Соглашение о передаче права собственности на земельный участок

Переуступка прав собственности на земельный участок

Земельный участок оформленный в 1992 году для организации фермерского хозяйства. Оформлен акт образца 1992-93 года в постоянное, пожизненное и наследуемое пользование. Налог на землю платился исправно по настоящее время. Существует ли форма переуступки этих прав другому лицу?

Уточнение клиента

Под данную землю кредитор согласен кредитовать. Как правильно оформить нам отношения по кредитованию учитывая статус земли, что бы было комфортно обеим сторонам? Спасибо!

22 Июня 2014, 14:45

Ответы юристов (3)

Добрый день, Роман.

К сожалению, нет возможности переуступить данный земельный участок другому лицу, что и видно из титула. Данное владение является пожизненным, и может быть передано только по наследству (по закону или по завещанию) наследникам владельца земельного участка.

О переоформлении в собственность земельных участков, предоставленных гражданам в пожизненное наследуемое владение, см. пункты 3, 9 и 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. 30.06.2006).

1. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается.

2. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Однако, если право пожизненного наследуемого владения было получено до 29.10.2001 года, то вы имеете право оформить данный земельный участок в собственность.

ст. 3 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»
3. Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается.

9.1. Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Есть вопрос к юристу?

В соответствии с п.2 статьи 21 Земельного кодекса РФ распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основаниисвидетельства о праве на наследство.

Для того, чтобы осуществить передачу прав на участок, необходимо зарегистрировать право собственности на данный участок, для чего необходимо обратиться в соответствующее территориальное подразделение Росреестра. После регистрации права собственности участок может быть продан, подарен или отчужден иным предусмотренных законом способом.

В соответствии с п. 9.1. статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (до 2001 года) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральнымзаконом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Отдать земельный участок в залог по кредитному договору до оформления права собственности на землю Вы не сможете. В любом случае необходимо сначала оформить право собственности. После получения свидетельства о государственной регистрации права собственности Вы сможете заключить кредитный договор, обеспечением по которому будет земельный участок.

Для оформления права собственности Вы должны подать документы в соответствующий отдел Росреестра.

В комплекте документов должен быть оригинал документа, подтверждающий предоставление участка в пожизненное на следуемое владение и кадастровый паспорт земельного участка. Если участок не стоит на кадастровом учете необходимо провести межевание.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Переход права собственности на земельный участок: оформляем в собственность арендованный участок

Переход права собственности, как суть процесса оформления земель в собственность (например, оформления земельного участка многоквартирного дома или их приватизация), остаётся белым пятном даже с точки зрения специалистов правоведов, которые не видят различия в тонких нюансах оформления документации. Тем не менее, роль перехода права собственности, как одного из важнейших аспектов процесса, нельзя переоценить. Переход права собственности – это качественный скачок в новом статусе, который приобретает землепользователь. Когда речь идёт об арендуемых землях, переуступка прав является правовой основой процесса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Понятие определения: что это такое?

Переход права собственности – правовой механизм, который перемещает статусы владельцев земельного участка. То есть собственник обременяет своё право собственности с той целью, чтобы оно возникло у приобретателя данного права. На общем фоне переоформления земель, переуступка права является стержнем процесса, по окончании которого, вещное право отчуждается от одного собственника – к другому. Но нельзя забывать про права и обязанности собственников земельных участков

При этом нужно различать право пользования, которое передаётся при оформлении договора аренды, от арендодателя к арендатору и право собственности, которое является имущественным правом.

Соответственно, между понятиями «оформление арендуемого участка в собственность» и «переходом права собственности» к новому владельцу, существуют значимые отличия. Эти различия можно определить:

  1. В режиме длительности происходящих процессов;
  2. В рамках различных видов деятельности;
  3. В смысловом пространстве.

Оформление земель начинается с момента планирования процесса, с начала подачи заявления. На этом этапе процесс размыт, нет чёткого понимания и видимой картины, по какому сценарию будут развиваться дальнейшие события, так как всё зависит от полученного разрешения. Под переуступкой понимается достаточно короткий промежуток, когда процесс оформления находится в самом центре событий, когда дело практически завершено, и остался лишь последний, но существенный штрих. При аренде земель, роль играет только этот процесс, так как действующий договор аренды констатирует разрешение пользования.

В сравнении с процедурой оформления, переуступка является упрощённым по действиям, понятием, в которое входит определение рамок процесса передачи вещных прав от одного собственника к другому. Это проведение определённой процедуры, которая констатирует вступление в права собственности нового лица (арендатора).

По смыслу, напротив, переуступка прав определяется наиболее ёмким понятием, включающим в себя, в сжатом виде, все предшествующие процедуры. Она же является прецедентом вступления в права собственности нового землевладельца.

Совершенно логичным может оказаться недопонимание важности дефиниции этого понятия из общего контекста процедуры оформления участка в собственность. Однако причина достаточно проста, но требует отдельного рассмотрения. Процесс оформления земельного участка в собственность может происходить по двум основаниям:

  1. Приватизация земель или их безвозмездная передача;
  2. Оформление в собственность путём выкупа.

Если речь идёт об арендуемом участке, возникает ещё две дополнительных разновидности оформления:

  1. Переход права собственности от частного лица (арендодателя);
  2. Переуступка со стороны хозяйствующего субъекта (муниципалитета), выступающего в роли арендодателя.

Как правило, арендуемые земли передаются путём выкупа. Однако, например, в случае возведения новостройки, которая строилась на арендуемой застройщиком, земле, жильцы имеют право на бесплатную приватизацию земельного участка под построенным домом. Это решение может быть ими принято после заселения и получения свидетельств о праве собственности на квартиру.

Переуступка права в качестве понятийного феномена определяет сущностные особенности действия, которые являются общими правилами для всех перечисленных случаев. Оно выделяет основные моменты приобретения вещного права на арендуемый земельный участок. По ним наиболее целесообразно ориентироваться в правовой политике землепользования. Далее мы рассмотрим более конкретно, как перевести земельный участок в собственность. Как признать право собственности на земельный участок через суд — читайте тут.

Пошаговая инструкция

Переуступка права собственности осуществляется в двух случаях, при действующем договоре аренды:

  1. Передача права собственности арендатору, если земля приобретается им;
  2. Переуступка в сторону нового собственника, если он не является арендатором земель.

При переуступке права собственности, арендодатель обязан:

  1. Передать имущественный объект арендатору или лицу, приобретающему земельный участок, находящийся в аренде;
  2. Произвести регистрацию переуступки прав.

Если арендодателем выступает частное лицо, то переуступка прав осуществляется посредством составления дополнения к действующему договору аренды. В других случаях – путём составления договора купли-продажи. Если арендодатель – хозяйствующий субъект, то он составляет документы по типовому образцу, на основании выписки из решения административной комиссии.

Сам договор купли – продажи, в случае аренды, ещё не является правом на вступление во владение приобретённым участком. Для его юридической правомочности необходимы дополнительные действия по оформлению передачи земельной собственности, фиксирующие сам момент переуступки и факт, вступления в права обладания участком.

Документы, определяющие переуступку прав – это акты передачи земельного участка в собственность. Выкуп земельного участка у арендатора, осуществляется при оперировании следующими видами документов:

  1. Документ, определяющий наличие права собственности на участок, у арендодателя;
  2. Действующий договор аренды земельного участка;
  3. Наличие документа, устанавливающего возникновение права пользования (владения);
  4. Кадастровый паспорт участка.

На основании наличия данных документов, правообладатель (физическое или юридическое лицо) составляет дополнение к договору аренды (действующему), переуступку права собственности. Дополнение к договору составляется на основании действующего договора аренды, который является основным, и без которого, договор переуступки прав не имеет юридической силы. Он составляется в качестве соглашения с лицом, вступающим в права обладания участком.

Правообладатель – орган самоуправления, составляет выписку из протокола заседания административной комиссии. На основании её положительного решения, составляется акт передачи права собственности в сторону арендатора или другого лица, претендующего на право собственности земельного участка, находящегося в аренде.

Подготовив перечисленные документы, можно проводить саму процедуру переуступки прав. Для этого, необходимо обратиться в местную администрацию, которая занимается рассмотрением данных вопросов. Здесь должен быть подготовлен основной документ, определяющий порядок переуступки прав от хозяйствующего субъекта – к инициатору права преемства.

Это акт о передаче права собственности, после подписания которого, автоматически возникает право собственности у арендатора, взамен прекращённого у хозяйствующего субъекта, права. Акт составляется на основании постановления, принятого специальной комиссией, уполномоченной решать данные вопросы. На основании акта передачи, будет произведена учётная запись и выдано свидетельство о собственности.

Подача заявления

Заявление подаётся на имя главы администрации того района, где находится арендуемый участок. В заявлении укажите все сведения об участке, которые соответствуют записям кадастрового учёта. Помимо этого укажите основные сведения о действующем договоре аренды, на основании которого в настоящий момент осуществляется использование земель. После этого подробно выразите причину обращения, то есть обратитесь с просьбой о предоставлении права собственности на арендуемый вами земельный участок. В конце дайте перечень документов и поставьте дату и подпись.

Прежде чем подавать заявление, внимательно просмотрите договор аренды. Там должны быть определённые пункты, раскрывающие действие алгоритма переуступки прав. Если они существуют, впишите это в своё заявление в качестве основания заявленной просьбы.

Если в договоре аренды по этому поводу ничего не сказано – можете выражать свою просьбу в свободной форме, юридически корректным языком. В этом случае старайтесь строить фразы чётко, лаконично и по существу, чтобы усилить недостающее в договоре правовое звено логической цепочки.

Если в действующем договоре аренды оговорено, что переуступка прав в сторону арендатора (другого лица) не допускается, значит необходимо рассмотреть причины, указанные в качестве основания. Далее действуйте, исходя из перечисленных в договоре причин.

Образец документа доступен здесь.

Сроки рассмотрения

Они вашего вопроса не должны превышать 1 месяца со дня подачи заявления. Таков регламент, но на деле сроки могут затянуться по ряду причин. Тем не менее, вам должны будут сообщить дату рассмотрения вопроса комиссией. А в прошествии 3 дней после принятия постановления, вам обязаны представить результат рассмотрения.

Акт о передаче права собственности будет выдан в администрации под роспись. Поставленная вами подпись о получении акта – будет являться вступлением в права обладания земельным участком. Если вы не арендуете, а приобретаете арендуемый участок – алгоритм действий аналогичный, но вам необходимо будет составить дополнительное соглашение о переуступке права арендодателя.

В таком случае, арендодатель передаёт вам свои права и самоустраняется из процесса аренды. Имейте в виду, что договор аренды при этом, не утрачивает силу. Вы приобретаете землю, обременённую арендой и уже согласованные условия, не имеете права изменять произвольно.

Регистрация

Переуступка прав должна быть зарегистрирована. Если вы приобретаете арендуемую землю у собственника (физического или юридического лица), то вместо составления акта, можно произвести непосредственную регистрацию переуступки права собственности в Росреестре.

Для этого, сторонам понадобится обязательно подойти лично, с паспортами и документами и зарегистрировать переуступку прав. Дополнительное соглашение к договору аренды, в этом случае, составьте заранее, по общим правилам составления подобных документов. После регистрации соглашения, можно считать процесс завершённым.

Если вы оформляли акт передачи собственности в муниципалитете – приложите его к имеющимся документам. Он будет основанием для регистрации и получения свидетельства о собственности.

Перед обращением в регистрационную службу государственного кадастра, оплатите пошлину, за регистрацию переуступки права. Сумма госпошлины по переуступке права составляет 2 000 рублей.

Заключение

Переуступка права собственности – процесс не более сложный, чем оформление земель в собственность. Он также оформляется в местной администрации, с написанием заявления, приложением документов и последующей регистрацией права собственности. Но в данном случае, важным нюансом является наличие действующего договора и все последующие действия, которые вытекают из положений обозначенного договора аренды.

Как переоформить право собственности на земельный участок с одного супруга, на другого?

Доброе утро! Подскажите пожалуйста, как проще переоформить право собственности на земельный участок с одного супруга на другого, если этот участок был приобретён в браке? Семейный кодекс предусматривает или брачный контракт, или соглашение о передаче права собственности (ст.38). В чём принципиальная разница между этими понятиями? Спасибо.

Ответы юристов (2)

Здравствуйте! Участок приобретен в браке — на него возникла общая совместная собственность супругов (ст. 256 Гражданского кодекса РФ). Долей в праве такой собственности нет, они только предполагаются равными на случай раздела имущества. Значит, если один супруг хочет передать свою долю в собственности другому супругу, необходимо изменить режим общей совместной собственности на режим общей долевой собственности (ст. 38 СК РФ). Оптимальный вариант раздела не всего имущества, а только права на одну вещь — брачный договор, в котором супруги договариваются, что земельный участок является личной собственностью одного из супругов.

Уточнение клиента

Огромное спасибо за консультацию!! Вы очень помогли! Уточните, пожалуйста, разницу в понятиях «брачный договор» и «соглашение»(ст. 38 СК РФ)?

16 Сентября 2016, 12:19

Раздел имущества супругов по соглашению сторон (ст. 38 СК РФ) имеет ретроспективное действие, т. е. делится то, что уже имеется в общей совместной собственности. Брачный же договор имеет более обширное содержание, предполагает соглашение об имущественных отношениях супругов не только в прошлом и настоящем, но и в будущем. Согласно п. 1 ст. 42 СК РФ:

Статья 42. Содержание брачного договора

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Переуступка права аренды земельного участка

Я столкнулась с такой ситуацией: юридическое лицо использует на основании договора краткосрочной аренды (от 15.09.2015), заключенного на 11 месяцев (в соответствии со ст. 621 ГК РФ договор аренды возобновлен на неопределенный срок) два нежилых здания. На земельный участок, в границах которого расположены здания, заключен долгосрочный договор аренды.

В настоящее время юридическое лицо прорабатывает вопрос о передаче арендуемых зданий в субаренду и переуступке прав по договору аренды земельного участка субарендатору.

Но если юридическое лицо сдает имущество в субаренду, то при этом оно остается его арендатором. Разве можно переуступить право аренды по договору аренды земли? Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка?

Ответы юристов (14)

Здравствуйте, субаренда возможна. если иное не предусмотрено договором аренды вашим, надо его смотреть и разбираться. Вопрос также, в чьей он собственности? И вопрос по срокам аренды. Для субаренды также нужен договор.

ЗК РФ, Статья 22. Аренда земельных участков 6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)

Есть вопрос к юристу?

Но если юридическое лицо сдает имущество в субаренду, то при этом оно остается его арендатором. Разве можно переуступить право аренды по договору аренды земли? Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка?
Екатерина

Да считаю, что возможно но с согласия собственника такого участка, если такое предусмотрено договором, либо уведомления о передачи участка в субаренду третьему лицу:

ст. 22 ЗК РФ: 6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка?
Екатерина

Участок находится в муниципальной собственности? Также следует учитывать, что в данном случае договор аренды, заключенный на срок более 1 года подлежит государственной регистрации, как и договор субаренды.

Здравствуйте. Вообще, я бы рекомендовал не заключать отдельный договор субаренды земельного участка. Достаточно в договоре субаренды зданий указать, что субарендатор пользуется земельным участком, на котором расположены здания в целях, требующихся для эксплуатации зданий. Кроме того предусмотреть в договоре возмещение затрат арендатора на арендную плату за землю. На мой взгляд это будет проще и не потребует отдельного договора субаренды на земельный участок, заключение которого может быть осложнено ввиду принадлежности участка муниципалитету.

Вы вправе передать свои права и обязанности по договору аренду как на здания (на неопределенный срок), так и на земельный участок под ними в пределах срока договора аренды ЗУ.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Статья 22. Аренда земельных участков

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

С уважением! Г.А. Кураев

Уважаемая Екатерина! Доброго! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:

а что Вас смущает?

Согласно ст. 652 ГК РФ

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Далее, согласно ч.2 ст.615 ГК РФ

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

По уму, конечно, надо видеть документы. Может вопросы и есть, а может и нет.

Уточнение клиента

Меня смущает, что если заключается договор субаренды, то у арендатора перед собственником остаются все права и обязанности, и единство судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижмости никто не отменял

23 Мая 2017, 09:53

Как уже отметил уважаемый коллега Григорьев Михаил, заключать отдельный договор аренды (или субаренды) на земельный участок по общему правилу не требуется.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Уважаемая Екатерина! В дополнение: верно, но все должно и делаться одновременно. Решаться вопрос о передаче зданий в субаренду с одновременной передачей ЗУ в субаренду или передаче прав и обязанностей по договору аренды ЗУ.

Документы надо смотреть.

Екатерина, здравствуйте. У Вас вообще интересная ситуация. Могу предположить, что арендатором по долгосрочному договору аренды земельного участка является собственник зданий. Иначе чем можно объяснить несовпадение сроков аренды земли и зданий? Таким образом, договор аренды заключен на собственника, он долгосрочный, соответственно, был зарегистрирован. А договор аренды зданий заключен собственником с юр. лицом на 11 месяцев, впоследствии возобновлен на неопределенный срок, т.е. не подлежит гос. регистрации. Правильно ли я понимаю, что договор субаренды зданий Вы будете заключать с арендатором, а договор по земле с собственником? Уступка прав по договору аренды предусматривает переход прав и обязанностей по договору в полном объеме. При наличии здания на земельном участке договор уступки прав по договору аренды з.у. обычно заключается одновременно с переходом права собственности на здание. У Вас перехода права собственности на здание нет, соответственно, такой договор не может быть заключен. Что касается договора субаренды земельного участка, то в принципе, и его необязательно заключать. Согласно ст.652 ГК РФ

1.По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

При этом согласно п.2 ст.654 ГК РФ

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Уточнение клиента

Собственником и зданий, и земельного участка является администрация муниципального района.

Юридическое лицо является арендатором зданий и арендатором земельного участка (сроки договоров аренды были установлены собственником, и чем собственник руководствовался не могу ответить).

А сейчас арендатор имущества рассматривает возможность передачи имущества новому арендатору по вышеописанной схеме.

23 Мая 2017, 10:04

Здания ведь тоже, как и участки будут переданы по договору субаренды. Считаю, что ответственность по договору субаренды будет нести как раз субарендатор, т. е. это возможно предусмотреть в договоре аренды:

ст. 616 ГК РФ: Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Так как к договорам субаренды применяются правила как к договорам аренды.

Можно передать и одновременно, надо знакомиться с документами в данном случае, чтобы все точно определить.

Так пусть передает. Если в договорах указано на необходимость получения согласия от собственника зданий и участка, то его нужно получить, если нет, то считаю, что возможно обойтись уведомлением собственника.

Екатерина, а право на субаренду у арендатора имеется?

Уточнение клиента

Договором предусмотрена возможность передачи имущества в субаренду с разрешения собственника

Но в данный момент меня интересует принципиальная возможность передачи земельного участка и имущества, расположенного на нем, разными способами.

Необходимость передачи имущества в субаренду обусловлена в необходимостью переуступки права по договору аренды земельного участка.

23 Мая 2017, 10:15

Уважаемая Екатерина! В дополнение: риски в том, что надо торги или нет или что?

Если по зданиям вопрос решается проще (субаренда разрешена — вопросов нет), то по земле срабатывает «обратный принцип», согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (ст.1 ЗК РФ).

Это очень странно и выглядит не вполне законно. Основания и порядок предоставления земельного участка в аренду установлены ЗК РФ. Установлено, что собственник здания имеет исключительное право на предоставление в аренду земельного участка под ним. При этом заключается долгосрочный договор аренды з.у. для эксплуатации здания. На каком основании при заключении договора аренды здания на 11 месяцев был заключен долгосрочный договор аренды земли — непонятно. Советовала бы повнимательнее изучить этот вопрос. В соответствии с п.2 ст.618 ГК РФ

Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Согласно ч.2 ст.168 ГК РФ

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В любом случае, договора уступки прав здесь быть не может. Либо договор субаренды земельного участка, либо вообще обойтись без него на основании ст.652 ГК РФ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.