Спорные вопросы приватизации

Ваше право приватизировать квартиру и чем это может для Вас обернуться

С момента приватизации квартир в судебной практике возникло множество вопросов, связанных с осуществлением права собственности гражданами, которые приватизировали свои квартиры в общую совместную собственность.

Достаточно часто мы сталкиваемся в своей практике с проблемами следующего характера: к нам обращаются граждане, которые просят помочь им в разрешении их проблем, которые возникли при приватизации их квартир, ранее занимаемые ими по договору найма.

Во многих случаях проблемы граждан, которые приватизировали квартиры в общую совместную собственность без определения долей, возникают с момента смерти одного из собственников. Чаще всего переживший умершего — лицо пенсионного возраста, не имеющий высоких доходов.

Проблема заключается в том, что в период с 1991 по 1995/96, в органах ведающих заключением подобных договоров давались разъяснения такого характера: что принципиальным отличием общей совместной собственности без определения долей от общей долевой собственности является то, что в случае смерти одного из собственников, его долю будет наследовать лишь тот, кто является вторым собственником и кто прописан в указанной квартире. Другим наследникам доступ к праву собственности в этой квартире прегражден. Такие разъяснения не основывались на четких нормах закона, однако, они давались компетентными органами (Департаментом муниципального жилья, ООО Мосприватизация, Управлением юстиции г. Москвы), поэтому у граждан не возникало мысли о том, что подобным разъяснениям не стоит доверять.

Подобные трактования закона продолжались не долго, и уже в 1996 г. Постановлением Пленума Верховного суда было внесено четкое разъяснение по вопросу того, что квартиры приватизированные в общую совместную собственность наследуются в общем порядке. Однако гражданам, которые приватизировали свои квартиры подобным образом в период 1991—1995/96 г., об изменении трактования закона не было ни кем сообщено, и они не зная о том, что их квартира не единый предмет, который не подлежит разделу, ничего не сделали, чтобы предотвратить возможные посягательства наследников, которые не проживают в квартире.

Многие из тех, кто таким образом были введены в заблуждение обратились в суд за защитой своих прав. Ссылаясь именно на то, что они в соответствии со ст. 178 ГК РФ были введены в заблуждение относительно качества предмета. Однако ни судами первой инстанции, ни кассационной инстанции, ни тем более, Верховным судом их требования не были удовлетворены. Во всех инстанциях ссылаются на тот момент, что они были введены в заблуждение не по вопросу качества предмета, которое существенно ухудшилось, а по вопросу мотивов, которые не имеют существенного значения при рассмотрении подобных исков. В неофициальной беседе с судьями, чаще всего они признают факт того, что это ошибка государственных и муниципальных органов, однако сделать с этим ни чего не могут, говоря «так сложилась судебная практика» ее изменить нельзя.

Недавно, к нам обратилась гр. С-ва с аналогичной просьбой помочь ей в разрешении ее проблемы. Мы согласились еще раз попробовать пройти все инстанции в связи с тем, что на руках у нее имелись официальные письма Комитета муниципального жилья, в которых Комитет собственноручно подтвердил факт существования в период 1991—1995 г. подобных разъяснений в отношении приватизации квартир в общую совместную собственность без определения долей.

Однако, пройдя практически все инстанции российского судопроизводства, мы получали отрицательные ответы на заявленные требования, хотя на руках имели фактическое согласие с нашим иском ответчика по делу — Комитета муниципального жилья.

Кроме того, одним из оснований обращения в суд с требованиями о признании приватизации (договора передачи квартиры в собственность) было то, что в спорной квартире истица была вынуждена приватизировать две комнаты из трех, которые истица и ее муж занимали по договору найма.

Ранее эта квартира была коммунальной, две комнаты, занимали она с мужем (которые в последующем были приватизированы), а третью — занимали соседи. В конце 1993 года третья комната в спорой квартире освободилась, не имея возможности присоединить ее бесплатно, ее выкупили.

При обращении в соответствующие органы с просьбой разрешить выкупить освободившуюся жилую комнату, истицу и ее мужа обязали приватизировать комнаты, которые они занимали по договору найма. Указав, что это требование закона и в случае, если они откажутся приватизировать комнаты, им откажут в выкупе третьей комнаты. Единственной целью истицы и ее мужа при приватизации комнат в квартире было именно преобразование коммунальной квартиры в отдельную жилую площадь. ( Договор передачи комнат в совместную собственность был заключен в январе 1994 года, в котором рукой работника РЭУ, ответственного за проведение приватизации было дописано, что одновременно с приватизации занимаемых комнат выкупается освободившаяся комната в коммунальной квартире.)

Сейчас, фактически, решение суда первой инстанции, которым истице было отказано в иске, вернуло ее в первоначальное положение. Опять она должна будет проживать в коммунальной квартире с совершенно чужими людьми.

Свои требования относительно необходимости приватизации комнат в коммунальной квартире при выкупе освободившейся жилой площади в занимаемой по договору найма квартире Департамент муниципального жилья г. Москвы обосновал Положением о порядке и условиях продажи освобождающихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир (Распоряжение мэра Москвы от 19 августа 1993 г. ? 490-РМ), а также Постановлением правительства Москвы от 16.02.93 ? 142 «Oб упорядочении организации управления жилищным фондом в г. Москве» и от 29.06.93 ? 611 «О реализации жилой площади в условиях рыночных отношений»

В данных нормативных актах указывалось, что:

Во-первых, необходимым условием продажи освободившейся комнаты в квартире является согласие всех нанимателей квартиры приватизацию занимаемой жилой площади. Во-вторых, регистрация договоров купли-продажи на освобождающиеся (свободные) комнаты в коммунальных квартирах и договоров передачи на занимаемую по ордеру жилую площадь производится Департаментом муниципального жилья одновременно, после чего выдаются соответствующие свидетельства о собственности на жилище установленной формы. В-третьих, при отказе лиц, подавших заявление в Департамент муниципального жилья от покупки освободившегося жилья в коммунальной квартире, а также, отказавшимся от приватизации части коммунальной квартиры, при покупки освободившегося жилья, в таких случаях ранее оформленные гражданами в РЭУ договоры не регистрируются в ДМЖ г. Москвы и право собственности не возникает.

Указанные нормы закона грубейшим образом нарушали право граждан на добровольную приватизацию спорных комнат.

Указанными требованиями поставили истицу и ее мужа в крайне невыгодное для них положение.

Кроме того, положения указанных нормативных актов на сегодняшний момент признаны незаконными, т.к. противоречат Федеральным законам, в том числе нормам Закона РФ где указано, что приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики в г. Москве» ст. 18. Освободившееся жилое помещение в квартирах коммунального заселения, относящиеся к государственному и муниципальному жилищному фонду передается иным нанимателям или собственникам этой квартиры по договору найма, по договору коммерческого найма или купли- продажи.

Мы еще не знает результат подданной нами жалобы в Верховный суд РФ, однако надеемся на положительный. Так или иначе мы в своих выпусках обязательно сообщим Вам — нашим читателям о том, какой результат мы достигнем по представленному Вам делу.

Источник: адвокат Морозова Дарья Константиновна.

Спорные вопросы приватизации

Жилищный спор о приватизации квартиры или иного жилого помещения возникает в случаях, когда нарушаются права граждан на приватизацию. Закон о приватизации жилищного фонда в РФ указывает на основные положения, которыми должен руководствоваться пользователь жилого помещения, желающий оформить право собственности на него в порядке приватизации. Иногда хождение по многочисленным государственным инстанциям не приносит положительного результата и, получив отказ в приватизации еще на стадии подачи документов, гражданин сталкивается с дилеммой его обжалования и принятия решения о том, каким образом ему восстановить нарушенные права. При наличии веских оснований он вправе обратиться с данным жилищным вопросом в вышестоящую инстанцию или в суд.

Особого внимания заслуживают жилищные споры, касающиеся уже осуществленной приватизации, но произведенной с существенным нарушением прав нанимателя жилого помещения или членов его семьи. Это основание позволяет оспорить данную приватизацию в судебном порядке и провести расприватизацию, вернув все в прежнее состояние либо уравновесить права всех лиц, занимающих жилое помещение, устранив ранее допущенные нарушения путем пересмотра долей в праве общей долевой собственности на жилище.

Приватизация квартиры представляет собой форму преобразования государственной (муниципальной) собственности на квартиру в частную собственность и, поскольку, в большинстве случаев приватизация квартиры не вызывает у граждан много вопросов и заканчивается успешно на стадии оформления документов в КУГИ и Росреестре, можно сделать вывод, что порядок приватизации довольно прост и под силу даже юридически неосведомленному лицу. Но, в ряде казуальных случаев сложности при оформлении приватизации (расприватизации) приводят к тупиковым ситуациям, поскольку, получив официальный отказ, граждане, с ним не согласные, не знают как действовать дальше. Ответ на этот вопрос зависит от каждой конкретной ситуации и тех оснований, на которых были вселены жильцы в данное жилое помещение. Иногда бывает достаточно собрать и предоставить необходимые документы для успешного устранения причин отказа в приватизации.

Необоснованные отказы в приватизации порождают жилищные споры, которые приводят гражданина в суд и вынуждают его доказывать нарушение своего права на приватизацию.

Множество жилищных вопросов порождается динамично меняющимся законодательством и сложностью взаимодействия муниципальных органов с гражданами, поэтому участие в таких делах опытного адвоката по жилищным вопросам продиктовано необходимостью результативно обжаловать отказ и при этом максимально упростить правоприменение норм Закона о приватизации жилищного фонда в РФ.

Опытный адвокат проконсультирует Вас по существенным моментам этого жилищного вопроса, поможет в сборе доказательств, приведет необходимые доводы в судебной инстанции.

Приватизация квартиры: ключевые моменты

К приватизации квартиры, как и иного жилого помещения, закон предъявляет определенные требования. Вот их ключевые моменты.

Государственное и муниципальное жилое помещение, используемое по договору социального найма, может быть приобретено в собственность бесплатно в порядке приватизации лицами, имеющими право пользования этим помещением.

Участвовать в приватизации жилого помещения в совершеннолетнем возрасте можно только один раз.

В начале приватизации необходимо выяснить следующие моменты: на балансе какого образования, предприятия, организации находится жилое помещение, в чьей собственности оно находилось на момент предоставления в пользование гражданину и в чьей собственности оно находится сейчас (если статус помещения менялся), на каком основании оно было предоставлено (договора найма, ордер и т.д.), на какой состав семьи оно было предоставлено и кто именно зарегистрирован по данному адресу на постоянной основе в настоящее время, было ли использовано право приватизации данными лицами ранее и если было, то в каком возрасте. Для успешного окончания приватизации необходимо чтобы информация по каждому из этих пунктов была подтверждена соответствующими документами, а в случае их отсутствия решением суда, вступившим в законную силу.

Лица, зарегистрированные в приватизируемой квартире на момент совершения приватизации, не утратившие право приватизировать, но пожелавшие отказаться от приватизации, сохраняют право пожизненного проживания в указанной квартире.

Жилищный спор как результат отказа в приватизации: законность его оснований.

Отказ в приватизации жилого помещения можно оспорить при наличии весомых оснований. Такой спор рассматривается судом и, как правило, является результативным, если будет доказана необоснованность, незаконность такого отказа. Поскольку причины отказа различны, доказательства предоставляются истцом исходя из каждой конкретной ситуации. Рассмотрим наиболее распространенные из них.

Отказ в приватизации: не достигнуто согласие всех лиц.

Все лица, зарегистрированные в жилом помещении, должны принять решение о том, желают ли они участвовать в приватизации или желают официально отказаться от участия. При этом никто не может остаться в стороне иначе приватизация не состоится. Если такое согласие не достигнуто и кто то из них возражает против приватизации, желая тем самым сохранить статус муниципального помещения, то всем им в приватизации будет отказано. На такой отказ сложно повлиять даже в судебном порядке, поскольку Законом о приватизации жилищного фонда в РФ установлен принцип добровольного волеизъявления всех граждан, иными словами, закон запрещает принуждать несогласного гражданина к приватизации.

Но, остальные граждане, занимающие жилое помещение, желают реализовать свое право на приватизацию, которое им предоставлено законом, и в данном случае возникает конфликт интересов сторон спора. Основополагающими моментами правильного разрешения этого спора является необходимость выяснить основания предоставления жилого помещения всем лицам, в том числе и возражающему против приватизации гражданину, наличие у него права на приватизацию, возможность сохранения за ним права пользования жилым помещением.

Считаю важным привести в качестве примера спор, в котором участвовал на стороне ответчика бывший супруг, на стороне истца — бывшая супруга и двое ее детей от второго брака. Бывший супруг был зарегистрирован в спорном жилом помещении и не давал согласие на его приватизацию. В ходе судебного разбирательства адвокатом было обращено особое внимание суда на основания и порядок пользования спорным жилым помещением всеми лицами, в том числе и бывшим супругом, который не был согласен участвовать в приватизации и не желал давать официальный отказ от участия в приватизации, и тем самым, препятствовал ходу приватизации и реализации прав всем остальным проживающим. При этом судом были установлены обстоятельства, позволившие признать бывшего супруга утратившим право пользования жилым помещением. По результатам рассмотрения спора бывший супруг был снят с регистрационного учета, а истцы смогли благополучно приватизировать квартиру без его участия и согласия.

Итак, если такой спор выходит в зал судебного заседания, то истцам необходимо будет выяснить обстоятельства и доказать необоснованность препятствий для реализации их права приватизировать занимаемое им жилое помещение, будь то комната, квартира, доля дома либо жилой дом в целом.

Отказ в приватизации: наличие долга за коммунальные услуги или недостаточность документов?

Нередко муниципалитет незаконно отказывает в приватизации по причине наличия долга за жилое помещение и коммунальные услуги, требуя при этом погасить долг, и используя данный факт для препятствия реализации законных прав граждан на приватизацию жилого помещения.

Для получения письменного информированного отказа необходимо обратиться в Комитет по управлению городским имуществом Вашего региона и удостовериться после его получения, что отказ связан именно с долгами нанимателя жилого помещения. Акцентирую на этом Ваше внимание, поскольку после получения письменного отказа нередко оказывается, что в конкретном случае кроме долга за коммунальные услуги у муниципалитета имелись иные претензии, например, для приватизации было недостаточно предоставленных документов и именно это основание было изложено в отказе, при этом требование об уплате долга было лишь озвучено, но не нашло своего отражения в документе.

Если отказ содержит требование муниципалитета о необходимости собрать и предоставить недостающие документы, такой отказ в большинстве случаев законен, ведь только при наличии полного пакета документов можно приватизировать занимаемое жилое помещение.

Но, поскольку муниципалитет иногда требует от лиц, занимающих жилое помещение, документы, не являющие обязательными, то любой отказ, даже внешне законный необходимо подвергнуть тщательному анализу. Например требование муниципалитета разыскать и получить официальные отказы от приватизации лиц, ранее снятых с регистрационного учета по адресу приватизируемого жилого помещения, является незаконным, такой отказ следует обжаловать в судебном порядке.

Иногда причина отказа в приватизации кроется в том, что гражданин не может подтвердить период своего постоянного проживания в ином регионе по другому (предыдущему) адресу. В данном случае ситуация неоднозначная, так как муниципалитет должен убедиться в том, что гражданин ранее не использовал свое право участия в приватизации. Если доказать это документально не представляется возможным, то препятствие для приватизации можно устранить в суде путем подачи соответствующего заявления.

Отказ в приватизации служебных помещений: спорные моменты.

Закон указывает, что не подлежат приватизации жилые помещения, относящиеся к аварийному и служебному фонду, к общежитиям, к закрытым военным городкам, к фонду учреждений социальной защиты и, следовательно по этим основаниям обжаловать отказ в приватизации нецелесообразно. Но, как я уже отметила ранее, любой отказ нужно сначала проанализировать, прежде чем принимать решение.

Так, ситуация с приватизацией, так называемых, служебных помещений в настоящий момент неоднозначна. Жилые помещения, предоставленные работникам в пользование на основе трудовых отношений, по инициативе работника не могут быть приватизированы, так как закон регламентирует такую возможность только по решению собственника-работодателя, предоставившего жилье в пользование. Но, судебная практика содержит прецеденты, подтверждающие, что отказы по таким основаниям в некоторых случаях можно успешно обжаловать, поскольку исключение из вышеупомянутого положения составляют жилые помещения, юридическая судьба которых изменилась в результате ликвидации, реорганизации работодателя или по иным причинам.

Важно знать, что если служебное жилье, ранее находящееся на балансе предприятия, организации, позднее было передано по каким то причинам муниципальному образованию, то никаких препятствий для его приватизации нет, так как оно утратило свой прежний статус, поскольку считается, что теперь оно предоставлено гражданам по договору социального найма.

То же самое касается иных жилых помещений с особым статусом: помещений общежитий, военных городков. Прежде чем принять решение о законности или незаконности отказа в приватизации необходимо выяснить статус помещения, ознакомиться с документами его подтверждающими. Если в ходе разбирательства выяснится, что жилое помещение изменило статус, было передано на баланс муниципалитета, то вопрос его приватизации в суде как правило решается положительно.

Отказ в приватизации аварийных помещений.

Отказ в приватизации аварийных помещений также должен быть проанализирован. По общему правилу жилые помещения, отнесенные к аварийным не могут быть приватизированы, но это относится только к тем помещениям, в отношении которых подтвержден статус аварийного помещения в установленном законом порядке. Люди годами могут ждать изменения сложившейся в доме аварийной ситуации, но запросив письменный ответ на свою претензию, могут узнать, что их дом таким особым статусом не обладает, а соответственно отсутствуют правовые последствия и социальные гарантии, сопутствующие этому статусу.

Статус аварийного помещения присваивается жилому помещению в случае выявления вредных факторов, препятствующих проживанию в нем граждан, например, физический износ здания в процессе его эксплуатации, снизивший устойчивость и прочность здания до недопустимого минимума, потенциально опасное для человека вредное воздействие факторов окружающей среды, делающее помещение непригодным для проживания, несоответствующим требованиям санитарных и иных норм.

Статус аварийного жилья должен быть подтвержден в порядке, предусмотренном Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 (с изменениями от 2 августа 2016 года).

Признать помещение непригодным для проживания, а жилой дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции может Межведомственная комиссия в состав которой входят эксперты, аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Она принимает акт, на основании которого органы государственной власти издают распоряжение о дальнейшей судьбе аварийного дома, помещения. По одному экземпляру акта и распоряжения направляется в орган жилищного надзора по месту нахождения такого дома (помещения), а в исключительных случаях в прокуратуру.

Иногда межведомственная комиссия рекомендует вместо ожидаемого гражданами сноса или реконструкции дома, только принятие мер по обеспечению безопасности и созданию необходимых для эксплуатации дома условий.

Считаю необходимым отметить, что решение о приватизации должно быть основано на полной информации о приватизируемом жилом помещении. Если чиновники из муниципалитета отказывают Вам в приватизации жилого помещения и утверждают, что занимаемое вами жилье со временем будет признано аварийным, но это не находит своего отражения в письменных ответах, то, определенно, право на его приватизацию вы имеете. При таких обстоятельствах вопрос о признании жилья аварийным может оставаться долгое время открытым и может закончиться очередным капитальным ремонтом дома и заключением межведомственной комиссии о пригодности дома и помещений в нем для проживания. Чтобы сэкономить время и разобраться в ситуации необходимы письменные обращения в Комитет по управлению городским имуществом.

Отказ в приватизации при наличии перепланировки (переоборудования)

Отказом в приватизации может послужить неоформленная должным образом перепланировка (переоборудование) жилого помещения.

В зависимости от того каким образом были внесены изменения в жилом помещении можно вести речь о перепланировке или переустройстве.

Перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение комнат в многокомнатных квартирах, устройство дополнительных кухонь и санузлов, увеличение и уменьшение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация или образование новых дверных проемов, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, подразумевает перепланировку жилого помещения, поскольку влечет изменение его конфигурации. Даже снос встроенного шкафа-купе с точки зрения закона является одной из форм перепланировки помещения и подлежит соответствующему оформлению.

Установка бытовых электроплит взамен газовых плит, перенос сантехнических и газовых приборов, устройство и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых и изменение существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», и иных сантехнических и бытовых приборов повышенной мощности, а равно любая другая замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования представляет собой переоборудование, которое тоже должно быть оформлено соответствующим образом.

Поскольку наличие неузаконенной перепланировки (переоборудования) может существенно усложнить приватизацию и даже привести к отказу от приватизации, необходимо заблаговременно, до того как инструменты и стройматериалы пойдут в ход, обратиться в территориальное отделение жилищной инспекции за разрешением на проведение перепланировочных работ в квартире, а после проведения соответствующих работ — за актом приемки выполненных работ.

Для получения разрешения Вам понадобятся следующие документы: технический паспорт жилого помещения, проект переустройства (переоборудования), письменное согласие всех зарегистрированных в квартире лиц, документ, подтверждающий право на жилое помещение (ордер, договор найма и т. д.). Если дом отнесен к объектам историко-культурного наследия, которые в историческом центре Санкт-Петербурга встречаются повсеместно, то дополнительно понадобится документ, подтверждающий согласование с органом по охране памятников истории, архитектуры и культуры допустимости проведения перепланировки и переустройства применительно к данному дому и отражающий степень этой допустимости.

Без получения разрешения на перепланировку (переоборудование) работы в жилом помещении производить нельзя, несоблюдение этого требования влечет наложение штрафа.

К сожалению, часто вопрос оформления документов возникает уже после того как перепланировка была осуществлена, а в некоторых случаях даже выясняется, что граждане вселились в уже измененное помещение с неузаконенной перепланировкой, о которой забыли упомянуть предыдущие пользователи квартиры. В этом случае такая перепланировка (переоборудование) жилого помещения считается самовольной и становится препятствием для реализации прав граждан на приватизацию, что в свою очередь порождает жилищный спор.

Если хождение по инстанциям не приносит положительного результата и оформить право на квартиру в порядке приватизации не представляется возможным по причине того, что не оформлены своевременно документы на перепланировку (переоборудование) жилого помещения, то следует обращаться в суд с исковым заявление и решать вопрос о сохранении помещения в измененном виде. В этом случае судом, как правило, назначается строительно-техническая экспертиза, позволяющая определить соответствие произведенных изменений требованиям строительных норм и правил.

Заключение эксперта является важнейшим документом, позволяющим решить данный спор в суде положительно для истца. Кроме того, одним из ключевых моментов, от которых зависит успех дела, является отсутствие претензий со стороны всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении, а в некоторых случаях — отсутствие претензий со стороны соседей, интересы и права которых также могут быть затронуты, если, например, изменениям подвергался тамбур жилого помещения или места общего пользования.

Следует знать, что ряд изменений нельзя узаконить, и в этом случае жилому помещению придется вернуть прежнее техническое состояние. Нельзя узаконить те изменения жилого помещения, которые привели к нарушению прочности несущих конструкций дома, к разрушению фасадов, к нарушениям в работе инженерных систем, противопожарных устройств, иного оборудования.

Расприватизация жилого помещения.

Расприватизация жилого помещения представляет собой процесс обратно противоположный приватизации и подразумевает передачу прав на жилое помещение из частных рук в муниципальную (государственную) собственность. При этом собственнику возвращается статус нанимателя, а жилому приватизированному помещению — статус муниципального, то есть их статусы переходят в первоначальное состояние, которое было у участников приватизации до подписания договора о передаче в собственность жилого помещения.

Процесс расприватизации запускается в случае добровольного волеизъявления всех лиц, участвоваших в приватизации квартиры. Для проведения процедуры расприватизации необходимо обращаться в Комитет по управлению городским имуществом того муниципального образования, к которому относится квартира. Если добровольное согласие всех лиц на расприватизацию жилого помещения не достигнуто, либо, если в процессе приватизации были нарушены права заинтересованных лиц, то данный спор может быть решен в судебном порядке.

«Взять всё, да и поделить» — как делится квартира при приватизации

Понятие частной собственности появилось с 1990 года после принятия соответствующего закона, после чего у россиян появилась возможность стать полноценными собственниками недвижимого имущества.

На начальном этапе квартира принадлежит государству, а люди лишь являются нанимателями. Чтобы стать владельцами жилплощади, нужно приватизировать квадратные метры. О распределении долей жилого помещения при приватизации и пойдёт речь в нашей статье.

Долевая приватизация жилой площади

Долевая приватизация жилья относится к одним из методов бесплатного перевода государственного или муниципального жилья в частные руки.

Сразу уточним, что квартиру может приватизировать один человек в свою личную собственность, или несколько лиц в общую собственность.

Приватизация отдельной доли в квартире невозможна в принципе, так как квартира является цельным объектом.

Нередко случается, что новоявленному собственнику не под силу нести финансовые нагрузки, свалившиеся после приватизации квартиры. Подробнее читайте о том, как отменить приватизацию квартиры вот тут. Вообще есть два способа повернуть вернуть приватизацию вспять.

  1. Заключив договор передачи квартиры в городскую собственность, то есть деприватизировать.
  2. Признав недействительность договора приватизации. Но этого нужны веские основания для обращения в судебные органы.

Право приватизации на каждого гражданина действительно лишь единожды. Исключение составляют граждане, которые стали собственниками жилья при приватизации в несовершеннолетнем возрасте. За ними сохраняется возможность единожды бесплатно приватизировать жильё.

Собственники жилья могут использовать его по своему усмотрению:

  • продать. Если интересуют документы для продажи квартиры за наличный расчёт, загляните сюда;
  • завещать;
  • оформить дарение доли в квартире;
  • отдать в залог;
  • осуществлять перепланировку;
  • сдать в субаренду. На нашем ресурсе есть статья о том, как выгоднее сдать квартиру.

Долевая приватизация помещений применяется для приватизации коммунальной квартире. О том, какие документы нужны для приватизации комнаты в коммунальной квартире, мы уже писали. Для неё характерно точное определение размера долей каждого собственника, так как каждая комната в «коммуналке» числится в БТИ как самостоятельный объект. Проживающие из одной семьи могут получить по комнате, если это позволяет жилплощадь.

Как распределяются доли в процессе приватизации квартиры

Как делится жилплощадь при приватизации? Приватизируя жильё, все члены семьи, постоянно проживающие на приватизируемой жилплощади, получают равноправные доли.

Проживание на приватизируемой жилплощади бывших членов семьи или вовсе посторонних людей не требует их согласия в том случае, если они там не зарегистрированы. Приватизация распространяется только на зарегистрированных членов семьи. Для того, что бы выписать зарегистрированных граждан с приватизируемой жилплощади, не являющихся членами данной семьи, достаточно обратиться в суд.

Долевая приватизация подразумевает владение и пользование имуществом по соглашению всех участников приватизации. Отсутствие согласия между собственниками приводит к разбирательству спорных вопросов в судебном порядке.

При невозможности выделения доли, ввиду её незначительности, собственнику этой доли может быть выплачена денежная сумма, соответствующая стоимости его доли.

При проживании прописанных несовершеннолетних детей в приватизируемой квартире, они автоматически становятся участниками приватизации.

В случае отказа одного из претендентов от участия в приватизации, его доля делится поровну на оставшихся участников, если только не был предоставлен документ с указанием лица, в пользу которого осуществляется отказ.

При продаже одним из собственников своей доли, ему потребуется сначала предложить её остальным собственникам этого помещения. В случае отказа от покупки предлагаемой доли, собственник её может выставить на публичную продажу.

Надёжнее всего известить о продаже письменным уведомлением, отправленным по почте. Уведомление послужит доказательством того, что предложение о продаже остальным собственникам имело место быть. При отсутствии ответа от остальных собственников в течение месяца, можно полноправно продавать жильё другим желающим.

В уведомлении обязательно указывается стоимость, за которую эта доля продаётся, а так же другие условия продажи, если таковые имеются.

Приватизация квартиры на двоих собственников

Приватизация квартиры только на двоих собственников при проживании большего количества зарегистрированных лиц возможна, необходимо лишь получить письменный отказ остальных претендентов на участие в приватизации. Отказ от приватизации сохранит за ними право пользования жилым помещением.

В случае смерти одного из собственников, право распоряжаться его долей переходит по наследству, если отсутствует завещание или дарственная. Информация об оформлении квартиры в собственность здесь.

Наследниками первой очереди являются:

Собственник может постоянно или временно зарегистрировать на своей доле родственников и не членов семьи. Временная регистрация может составлять около 3-х лет. Зарегистрированные граждане при продаже квартиры не приобретают никаких прав на денежную компенсацию. Для регистрации требуется получить согласие второго собственника жилья, если таковой есть.

Собственность после долевой приватизации несколько выгоднее, чем общая приватизация. Она помогает избежать дополнительных расходов при последующем разводе, так как не требует определения долей. Положительным моментом приватизации в целом считается приобретение больших прав на жильё, в котором проживает семья, а так же определённые гарантии, что при определенных обстоятельствах дети могут претендовать на данную жилплощадь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Приватизация» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Спорные вопросы приватизации

Приватизация жилья: в вопросах и ответах

Приватизация жилья: в вопросах и ответах

Вопрос: Хочу приватизировать квартиру, в которой проживают мои родители и я с несовершеннолетним сыном. Родители не хотят приватизировать квартиру, препятствуют оформлению документов, не отдают ордер. Как мне приватизировать квартиру без их участия?

Ответ: Для приватизации жилья необходимо согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи (в том числе и временно отсутствующих граждан, и бывших членов семьи), а также согласие несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст.2 Закона от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», далее – Закон о приватизации). Приватизация осуществляется на добровольной основе. Поэтому обязать своих родителей приватизировать квартиру в принудительном порядке (в т.ч. и в судебном) вы не сможете. Однако проблему можно решить, получив отказ родителей от участия в приватизации, т.е. не включать их в число собственников, объяснив им при этом, что за ними сохраняется право проживания и пользования квартирой.

Вопрос: В нашей квартире прописан внук, но с нами не проживает, уже давно живет в другом городе. Можно не включать его в договор приватизации?

Ответ: Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Вопрос: Слышал, что участвовать в приватизации можно несколько раз. Это правда?

Ответ: Согласно ст. 11 Закона о приватизации каждый гражданин может участвовать в приватизации только один раз. Исключение сделано для несовершеннолетних. Они сохраняют право на однократное участие в приватизации после достижения совершеннолетия.

Вопрос: В случае, если договор приватизации был признан недействительным, можно ли участвовать опять в приватизации?

Ответ: Если гражданин уже участвовал в приватизации, но договор приватизации по решению суда был признан недействительным, то этот гражданин снова имеет право на приватизацию.

Вопрос: В 1998 году приватизировала квартиру. В 2000 году расторгла договор приватизации. Могу ли я снова оформить приватизацию, включив в число собственников себя и сына?

Ответ: Согласно Закону о приватизации (ст. 11) каждый гражданин России имеет право на приобретение в собственность жилого помещения бесплатно, в порядке приватизации, только один раз. Если договор приватизации был расторгнут судом как недействительный, вы не утратили своего права на приватизацию. Но если договор о приватизации был расторгнут по вашей инициативе, то вы утратили право на приватизацию, потому что уже им воспользовались. Так как с вами проживает сын, который не принимал участия в приватизации, то он может приватизировать квартиру на свое имя.

Вопрос: Подскажите, пожалуйста, можно ли приватизировать квартиру только на несовершеннолетнего ребенка?

Ответ: Никаких ограничений действующим законодательством не предусмотрено. Соответственно, вы вправе приватизировать квартиру только на несовершеннолетнего ребенка.

Вопрос: Скажите, могу ли я приватизировать жильё, полученное по договору коммерческого найма?

Ответ: Нет, не сможете. Так как согласно Закону о приватизации (ст. 2) бесплатной приватизации подлежат только те жилые помещения, которые предоставлены гражданам на основании договора социального найма.

Вопрос: Ордер на квартиру был получен родителями в 70-х годах. Прописано три человека: отец – квартиросъемщик и два совершеннолетних сына. До сегодняшнего дня квартира не приватизирована. Один из сыновей (прописан в этой квартире) уехал работать в другой город и в ближайшее время приехать не может, а папа решил делать приватизацию. Возможно ли, сделать приватизацию без участия сына? Если возможно, то как?

Ответ: Если сын, находящийся в настоящее время в другом городе, также желает участвовать в приватизации, ему необходимо по месту пребывания (в любой нотариальной конторе) оформить на кого-либо из родственников или знакомых доверенность для представления его интересов при приватизации. Если же участие в приватизации он принимать не желает, ему следует оформить у нотариуса соответствующий отказ. Указанные документы необходимо будет переслать родственникам по месту нахождения квартиры.

Вопрос: Подскажите, пожалуйста, в 2007 году я получила квартиру в новостройке (был дом под снос), в квартире прописана я и мой несовершеннолетний сын. Могу ли я приватизировать эту квартиру?

Ответ: Если ранее вы не принимали участие в приватизации, то вправе приватизировать указанную квартиру.

Вопрос: Я вместе с дедушкой прописана в муниципальной квартире. Сейчас мы хотим её приватизировать. Но хотим приватизировать её так, чтобы мне досталось 2/3 доли, а дедушке 1/3 доли. Возможно ли такая приватизация, или необходимо приватизировать в равных долях?

Ответ: Вы вправе приватизировать квартиру таким образом, тем более что между вами и дедушкой есть об этом договоренность. При заключении договора приватизации вам необходимо будет указать согласованные вами доли в праве.

Вопрос: В 1992 г. когда мне было 12 лет, мать приватизировала свою квартиру в долевую собственность на себя и меня в равных долях. Имею ли я сейчас право участвовать в приватизации квартиры отца, где он ответственный квартиросъемщик, а я прописан и вписан в ордер?

Ответ: Так как первоначально вы участвовали в приватизации будучи несовершеннолетним, то по достижении совершеннолетия у вас есть право на участие в приватизации еще раз.

Вопрос: В квартире прописаны мама, брат и его дочь 6 лет. Необходимо ли согласие матери ребёнка для приватизации квартиры?

Ответ: В связи с тем, что девочка зарегистрирована по месту жительства отца, согласие матери на ее участие в приватизации не потребуется. При приватизации жилых помещений включение несовершеннолетних детей в число собственников является обязательным.

Вопрос: Я приватизировала квартиру на свою девичью фамилию, но еще не зарегистрировала право. Недавно вышла замуж и сменила фамилию. Необходимо ли мне заново оформлять приватизацию на новую фамилию?

Ответ: Переделывать договор на новую фамилию не нужно. В дальнейшем, при обращении в орган по регистрации прав с заявлением о регистрации права собственности, вам необходимо будет приложить свидетельство о заключении брака, подтверждающее смену фамилии.

Вопрос: Квартира приватизирована на троих человек папа, мама и брат (долевое участие). Я тоже была в ордере. На момент приватизации была прописана в другой квартире. Написала отказ. Можно ли пересмотреть результаты приватизации с моим участием? Родители согласны.

Ответ: Участие в приватизации является добровольным и в связи с тем, что вы дали отказ, в приватизации указанной квартиры принять участие уже невозможно. Но кто-либо из родителей, либо оба при желании могут оформить принадлежащие им на праве собственности доли на вас (например, подарить).

Вопрос: В 1997 году моими родителями была приобретена квартира в кооперативном доме, в которой прописаны три человека: мать, отец и я. Недавно мои родители развелись, отец не живет с нами, из квартиры выписался. Может ли отец приватизировать эту квартиру без нашего ведома только на себя? И кто имеет право участвовать в приватизации этой квартиры?

Ответ: В соответствии с действующим законодательством приватизация – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. В связи с тем, что ваша квартира была куплена, то ее нельзя приватизировать. Так как квартира приобреталась в период брака, она является совместным имуществом ваших родителей, и распоряжаться ею можно только с согласия супруга(и).

Вопрос: Возможно ли приватизировать квартиру по договору социального найма или обязательно должен быть ордер на неё?

Ответ: Жилое помещение, предоставленное на основании договора социального найма, приватизировать возможно.

Вопрос: В 2008 году я с матерью получил новую муниципальную квартиру по договору социального найма. Могу ли я приватизировать только свою часть жилплощади без ее согласия?

Ответ: Приватизировать только часть квартиры нельзя. Для приватизации жилья необходимо согласие всех совместно проживающих членов семьи. В вашем случае должно быть согласие матери, либо ее отказ от участия в приватизации.

Вопрос: До какого срока действительна бесплатная приватизация жилья?

Ответ: В соответствии с действующим законодательством бесплатная приватизация жилья продлится до 01 марта 2013 года.

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту [email protected] (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »