный, земельный. Оценка стоимости объекта промышленной недвижимости, согласование результатов оценки.

дипломная работа, добавлен 20.05.2012

Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным), затратным, доходным подходом. Согласование результатов оценки.

Земельный участок как основа недвижимости

Классификация природных ресурсов, оценка земли и анализ ее эффективного использования. Земельный участок как объект недвижимости, правовой статус и методика расчета его стоимости. Отличие от других объектов и необходимый для оценки пакет документов.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

«Земельный участок как основа недвижимости»

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли


3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости


4. Земля как природный ресурс. Классификация природных ресурсов

5. Земельный участок как объект недвижимости

Список используемой литературы

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля — это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

Земельный кодекс РФ ст. 6 (ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Также определения земельного участка даны в ГК РФ (ст. 261) и в ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

1. Наименование субъекта земельного права — юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

2. Адресные ориентиры — район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).

4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5. Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность).

9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

Земля является основным базисом всех процессов жизнедеятельности нашего общества во всех сферах (политическая, экономическая, социальная, производственная, коммунальная, экологическая) и обладает стоимостью, не искаженная, качественная (профессиональная)оценказемли представляет собой одно из наиболее важных условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Надобность в получении максимально достоверной, не искаженной оценки стоимостиземли испытывают как муниципальные и государственные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, так и субъекты частного земельного права при совершении различных сделок с земельными участками. Специалисты нашей компании обладают всеми необходимыми знаниями и опытом, необходимыми для того чтобы оценить любой земельный участок.

Оценка земельных участков

Любая деятельность человека неразрывно связано с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства. Поэтому земельные участки все чаще становятся объектами товарно-хозяйственных отношений.

В теории оценки земельного участка рассматривается с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций.

Таким образом, с юридической точки зрения земля с улучшениями — зданиями и сооружениями, находящимися на ней, представляет собой сложную вещь, образуя единое целое и являясь единым объектом недвижимости. Даже без видимых улучшений, земля представляет собой сложный природный объект и является единым объектом недвижимости. Все возможные улучшение выполняет почва. Именно без нее невозможно использование земельного участка для различных целей. Например сельского хозяйства и т. д.

При оценке земельного участка следует принимать во внимание:

Целевое назначение и разрешенное использование данных земель;

местоположение земельного участка

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

ожидаемые изменения на рынке земель поселений и земель сельскохозяйственных участков;

ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли.

существующее использование земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

Оценка стоимости земельных участков имеет свои особенности, которые различаются в зависимости от принадлежности земельного участка. Здесь следует выделить оценку земель поселений и оценку земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка земельных участков всегда осуществляется исходя из того, насколько данный земельный участок может быть эффективен при использовании. Это значит, что оценка земельного участка определяется, исходя из такого использования, которое является наиболее вероятным во всех аспектах.

При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Случаи оценки земельных участков:

совершения разных сделок с одним и тем же объектом недвижимости;

определения начальной цены земли;

изъятия земельных участков;

внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;

разработки а также осуществления инвестиционных проектов;

Оценка стоимости земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земельного участка проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земельного участка проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину оценки стоимости земельного участка.

Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки земельного участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий, позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством на земельных участках.

Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

1. транспортные подъездные пути — 5-15%

2. электроэнергия — 10-20%

3. газоснабжение — 10-25%

4. остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) — 5- 15%.

В отношении земельных участков оценке может подлежать не только право собственности, но и право аренды земли различного назначения.

Оценка земли включает в себя пять этапов

1. Определение основных вопросов оценки (формируется цель и задача на оценки).

2. Сбор, проверка и анализ информации. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Данные, которые используются для оценки, подразделяют наспециальные и общие.

Общие данные — это анализ информации, который характеризует природные, социальные экономические и другие факторы, влияющие на стоимость оцениваемого участка земли.

Специальные данные- это анализ информации, который относится к оцениваемому объекту (земельный участок).

3. Критерии анализа наиболее эффективного использования (Действительная стоимость оцениваемого земельного участка определяется как стоимость с наиболее эффективным использованием).

4. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости

5. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного ( В соответствии со стандартами оценки, утвержденными Постановлением правительства Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. №256 (ФСО №1) в оценке применяют три подхода).

6. Подготовка отчета об оценке (Оформление и передача заказчикуотчета об оценке с изложением полученных результатов).

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость. Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

* анализ реализуемости варианта;

* анализ наиболее эффективного использования.

Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости

Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов:

1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.

2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.

3. Проверка физической возможности отобранных вариантов.

4. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.

5. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.

Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода.

Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны.

1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения.

2. Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.

2. Расчет потенциального валового дохода.

3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

4. Оценка действительного валового дохода.

5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера

6. Расчет общего чистого операционного дохода.

7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.

8. Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

Третий метод:

1. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера .

2. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Четвертый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:

1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

2. Определение общего коэффициента капитализации.

3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

4. Расчет затрат на усовершенствование объекта.

5. Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, не требующий перестройки:

1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

2. Определение общего коэффициента капитализации.

3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

В теории оценка стоимости земли рассматривается с двух точек зрения.

1. Земля это- природный ресурс, который характеризуется пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода.

2. Земляэто-составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается сточки зренияполезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка.

4. Земля как природный ресурс. Классификация природных ресурсов

Природные ресурсы являются первоисточником и исходной о новой развития человеческой цивилизации. Человек может получать необходимые для своего существования ресурсы только из природной среды. Развитие технологии серьезно изменяет направления формы и масштабы использования природных ресурсов. Люди своим трудом создает материальные блага, производные от природных ресурсов. Но первоисточником современного материального потенциала человеческого общества все равно остаются природные биологические и минеральные ресурсы земли.

К природным ресурсам относятся природные объекты и явления (тела и силы природы), используемые для прямого и непрямого потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человека и повышению качества жизни людей. Природные ресурсы могут быть использованы в качестве:

* средств труда (земля, водные пути, вода для орошения);

* источников энергии (запасы горючих полезных ископаемых, гидроэнергия, геотермальная энергия, атомное топливо и т.д.);

* сырья и материалов (минералы, древесина, вода, используемая для технических нужд);

* предметов потребления (питьевая вода, лечебные грязи и минеральные воды, дикорастущие растения, грибы, животные, водные биоресурсы и т.д.);

* мест отдыха и лечения;

* объектов научного изучения (материалы для фармацевтики, косметологии; генетические ресурсы, используемые в селекции т.д.);

* ресурсов, оказывающих экосистемные услуги и поддерживающие экологический баланс и приемлемое качество окружающей среды (предотвращение эрозии, смягчение климата, регулирование водного режима и т.д.).

Классификация природных ресурсов.

Природные ресурсы подразделяются на :

категориями природных ресурсов заключается в том, что объекты неживой природы, такие как уголь, нефть, руда — исчерпаемы , так как образуются на протяжении длительного периода времени, значительно превышающего историческое время. Живая природа является саморегулируемой системой и, если ее использовать разумно, может сама воспроизводиться на протяжении не столь длительного периода и, бесконечно длительное время служить человеку, давая стабильное количество растительной и животной продукции.

Возобновимые природные ресурсы.

К возобновимым относятся биологические ресурсы, основными видами которых являются:

* растительные ресурсы, к которым относятся лес или лесные насаждения, используемые для получения древесины и другой продукции; дикорастущие пищевые, лекарственные и технические растения (грибы, ягоды, орехи, травы и т.д.);

* наземные животные (охотничьи и промысловые животные);

* водные организмы (рыба, морепродукты, морской зверь);

* генетические ресурсы, (генетический материал, получаемый от диких форм животных и растений и используемый в медицине производстве натуральных пестицидов, селекции растений и животных в сельском хозяйстве);

Невозобновимые природные ресурсы.

К невозобновимым ресурсам относятся полезные ископаемые, которые подразделяются на :

* топливно-энергетическое сырье (нефть, уголь, газ, уран);

* черные, легирующие и тугоплавкие металлы (руды железа, марганца, хрома, никеля, кобальта, вольфрама и. др.);

* цветные металлы (руды алюминия, меди, свинца, цинка, ртути и др.);

* благородные металлы (золото, серебро, платиноиды);

* химическое и агрономическое сырье (калийные соли, фосфо-риты , апатиты и др.);

* техническое сырье (алмазы, асбест, графит и др.), флюсы и ог-неупоры , цементное сырье;

* строительные материалы (глина, гравий, песок). Последнюю категорию минеральных ресурсов называют общераспространенными полезными ископаемыми.

Условно возобновимые природные ресурсы.

К условно возобновимым относятся ресурсы почв, иногда отождествляемые с земельными ресурсами, ресурсы подземных вод.

Земля считается условно возобновимым природным ресурсом, поскольку почва, являющаяся основой ее плодородия может самовоспроизводиться, но период ее образования длится сотни и тысячи Собственно земля, рассматриваемая в качестве поверхности, может быть отнесена к территориальным ресурсам, представляющим собой пространство, обладающее комплексом определенных свойств, рассматриваемых в виде условий жизни и производства и используемое для различного рода деятельности.

Земля, как природное пространство или территория в силу своей ограниченности имеет определенную ценность, зависящую от его наполнения как овеществленными ресурсами и природными объектами, так и свойствами и явлениями. В зависимости от функциональной направленности деятельности человека одно и то же природное пространство может использоваться разными способами. Например, участок леса может использоваться для заготовки древесины, охоты, пастьбы скота, отдыха людей. Этот же участок леса может использоваться и в природоохранных целях, если растущий на нем лес защищает водные источники от истощения. Многоцелевой характер использования земли является ее отличительной особенностью.

Основными видами использования земли является застройка, ведение сельского и лесного хозяйства, ведение охотничьего хозяйства, добыча полезных ископаемых, организация отдыха и сохранение природных территорий и экосистем в ненарушенном состоянии.

Объекты оценки стоимости природных ресурсов.

Объектами оценки стоимости природных ресурсов могут выступать:

1. запасы природных ресурсов;

2. природные объекты, находящиеся в собственности, а также различные права, связанные с их использованием (аренда, концессия, право застройки и т.д.);

3. экосистемные услуги и экологические блага (функции, выполняемые природными объектами);

4. экологический ущерб.

Под запасами природных ресурсов понимается их количество, которое при извлечении или добыче может стать товаром или предметом личного потребления. Например — запасы нефти и газа в месторождениях, численность животных в охотничьих угодьях за древесины в лесных насаждениях и т.д.

Под природным объектом понимается определенное пространство, территория или земельный участок со всем, что находится в пределах.

Природные объекты — это совокупность природных ресурсов (тел и сил природы) расположенных в границах определенных земельных участков или участков недр. К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохо-зяйственными и иными угодьями.

Природными объектами являются:

* месторождения полезных ископаемых и их отдельные участки;

* замкнутые водные объекты;

* рыболовные участки рек, нерестилища;

* рыболовные участки шельфа;

* нелесные естественные экосистемы (участки степи, речных пойм и т.д.);

Природные объекты как недвижимое имущество.

В России в соответствии с Гражданским кодексом к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. Под это юридическое определение попадают практически все природные объекты, включая месторождения полезных ископаемых и древесную растительность. Земельные участки отнесены к объектам недвижимости, наравне со зданиями, сооружениями, лесами и др.

С экономической точки зрения природный объект — это единый объект недвижимости, с которым обычно имеют дело оценщик, оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и земельным участком под ним. В отношении природных объектов роль здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости улучшений, выполняют растительность, например древостой для леса, собственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении.

С юридической точки зрения, земля с находящимися на ней предметами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их, является сложной вещью, так как образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь. Под это юридическое понятие подпадают практически все природные объекты, а именно леса, обособленные водные объекты и др.

5. Земельный участок как объект недвижимости

В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива, используют термин земельный участок. Земельный участок — это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

У нас в стране под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической точки зрения как самостоятельный природный объект, также может рассматриваться в качестве объекта недвижимости. В Земельном кодексе Российской Федерации приводится следующее определение земельного участка. Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки:

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.

2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.

3. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.

Пример расчета стоимости участка леса и пашни на основе лесной ренты

Пример расчета стоимости пашни на основе земельной ренты

Расчет проводится по формулам:

где V-стоимость участка пашни, R — земельная рента, рассчитанная как чистый операционный доход, получаемый при выращивании пшеницы, e -норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования;

где Р- цена реализации пшеницы, С- все затраты на выращивание пшеницы и норма прибыли на вложенный капитал, Q — урожайность пшеницы.

Урожайность пшеницы — 30 ц/га или 3000 кг/га.

Цена реализации пшеницы — 2,2 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом нормы прибыли — 1,5 руб./кг.

Ставка дисконтирования — 10%.

Чистый операционный доход по пшенице = 3000 кг/га Ч (2,2 -1,5) = 2100 руб./га.

Стоимость пашни = 1350/0,1 = 13500 руб./га.

Пример расчета стоимости участка леса на основе лесной ренты

Расчет проводится по формулам:

где Vf — стоимость участка леса, Rf — лесная рента, e -норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования;

где Р — цена реализации круглого леса, С — все затраты на заготовку леса и норма прибыли на вложенный капитал, Q — объем заготавливаемого леса.

Объем леса, который ежегодно можно вырубать на оцениваемом участке земли (расчетная лесосека) — 100 м3.

— плата за лес на корню — 40 руб./м3;

— заготовка леса — 50 руб./м3;

— вывозка леса — 100 руб./м3.

Норма прибыли — 20%. Цена реализации круглого леса — 500 руб./м3.

Ставка дисконтирования — 10%.

Для простоты расчета капитальные вложения в строительство лесовозных дорог и приобретение техники не рассматриваются, также как и другие статьи издержек.

Лесная рента = (500 руб./м3 — 40 руб./м3 -50 руб./м3 -100 руб./м3 — 0,20 Ч190 руб./м3) Ч100 м3 = 262 руб./м3Ч100 м3=26200 руб.

Стоимость участка леса =26200 руб./0,1 = 262000 руб.

Пример расчета стоимости земельного участка под зданием

Расчет проводим по формулам:

где V-стоимость участка земли под зданием, RL— земельная рента или остаточный доход, приходящийся на землю; e -норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования;

где Р- годовая арендная плата, С- операционные расходы по обслуживанию здания, Q — площадь сдаваемых в аренду помещений, КB — коэффициент капитализации для зданий, состоящий из нормы прибыли на капитал и нормы возмещения капитала, VB — стоимость здания с учетом износа.

Годовая арендная плата за помещения — 500 долл.США за 1 м2.

Операционные расходы — 100 долл.США за 1 м2.

Площадь сдаваемых в аренду помещений — 4000 м2.

Стоимость здания с учетом износа, рассчитанная затратным методом 1000000 долл.США.

Ставка дисконтирования -10%.

Коэффициент капитализации для зданий — 12% (10%+100%Ч1/50 лет).

Земельная рента =(500$/м2-100$/м2) Ч4000 м2-0,12Ч1000000$ =1 480 000$ или 1,5 млн.долл.США.

Стоимость земельного участка под зданием = 1,5 млн.долл.США/0,1 =15 млн.долл.США.

Документы для оценки земли и природных ресурсов

Для оценки земельного участка или природных ресурсов необходимо предоставить:


1. Правоустанавливающие документы на земельный участок


2. Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты земельного участка с обозначением и описанием местоположения).


3. Категория земельного участка относительно его целевого назначения.


4. Разрешенное использование.


5. Информация об ограничении земельного участка и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.


6. Ставка арендной платы/ставка налога на землю (при наличии).


7. Договор аренды земельного участка (при наличии).


Заключение


Несмотря на многолетние старания советской власти истребить всех землевладельцев и даже само понятие частной собственности на землю, россияне по-прежнему хотят быть хозяевами своей земли, обрабатывать ее и строить на ней дома. И государство наконец пошло им в этом навстречу, обеспечив не только гипотетическое право на землю, но и возможность получить ее в натуре и распоряжаться по своему усмотрению. Кадастр, дачная амнистия и земельная ипотека — первые шаги к созданию цивилизованного земельного рынка.


Список используемой литературы

1. «Экономика предприятия» / под редакцией В.Я. Горфинкеля, Е.М. Купрякова — Москва: «Банки и биржи», издательское объединение «Юнити», 1996.

2. Кухтин П.В Управление земельными ресурсами. СПб.: Питер, 2006.

3. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Юстицинформ, 2006.

4. Киндеева Е.А., Пискунова М.Т. Недвижимость: права и сделки. 2005.

5. Кресникова Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. 2004. № 4. С. 4-6.

6. Земельное право, под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2005. С. 230.

Подобные документы

Обязательность совпадения вида права на земельный участок и улучшения по законодательству России. Влияние микроэкономических факторов на рынок недвижимости, эффективного использования объекта недвижимости на его последующую оценку. Метод анализа иерархий.

контрольная работа [14,0 K], добавлен 22.07.2011

Характеристика основных видов оценочной деятельности, их экономическое содержание и методы государственного регулирования. Определение методов расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода. Оценка стоимости земельного участка.

контрольная работа [48,4 K], добавлен 10.10.2014

Особенности классификации объектов недвижимости по различным признакам. Земля как базовый объект недвижимого имущества, специфика разделения земельного фонда в России по экономическому признаку. Оценка объектов жилой и коммерческой недвижимости.

контрольная работа [90,9 K], добавлен 28.03.2015

Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Методы оценки стоимости объектов недвижимости. Определение ставки капитализации. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами.

курсовая работа [41,0 K], добавлен 15.05.2014

Понятие оценки земли, специфика ее классификации. Принципы и методы оценки земли. Анализ стоимости участков земли. Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года. Определение стоимости участков земли.

курсовая работа [161,2 K], добавлен 26.09.2012

Определение рыночной стоимости земельного участка. Земля как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства. Структура земельного фонда РФ по категориям земель. Согласование результатов оценки стоимости земельного участка.

курсовая работа [1,6 M], добавлен 06.03.2014

Формирование института оценочной деятельности в Российской Федерации. Оценка — методически обоснованное мнение эксперта по оценке о стоимости объекта недвижимости, процесс ее расчета. Базовые инструменты оценочного механизма. Стандартная процедура оценки.

курсовая работа [249,2 K], добавлен 26.01.2013

Спрос на земельные участки. Цель рыночной оценки участка. Кадастровая и единичная оценка земли. Основа оценки стоимости земельных участков доходным подходом. Принципы предельной производительности и сбалансированности. Соотношение спроса и предложения.

реферат [49,5 K], добавлен 31.07.2009

Анализ рынка земли. Определение рыночной стоимости имущественных прав на земельный участок. Методы оценки кадастровой стоимости земли: сравнительный, доходный, затратный подходы. Факторы, определяющие стоимость земельных участков в Пермском районе.

курсовая работа [249,6 K], добавлен 24.09.2016

Классификация объектов недвижимости, понятие естественных и искусственных объектов. Категории земельного фонда по экономическому назначению. Типологические характеристики объектов жилой недвижимости. Международная классификация коммерческой недвижимости.

контрольная работа [63,2 K], добавлен 07.10.2013