Покупка земельного участка с недостроенным домом

Оглавление:

Как осуществляется покупка земельного участка с недостроенным домом?

Добрый день! Хочу купить участок с недостроенным домом. Незавершённое строительство не зарегистрировано, но есть разрешение на строительство. Видимо, нужно оформлять договор купли-продажи земельного участка, на который документы имеются. А на дом — дополнительное соглашение о передаче объекта незавершённого строительства с актом приёма передачи. Вопрос такой- будет ли правомочным разбить сумму покупки на 2 этих документа? Дополнительное соглашение нигде не регистрируется. Какие риски я, как покупатель, несу в случае спорных моментов в дальнейшем. Может быть, необходимо указать полную стоимость в договоре купли-продажи земельного участка? Тогда у регистрирующих органов появится вопрос о завышенной сумме продажи земли. И ещё вопрос — как составляется дополнительное соглашение? Его можно напечатать или продавец должен будет его написать собственноручно, как и расписку в получении денег?

Ответы юристов (5)

В Вашем случае лучше просить продавца зарегистрировать объект незавершенного строительства (регистрация может быть осуществлена даже только при наличии фундамента). тут все дело в том, что разрешение выдано на предыдущего собственника и могут возникнуть проблемы при регистрации и при оформлении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.Затем можете оформить ДКП как одним договором, так и двумя (разницы ни какой).

Договоры (договор) оформляйте в письменной форме.

Уточнение клиента

Спасибо, но я хотела-бы увидеть ответы на Свои вопросы!

22 Апреля 2018, 08:10

Уточнение клиента

Если бы всё делалось так, как надо)))! Незавершёнку невозможно сейчас зарегистрировать, будем исходить из предложенных условий. Составляем договор купли-продажи земли и доп. соглашение на незавершённый дом+ стройматериалы+и т.д. Вопрос- как лучше составить доп. соглашение, без негативных последствий в дальнейшем.

22 Апреля 2018, 08:37

Уточнение клиента

В моём случае — продавец *живой и дееспособный* не будет заниматься легализацией незавершёнки. Увы… Все документы — разрешение на строительство, архитектурный проект в наличии. Придётся переоформлять эти документы на себя после покупки участка. И как- бы строить дом с нуля по этим документам. Сейчас задача- оформить землю и Грамотно составить доп. соглашение. Деньги продавец попросил поделить между этими документами. Я так понимаю, что такая расписка в суде будет иметь правомочность.

22 Апреля 2018, 09:02

Уточнение клиента

Спасибо за поддержку!)

22 Апреля 2018, 09:14

Есть вопрос к юристу?

1. Сумму в договорах Вы вправе прописать ту, которую посчитаете нужной.

2. Росреестр на сумму в договоре не будет смотреть,это не их компетенция.

3. Как ранее Вам ответил, договор может быть как один, так и два — в отношении обоих объектов или отдельно каждого.

4. доп. соглашение Вам незачем составлять, когда можно составить сразу ДКП.

5. Разрешение не на Ваше имя выдавалось, соответственно и незавершенку, во избежание дальнейших проблем как с получением акта ввода в эксплуатацию дома, так и совершения с объектом последующих регистрационных действий в Росреестре, лучше сначала оформить на продавца, а потом сразу оформить на ВАС ДКП земельного участка и объекта незавершенного строительства.

Готов Вам оказать полную консультацию по данному вопросу, услуга будет уже платной. (опыт работы в данной сфере — более 10 лет нач. отдела судебной защиты в управлении Росреестра в своем регионе).

Какое дополнительное соглашение. к чему (к какому договору) оно будет прикладываться. Сначала договор. только потом дополнительное соглашение. Окажут Вам в регистрации незавершенки и будут правы… Да и и зачем Вам будет дополнительное соглашение если будет полноценный договор в отношении незавершенки.

У Вас же продавец живой и дееспособный. Как вариант оплатите первоначальную регистрацию незавершенки продавцу (включите потом в цену договора при желании).

Если хотите подстраховать себя, готов Вам договор составить и алгоритм действий полный расписать, пошагово. Исходя из практики, Вас просто могут вынудить впоследствии свое право только в судебном порядке признавать.

Да, можете распиской подстраховать себя, прописав в ней за что конкретно денежные средства передаются. Соответственно с местной администрацией придется вопрос решать о получении «нового» разрешения… раз продавец упертый у Вас. Тогда оформляйте один ЗУ, никто в Росреестре не будет у Вас проверять, есть там незавершенка или объект… регистрация проводится исходя из представленных документов.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Могут ли сделку купли-продажи земельного участка посчитать притворной?

Здравствуйте, помогите мне разобраться в моем деле.

Год назад я решили купить земельный участок с домом. Познакомилась с одним человеком, Иваном, он предложил мне свой участок земли и так, как он является строителем он предложил мне построить на нем дом. Я посмотрела на предложенную землю, на ней уже был залит фундамент под дом и были начаты бревенчатые стены, как такого дома еще не было. Мы обговорили что за пятьсот тысяч он мне достроит дом за пару месяцев. Я согласилась и отдала ему часть денег на строительство. Спустя пару дней я выяснила, что оказывается земля ему не принадлежит, а принадлежит его другу, Сергею. Я связалась с Сергеем, он сказал что он является хозяином земли и готов этот участок мне продать за сто тысяч рублей. Мы заключили договор купли- продажи земельного участка за сто тысяч. Ивану это конечно не понравилось, так как он когда-то договаривался с Сергеем, что Иван построит на земле Сергея дом с целью дальнейшей продажи, Сергей тогда был не против. Но так как у Ивана не было денег на полноценное строительство, достраивать он ничего не стал, а договорился со мной.

Но все таки мы с Иваном продолжили трудовые отношения, он строил мне дом, я отдавала ему деньги, как такого никакой сметы и подряда работ между нами не было. К сожалению то, как строил мне дом Иван меня не устроило, в сроки он не уложился и я решила прекратить с ним дальнейшие отношения. Потом я заказала кадастровые работы и оформила дом в росреестре. Но так как дом не соответствовал моим желаниям я его решила продать. Продала, получила за него деньги и тут мне приходит иск в суд от хозяина участка земли Сергея. В иске он просит расторгнуть наш с ним договор купли- продажи земли по ст 170 п 2, якобы наша с ним сделка была притворной, а на самом деле мы договаривались о большей сумме, т.к продавалась не просто земля, но и то незавершенное строительство. Он утверждает что я видела что на земле стоит недостроенный дом и договаривались что покупка будет земли и этого недостроя. В договоре купли продажи недострой никак не мог быть отражен,т.к он не был нигде зарегистрирован. Сейчас он хочет применить последствия недействительной сделки и вернуть ему землю вместе с домом, т.к дом и земля едины. А то что я на свои деньги достроила дом, в который он не вложился ни копейкой им не учитывается. По факту получается что тот его друг строитель за свои деньги залил фундамент, а хозяин участка продал мне землю не учитывая этого, а сейчас они оба говорят, что продавалась и земля и якобы недостроенный дом. О каком недострое может идти речь, когда у них ни документов, ни смет, ничего нет. Я пыталась договориться с Сергеем и дать ему отступные за тот залитый фундамент, а он не согласен, врет в лицо мне и говорит что там был недостроенный дом. Как же мне быть в этой ситуации? Можно ли считать такую сделку притворной, если у меня на руках договор купли- продажи, где сказано что расчет между сторонами был произведен в день подписания договора, что продавец передал а покупатель принял земельный участок, земельный участок осмотрен покупателем, замечаний по качеству переданного имущества у покупателя нет, в связи с чем акт приема- передачи не составлялся. Как мне доказать что с моей стороны ни о каком притворстве речи нет, хотя я и видела залитый фундамент и бревна. Извините что так много понаписала.

Ответы юристов (5)

Здравствуйте Елена! буду краток! НЕТ, так как Вы реально передали деньги по договору купли продажи, а затем вступили с ИВАНОМ в трудовые отношения, по которым Вы производили оплату за выполненые работы, а как и чем — ни кого не волнует!

ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Уточнение клиента

Спасибо большое за ответ. Я просто боюсь что хозяин участка докажет что я видела недострой, а следовательно он хотел продать не просто землю, но еще и этот недострой по более высокой цене. А наш с ним договор был притворным, т.к имелась ввиду продажа не просто земли, но еще и объекта незавершенного строительства. Хотя был заключен обычный договор купли- продажи земли. У него еще и этот строитель свидетелем пойдет и будет говорить, что я вру(((( Я не знаю как доказать что я просто брала землю, а то что хозяин участка не внес недострой я не виновата(((

08 Февраля 2017, 14:05

Есть вопрос к юристу?

Такие вопросы по интернету не решаются. Вам нужна личная консультация с юристом. Где территориально Вы находитесь?

Признание сделки притворной, не ведет к возврату земельного участка как ошибочно полагает Сергей. Признание сделки притворной (если конечно это будет доказано) ведет к применению к сделке правил о той сделке которую стороны имели ввиду. Т.е. тут было бы не лишним узнать, какую сделку по мнению Сергея прикрывает совершенная сделка, которую он собирается оспаривать. Очень сильно похоже на то, что Сергей, просто задался целью попугать Вас и получить денег. Пока его требования не сформулированы в исковом заявлении, что либо еще посоветовать Вам трудно, т.к. вариантов оспаривания сделки может быть много, но они должны быть обоснованными.

Уточнение клиента

Он в исковом заявлении пишет что мы имели ввиду продажу земельного участка с объектом незавершенного строительства. Но так как недосторой у него не был оформлен как объект незавершенного строительства, включить его в договор он не мог, поэтому мы заключили простой договор купли- продажи земли. Он ссылается на то, что та сделка которую он подразумевал изначально незаконна,т.к нельзя отчуждать землю без находящегося на нем объекта, а следовательно нужно и её признать недействительной и вернуть земельный участок ему. В общем по его словам прикрывающая сделка ничтожна, а прикрываемая- недействительна в силу закона.

08 Февраля 2017, 19:11

так а какая сделка то по его мнению была на самом деле? И чем он подтверждает что на тот момент недострой уже был? Все что было на земле передается с землей и нет в этом никакой недействительности.

Уточнение клиента

По его мнению была сделка по продаже земельного участка с недостроем. В подтверждении своих слов у него есть свидетельские показания его друга, застройщика, который залил фундамент и поставил несколько бревен. Документов никаких нет.

09 Февраля 2017, 13:40

Ну даже если это и так. Недострой по-сути был продан вместе с землей.

далее. он устанет доказывать что недострой был. Если недострой был что это именно тот недострой, который продали вместе с землей. и даже если все это так, то это не основание для признания сделки недействительной. Отправляйте его куда подальше. Он видимо просто хочет по-легкому срубить с Вас денег.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продажа и покупка земельных участков

Добрый день, Вопрос о продаже и покупке земельных участков.

собрались с женой приобретать землю. Риэлторским агентством был предложен вариант покупки земли с недостроенным домом. Дом, со слов агента, конфискован подрядной организацией у бывшего владельца, т.к. тот не смог оплатить его строительство. Документы на землю есть(кадастровый паспорт, свидетельство о регистрации), земля в собственности владельца. Но на недостроенный дом документов нет никаких. Чем это может грозить, если приобрести эту землю? Какие документы должны быть на недостроенный дом, чтобы была возможность его зарегистрировать?

Ответы юристов (1)

Данил, добрый день!

При покупке земельного участка с недостроенным домом, от продавца Вам необходимо требовать следующие документы для ознакомления:

1. Свидетельство о праве собственности на землю

2. Кадастровую выписку на земельный участок

3. Кадастровую выписку на дом ( в БТИ)

4. Разрешение на строительство и строительный паспорт

Далее, Вы требуете от продавца:

1. Нотариальное разрешение на продажу от всех собственников земельного участка и от супруга

2. Копию паспорта ( если несколько собственников — все паспорта)

3. Оформляете в нотариальной форме договор купли — продажи земельного участка и договор переуступки подряда на недостроенный дом (с актом приёма — передачи). Все документы на земельный участок и дом также пердаются Вам продавцом.

Затем необходимо зарегистрировать право собственности на землю в Росреестре, а в отделе архитектуры и градостраительства переоформить на своё имя разрешение на строительство и строительный паспорт на незавершенное строительство. Когда достроите дом и введёте его в эксплуатацию, то сможете зарегистрировать право собственности на него.

Поставьте мне плюс!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продажа земельного участка с недостроенным домом

Сирена Ц / 3 сентября 2014 г.

Здравствуйте. В 2013 году я купила земельный участок за 220 000 рублей. В данный момент на участке недостроенный дом, имеются документы на разрешение строительства. Сейчас хочу продать земельный участок, но уже за 870 000 рублей. Какой будет налоговый вычет, и что указавать при продаже в документе: земельный участок или земельный участок с незавершенным строительством?

Суфиянова Татьяна, Налоговый консультант / ответ от 3 сентября 2014 г.

Сирена, добрый день.

Так как у вас жилой дом не достроен и на него не было получено свидетельство о праве собственности (на жилой объект), то вы продаете только один земельный участок. Вы показываете сумму дохода — 870 тыс. руб. Это ваш доход, полученный от продажи имущества (земельного участка).

Вы вправе уменьшить сумму дохода на имущественный вычет. Размер вычета в вашем случае будет равен 1 млн руб. Итого, получается, что налоговая база в вашем случае будет равна нулю и сумма НДФЛ к уплате тоже будет равна нулю.

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при продаже имущества? Заполнить декларацию можно на нашем сайте. Рекомендую воспользоваться образцом заполнения декларации специально для случая продажи имущества.

Покупка земли с недостроем

Здравствуйте! Нам предложили купить земельный участок с недостроенным домом, но у продавца есть свидетельство о регистрации на земельный участок, а на недострой есть кадастровый паспорт( но на предыдущего продавца) и срок разрешения истек год назад. Задаток мы уже отдали, подскажите, что делать?

Как купить участок с недостроенным домом.

Ответ:

Надо,чтобы продавец зарегистрировал недострой,получил Свидетельство о государственной регистрации и продал вам по всем правилам два объекта зем.участок и объект незавершенного строительства, иначе у вас потом будут проблемы с регистрацией готового дома.Лучше вам подождать.Новые законы ужесточаются по отношению к недостроенным объектам.

Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки — возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Читать следущие интересные статьи:

[1] Добавлено: 3 октября 2013 16:13 | Автор: Элен

[2] Добавлено: 3 октября 2013 16:36 | Автор: Елена

[3] Добавлено: 3 октября 2013 17:44 | Автор: Элен

Спасибо,а что такое ОНС ?

А техусловия , договоры на свет,газ,воду должны быть?

[4] Добавлено: 3 октября 2013 17:56 | Автор: Елена

[5] Добавлено: 4 октября 2013 15:51 | Автор: Элен

[6] Добавлено: 4 октября 2013 17:07 | Автор: Елена

Покупка и продажа недостроенного дома

Недостроенный дом или другими словами незавершенный объект строительства, давно стал полноценным продуктом на рынке недвижимости. Недострой, как называют такие дома в народе, активно продается и покупается, а в условиях нестабильной экономической ситуации количество таких объектов значительно возрастает.

С чем связан рост числа объявлений о покупке и продаже недостроенных домов?

Причина довольно банальна – это элементарная нехватка денег на окончание строительства, но она далеко не единственная. Другими причинами могут быть: проблемы с оформлением документов, например, если недострой находится на земле сельскохозяйственного назначения, где возведение капитальных строений запрещено законом, или невозможность подведения коммуникаций.

Кроме того, некоторые владельцы намеренно не вводят недостроенные дома в эксплуатацию, хотя недостроенными они считаются лишь на бумаге, рассуждая примерно таким образом: земельный участок, на котором построен дом и так принадлежит мне, поэтому, зачем мне тратить время и деньги на введение жилья в эксплуатацию.

Но есть еще и такой вариант, когда дом изначально строится на продажу и продается в недостроенном виде на каком-то этапе для того, чтобы уже новый хозяин: во-первых, завершил строительство согласно своих предпочтений по окончательной отделке, а во-вторых, оформлял уже дом на себя, тем более, что желающих приобрести недостроенный дом, оформив договор купли-продажи лишь на земельный участок более чем достаточно.

Правда, в последнее время власть, похоже решила серьезно взяться за недострои, пугая владельцев тем, что эксплуатация таких объектов недвижимости будет облагаться немалыми штрафами, а сами объекты будут массово отключаться от всех коммуникаций. Поэтому, если у вас есть недострой, то стоит его продать побыстрей или ввести в эксплуатацию. Рассмотрим несколько вариантов, связанных с куплей-продажей.

Продажа земельного участка с недостроенным домом

Самый простой вариант, что правда, если на такую сделку согласится покупатель. При этом, документы на земельный надел должны быть в полном порядке, тогда дом, который на нем стоит, можно будет продать даже на материнский капитал. По сути, продается именно участок, а не собственно сам дом, поскольку по документам здания просто не существует. Это, конечно же, не совсем законно, а для покупателя еще и довольно рискованно. Но такие сделки имеют место и очень часто, сам недостроенный дом указывается в договоре купли-продажи как строительные материалы, находящиеся на земельном участке и продающиеся вместе с ним.

Какие документы нужны для продажи недостроенного дома?

Этот вариант абсолютно законен в отличие от предыдущего, хотя и намного более хлопотен. Допустим, что ваш дом не достроен по причине нехватки денег на завершение строительства. Тогда как продать недостроенный дом? Это вполне возможно, главное собрать необходимые документы, а именно:

  • Правоустанавливающий документ на земельный участок;
  • Разрешение на строительство дома;
  • Техпаспорт объекта незавершенного строительства;
  • Кадастровый паспорт недостроенного дома;
  • Проект дома, утвержденный в отделе архитектуры;
  • Заявление и квитанция об уплате государственной пошлины.

Собрав эти документы, можно отправляться к нотариусу для совершения сделки.

У многих сегодня возникает вопрос, можно ли продать недострой, если при его строительстве был задействован материнский капитал? К сожалению, по этому вопросу нет достаточного правового регулирования и сложившейся практики. Можно только сказать, что то обстоятельство, что дом не введен в эксплуатацию, не лишает права распоряжения им, но наличие в доле строительства средств материнского капитала теоретически может привести к судовому оспариванию сделки, так как она нарушила права несовершеннолетних детей. Следует помнить и то, что махинации с материнским капиталом подпадают под уголовную ответственность.

Каковы плюсы и минусы покупки недостроенного дома?

У многих потенциальных покупателей существует предвзятое отношение к подобного рода недвижимости, так как они боятся прогадать и того, что сумма, которую нужно будет потратить на завершение строительства, окажется намного больше, чем рассчитываешь вначале. В этом есть доля истины и прежде чем покупать дом, который не достроен, в том числе и за материнский капитал, необходимо объективно оценить свои финансовые возможности.

Но если посмотреть на такую покупку с другого ракурса, то очевидными станут ее преимущества. Так, не до конца достроенный дом откроет многие недочеты, допущенные при его возведении, если, конечно, такие есть. Ведь не секрет, что многие недобросовестные продавцы, особенно те, кто зарабатывает на строительстве и продаже домов, скрывают под окончательной отделкой, мягко говоря, не качественно выполненные работы, а то и более серьезные конструктивные проблемы. Кроме того, если самому завершать отделку дома, то можно сделать это в соответствии со своим вкусом, а не вкусом продавца.