Статья 161 закон о защите прав потребителей

«Мир» бюджетникам и пенсионерам!

С 1 июля банки обязаны при обращении работников бюджетных учреждений, госорганов, студентов и пенсионеров за открытием банковского счета, предусматривающего осуществление операций с использованием платежных карт, предоставлять им только национальные платежные инструменты, в частности карту «Мир» (п.5.3 ст. 30.5 Федерального закона от 27 июня 2011 г. № 161-ФЗ «О национальной платежной системе» (далее – Федеральный закон № 161-ФЗ). Однако, несмотря на то, что закон уже вступил в силу, правила использования карты «Мир» имеют много белых пятен. Рассмотрим наиболее злободневные вопросы.

История создания национальной платежной системы «Мир»

Непредсказуемые односторонние действия третьих стран в виде разного рода санкций и ограничений показали, что вопрос необходимости обеспечения надежности и бесперебойности расчетов физических лиц на территории Российской Федерации стал особенно очевидным.

Однако первые попытки создания национальной платежной системы были предприняты в России еще в 1993 году, когда группа частных лиц и банковских организаций запустили платежную систему под названием «Юнион Кард». В этот же период своя платежная система появилась и у Сбербанка, она получила название «СБЕРКАРТ» и к 2000 году объединяла 22 банковские организации, обеспечив работу примерно 3 млн пластиковых карт. Если в августе 2010 года Сбербанк принял решение о закрытии этого проекта, то запущенная в конце 1993 года в Новосибирском Академгородке платежная система «Золотая Корона» действует до сегодняшнего дня. Эмиссионный портфель системы на сегодня насчитывает 24 млн карт, включая ко-бейджинговые «Золотая Корона – MasterCard» и «Золотая Корона – UnionPay».

Но, как рассказал профессор кафедры финансов, денежного обращения и кредита факультета финансов и банковского дела (ФФБД) РАНХиГС Юрий Юденков, в 1990-х годах российские банки неоднократно обращались в Банк России с предложением запустить единую национальную платежную систему. Однако Банк России отклонял их из-за отсутствия бюджетных средств, поэтому на тот момент выгоднее оказалось подключиться к международным платежным системам. «Вместе с тем со временем стало понятно, насколько это ненадежно, когда в самый разгар финансового кризиса международные платежные системы отключили обслуживание российских карт в сети банкоматов и торговых точках», – отметил он.

Так, 5 мая 2014 года Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон № 112-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О национальной платежной системе» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому при осуществлении перевода денежных средств в рамках платежной системы операторами платежных систем, находящимися на территории России, должны привлекаться операционные центры, которые соответствуют требованиям Закона № 161-ФЗ и находятся на территории Российской Федерации.

В связи с чем в июле этого же года было официально зарегистрировано акционерное общество «Национальная система платежных карт» (АО «НСПК»), оператор национальной платежной системы «Мир», 100% акций которого принадлежат Банку России. После чего АО «НСПК» приступило к тестированию собственной технологической платформы для обработки банковских операций, включая транзакции международных платежных систем. Для этих операций использовался операционный и платежный клиринговый центр национальной системы платежных карт. А название «Мир» национальная платежная система получила по результатам всероссийского конкурса.

15 декабря 2015 года Банк России и АО «НСПК» объявили о начале эмиссии карт «Мир». Первыми банками, выпустившими национальные платежные карты, стали Сбербанк России, Газпромбанк, МДМ Банк, Московский Индустриальный банк, РНКБ Банк, Банк «РОССИЯ», Связь-Банк и СМП Банк. В 2016 году более 20 банков успешно завершили тестирование карт платежной системы «Мир» в своей инфраструктуре.

К июлю этого года количество выпущенных российскими банками карт национальной платежной системы «Мир» превысило 10 млн штук.

Примером успешного запуска национальной платежной системы является китайская компания UnionPay International. Она основана при поддержке Центрального Банка КНР, в числе ее акционеров входит более 200 финансовых учреждений. Отметим, что на мировом рынке китайская платежная система выступает абсолютным лидером по количеству выпущенных карт – около 4 млрд. Причем они принимаются к оплате во многих странах мира, включая Россию.

Кто и когда получит платежную карту «Мир»?

В мае 2017 года Президент России подписал закон о поэтапном переводе бюджетных выплат на карты платежной системы «Мир» (подп. «з» п. 6 ст. 2 Федеральный закон от 1 мая 2017 г. № 88-ФЗ «О внесении изменений в статью 16.1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Федеральный закон «О национальной платежной системе»).

Так, с 1 июля 2017 года первыми банковскую карту «Мир» в обязательном порядке получили новые сотрудники различных госструктур – учителя, врачи, работники министерств и ведомств, а также пенсионеры и студенты, которые впервые обратились за открытием банковского счета с использованием платежной карты в целях получения своих выплат (подп. 1 п. 5.3 ст. 30.5 Закона № 161-ФЗ). Однако, как рассказали порталу ГАРАНТ.РУ наши читатели, многие давно перешли на карту «Мир». Например, уже в декабре прошлого года студентам вузов Республики Крым предложили заменить действующие пластиковые карты на национальные.

Помимо них, до 1 июля 2018 года карту «Мир» получат все те, кто уже работает в бюджетных организация, и все студенты, получающие стипендии (подп. 3 п. 5.3 ст. 30.5 Закона № 161-ФЗ). Пенсионеры, имеющие действующие карты, будут менять их по мере того, как истечет срок действия их старых платежных инструментов, но не позднее 1 июля 2020 года.

Таким образом, к июлю 2020 года национальной платежной картой «Мир» должны быть обеспечены все те, кто получают выплаты за счет бюджетных средств: зарплаты, вознаграждения, выплаты денежного содержания, пенсии и стипендии (п. 5.5 ст. 30.5. Закона № 161-ФЗ). Однако, например, в случае получения разовых выплат, таких как налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц или единовременная выплата, законодатель не обязывает пользоваться только национальным платежным инструментом (п. 5.4 ст. 30.5 Закона № 161-ФЗ).

Однако, клиентами карты «Мир» могут пока не стать все те, кто не получает заработную плату за счет бюджетных средств. Но а некоторым совсем не придется переходить на новую платежную систему. Например, физическим лицам, имеющих постоянное место жительства за пределами Российской Федерации, сотрудникам дипломатических представительств, консульских учреждений и постоянных представительств РФ при международных организациях (п. 5.4 ст. 30.5 Закона № 161-ФЗ).

Кроме того, закон сохраняет также возможность получать обязательные перечислению на карту «Мир» выплаты наличными (п. 5.4 ст. 30.5 Закона № 161-ФЗ). Поэтому, если гражданин привык получать пенсию или иные социальные выплаты не на банковскую карту, то он так и будет получать их на руки.

Напомним также, что с переходом на национальную платежную систему у продавцов появляется обязанность обеспечить возможность оплаты товаров путем использования национальных платежных инструментов, а также наличных расчетов по выбору потребителя. Однако и их минует такая обязанность, если место оплаты находится в месте, где не предоставляются услуги доступа к подвижной радиотелефонной связи или Интернету. В таком случае продавец освобождается от обязанности обеспечить в этом месте возможность оплаты товаров с использованием национальных платежных инструментов (п. 1 ст. 16.1 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – закон о защите прав потребителя).

О плюсах и минусах платежной карты «Мир»

Учитывая, что в перспективе предполагается полное «импортозамещение» платежной системы, рассмотрим ее преимущества и недостатки.

В первую очередь, первым и главным плюсом карты «Мир» является ее автономность и независимость от иностранных платежных систем, политической обстановки в мире. «Наличие в России собственной платежной системы – это, прежде всего, показатель высокого уровня развития экономики страны, гарант независимости от деятельности зарубежных финансовых организаций. Платежная система «Мир» – это полностью российская разработка, которая дает возможность гражданам Российской Федерации получать услуги по картам на территории нашей страны вне зависимости от внешних факторов, гарантирует развитие национальных платежных сервисов», – отметила пресс-секретарь АО «НСПК» Елена Бочарова.

Во-вторых, карта «Мир» создана на основе отечественных технологий и соответствует российским и международным стандартам безопасности. На карте присутствует российский чип, защищающий копирование карты, а также технология для безопасной оплаты в интернете, аналогичная 3D-Secure. Как рассказал заместитель руководителя Лаборатории компьютерной криминалистики Group-IB Сергей Никитин для пользователей карт никакой разницы в плане безопасности, в сравнении с международными картами, не будет. «Принципиальных преимуществ или отличий, к сожалению, нет, хотя они могли бы быть. Например, можно было бы выпускать карты «Мир» исключительно в варианте с чипом, без магнитной полосы, и обязать все торгово-сервисные предприятия принимать их и модернизировать свое оборудование. В результате можно было бы победить скимминг [вид мошенничества с банковскими картами — Ред.] как таковой полностью, – считает эксперт. – Национальная платежная система защищает суверенитет страны, чтобы в случае отключения России от международных платежных систем не происходила остановка в обслуживании банковских карт».

Добавим, что интернет-платежи по карте «Мир» защищены также собственной технологией MirAccept, которая позволяет пройти полноценную 3D Secure-аутентификацию. Напомним, что MirAccept – это технология, которая обеспечивает безопасность платежей в Интернете. Держателю карты для операции требуется ввести код из СМС, что дополнительно защищает операции по банковской карте. По словам пресс-секретаря системы, в скором времени будет запущена более современная версия сервиса MirAccept 2.0, которая позволит подтверждать платежи в Интернете не только с помощью СМС-пароля, но и используя более безопасную биометрическую аутентификацию (например, отпечаток пальца) или графический ключ. Кроме того, она также отметила, что если банк, выпускающий карты «Мир», предоставляет дополнительные сервисы защиты, такие как «Личный кабинет», «Мобильный банк», то держателям карт «Мир» они будут также доступны.

Еще одно немаловажное преимущество – это цена. Для пенсионеров карты выпускаются и обслуживаются бесплатно. А в целом, как правило, большинство банков не взимают плату за выпуск карты. Оформить карту «Мир», по словам Елены Бочаровой, можно сегодня уже в 98 банках, в числе которых все крупнейшие банки страны: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, ВТБ24, Россельхозбанк, Тинькофф Банк, Связь-Банк, Почта Банк, Альфа-Банк и многие другие. Число участников НСПК постоянно расширяется. Их актуальный список можно посмотреть на сайтах www.nspk.ru и www.mironline.ru.

Что касается обслуживания карты, то, как отметила пресс-секретарь, каждый банк самостоятельно формирует для клиентов предложения по стоимости выпуска и обслуживания карты. Как правило, это зависит от типа карты (дебетовая или кредитная), ее уровня (классическая или премиальная) и прочих условий обслуживания. «В среднем годовое обслуживание карты «Мир» обойдется от 90 руб. в год. Точную стоимость можно узнать в банке, в котором планируется получение карты», – добавила она. Например, в ПАО «РНКБ» ежегодное обслуживание дебетовой карты «Мир»-Зарплатная» осуществляется бесплатно. В Сбербанке обслуживание карты «Мир»-Классическая» в первый год обойдется в 750 руб., в последующие – 450 руб. Напомним, что минимальная стоимость обслуживания дебетовых карт с оптимальным набором банковских услуг Visa Classic и MasterCard Standard от 750 руб. в год.

Также, по словам эксперта, сейчас в пилотном режиме работает собственная программа лояльности платежной системы «Мир». В основу программы заложен механизм cash-back – при оплате покупки национальной картой можно будет получить обратно на карту часть потраченных денег. «Средний размер такого возврата составит около 10-15 %, но в рамках отдельных маркетинговых акций сумма может быть увеличена до 50%. Полномасштабный запуск программы лояльности по всей стране запланирован на осень 2017 года», – добавила она.

Так, банкоматы и POS-терминалы для приема карт «Мир» становятся обязательными для всех банков и торговых точек (п. 3 ст. 30.5 Закона № 161-ФЗ, п. 1 ст. 16.1 закона о защите прав потребителя). Таким образом, совсем скоро национальная платежная карта будет доступна везде. Как отмечают разработчики, на сегодняшний день она принимается в миллионах торговых точек в России и в самых популярных интернет-магазинах. «Это такие торговые сети, как Ашан, Карусель, Metro, Окей, Лента; американские сети быстрого питания. Участниками платежной системы «Мир» являются 386 кредитных организаций, все они обслуживают карты «Мир» в своих устройствах – банкоматах и терминалах», – рассказала Елена Бочарова. Добавим, что найти ближайший банкомат, принимающий карты «Мир», банковский офис обслуживания для совершения операций по карте или торгово-сервисное предприятие (магазин, кафе, АЗС и т. д.), можно с помощью сервиса геолокации «Локатор устройств».

Между с тем, стоит учесть, что картой можно расплачиваться пока только в России. Однако, как отметил Александр Артемьев, никто не мешает гражданам перечислять с нее средства на карты других платежных систем. Напомним, что перевод между своими счетами в одном банке по общим правилам осуществляется бесплатно. В ином случае за рубежом вам понадобится ко-бейджинговая карта, совместная карта двух платежных систем. Пока такие карты выпускают не все банки. К примеру, мы выяснили, что карту «Мир»-Maestro и «Мир»-JCB может выдать АО «Газпробанк», при этом годовое обслуживание обойдется в 1000 руб. Также, как пояснила Бочарова, подписаны соглашения о выпуске совместных карт «Мир»-AmEx и «Мир»-Union Pay. В России такие карты работают в платежной системе «Мир», в других странах – как карты международной платежной системы.

«В будущем появится возможность использовать за рубежом обычную (не ко-бейджинговую) карту «Мир». В рамках проектов по межсистемному взаимодействию ведется работа по приему национальных карт в локальных платежных системах стран Евразийского экономического союза (ЕАЭС). Флагманом в этом направлении выступает проект организации взаимодействия российской и армянской платежных систем, запуск которого планируется осенью 2017 года. После старта проекта карты «Мир» будут приниматься в армянской платежной системе ArCa, а карты ArCa – в устройствах сети обслуживания национальной платежной системы «Мир». Также ведутся переговоры по организации приема карт «Мир» за рубежом – в Турции, ОАЭ и Таиланде», – добавила она.

Помимо этого, в АО «НСПК» порталу ГАРАНТ.РУ рассказали о перспективах развития системы. Так, важное направление, над которым работает сейчас разработчик – создание нефинансовых приложений, которые могут быть интегрированы в банковскую карту. «Это дает возможность пользоваться банковской картой как социальной, получая скидки при оплате товаров и услуг, в качестве проездного билета или пропуска в университет для студентов. В настоящее время некоторые из таких приложений уже работают в регионах России. Среди них – социальная карта москвича, карта жителя Башкортостана, карта студента в Ростовском ЮФУ и другие», – подчеркнула Елена Бочарова.

Напомним также, что счет в банке ведется в рублях. А при выполнении платежной операции в других странах с помощью ко-бейджинговых карт, российская валюта автоматически будет конвертироваться в валюту государства по курсу банка, выдавшего карту, поэтому при расчетах в других видах валют будут потери из-за банковского курса конвертации.

Вместе с тем, заместитель генерального директора консалтинговой компании Berkshire Advisory Group Александра Артемьева считает, что банкам потребуется много времени для активного маркетинга и убеждения граждан в преимуществах карты «Мир» в сравнении с другими платежными системами. «В первую очередь это должны быть финансовые преимущества (стоимость выпуска, стоимость обслуживания, величина взимаемой комиссии при различных операциях и пр.), а также набор всех современных сервисов, опций и возможностей существующих у конкурентов», – считает эксперт. При этом, по мнению председателя правления АО «Риабанк» Бориса Липкина, с внедрением этих карт открытым остается вопрос из чего будет формироваться доход банков. «На чем будет зарабатывать банк – пока непонятно. Не брать же комиссии с бюджетников? А расходы для банков будут немалыми: это и затраты на обновление программного обеспечения, обучение персонала, трудозатраты. Поэтому, что касается сугубо банковского бизнеса, то пока нет понимания в отношении перспектив развития национальных платежных карт».

Органы прокуратуры районов и городов Приморского края:

Верховный Суд РФ распространил действие Закона о защите прав потребителей на деятельность управляющих компаний

В Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2013 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2014, высшая судебная инстанция указала следующее.

Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» согласно его преамбуле регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).

При этом под потребителем понимается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий или приобретающий работы или услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а исполнителем — организация независимо от ее организационно-правовой формы, выполняющая работы или оказывающая услуги потребителям по возмездному договору.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. На отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ) Закон о защите прав потребителей распространяется.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в этом доме (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей».

Закон о защите прав потребителей в сфере ЖКХ (Борисова К.О.)

Дата размещения статьи: 01.08.2014

Распространяется ли на правоотношения, связанные с выполнением УК обязанностей по содержанию общего имущества в МКД, законодательство о защите прав потребителей? На этот вопрос Президиум ВС РФ дал утвердительный ответ. Аргументы представлены в статье.

Позиция Президиума ВС РФ

Вопрос 3 из Обзора судебной практики ВС РФ за IV квартал 2013 г. созвучен тому, который вынесен в преамбулу. При ответе на него судьи опирались на следующие нормы права:
— на преамбулу к Закону о защите прав потребителей , согласно которой данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями , продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг);
— на ст. ст. 161 и 162 ЖК РФ, раскрывающие суть договора управления и объем обязательств УК при управлении МКД.
———————————
Утвержден Президиумом ВС РФ 04.06.2014.
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1.
Гражданами, имеющими намерение заказать или приобрести либо заказывающими или приобретающими работы или услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Организациями независимо от организационно-правовой формы, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору.

Исходя из содержания названных норм, судьи пришли к выводу, что граждане — собственники помещений в МКД являются потребителями услуг, оказываемых им УК по возмездному договору управления. Следовательно, на отношения, возникающие между собственниками и УК, Закон о защите прав потребителей распространяется в полной мере.
В качестве дополнения судьи напомнили, что Закон о защите прав потребителей также охватывает взаимоотношения ТСЖ (ЖСК и т.д.) и граждан, в том числе членов этих организаций, в части оказания (выполнения) платных услуг (работ).

Таким образом, можно смело утверждать, что в случае, когда договор управления заключен УК непосредственно с собственником помещения, взаимоотношения сторон по данному договору подлежат специальному регулированию не только со стороны ЖК РФ и отраслевых подзаконных актов, но и со стороны Закона о защите прав потребителей.
А что если УК привлечена к управлению домом не собственниками, а иными заинтересованными лицами? Как в этом случае определить, попадают ли договорные отношения в сферу действия названного Закона? Чтобы ответить на поставленный вопрос, необходимо рассмотреть каждый договор в отдельности. Для этого выделим два основных типа договоров, с применением которых УК осуществляет свою профессиональную деятельность. Первый — договор управления, второй — договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Договор управления МКД

Договор управления МКД в зависимости от конкретной ситуации может быть заключен между УК и (п. 2 ст. 162 ЖК РФ):
— собственниками помещений в МКД;
— органами управления ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива;
— лицами, принявшими от застройщика помещения в доме по передаточному акту или иному документу о передаче;
— застройщиком.
Независимо от того, кто из перечисленных лиц является заказчиком по договору управления, обязанностью УК по такому договору признается оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме.
Одновременно в силу п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении МКД управляющей организацией именно она несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, предусмотренных договором и законом.
Поговорим о каждом из таких договоров подробнее.

Договор с собственниками помещений в МКД

Договор управления между УК и собственниками помещений в МКД может быть заключен, когда:
— на общем собрании собственники помещений в МКД определили способ управления домом (управление управляющей организацией), выбрали УК и заключили с ней соответствующий договор;
— собственники не выбрали или не реализовали способ управления домом, поэтому орган местного самоуправления (ОМСУ) по результатам проведения открытого конкурса определил УК, заключение договора с которой обязательно для всех собственников (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).

Любопытный факт. По ряду причин мы не беремся утверждать, что заключение договора управления между собственниками и УК по инициативе ОМСУ можно считать выбором соответствующего способа управления. Ведь в п. 3 ст. 161 ЖК РФ прямо говорится о том, что способ управления МКД определяется на общем собрании собственников помещений в доме. В данном случае таковое не проводится. Одновременно в п. 6 ст. 161 ЖК РФ сформулировано следующее правило: за месяц до окончания срока действия договора управления, заключенного собственниками с УК в результате проведения открытого конкурса, ОМСУ созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления МКД, если такое решение ранее не было принято в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ.

Несмотря на то что в первом случае собственники помещений в МКД заключают договор управления, реализуя свое право на выбор способа управления домом, а во втором — заключают договор с УК, подчиняясь требованию закона и ОМСУ, на сущности договорных отношений собственников и УК это никак не сказывается. Следовательно, даже если договор управления заключен собственниками «вынужденно» в силу требований п. 5 ст. 161 ЖК РФ, правоотношения по такому договору подпадают под действие Закона о защите прав потребителей.

Договор с органами управления ТСЖ

Договор управления между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) возможен, если в доме реализован способ управления в виде управления товариществом, но при этом принято решение о необходимости привлечения УК в целях надлежащего содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг (пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ). Подчеркиваем, что даже после заключения договора с УК способ управления таким домом не меняется. Этот вопрос решен на уровне Президиума ВАС РФ еще три года назад (Постановление от 22.03.2011 N 11333/10).
———————————
Правлением или председателем правления, общим собранием членов ТСЖ или общим собранием собственников — вопрос дискуссионный (см. Постановление ФАС ПО от 14.01.2014 по делу N А72-7929/2012).

В этой ситуации заказчиком по договору является юридическое лицо — ТСЖ (ЖСК и т.д.), а не граждане, приобретающие соответствующие работы и услуги для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Вместе с тем согласно п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при заключении договора управления между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) последнее осуществляет контроль за выполнением УК своих обязательств, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в доме, а также за предоставлением коммунальных услуг.
На уровне нормативных актов особенности правоотношений в случае заключения договора между ТСЖ и УК описываются несколько подробнее.
Так, согласно п. 16 Правил содержания общего имущества надлежащее содержание общего имущества в доме обеспечивается в зависимости от способа управления МКД:
— собственниками помещений путем заключения договора с УК;
— ТСЖ (ЖСК и т.д.) (при управлении МКД) путем членства собственников помещений в товариществе, а также путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, договоров о содержании и ремонте общего имущества с ТСЖ.
Ремарка «при управлении МКД» наводит на мысль, что товарищество может и не управлять домом, а лишь контролировать того, кто в действительности этим занимается (например, УК). Поэтому осмелимся предположить, что в данной ситуации правоотношения УК и ТСЖ в рамках договора управления тоже подпадают под действие Закона о защите прав потребителей.
Пункт 9 новых Правил предоставления коммунальных услуг (далее — новые Правила) также взаимоувязывает предоставление коммунальных услуг со способом управления домом. Так, условия предоставления коммунальных услуг определяются:
— в договоре управления МКД, в том числе заключаемом органом управления ТСЖ (ЖСК и т.д.) с УК, выбранной для управления домом;
— в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом ТСЖ (ЖСК и т.д.) с собственниками помещений в доме, в котором создано товарищество (кооператив);
— в договорах энергоснабжения, заключаемых собственниками помещений в МКД с соответствующей РСО.
В 2007 г. Минрегион России при разъяснении положений прежних Правил предоставления коммунальных услуг (см. Письмо от 03.05.2007 N 8326-РМ/07) отметил, что в случае если ТСЖ (ЖСК и т.д.) на основании пп. 1 п. 1 ст. 137 и ст. 162 ЖК РФ заключает с УК договор управления МКД, то заключение им договоров ресурсоснабжения с РСО не требуется. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ (ЖСК) будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом. В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться ТСЖ (ЖСК) управляющей организацией.

Важное дополнение. Согласно п. 6.1 ст. 155 ЖК РФ в случае заключения ТСЖ (ЖСК и т.д.) договора управления МКД потребители коммунальных услуг в этом доме вносят плату за них управляющей организации, если, конечно, собственники не перешли на прямые расчеты с РСО.

Мы находим эти разъяснения актуальными до сих пор.
В свою очередь, в силу п. 13 новых Правил предоставление коммунальных услуг обеспечивается посредством заключения с РСО договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям. Таким образом, в домах, где созданы ТСЖ (ЖСК и т.д.), которые привлекают УК по договору управления, исполнителем коммунальных услуг следует считать именно управляющую организацию. Это подтверждается и содержанием п. 15 новых Правил о начале и прекращении предоставления коммунальных услуг потребителям со стороны ТСЖ.
Таким образом, и в части предоставления коммунальных услуг договор управления между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) находится в сфере действия Закона о защите прав потребителей.

Договор с застройщиком и лицами, принявшими от него помещения в доме

Что касается заключения УК договоров управления с застройщиком или лицом, принявшим от него помещения в доме по передаточному акту (иному документу), необходимо отметить следующее.
Управление новостройками регулируется отдельными положениями ЖК РФ. Согласно п. 13 ст. 161 ЖК РФ по факту ввода МКД в эксплуатацию (в течение 20 дней) ОМСУ инициирует проведение открытого конкурса по отбору УК для этого дома. Лица, принявшие помещения в доме, уведомляются о результатах конкурса, так как они обязаны заключить с УК — победительницей конкурса договор управления.
Очевидно, что данная ситуация аналогична той, которая имеет место при заключении договора управления между собственниками помещений и УК в результате проведения ОМСУ открытого конкурса по отбору управляющего для МКД. Путь, который привел каждую из сторон договора управления к его заключению, никакой роли не играет. Важно лишь то, что в указанных правоотношениях заказчик является гражданином, приобретающим у профессионального участника рынка жилищно-коммунальных услуг работы и услуги для личных нужд. Это означает, что договор управления и в этом случае подпадает под действие Закона о защите потребителей.

Любопытный факт. В ситуации, которая описана в данном разделе статьи, также преждевременно говорить о том, что в построенном доме выбран в порядке, установленном п. 3 ст. 161 ЖК РФ, какой-либо способ управления из трех возможных.

До заключения обозначенных выше договоров управление домом осуществляет либо сам застройщик, либо УК, с которой он в течение пяти дней с момента ввода МКД в эксплуатацию заключил договор управления (п. 14 ст. 161 ЖК РФ). При этом плату за жилое помещение и коммунальные услуги потребители (лица, принявшие помещения по акту) вносят в полном объеме именно управляющей организации (п. 7.4 ст. 155 ЖК РФ).
Срок действия такого договора не может превышать трех месяцев (п. 5 ст. 162 ЖК РФ). Предполагается, что за это время ОМСУ проведет все необходимые мероприятия по отбору УК для нового дома, и в итоге будет заключен «прямой» договор между УК и лицами, принявшими от застройщика помещения в доме по передаточному акту (иному документу).
Озвученные законоположения позволяют предположить, что и в этой системе правоотношений УК обязана руководствоваться требованиями Закона о защите прав потребителей.

Договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД

Такой договор заключается между УК и (ст. 164 и пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ):
— собственниками помещений в МКД;
— органами управления ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива.
Уделим внимание каждому из этих двух случаев.

Договор с собственниками помещений в МКД

Договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества между УК и собственниками помещений в МКД может иметь место, если:
— на общем собрании собственники помещений в МКД (с количеством квартир, превышающим 12) в качестве способа управления домом выбрали непосредственное управление, определили УК и заключили с ней договор данного вида, что обязательно в силу п. 1.1 ст. 164 ЖК РФ;
— на общем собрании собственники помещений в доме (с количеством квартир, не превышающим 12) выбрали в качестве способа управления непосредственное управление, определили УК и заключили с ней договор данного вида, что необязательно в силу ЖК РФ, но возможно с учетом положений о свободе договора (ст. 421 ГК РФ).
Совершенно очевидно, что на правоотношения данного рода в полной мере распространяются положения Закона о защите прав потребителей.

Договор с органами управления ТСЖ

Договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) возможен в силу пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, как и договор управления. Однако в данном случае ТСЖ (ЖСК и т.д.) не только воплощает выбранный способ управления домом, но и выступает в качестве полноценного управляющего МКД, который исполняет свои отдельные функции путем привлечения третьих лиц. Полагаем, что в этой ситуации отношения сторон договора между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) не подчинены законодательству о защите прав потребителей.

В статье рассмотрены два правовых основания, по которым УК может быть причастна к управлению МКД, — это договор управления домом и договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Положения ЖК РФ и нормативных актов, изданных в его исполнение, по мнению автора, дают основания полагать, что при осуществлении деятельности по договору управления УК всегда находится в поле действия Закона о защите прав потребителей (независимо от того, кто является заказчиком по договору). Деятельность, связанная исключительно с оказанием услуг и (или) выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества, осуществляемая по одноименному соглашению, подпадает под действие Закона о защите прав потребителей только в случае заключения такого договора с собственниками помещений в МКД в рамках реализации ими непосредственного управления домом.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Статья 161 ЖК РФ. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет». Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет».

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

9.1. Утратил силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.

10. Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации такими товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

11. В случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других случаях коммунальные услуги указанным собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.

11.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме коммунальная услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

14.1. В случае прекращения использования здания в качестве наемного дома собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, принимает решения по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном частью 7 статьи 46 настоящего Кодекса. В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом.

15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

15.1. Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором.

16. Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

Комментарии к ст. 161 ЖК РФ

1. Раздел VIII ЖК РФ посвящен регулированию основных положений в сфере управления многоквартирными домами. Нормы, содержащиеся в данном разделе, направлены на решение ключевых задач в сфере управления: создание условий для демонополизации рынка управления многоквартирными домами и развитие конкурентных отношений между организациями любых организационно-правовых форм, регулирование перехода к самостоятельному выбору собственниками помещений в многоквартирном доме приемлемого для них способа управления домом, снятие барьеров для создания товариществ собственников жилья и потребительских кооперативов в жилищной сфере.

2. Согласно ЖК РФ объектом управления является многоквартирный дом. Таким образом, продекларирован т.н. пообъектный принцип управления. С момента введения в действие ЖК РФ становится неправомерной практика назначения органами местного самоуправления одной управляющей организации для управления несколькими многоквартирными домами (кварталами, районами в городе или во всем городе). Это объясняется юридической определенностью обязанности собственников помещений в конкретном доме нести бремя содержания только своего имущества, как индивидуально определенного (квартира, нежилое помещение), так и общего имущества в многоквартирном доме (ст. ст. 210, 289 ГК; п. 3 ст. 30 ЖК), а также индивидуальностью технических характеристик и состоянием каждого дома и специфичностью потребностей собственников помещений.

3. Действие положений разд. VIII ЖК РФ не распространяется на отношения по управлению несколькими компактно расположенными жилыми домами (индивидуальными жилыми домами) независимо от их объединения общим земельным участком и элементами инфраструктуры. С учетом того, что около 25% населения проживает в жилых домах и значительная часть строящегося жилья в настоящее время является жилыми домами, существует потребность в регламентировании в будущем особенностей управления малоэтажной жилищной застройкой.

4. Комментируемый раздел ЖК РФ использует понятие «управление многоквартирным домом», включая в него и обязанность собственников помещений в многоквартирном доме, и функции собственников помещений (ст. ст. 161, 163), и деятельность стороны договора управления (ст. 162), подрядчиков (ст. 164) или объединения собственников (разд. VI), и объект воздействия органов местного самоуправления (ст. ст. 161, 165). Нормы комментируемого раздела обеспечивают комплексное регулирование института управления многоквартирными домами.

5. Часть 1 комментируемой статьи впервые определяет понятие управления многоквартирным домом как деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме. Деятельность по управлению должна отвечать указанным в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ критериям независимо от выбранного собственниками помещений способа управления домом. Данная норма является общей и формулирует понятие «управление многоквартирным домом» не только для лиц, осуществляющих профессиональное управление, но и для самих собственников помещений в многоквартирном доме. В процессе реализации собственниками помещений выбранного способа управления многоквартирным домом положения ч. 1 комментируемой статьи распространяются на деятельность привлеченных собственниками организаций и индивидуальных предпринимателей или созданных собственниками товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов.

6. Управление может осуществляться как на профессиональной основе (управляющей организацией, управляющим), так и собственниками помещений в доме непосредственно или создаваемыми ими организациями (товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами или специализированными потребительскими кооперативами). Под специализированными потребительскими кооперативами, упоминаемыми в ЖК РФ, необходимо понимать жилищные накопительные кооперативы, деятельность которых регулируется ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». В случае если такой кооператив имеет в собственности жилые помещения в многоквартирном доме, собственники помещений на своем общем собрании имею право поручить такому кооперативу управление домом.

7. Управление многоквартирным домом как функция собственников помещений включает в себя оценку состояния общего имущества в многоквартирном доме, постановку целей управления домом, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер, координации и стимулированию деятельности непосредственных исполнителей (привлекаемых лиц), направленной на достижение наилучшего результата, контроль достижения планируемых результатов, анализ результатов контроля за выполнением обязательств по договорам с привлекаемыми лицами, а также корректировку текущих и перспективных планов по управлению домом. Собственники помещений делегируют часть этих функций привлекаемым лицам или создаваемым товариществам в зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом.

8. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи управление многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений в таком доме. Собственники не вправе отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют. В то же время комментируемая норма дает собственникам помещений право выбрать способ управления в любое время. Это положение установлено для того, чтобы в указанном в ч. 4 комментируемой статьи случае ни собственники, ни чиновники не считали, что право выбора безвозвратно потеряно. Даже после проведения органом местного самоуправления одного или нескольких открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом собственники помещений в данном доме имеют право самостоятельно выбрать способ управления.

Жилищный кодекс РФ предусматривает следующие способы управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

9. Данный в ст. 161 ЖК РФ перечень способов управления является закрытым и расширению или совмещению не подлежит. Так, с введением в действие ЖК РФ нельзя рассматривать в качестве легальных способов управления многоквартирным домом доверительное управление (гл. 53 ГК), управление «домовым комитетом», территориальное общественное самоуправление, соглашение «о совместном владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту», создание товарищества собственников жилья без образования юридического лица (по типу простого товарищества) и т.п.

10. Исходя из содержания комментируемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать только один из способов управления домом, предусмотренных ЖК РФ. В связи с этим одновременное совмещение нескольких способов управления многоквартирным домом не допускается. В случае заключения товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления с управляющей организацией (см. ч. 2 ст. 162 ЖК) способ управления (товариществом собственников жилья), предусмотренный п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, не изменяется. При выборе способа управления управляющей организацией общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в котором ранее было создано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, способ управления изменяется. В этом случае общему собранию целесообразно принять решение о ликвидации товарищества в соответствии с ч. 2 ст. 141 ЖК РФ.

11. Часть 3 рассматриваемой статьи устанавливает, что выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Собрание проводится в порядке, определенном положениями ст. ст. 44 — 48 ЖК РФ (см. комментарий к данным статьям).

12. Муниципальные образования, субъекты Федерации и Российская Федерация участвуют в принятии решений на общем собрании на равных с другими собственниками помещений в многоквартирном доме. Какие-либо исключения в объеме прав этих собственников помещений ЖК РФ не предусмотрены, что соответствует ст. 124 ГК РФ. Согласно ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Федерации в собрании могут участвовать органы государственной власти в рамках их компетенции. От имени публично-правовых образований в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Федерации и муниципальных образований, и по их специальному поручению в собрании могут участвовать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. ст. 121, 125 и 214 ГК).

13. Реализуемый собственниками способ управления может быть изменен ими в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ликвидация товарищества собственников жилья или потребительского кооператива, управляющего многоквартирным домом, может производиться в соответствии с положениями ст. ст. 123 и 141 ЖК РФ, а договор управления многоквартирным домом или договоры, заключаемые в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, могут расторгаться в порядке, предусмотренном гл. 29 ГК РФ: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими федеральными законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается федеральным законом (например, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) или соглашением сторон договора.

14. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такой подход соответствует общему правилу об обязательности решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятых по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания (ч. 5 ст. 46 ЖК). Решение общего собрания о выборе способа управления домом является обязательным и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (см. комментарий к ст. 46 ЖК).

15. Часть 4 ст. 161 ЖК РФ содержит исключение из общего правила о выборе способа управления на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Комментируемая норма возлагает на орган местного самоуправления обязанность выбрать с помощью открытого конкурса управляющую организацию, которая должна управлять многоквартирным домом, если собственниками помещений в этом доме в течение года до проведения такого конкурса не выбран способ управления этим домом или если принятое ими на общем собрании решение о выборе способа управления домом не было реализовано. Согласно ст. 18 Вводного закона (в ред. ФЗ от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ) обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс по выбору управляющей организации в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, возникает, если собственники не выполнили требование закона до 1 января 2007 г. Органы местного самоуправления не имели права проводить конкурсы до 1 января 2007 г. или иным образом определять способ управления многоквартирным домом, выбирать управляющую или подрядные организации. Это было правом только общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. С 1 января 2007 г. обязанность органов местного самоуправления и право собственников помещений существуют параллельно друг другу.

16. Статья 18 Вводного закона (в ред. ФЗ от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ) установила, что ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями разд. VIII ЖК РФ. Такие обязательства, в частности, могли возникнуть на основании договоров, заключенных со службами заказчика в соответствии со ст. ст. 20 — 23 ФЗ «О товариществах собственников жилья».

17. Обязательства организации, ранее отвечавшей за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, указанные в ст. 18 Вводного закона, сохраняются до момента:

— создания товарищества собственников жилья и выбора его органов управления (разд. VI, п. 2 ч. 2 ст. 161, ч. 9 ст. 162 ЖК). При этом товарищество может заключить договор с организацией, ранее отвечавшей за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 6 ст. 148 ЖК РФ);

— принятия решения об управлении многоквартирным домом существующим жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (разд. V, п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК);

— заключения собственниками помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (п. 3 ч. 2 и ч. 4 ст. 161, ст. 162 ЖК; ч. 1 ст. 18 Вводного закона) и возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязательств управляющих организаций по управлению многоквартирным домом как на основании решений общих собраний собственников помещений, так и по результатам открытых конкурсов;

— заключения всеми или большинством собственников помещений, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме, а также договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) в соответствии со ст. 164 ЖК РФ и возникновения обязательств соответствующих подрядных и ресурсоснабжающих организаций.

После совершения указанных действий и возникновения указанных обязательств специальная норма ч. 2 ст. 18 переходных положений Вводного закона не применяется и обязательства указанных организаций прекращаются.

18. Поскольку согласно ч. 3 комментируемой статьи способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время (т.е. как до 1 января 2007 г., так и после 1 января 2007 г.) на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, способ управления, указанный в ч. 4 комментируемой статьи, также может быть изменен собственниками помещений самостоятельно. Если до проведения открытого конкурса собственники помещений в многоквартирном доме приняли или реализовали решение о выборе способа управления домом, то конкурс не проводится.

19. В ч. 4 комментируемой статьи, как и в ч. 1 ст. 18 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ, в качестве оснований возникновения обязанности органа местного самоуправления проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлены следующие случаи:

1) в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом;

2) в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Случаи проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом детализированы в п. 3 действующих Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.

20. Для выполнения обязанности по проведению конкурсов органы местного самоуправления должны иметь сведения о том, имеются ли установленные комментируемой статьей условия: осуществлен или нет собственниками помещений выбор способа управления домом, а если осуществлен, то реализовано ли принятое собственниками решение. Без этого правомерное и своевременное назначение конкурсов невозможно.

21. Для установления факта отсутствия выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления этим домом необходимо выяснить, проводилось ли в установленном порядке общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и было ли на нем надлежащим образом принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Отсчет установленного ч. 4 комментируемой статьи одногодичного периода отсутствия реализации выбранного способа управления домом целесообразно начинать с момента принятия в установленном порядке решения о выборе способа управления домом. Отсутствие реализации выбранного способа управления домом при непосредственном управлении подтверждается фактом незаключения собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных ст. 164 ЖК РФ. При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом об отсутствии реализации выбранного способа управления свидетельствует неосуществление собственниками действий по созданию такой организации, отсутствие регистрации товарищества собственников жилья в Едином государственном реестре юридических лиц. Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договоры управления, то это подтверждает отсутствие реализации выбранного способа управления домом. В отличие от ч. 1 ст. 164 ЖК РФ ст. 162 Кодекса не содержит требования о том, что все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Согласно ст. 162 ЖК РФ управляющая организация заключает самостоятельный договор управления многоквартирным домом с каждым собственником помещения в доме, поэтому решение о выборе способа управления многоквартирным домом необходимо считать невыполненным, если договор управления не заключен ни одним собственником помещения в таком доме. Кроме того, обязательным признаком надлежащей реализации способа управления многоквартирным домом необходимо считать соответствие содержания и формы заключаемых договоров требованиям жилищного и гражданского законодательства РФ. В случае признания судом общего собрания несостоявшимся ситуация возвращается к предыдущему условию, при котором способ управления домом собственниками помещений не выбран.

22. В случаях, указанных в ч. 4 комментируемой статьи (с учетом изменений, внесенных ФЗ от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ), выбор управляющей организации органом местного самоуправления должен осуществляться посредством открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. До 1 января 2009 г. полномочие по принятию такого акта было у Правительства РФ. На момент написания комментария действуют Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. Этот акт устанавливает требования к созданию конкурсной комиссии и к информационному обеспечению проведения конкурса, процедуры подготовки, объявления и проведения открытого конкурса; условия выработки существенных условий договора управления многоквартирным домом; порядок рассмотрения заявок на участие в конкурсе; порядок оценки предложений претендентов; особенности заключения договора управления по результатам конкурса.

23. Согласно ст. 18 Вводного закона (в ред. ФЗ от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ) органам местного самоуправления необходимо было исполнить обязанность по проведению открытого конкурса в случаях, установленных первоначально до 1 мая 2008 г.

Обязанность органов местного самоуправления по проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами не прекращается с завершением переходного периода до 1 мая 2008 г. Если по какой-то причине органы местного самоуправления не провели открытые конкурсы до 1 мая 2008 г. в соответствии с ч. 1 ст. 18 Вводного закона, то они должны провести первые конкурсы на основании ч. 4 комментируемой статьи.

После 1 мая 2008 г. органы местного самоуправления должны проводить мониторинг реализации выбранного способа управления многоквартирными домами. Являясь собственниками жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных домах, муниципалитеты должны знать ситуацию с реализацией способа управления в таких домах. Это облегчает осуществление мониторинга.

В случае если реализация выбранного ранее способа управления многоквартирным домом по прошествии нескольких лет прекратится (в частности, выбранная управляющая организация обанкротится или будет ликвидирована, прекратят действовать органы управления товариществом собственников жилья — общее собрание членов ТСЖ и (или) правление и т.п.), то органы местного самоуправления в соответствии с ч. 4 комментируемой статьи по истечении одного года отсутствия надлежащей реализации способа управления должны выполнить все процедуры подготовки и проведения открытого конкурса в конкретном доме.

Договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, не подлежит продлению на новый срок (об общей норме для договоров управления многоквартирным домом см. ч. 6 ст. 162 ЖК). В соответствии со специальной нормой ч. 4 комментируемой статьи в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, собственниками помещений в доме не выбран способ управления домом или если принятое собственниками помещений решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

В указанных выше случаях открытые конкурсы должны проводиться в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.

24. Часть 5 комментируемой статьи устанавливает процедуру заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договоров управления с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по результатам проведения открытого конкурса, в обязательном порядке. Комментируемая статья устанавливает обязательность заключения собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с положениями ст. 445 ГК РФ договоров управления с выбранной управляющей организацией, несмотря на то, что открытый конкурс проводит орган местного самоуправления. Положения ст. 445 ГК РФ должны применяться с учетом требований ст. 8 ЖК РФ (см. комментарий к указанной статье) и ч. 1 ст. 4 Вводного закона, согласно которым специальные нормы ЖК РФ имеют приоритет над общими нормами ГК РФ. В соответствии со ст. 445 ГК РФ и с учетом положений комментируемой статьи управляющий предлагает собственникам помещений в соответствующем доме заключить договоры управления, условия которых выработаны на открытом конкурсе.

По ст. 445 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в течение 30 дней со дня получения проекта договора вправе подписать договор либо отказаться от его подписания. Сторонами могут быть согласованы иные сроки, нежели указанные в ГК РФ. Но предложение подписать договор на иных условиях несовместимо с предусмотренными ЖК РФ правовыми особенностями заключения договора управления. Такой договор не может быть подписан с протоколом разногласий. После проведения конкурса (как и после принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме) условия договора управления, заключаемого с отдельными собственниками, меняться не могут. Иначе в одном доме будет действовать несколько условий договоров, что будет являться нарушением ч. 4 ст. 162 ЖК РФ.

25. Статья 445 ГК РФ допускает отказ от акцепта стороной, для которой заключение договора обязательно, или акцепт оферты на иных условиях (направление протокола разногласий к проекту договора). Представляется, что с учетом специфики жилищных отношений это положение не может быть реализовано. В указанном в ч. 5 комментируемой статьи случае условия договора управления определяются не самостоятельно сторонами договора, а на открытом конкурсе. Поэтому при заключении договора управления в обязательном порядке управляющий, получивший от собственников помещений (собственника помещения) предложение подписать договор на иных условиях, в свою очередь не вправе подписывать договор на иных условиях, поскольку при этом будет нарушено требование ч. 4 ст. 162 ЖК РФ о том, что у всех собственников помещений должны быть одинаковые условия договора управления. С учетом требования ч. 4 ст. 162 ЖК РФ при отказе одного из собственников заключить договор на условиях, определенных на открытом конкурсе, управляющий вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В случае если победитель конкурса передаст разногласия по договору на рассмотрение суда, то, основываясь на требовании ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, суд не сможет принять решение об утверждении для одного или нескольких собственников условий договоров, отличающихся от условий договоров, заключенных с остальными собственниками. Поэтому по результатам конкурса договоры управления многоквартирным домом могут заключаться только на условиях, определенных в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.

Собственники помещений в многоквартирном доме, не удовлетворенные предложенными победителем открытого конкурса условиями договора управления, имеют право инициировать выбор способа управления многоквартирным домом на общем собрании в соответствии с положениями ч. ч. 2 и 3 комментируемой статьи. При этом принятое ими решение должно реализовываться с учетом положений ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.

26. Срок действия договоров управления, заключаемых собственниками помещений в соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, не может быть менее чем один год и превышать три года (см. комментарий к ст. 162 ЖК). Не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления орган местного самоуправления обязан созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для самостоятельного решения вопроса о выборе способа управления этим домом. Если такое решение ранее было принято собственниками по собственной инициативе в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи, то обязанность органа местного самоуправления по созыву в указанный срок общего собрания собственников помещений в этом доме упраздняется.

Если собственники помещений на созванном органом местного самоуправления общем собрании вновь не примут решение о выборе способа управления домом или не реализуют принятое ими решение, то согласно положениям ч. 4 комментируемой статьи орган местного самоуправления обязан еще раз провести конкурс по выбору управляющего в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. При этом повторяется процедура заключения договора управления в обязательном порядке с выбранной по результатам конкурса управляющей организацией.

27. Часть 7 комментируемой статьи предусматривает меры защиты прав собственника помещения в многоквартирном доме, собственники помещений в котором в течение года не выбрали способ управления этим домом или приняли решение о выборе способа управления, но не реализовали его. Если муниципалитет в этой ситуации своевременно не исполнил обязанность, установленную ч. ч. 4 — 6 комментируемой статьи, то любой заинтересованный собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями ч. 4 комментируемой статьи.

28. Часть 8 комментируемой статьи содержит условие заключения договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 этой же статьи. Такая процедура допускается, если конкурс в соответствии с законодательством РФ признан несостоявшимся. При этом с учетом требования ст. 4 Вводного закона основания признания открытого конкурса по выбору управляющей организации несостоявшимся определяются в соответствии с положениями Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. Если в соответствии с общей нормой ст. 447 ГК РФ конкурс, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся, то в специальных нормах указанных выше Правил (п. 71) установлено, что в этом случае договоры управления многоквартирным домом подписывает единственный претендент на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации.

29. В ч. 9 комментируемой статьи сформулировано правило о необходимости управления многоквартирным домом только одной управляющей организацией. Это объясняется тем, что многоквартирный дом — это единый сложный объект недвижимости. Управление многоквартирным домом как единым объектом не может осуществляться несколькими управляющими организациями одновременно. При этом неизбежно принятие ими различных взаимоисключающих управленческих решений по поводу общего имущества многоквартирного дома, что является недопустимым.