Право на проживание после продажи квартиры

Оглавление:

Теряет ли право пожизненного пользования отказавшийся от приватизации?

Добрый день! В обсуждавшихся вопросах не нашёл ответы на мои вопросы:

1. Теряет ли право пожизненного проживания ранее отказавшийся от приватизации после выписки из квартиры, но потом обратно в неё прописавшийся? (покупается квартира, где муж и совершеннолетний сын отказались от приватизации и квартира была приватизирована на одну мать. После приватизации они выписывались на короткое время и прописались обратно. Выписка по ДКП в течении месяца после регистрации. ИМЕННО ТАКОЕ УСЛОВИЕ. При этом фактически все там проживали и не съезжали).

2. Является ли нотариальное заявление такого отказника в приватизации (о том, что отказывается от права пожизненного проживания, даёт согласие на ДКП и обязуется выписаться в течении месяца после регистрации ДКП) основанием для выписки его по суду (если сам не выписался через месяц).

01 Сентября 2015, 00:34 Роман, г. Москва

Ответы юристов (4)

Здравствуйте, Роман. Не поняла, о чем вопрос. Вы хотите остаться проживать в квартире, которая будет продана, или о чем-то другом спрашиваете? И какой смысл был сниматься с регистрации, если вы вновь там зарегистрировались? Снятие с регистрации, как и регистрации никак напрямую не свидетельствует об отсутствии или наличии права пользования жильем.

Уточнение клиента

Доброй ночи! Я покупаю квартиру. С отказниками. Насчёт снятия с рег учёта и ПРАВОМ — понял. Что в отношении моего второго вопроса? Нотариальный отказ от такого права имеет силу?

01 Сентября 2015, 00:46

Есть вопрос к юристу?

Любой документ имеет силу. Но для суда никакие доказательства не имеют заведомо установленной силы. Дело, в случае спора, будет рассматриваться с учетом всех обстоятельств. Давать какие-то прогнозы, не зная даже ни предмет, ни основания иска, который, может будет, а может, и нет, невозможно.

Вопрос не заключает в формальности — дал нотариальную расписку, или нет. Вопрос заключается в жилищных правах того, кто отказался от приватизации. По закону, отказ от защиты своих прав ничтожен. И еще неизвестно, при каких условиях он давал такую расписку. Может, мать ему пообещала вселить к себе, а потом откажется это сделать. И суд будет учитывать все, что касается обстоятельств вселения, проживания, условий, при которых расписка составлялась, а не просто расписку. Если мать его вселит и зарегистрирует у себя, никаких проблем у вас быть не должно.

Одно непонятно — к чему такие странные действия — сняться регистрации, потом снова зарегистрироваться. Как, по-вашему, суд должен это расценивать? Какая цель преследовалась, неясно. Тем, более, что никуда из квартиры не выезжал. Значит, и право пользования не утратил.

Уточнение клиента

Татьяна, я писал не о расписке. Я писал о нотариальном заявлении что даёт своё согласие на продажу, отказывается от своего права бессрочного пользования и обязуется выписаться в течении месяца. Если он не выписался суд его выпишет на основании такого нотариального заявления?

01 Сентября 2015, 01:44

Нет никакой разницы, как именно называется документ. Значение имеет его содержание, а не то, как его назвали — расписка, нотариальное заявление (кстати, вряд ли там прямо так и написано: «нотариальное заявление», в лучшем случае — «заявление»), соглашение и т.д.

Я уже писала, что для суда никакие доказательства не имеют заранее установленной силы. Из этого и нужно исходить. И если дело дойдет до суда, вопрос вообще не о «выписке» будет решаться, а о прекращении права пользования. А вот прекратилось оно или нет, и будет суд решать с учетом всего, о чем я уже писала выше.

Кстати, его согласие на продажу вообще никакой юридической силы не имеет, т.к. собственник вправе распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. И собственник вправе продать квартиру не спрашивая согласия. Другое дело, что купивший квартиру с обременением обязан предоставить право пользования квартирой лицу, отказавшемуся от приватизации.

Уточнение клиента

Татьяна, я так и не понял. Попробую конкретизировать: у нотариуса такой отказник пишет заявление, то он отказывается от права бессрочного проживания, не возражает против продажи и ОБЯЗУЕТСЯ ВЫПИСАТЬСЯ И ФАКТИЧЕСКИ ОСВОБОДИТЬ КВАРТИРУ В ТЕЧЕНИИ МЕСЯЦА. Если он не выписался и фактически не освободил квартиру за этот срок, то какую силу в суде будет иметь такое заявление, заверенное нотариусом. Какая позиция судов по этому поводу? С одной стороны есть его обязательство (которое он не выполнил), с другой есть право проживания (которым он пользуется).

01 Сентября 2015, 10:36

Роман, я прекрасно поняла и ситуацию, и ваш опрос. Нет необходимости его пересказывать разными словами, ответ будет тот же самый. Заявление оценивается судом наравне со всеми остальными доказательствами. Заявление — это не предписание о выселении. И судебный спор, если дело дойдет до суда, всегда состязательный. А это означает, что кто из сторон что докажет, то, в результате и получит. Прямого ответа на ваш вопрос в законе нет. А суд выносит решение по внутреннему убеждению, руководствуясь законом. И что там будет в суде оцениваться, какие доводы будут приводиться, никому пока что неизвестно. Понять пока нужно одно — нельзя рассчитывать на то, что при предъявлении заявления суд его автоматически выселит. Ничего подобного, если будет суд, готовьтесь к защите своих интересов в полном объеме, а решение может быть не только в вашу пользу. Что касается обязательств, они могут даваться при разных условиях, в том числе, и не исключающих злоупотребления других лиц своими правами. А в этом случае суд в иске отказывает в силу закона.

Если в вашей ситуации так все гладко, мать заинтересована в продаже квартиры, почему бы ей не заключить с сыном договор о том, что она предоставляет ему право постоянного пользования в новой квартире? У что, казалось бы, проще? И у вас никаких проблем не возникнет, и сын будет с жильем. И уж если он в такой ситуации откажется выселяться, его выселить будет можно точно. Но вы, как я понимаю, ситуацию так как она есть, не описываете, а ответ хотите получить однозначный. А как раз в том, о чем вы умалчиваете, скорее всего, и кроется ответ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

кто сохраняет право пользования квартирой после продажи

Нередки случаи, когда покупатель квартиры после регистрации права собственности на своё имя с удивлением обнаруживает, что в приобретённой квартире проживают посторонние граждане, причём, на полном законном основании. Мало того, эти граждане были даже уведомлены о продаже квартиры, давали обязательство выселиться, но впоследствии от своих слов отказались. К сожалению для нового собственника, таких граждан бывает невозможно выселить даже по решению суда.

Кто сохраняет право пользования

Прежде всего, это граждане, которые были зарегистрированы в квартире в момент её приватизации, имели право на приватизацию, но участия в приватизации не принимали.

Согласно закону все, кто отказался от участия в приватизации квартиры, сохраняют право проживания в ней пожизненно, независимо от того, кому будет принадлежать эта квартира в дальнейшем. В подобной ситуации обычно рекомендуют до приобретения квартиры или одновременно с заключением договора купли-продажи получить от таких граждан письменное нотариально удостоверенное обязательство выехать из квартиры после продажи и сняться с регистрационного учёта. Но, не смотря на то, что нотариусы действительно оформляют подобные обязательства, их юридическая сила сомнительна. Тем, кто отказался от приватизации, право пользования жилой площадью гарантировано законом. И даже если гражданин, который отказался от приватизации, ещё до совершения сделки с квартирой выедет по другому адресу и снимется с регистрационного учёта, не исключает риска того, что он вернётся в квартиру и заявит о своих законных правах на проживание. Как показывает опыт специалистов юридической фирмы «Красников и партнёры», судебная практика по таким делам весьма неоднозначна.

Отдельную категорию составляют лица, имеющие пожизненное право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа. Это такая ситуация, при которой, например, отец в завещании указал, что его сын должен обеспечить мать жилым помещением до конца её жизни, и если сын вдруг продаст квартиру, полученную по наследству, у матери всё равно сохранится право пользования квартирой.

Также сохраняют право на проживание после продажи квартиры граждане, которые пользуются ею на основании договора пожизненного содержания с иждивением, но только если в договоре установлено их право на проживание в этом жилом помещении. Такого жильца нельзя выселить из квартиры против его воли, только по его собственному согласию и с предоставлением ему другого жилья. Причём новые жилищные условия должны быть не хуже предыдущих.

Некоторые граждане сохраняют право пользования квартирой, даже если в ней не проживают и не зарегистрированы. Это, например, граждане, проходящие длительное лечение в стационаре или отбывающие наказание в виде лишения свободы, а также некоторые другие категории.

Как поступить покупателю при наличии таких жильцов

Перечень лиц, которые сохраняют право на проживание в квартире даже в случае перехода прав на квартиру другому лицу, достаточно длинный. И каждый такой случай необходимо рассматривать отдельно. Жилищное законодательство и, тем более, судебная практика по таким делам меняются довольно часто. Но это не означает, что приобретение такой «проблемной» квартиры вообще невозможно. Варианты решения вопроса различны в зависимости от конкретной ситуации.

Но, разумеется, предупреждение таких проблем и их устранение возможно только в ситуации, когда лица, сохраняющие право на проживание, выявлены ещё до совершения сделки.

В связи с этим крайне важно перед покупкой квартиры обратиться за помощью не только к агенту, но и к профессиональному юристу, специализирующемуся в области сделок с недвижимостью. Всегда лучше предвидеть и предотвратить проблему, чем пытаться решить её уже после наступления негативных последствий.

В ситуации, когда проблема уже возникла, и вы, приобретя квартиру, столкнулись с тем, что в ней проживают граждане, которые сохранили право пользования жилой площадью, и вам не удаётся прийти с ними к какому-либо компромиссу, единственным вариантом решения остаётся обращение в суд, о чём вы можете прочитать в нашей специальной публикации на эту тему.

О юридических услугах, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры» в сфере сопровождения сделок с недвижимостью, а также об услугах по ведению судебных дел читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

Зафиксировать право пожизненного проживания в квартире

Здравствуйте, нужна консультация.

У родителей жены есть 2 комнатная квартира по 1\2 сейчас мы ее продаем, добавляем денег и покупаем им по 1комнотной квартире и оформляем две однушки на жену (чтобы никто на них из родственников и мошенников не мог претендовать), родители в них будут только прописаны .

Родственники переживают если вдруг что то случится мы их выкинем из квартиры.

Что нам сделать, чтобы зафиксировать их право пожизненного проживания в этих квартирах и их обязанность оплачивать коммунальные платежи?

18 Сентября 2016, 12:33 Павел, г. Ногинск

Уточнение клиента

в договоре купили продажи ничего записать не получится т.к. квартира будет покупаться с ипотекой банк не одобрит.

расписка в простой письменной форме написанная при свидетелях даст им гарантию того что мы в будущем их из квартиры не выкинем

если они будут в квартире прописаны и другой жилплощади иметь не будут на каком основании мы их сможем выписать?

20 Сентября 2016, 17:56

Ответы юристов (7)

здравствуйте. Если владелец будет жена то в принципе она сможет родителей выписать (через суд). Это право как собственника, вы не отмените никак. Тут уж только на доверии.

На счет жкх, платить будут они в 1 очередь так как прописаны, но в случае долгов и т.д — вся ответственность потом ляжет на собственника. (ст 153 жк)

Есть вопрос к юристу?

Вы можете составить договор аренды сроком скажем на 20, 30 или более лет, где прописать что расторжение договора невозможно, а оплатой по договору является денежные средства, которые будут уходить на оплату коммунальных услуг.

Данный договор аренды регистрируется в Росреестре.

Принцип договора основывается на свободе заключения договора, в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Статья 421. Свобода договора
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Другой вариант это выделить родителям в квартире скажем по 1/10 доли в этом случае они смогут проживать в ней на законных основаниях. А так же им составить завещание что данная доли после смерти перейдет Вашей жене. Но завещание они могут отозвать, либо после смерти может попытаться его оспорить в суде, кто либо из родственников.

Родственники обоснованно опасаются, поскольку формально Ваша супруга будет собственником и как собственник вправе будет требовать признания родителей утратившими право пользования квартирами и выселения.

Такое право собственника предусмотрено ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ:

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Вот поэтому и нужно заключить соглашение между собственником каждой квартиры (Вашей супругой) и пользователями квартир (родителями), на которое есть ссылка в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Такое соглашение может быть заключено как в форме отдельного документа (соглашения в письменной форме), так и может быть указано в самом договоре купли-продажи, по которому будут приобретаться квартиры.

Достаточно будет указать, что правом бессрочного пользования квартирой имеют определенные лица, которые обязуются нести расходы по содержанию квартиры.

Здравствуйте. Не все так плохо, как указывают коллеги, достаточно в договоре прописать, что родители сохраняют право пользования квартирой до своей смерти, в том числе и случае изменения собственника. Никаких сложных схем не нужно.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.05.2016 N 33-9592/2016 по делу N 2-351/2016
Требование: О признании права пользования комнатой в квартире, обязании не чинить препятствий в проживании, определении порядка и размера участия в коммунальных расходах.
Обстоятельства: Сын истца, приватизировавший квартиру, продал имущество ответчикам, при этом договором купли-продажи оговаривалось сохранение за истцом, зарегистрированным по данному адресу, права пожизненного проживания и пользования квартирой.
Решение: Требования удовлетворены.

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 апреля 2016 г. по делу N 33-17148
Судом установлено, что **** года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Я. продал Ф. квартиру N ***, расположенную по адресу: ****.
Пунктом 4 договора купли-продажи квартиры предусматривалось, что покупатель купил у продавца указанную квартиру за **** рублей, обязался выплатить цену договора полностью без присутствия нотариуса в течение одного календарного дня после регистрации настоящего договора. В силу пункта 12 договора продавец Я. сохраняет право пожизненного проживания и бесплатного пользования указанной квартирой. В силу п. 10 Договора договор считается исполненным при выполнении сторонами следующих условий; — передачи покупателем указанной в п. 4 настоящего договора суммы денег за приобретаемую квартиры продавцу, — передачи продавцом указанной квартиры покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в соответствии со ст. 556 ГК РФ.
Договор составлен в простой письменной форме, был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве ***** года.

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2016 по делу N 33-14364/2016

Доводы апелляционной жалобы ответчиков о том, что условиями договора дарения, заключенного между Г.В.М. и Л.А.С., Г.В.М. сохраняет право пожизненного проживания и пользования квартирой, в договоре дарения указано, что в квартире по месту жительства зарегистрированы ответчики, в связи с чем, ответчики, так же как и прежний собственник квартиры Г.В.М. сохраняют право пожизненного проживания и пользования квартирой, судебная коллегия находит несостоятельными,учитывая, что в договоре дарения не содержится прямого указания на сохранение за ответчиками права пожизненного проживания и пользования спорным жилым помещением.

Был бы у вас договор дарения — согласился бы с коллегой Мариной — там можно прописать условие дарения такое. У вас же купля продажа, тем более через банк — ипотека- не пройдет как таковая.

В теории можно конечно заключить соглашение о том что собственник не имеет права вас выписать -но на мой взгляд это в принципе противоречит праву собственности- распоряжение своим имуществом. Поэтому такое соглашение довольно спорная вещь.

если они будут в квартире прописаны и другой жилплощади иметь не будут на каком основании мы их сможем выписать?
Павел

не уплата жкх например, ну и как выше указано- ст 31 жк.

Павел, добрый вечер!

Если сделка по покупке квартир будет ипотечной, то банк действительно может не одобрить внесение в договор каких-либо дополнительных условий (хотя ничего страшного в таких условиях для банка нет).

Вот поэтому Вам и следует, как я указывал ранее, заключить отдельное соглашение в письменной форме между собственником квартир (Вашей супругой) и пользователями квартир (родителями) о том, что родители имеют право бессрочного пользования квартирами (проживания в них).

Такое соглашение предусмотрено ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ:

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Где-либо регистрировать такое соглашение не требуется. Оно по своей правовой природе является договором безвозмездного пользования.

Нет не даст, т.к. договоре этого не будет.

если они будут в квартире прописаны и другой жилплощади иметь не будут на каком основании мы их сможем выписать?
Павел

На том основании, что они перестали быть членами семьи собственника.

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2009 г. N 14
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКШИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ ЖИЛИЩНОГО
КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13. По общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи.Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

То что они родители жены значения не имеет.

Оно по своей правовой природе является договором безвозмездного пользования.
Берестов Сергей

В этом то и проблема, т.к. бессрочным его не заключишь,

Статья 699. ГК РФ Отказ от договора безвозмездного пользования

1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.
2. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи.

Если только заключать на срок 50-100 лет, чтобы с гарантией, что люди столько не проживут.

Но как и любой другой договор он может быть расторгнут.

Статья 698. Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования

1. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:
использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;
не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;
существенно ухудшает состояние вещи;
без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.
2. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:
при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;
при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Лица, сохраняющие право пользование квартирой после ее продажи

В преимущественном большинстве люди очень ответственно относятся к вопросу выбора и приобретения жилой недвижимости. Но неопытность и незнание законодательства страны способны сыграть злую шутку с «новоиспеченными» владельцами квартиры. Даже если вы уже нашли идеально соответствующую всем вашим запросам жилплощадь, проверили правоустанавливающие документы, оговорили все условия и успели составить договор купли-продажи, вас все еще могут ожидать некоторые «подводные камни» и непредвиденные дальнейшие развития событий. Например, вы можете столкнуться с проблемой запрета выписки из уже вашей квартиры некоторых ее жильцов.

Покупка квартиры в комплекте с жильцом – как такое может быть?

Часто на рынке недвижимости появляются квартиры, в которых все еще проживают зарегистрированные жильцы. В процессе оформления сделки, до момента подписания договора купли-продажи все они должны быть выписаны из квартиры. Но, в некоторых ситуациях собственник квартиры, ссылаясь на нехватку времени и срочную нужду в деньгах предлагает вам снизить цену, а взамен вы самостоятельно займетесь бумажной волокитой с выпиской уже после завершения сделки.

Согласно законодательству РФ вы легко сможете выселить со своего нового жилья членов семьи бывшего владельца в судебном порядке – именно это вам и сообщит продавец. Но, в этом правиле есть исключения. Прежде чем соглашаться на такое предложение, вам необходимо убедиться, что никто из зарегистрированных в квартире граждан не относится к лицам, которые имеют юридическое право пользоваться жилым помещением даже после смены собственника недвижимого имущества. Иными словами, вы можете купить квартиру, в которой помимо членов вашей семьи имеет право проживать абсолютно посторонний вам человек, есть ли смысл в такой покупке? Чтобы исключить такую вероятность, в договоре купли-продажи непременно должен присутствовать пункт об отсутствии претендентов, имеющих право проживания в данном жилом помещении. Или перечень граждан за которыми сохраняется это право – тогда вы изначально будете готовы к такой перспективе и можете принять соответствующие меры.

Итак, кого же вы не сможете выписать из приобретенной квартиры:

  • Граждан, которые по любым причинам отказались от приватизации, но на момент ее осуществления имели на это имущество такое же право, как и лицо фактически приватизировавшее ее.
  • Включенные в ордер на квартиру лица. Эта категория граждан, не являясь собственниками жилплощади, имеет полное право проживания здесь на основании ордера, и на это право никак не влияет смена собственника жилья.
  • Человек, проживающий в помещении согласно договору пожизненного содержания с иждивением.
  • Люди, имеющие право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа на протяжении указанного в завещании периода (пожизненно, 10 лет и т. д.). Согласно законодательства РФ, гражданин может завещать свою квартиру конкретному человеку с возложением на него обязанностей по предоставлению права пользования частью недвижимого имущества иному лицу или лицам (отказополучателям). Собственник может самостоятельно распоряжаться имуществом (продавать, менять, завещать), но отказополучатели имеют законное право проживать в квартире даже при новом хозяине.

Помимо этих категорий лиц, нужно обратить внимание на то, не сдается ли в аренду данная квартира по договору найма, так как этот договор не прекращает своего действия после смены собственника квартиры.

Права проживания продавцов квартиры после перехода прав собственности

19 июня 2013 года я получил свидетельство о гос регистрации права на трехкомнатную квартиру от 10.06.2013 г. В договоре купли-продажи в пункте «Передача имущества» по условию продавцов указано, что «Продавцы будут проживать в квартире, на правах квартиросъемщика, до 25 августа 2013 г.». Мы с продавцами не оговаривали занимаемую долю квартиры, договор аренды жилья мы также не заключали. Могу ли я требовать от продавцов освободить одну или две комнаты для перевозки вещей и мебели, так как необходимо сделать ремонт в квартире из которой собираюсь переехать, а также ключи от квартиры (продавцы отказываются передавать ключи, объясняя это тем, что до 25 августа они являются квартиросъемщиками, а договор купли-продажи является основанием для аренды жилья)? Могу ли я требовать выселению квартиросъемщиков, если они не соглашаются передать комнату и ключи от квартиры?

Ответы юристов (3)

Игорь, добрый день!

Первое, что нужно сделать — внимательно ознакомиться с договором купли-продажи, потому как информация представленная Вами недостаточна. Следует обратить внимание на факт передачи ключей, а также другие существенные условия передачи квартиры (если таковые имеются). Когда квартира переходит в пользование, когда старые хозяева и при каких условиях должны покинуть ее. Кроме того Вас никто не может ограничить в осуществлении своих прав, так как Вы уже являетесь собственником данного недвижимого имущества. Могу посоветовать заключить с бывшими хозяевами договор аренды жилья до 25.08.13 с условиями оплаты, раз в договоре купли-продажи эти условия определены не были. Также в договоре аренды прописать какую площадь будут занимать квартиросъемщики. Если договориться с бывшими хозяевами не удастся — можно попробовать вызвать наряд полиции.

Уточнение клиента

В договоре купли-продажи в пункте 3. Передача имущества указано

3.1. Недвижимость передается покупателю с момента перехода права собственности

3.2. Покупатель подтверждает факт получения квартиры, ключей и документов, удовлетворен качественным состоянием квартиры. Продавец подтверждает передачу последних. В соответствии со ст. 556 ГК РФ., указанное обстоятельство является неотъемлемой частью договора и дополнительно акт передачи не составляется.

3.3. Продавцы будут проживать в квартире, на правах квартиросъемщика, до 25 августа 2013 г.

25 Июня 2013, 11:38

Есть вопрос к юристу?

Соглашением Сторон в договоре определен порядок передачи имущества, т.е. 25.08.2013 г. они должны будут осводить проданную квартиру, причем всю площадь. Таким образом из-за невнимательности при заключении договора Вы и стали заложником данной ситуации. Согласно ст. 30 и ст. 35 ЖК РФ Вы, подписав договор, установили им срок освобождения занимаемой жилой площади, не прописав порядок пользования квартирой Вы по сути предоставили им в наем всю квартиру.

Но есть нюанс, согласно ст. 558 п. 1 ГК РФ в договоре должен быть также указан перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода прав собственности, и их прав в период пользования, это существенное условие договора. Так что попробуйте в письменной виде направить им Ваши условия пользования жилым помещением, дайте срок ответа 3-5 дней и укажите свой номер телефона (так будет ясно, что свой ответ они могут озвучить по телефону и сослаться на долгую работу почты не смогут). Передайте послание заказным письмом с уведомлением о вручении (срок ответа начинается с даты получения), а вот если не ответят идите в суд.

Обратите внимание еще раз на свой договор, что там сказано о передаче квартиры, если есть условие, что данный договор является актом приема-передачи, они обязаны были передать Вам ключи в день подписания договора, либо там прописан порядок, т.е. когда и как.

Игорь, добрый день!

Как я и говорил ранее, а также правильно пишет коллега, бывшим хозяевам необходимо предложить условия пользования помещением, и постараться договориться мирным путем. В противном случае, придется защищать свои права в других инстанциях и на другом уровне. Надеюсь, что Вы придете к взаимопониманию с бывшими владельцами. Удачи!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

ВС решил, когда член семьи прежнего собственника сохраняет право пользования квартирой

Новая владелица квартиры потребовала выселить через суд члена семьи предыдущего собственника, который в ответ решил признать недействительным договор купли-продажи квартиры. Первая инстанция отказала в удовлетворении требований обеим сторонам, но апелляция его выселила. Обе инстанции не обратили внимание на историю вселения гражданина в спорную квартиру. В обоснованности решения апелляции ВС усомнился, отправив дело на новое рассмотрение.

Квартирный вопрос – семейная драма

А. Ачимовой принадлежала квартира во Владивостоке, вместе с ней там проживали ее дети – Е. Маркова, Е. Мельников и С. Ачимова. Ачимова-старшая приобрела ее еще в 1968 году, вступив в ЖСК «Заря». В июле 2011 года мать выдала доверенность на распоряжение квартирой одной из своих дочерей – С. Ачимовой, а в ноябре та по доверенности продала недвижимость сестре Марковой. Государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру произвели 23 ноября 2011 года. А. Ачимова в мае 2013 года умерла. И только после смерти матери Мельников, по его словам, узнал о продаже квартиры.

Сама Маркова обратилась в Первореченский районный суд Владивостока, требуя признать утраченным право Мельникова на пользование спорной квартирой, снять его с регистрационного учёта и выселить (дело № 2-132/2014 (2-4168/2013;)

М-3653/2013). Она указывала на то, что Мельников в квартире фактически не проживает, членом ее семьи не является, расходы на содержание не несёт и препятствует ей пользоваться квартирой.

Мельников же подал встречный иск, которым оспорил доверенность и договор купли-продажи. Ответчик заявлял, что спорная квартира – единственное место его проживания, денег за продажу квартиры по договору ни он, ни мать не получали, и поэтому сделка ничтожна. По утверждению Мельникова, его включили в ордер на квартиру еще в 1968 году, когда туда вселялись его родители. Кроме того, по его мнению, мать хотела выдать дочери доверенность лишь на оформление наследства, а не продажу квартиры, но из-за болезни плохо понимала, какие бумаги подписывает.

Можно ли выселить брата

Судья Первореченского райсуда Станислав Сальников отклонил оба иска. Продавец и покупатель в договоре указали, что в квартире зарегистрированы Ачимова-старшая и Мельников, указал суд, а значит, последний сохранил право проживания. Во встречных требованиях Мельникову отказали, поскольку он не доказал мнимости договора купли-продажи и того факта, что мать не понимала, какую доверенность подписывает.

Не согласившись с таким решением, Маркова обжаловала его в Приморский краевой суд, и он постановил выселить ее брата (№ 33-6727/2014). Апелляция сослалась на п. 2 ст. 292 ГК РФ, который гласит: переход права собственности на квартиру – это основание прекратить право проживания членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Апелляция сочла, что Мельникова закон не защищает. К тому же упоминание его регистрации в договоре купли-продажи еще не означает, что новая владелица квартиры согласна его у себя поселить.

Спасительный ордер

Мельников обжаловал решение апелляции в Верховный суд. Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала, что для решения вопроса о выселении Мельникова нужно было выяснить, при каких обстоятельствах приобрела жилплощадь его мать (определение № 56-КГ15-31). Если во время ее вселения Мельникова тоже включили в ордер, то он приобрёл самостоятельное право пользования квартирой, поэтому такое право нельзя прекратить при отчуждении квартиры новому собственнику, написал ВС. Тройка судей ВС в составе Бориса Горохова, Татьяны Вавилычевой и председательствующего Александра Кликушина направила дело на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда.

29 февраля 2016 года Приморский краевой суд оставил изначальный акт первой инстанции без изменения (определение № 33-1941/2016), пояснив, что «члены семьи члена ЖСК, приобретшие равное с членом ЖСК право бессрочного пользования жилым помещением, не подлежат выселению по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ». Такое положение содержится в п. 15 Постановления Пленума ВС СССР № 11 от 11 октября 1991 года «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами». Как указал суд, прекращение семейных отношений само по себе не создает права на выселение бывших членов семьи.