Передача в залог земли

Оглавление:

ВС решал, можно ли заложить в ипотеку здания без земли

Верховный суд решал, можно ли признать недействительным договор ипотеки недвижимости, если вместе с ней не было заложено право на находящиеся под зданиями земельные участки.

В рамках банкротного дела «Автосервисной компании «Статус Авто» конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании недействительными договоров ипотеки, заключенных с ООО «Торговый комплекс «Южный». По условиям этих договоров в залог комплексу переданы принадлежащие должнику объекты недвижимости. При этом право на земельные участки, на которых располагались здания, заложено не было.

Суды признали договор недействительным (дело № А63-1120/2015). Они исходили из того, что в нарушение действовавшего на момент заключения сделок законодательства заложены только здания и строения, а земельный участок, на котором они расположены, либо право аренды на него, комплексу в залог не переданы.

«ТК «Южный» обжаловал эту позицию в Верховном суде. Заявитель сослался на положения п. 45 постановления Пленума ВС № 6, Пленума ВАС № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым правило об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним применяется только в случае, если залогодатель является собственником либо арендатором земельного участка. С этим согласилась экономколлегия, возглавляемая Олегом Свириденко: она отменила судебные акты нижестоящих инстанций и отказала управляющему в заявленных требованиях.

Договор займа с обременением на земельный участок

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, как составить договор займа таким образом, чтобы на земельный участок налагался запрет на распоряжение до тех пор, пока не погашен долг? Можно ли это прописать в самом договоре или необходима регистрация запрета в каких-то гос. органах?

Ответы юристов (3)

Здравствуйте, Серебрянский Дмитрий! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

Есть вопрос к юристу?

Подскажите пожалуйста, как составить договор займа таким образом, чтобы на земельный участок налагался запрет на распоряжение до тех пор, пока не погашен долг? Можно ли это прописать в самом договоре или необходима регистрация запрета в каких-то гос. органах?

Лучше всего в Вашей ситуации составить соглашение о залоге данного земельного участка, тогда без Вашего согласия распоряжаться им собственник не сможет:

Статья 334 ГК РФ Понятие залога

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

При составлении соглашения о залоге распоряжаться этим земельным участком заемщик без Вашего согласия не сможет:

Статья 346 ГК РФ Пользование и распоряжение предметом залога

1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.

4. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.

5. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога только в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Сам залог необходимо будет зарегистрировать в росреестре.

Образец соглашения о залоге прилагаю к ответу.

Если нужно что-то уточнить — спрашивайте, буду рад помочь.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Уточнение клиента

Проблема как раз в том, что человек не согласен на оформление земли в залог, но на запрет на распоряжение он согласен. Поэтому интересует есть ли возможность оформить запрет на распоряжение без оформления залога.

04 Сентября 2014, 11:53

Проблема как раз в том, что человек не согласен на оформление земли в залог, но на запрет на распоряжение он согласен. Поэтому интересует есть ли возможность оформить запрет на распоряжение без оформления залога.

На практике вопрос неоднозначный — с одной стороны ГК предусматривает возможность установить договором способ обеспечения обязательств, не установленный в ГК, что позволяет наложить такое ограничение вне залога:

Статья 329 ГК РФ Способы обеспечения исполнения обязательств

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства).

3. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

Но с другой стороны согласится ли росреестр зарегистрировать такое обременение (а регистрация обремения обязательна) неизвестно, могут быть сложности.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Суд обратил взыскание на землю под строительство многоэтажного жилого дома

Являюсь дольщиком по договору ДДУ. Случайно узнал о том, что на землю под строительство нашего многоэтажного жилого дома обращено взыскание суда. Банк, держатель закладной земли, продал закладную и право требования частному лицу. Суд признал эту сделку законной. Сейчас, за неисполнение кредитного договора, суд обратил взыскание на землю. То есть земля перейдет в собственность этого частного лица?

Нам, дольщикам, нужно оспаривать это взыскание? Согласно выписке ЕГРП видно, что ипотека с банком была зарегистрирована после регистрации первого участника долевого строительства. Ни у меня, и думаю, ни у других дольщиков в договоре нет согласия на получение ипотеки застройщиком.

Уточнение клиента

Застройщик не признан банкротом. Дольщики могут предъявить свои требования на землю и недостроенные квартиры ?

03 Июня 2016, 11:51

Уточнение клиента

То есть продажа обязательна? И никак нельзя это опротестовать?

03 Июня 2016, 17:46

Ответы юристов (5)

Здравствуйте, Сергей! В соответсвии с. ч. 7 ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» ипотека на земельный участок, на котором осуществляется строительство МКД, может быть предметом ипотеки с согласия дольщиков. Ипотека такого земельного участка возможна без согласия дольщиков, если кредит брался застройщиком на строительство данного МКД.

Ст. 13 ФЗ «О ДДУ»
7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

зЕмельный учаток подлежит продаже с торгов. В соответсвии с ч. 2 ст. 15 Заона о ДДУ при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

Есть вопрос к юристу?

Я поняла, что речи о банкротстве не идет. То лицо, которому передано право тнебования по закладной вправе обратить взыскание на данный зем. участок. При обращении взыскания зем. участок продается с торгов. Сумма, вырученная от реализации зем. участка с домом погашается в первую очередь, погашает сначала расходы на реализацию заложенного имущества, а потом уже требования дольщиков.

Если взыскание обращено, то реализация земельного участка обязательна для удовлетворения требований Кредитора и дольщиков.

Уточнение клиента

А как же п5. ст.13 фз214: «Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога»? Дольщики до недавнего времени были даже не в курсе, что на зем. участок обращено взыскание и свои требования соответственно не выдвигали.

04 Июня 2016, 15:51

Приведенная ВАми норма не относится к обсуждаемой ситуации.

Уточнение клиента

Елена, извините, возможно я некорректно задал вопрос об оспаривании судебного решения. Просто я считаю, что решение суда не правомерно. Данный участок находится в залоге у дольщиков. И согласно также ФЗ 214, ст. 14., п.1: Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

04 Июня 2016, 17:52

Сергей, все приведенные Вами нормы касаются обращения взыскания по иску дольщиков случаях, когда застройщик не исполняет свои обязанности по строительству. В нормах говорится об обращении взыскания на предмет залога потому, что до передачи объектов долевого строительства земельный участок и строящийся объект находятся в залоге у дольщиков. При этом не требуется заключение договора о залоге. Залог возникает на основании закона. В Вашем случае земельный участок заложен банку. Необходимо изучить решение суда, а также обстоятельства заключения договора о залоге земельного участка и кредитный договор (на какие цели брались кредитные средства). Более предметно можно говорить после изучения документов.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Возможна ли передача в залог земельных участков, арендуемых у города

на ЗАО «Ромашка» в 2011 году зарегистрировано право аренды с/х земли в Рязанской области сроком до апреля 2060 года.

в 2015 году ЗАО Ромашка преобразовано в ООО, о чем администрация города — арендодатель, уведомлена официальным письмом.

В регистрационные данные (ЕГРН) сведения о перерегистрации Общества на ООО не вносились (т.е. по выписке из ЕГРН Общество до сих пор числится как ЗАО). Есть еще зарегистрированный договор субаренды.

можно ли передать в залог банку арендованную землю?

пройдет ли регистрация, если компания теперь ООО?

Или необходимо перерегистрировать договор с Администрацией на ООО, а потом только передавать в залог?

18 Октября 2017, 14:10 Анна, г. Москва

Ответы юристов (7)

Здравствуйте, по вопросам

можно ли передать в залог банку арендованную землю?

1.Нет, каким образом можно передать в залог то. что вам не принадлежит? Максимум вы можете передать права по договору аренды и то я думаю в договоре укзаано, что это возможно лишь с согласия Арендодателя.Посмотрите договор, чтобы точно это узнать.

пройдет ли регистрация, если компания теперь ООО?

2.Надо вносить изменения в договор, поскольку реквизиты ваши сменились, вы же реогранизованы были — договор надо путем подписания доп.соглашения и вносить изменения в Росреестр.

Уточнение клиента

«1.Нет, каким образом можно передать в залог то. что вам не принадлежит?»

В договоре аренды прямо указано, что можно передать в залог в пределах срока аренды без согласия, но с уведомлением арендодателя

18 Октября 2017, 14:25

Уточнение клиента

Как подписать ДС, если изменилась орг-правовая форма арендатора? такая регистрация может пройти?

18 Октября 2017, 14:39

Есть вопрос к юристу?

«1.Нет, каким образом можно передать в залог то. что вам не принадлежит?»

В договоре аренды прямо указано, что можно передать в залог в пределах срока аренды без согласия, но с уведомлением арендодателя

Вы можете передать в залог права на аренду а не сам земельный участок. Я думаю это имелось в виду.Если вы хотите заложить именно арендные права и у вас в договоре это прописано — то безусловно это возможно.Однако сначала надо изменить договор. поскольку реквизиты одной из сторон изменились.

ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Договор необходимо перезаключать или заключать к нему дополнительное соглашение.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
1. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
2. Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и указанных в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами местного самоуправления.
Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3. Организация и проведение публичных торгов по продаже земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, осуществляются в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона с учетом указанных в решении суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, особых условий о предельном количестве повторных публичных торгов и величине снижения на них начальной продажной цены.
После объявления всех публичных торгов по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, несостоявшимися ипотека такого земельного участка прекращается.
4. В случае, если земельный участок, указанный в пункте 1 настоящей статьи, подлежит реализации на основании пункта 4 статьи 56 настоящего Федерального закона, такой земельный участок реализуется в порядке, установленном статьями 39.11 — 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом следующих особенностей:
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
начальная продажная цена устанавливается решением суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке;
организатором аукциона является специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия залогодателя;
предельное количество повторных аукционов и величина снижения на них начальной продажной цены определяются залогодержателем с согласия залогодателя, а в случае возникновения спора — организатором аукциона.
После объявления всех аукционов несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, с единственным участником аукциона ипотека данного земельного участка прекращается.

Залог права аренды земельного участка (ипотека)

Ипотечное кредитование позволило многим россиянам обзавестись собственной недвижимостью и стать полноправными владельцами участков земли и загородных домов. Конкуренция между финансовыми учреждениями на ипотечном рынке заставила банки разработать новые программы для расширения круга потенциальных заемщиков. Одним из таких продуктов и стала ипотека под залог права аренды земли.

Такой залог может являться самостоятельным предметом для строительства или покупки жилого дома, участка или же выступать в качестве дополнения при необходимости увеличить предложенный банком кредитный лимит или при предоставлении в качестве залога дома, построенного на арендованной земле.

Что такое залог права аренды земельного участка

Почему это называется ипотекой? В классическом понимании ипотека предполагает передачу определенной недвижимости (квартиры, дома, гаража, участка земли) собственником в качестве залогового обеспечения. Такой залог служит для банка гарантией того, что заемщик погасит взятые на себя кредитные обязательства, а при невозможности это сделать финансовая организация наложит взыскание на залог и реализует его для погашения задолженности.

При этом действующая редакция Земельного кодекса допускает передачу в залог не только участков земли, но и прав/обязанностей в рамках заключенного арендного договора. Такие права могут выступать не только залогом по ипотеке, но и вкладом арендатора в уставной капитал.

Гражданский кодекс (ст.336) позволяет передавать в залог не только вещи, но и имущественные права (каким является право аренды).

ФЗ-102 об ипотеке закрепляет за арендатором возможность передать свои права по договору в залог. При этом потребуется предварительно получить согласие собственника, а ипотека ограничивается сроком арендного договора.

Исходя из вышеизложенного залог права аренды земельного участка можно определить как ипотечный договор, который закладывает имущественные права в качестве гарантии возврата кредитных средств залогодержателю (банку-кредитору).

Можно ли передать в залог право аренды земельного участка

Арендные права на участок земли могут являться залогом при выполнении требований Земельного и Гражданского кодексов, а также ФЗ об ипотеке. Передача имущественных прав в залог допускается в том случае, если они не противоречат условиям договора, желанию собственника или нормативно-правовым актам.

В каких случаях может возникнуть потребность передать в залог арендные права? Таких ситуаций может быть несколько:

  • При необходимости получить ипотеку на приобретение недвижимости. Нередко такой вид залога используется при покупке жилья в доме на этапе строительства. После того как заемщик получит квартиру по акту от застройщика именно она станет новым залогом.
  • При желании заемщика взять кредит на строительство дома на арендованном участке земли. Обычно право аренды выступает предметом залога только до момента строительства дома, после чего в ипотеку передается само новое жилье.
  • При потребности получить в банке заемные средства на любые цели и необходимости предоставить обеспечение.

Предоставление в аренду арендных прав редко выступает в качестве самостоятельного предмета залога.

Обычно необходимость в заключении такого договора возникает у заемщиков, которые предоставляют в залог недвижимость в собственности, возведенную на арендованной земле.

В такой ситуации оформить в ипотеку дом запрещается отдельно от земли, на которой он построен. Принцип единства земли и недвижимости на ней закладывается в Земельном и Гражданском кодексе.

В чем особенности передачи имущественных прав в ипотеку? Всю ответственность по арендному договору продолжает нести первоначальный арендатор. Права и обязанности не переходят к залогодержателю или другому лицу.

К предмету залога применяются общие правила об ипотеке. Если заемщик прекратит исполнять взятые на себя кредитные обязательства, банк накладывает взыскание на предмет залога и реализует его. При этом банки как залогодержатели должны будут заключать не договор купли-продажи, а договор уступки прав по договору аренды.

В качестве собственника арендованной земли может выступать как частное лицо, так и государство/муниципальные образования. Но ФЗ -102 не допускает передачу в залог прав на аренду государственной и муниципальной земли, если она предназначена не для жилищного строительства или комплексного освоения. Так, например, если земля выделялась под эксплуатацию коммерческой недвижимости, то она не может выступать залогом. Ипотека участков в госсобственности запрещается в том случае, если участки выступают предметом залога самостоятельно без расположенной на них недвижимости, изъяты или ограничены в обороте.

Передать в ипотеку арендные права можно только при условии законности всех построек на участке и их оформлении по нормам российского права.

Оформление ипотеки имущественных прав в свою очередь не будет служить основанием для аннулирования арендного договора и не потребует заключения сторонами нового соглашения.

Если речь идет о долевом праве аренды участка, то здесь судебная практика неоднозначна. В этом случае могут возникнуть сложности, связанные с регулированием порядка пользования каждым арендатором своей долей. Поэтому суды нередко признавали сделки по передаче в ипотеку части участка недействительными.

Передача арендных прав в качестве предмета залога имеет свои особенности, среди которых можно выделить как преимущества подобного рода сделок, так и недостатки. К преимуществам можно отнести такие моменты:

  • Получить ипотечный кредит можно заемщикам, у которых нет в собственности иного ликвидного обеспечения в качестве залога.
  • Не нужно искать дополнительные средства для покупки участка земли, можно получить заемные средства в статусе арендатора.
  • Если арендные права передаются в качестве залога вместе со строением на этой земле, то наличие такого договора с банком не препятствует арендатору выкупить землю под недвижимость в свою собственность.

По этому вопросу уже сложилась судебная практика в пользу заемщика. Сами банки обычно не препятствуют такой сделке. Ведь им даже выгоднее, что земля станет собственностью заемщика.

В числе недостатков ипотеки прав аренды земли отметим:

  • Такие кредиты обычно выдаются на относительно короткие сроки, которые ограничены периодом действия договора аренды. Например, если договор аренды заключен на пять лет, то заемщик должен будет погасить основной долг и начисленные проценты в течение пятилетнего периода. Тогда как при классическом ипотечном кредитовании сроки могут достигать 25-30 лет, что дает возможность сделать ежемесячные транши в банк менее болезненными для семейного бюджета.
  • Под залог арендных прав выдаются относительно небольшие кредиты, которые ограничены 50-70% величины арендной платы. Нередко заемщикам требуется нести дополнительные затраты, связанные с выездом оценщика на участок для определения его ликвидности.
  • В отличие от европейского и американского рынка подобные ипотечные продукты предлагают в России небольшое число банков, что ограничивает выбор заемщика и зачастую заставляют его воспользоваться не самым выгодным финансовым продуктом. Связано это с тем, что достаточно сложно дать объективную оценку стоимости прав аренды и банки предпочитают не связываться с подобного рода обеспечением. Ведь никто не может гарантировать им, что они смогут покрыть все свои расходы на выдачу займа в случае реализации предмета залога или вообще найти покупателя на него.
  • Арендные права обычно выступают менее ликвидным объектом залога, нежели недвижимость, поэтому такие займы выдаются под более высокий процент. Банки, выдавая ипотеку в данном случае несут дополнительные риски (в частности, что собственник досрочно откажется от исполнения договора) и закладывают их в процентную ставку.

В большинстве случаев заемщику потребуется получить предварительное согласие от собственника земли на залог арендных прав. Если собственником земли является частное лицо или компания, то такое согласие обязательно. Когда владельцем выступает государство или муниципальные власти, а договор аренды подписан на длительный срок (более чем на 5 лет), то получение согласия не обязательно.

В последнем случае достаточно отправить уведомление о намерении заключить подобного рода сделку местным властям.

Договором аренды может быть предусмотрен прямой запрет на передачу прав в качестве залога. Тогда как собственник земли может сам решать как распоряжаться своими владениями и в любой момент предоставить их в качестве залога.
3 Порядок оформления передачи в залог права аренды ЗУ

При передаче в залог арендных прав участвуют две стороны: арендатор и залогодержатель. Участие в такой сделке третьей стороны-собственника земли требуется только на предварительном этапе.

Алгоритм оформления в залог арендных прав

Получение арендатором согласия от собственника участка на залог прав

Нужно ли получать согласие от собственника или достаточно просто оповестить его об этом? Данный вопрос имеет принципиальное значение, так как несоблюдение всех формальностей может привести к аннулированию сделки.

Арендатор обязан уведомить собственника о своем желании заключить ипотечный договор. Земельный кодекс (ст.22) позволяет не дожидаться ему получения согласия при условии направления соответствующего письменного уведомления о сделке. Желательно, чтобы у арендатора осталось на руках подтверждение факта передачи уведомления.

Согласие не нужно при одновременной передаче в залог здания и права аренды участка, на котором оно расположено.

Не получать согласие у государственных или муниципальных властей допускается при условии заключения договора на срок более чем пять лет. Соответственно, если аренда менее длительная, то согласие собственника обязательно.

В некоторых случаях власти могут отказать в предоставлении участка в залог. Например, если не полностью внесена предусмотренная договором арендная плата, на участке есть неузаконенные постройки, неоднократном нарушении условий аренды и пр.

Если договором аренды предусмотрен иной порядок получения согласия, то стороны должны руководствоваться именно договором, а не требованиям Земельного кодекса.

Получение предварительного согласия от банка на заключение ипотечного договора

На этом этапе производится предварительная оценка ликвидности арендного договора и комплексный анализ платежеспособности заемщика на основе представленной документации.

Заключение договора ипотеки прав аренды земли

Если условия, предложенные банком, устраивают заемщика, а его кандидатура удовлетворяет требованиям финансовой организации, то стороны заключают ипотечный договор в простой письменной форме. К числу дополнительных документов, запрашиваемых банком, можно отнести арендный договор, согласие собственника (уведомление с его подписью), подтверждение целевого использования земли.

Государственная регистрация ипотеки

Ипотечный договор по требованиям российского законодательства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Нередко до этого момента банк устанавливает повышенную ставку по ипотеке. При отсутствии такой регистрации договор признается недействительным и до прохождения процедуры в Росреестре он не имеет юридической силы.

Как правильно оформить договор купли-продажи на гараж? Узнайте об этом в нашей статье.

Считаете, что квартира по наследству должна была достаться вам? Узнайте, как этого добиться, прочитав материал!

Договор ипотеки права аренды земельного участка

Договор залога участка заключается в простой письменной форме (т.е. без участия нотариуса) в виде единого документа, подписанного обеими сторонами сделки. Для того чтобы он прошел процедуру госрегистрации требуется составить договор с учетом требований ипотечного и гражданско-правового законодательства.

В договоре об ипотеке необходимо прописать следующие моменты:

  • стороны сделки;
  • предмет залога, его общая характеристика (так, если бы он был в собственности: площадь, целевое назначение и пр.);
  • оценка его рыночной стоимости;
  • предмет сделки или ее существо;
  • ссылка на правоустанавливающие документы по земле и арендный договор;
  • величина и сроки исполнения обязательств по ипотеке (не более срока аренды);
  • права и обязанности арендатора и залогодержателя;
  • ответственность сторон;
  • порядок обращения взыскания на предмет залога;
  • прочие аспекты.

Обычно банки предлагают заемщику свою унифицированную форму договора и не допускают внесение в нее изменений.

Таким образом, залог права аренды земельного участка – одна из разновидностей ипотечного договора, предусматривающая передачу в качестве предмета залога имущественные, а именно арендные права.

Передача в залог земли

Залог земельных участков

Одним из основных залогов является земельный участок (или участки) либо права аренды земельного участка, на котором предполагается реализовывать проект. Одна из задач залоговой службы банка – правильно идентифицировать предмет залога и должным образом описать его в договоре залога. Кроме того, представляется важным установить наличие всех объектов недвижимости, принадлежащих залогодателю, которые будут также использоваться в рамках реализации проекта и подлежат передаче в залог банку.

1. В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. В соответствии со ст. 64 упомянутого выше закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Как видно из указанных норм, Закон об ипотеке связывает судьбу объекта недвижимости и земельных участков. При этом существует две модели договоров залога: 1) договор залога, в котором основным (самостоятельным) предметом залога является земельный участок; 2) договор залога, в котором основным предметом залога являются объекты недвижимости, а залог земельного участка оформляется в связи с требованием Закона об ипотеке (ст. 69 Закона об ипотеке).

Можно утверждать, что в отношении инвестиционных проектов в большей степени распространен первый вариант договора, когда основным предметом залога является земельный участок, на котором предполагается реализация проекта[1]. Перед специалистами банка стоит задача выяснить точный перечень объектов недвижимости, находящихся на закладываемом земельном участке и зарегистрированных в ЕГРП, и при этом убедиться, что данный перечень носит исчерпывающий характер. В качестве источников данной информации могут быть использованы (в комплексе):

— отчет об оценке земельного участка / прав аренды земельного участка и объектов недвижимости, подготовленный независимой оценочной компанией; отчет должен содержать подробное описание объекта оценки с указанием всех улучшений земельного участка, а также месторасположение объектов недвижимости (в привязке к земельному участку);

— кадастровый паспорт земельного участка (п. 8 листа КП1[2], лист КП3);

— официальное письмо залогодателя с перечнем находящихся на земельном участке объектов недвижимости;

— непосредственный осмотр земельного участка специалистами банка.

Однако ряд перечисленных документов зачастую не содержит всей необходимой банку информации. Заметим, что на практике весьма редко встречались кадастровые паспорта земельных участков с указанием в них информации об объектах капитального строительства.

2. Нередки случаи, когда залогодатель по каким-либо причинам не вправе передавать в залог права аренды земельного участка. В п. 12 Пленума[м1] ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» установлено, что содержащиеся в законе ограничения или запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений.

На практике указанные в предыдущем абзаце положения нередко применяются, когда в залог передается объект, находящийся в особой экономической зоне (ОЭЗ). В соответствии со ст. 35 Федерального закона от 30.10.2007 № 240-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» резидент ОЭЗ не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Также следует отметить проблематику, связанную с передачей в залог прав аренды частей лесных участков.

Согласно п. 1 ст. 4.1. Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЛК РФ) до 1 января 2017 г. допускается предоставление гражданам, юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета в целях использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений месторождения полезных ископаемых. В соответствии со ст. 5 Закона о введении в действие ЛК РФ арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодексом РФ, а также арендатор по договору аренды участка лесного фонда или по договору аренды лесного участка, если государственный кадастровый учет таких участков не осуществлялся, не вправе отдавать арендные права в залог.

Остается открытым вопрос о распространении указанных выше запретов на случаи, когда информация о таких частях лесных участков внесена в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) в качестве обременения лесного участка. В соответствии со ст. 7 и 16, ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) (далее – Закон о кадастре) учет сведений о части объекта недвижимости осуществляется только в целях ограничения (обременения) вещных прав. Изготовление отдельных кадастровых паспортов на части земельного участка не предусмотрено законодательством. Чтобы часть земельного участка выступала самостоятельным объектом недвижимого имущества, необходимо провести межевание земельного участка, выделив соответствующую часть для постановки ее на самостоятельный кадастровый учет.

Распространяется ли указанный выше запрет на распоряжение арендными правами в случае, если находящаяся в аренде часть земельного участка из состава лесного фонда учитывается в разделе КП3 и КП4 кадастрового паспорта лесного участка и при этом не выделена в самостоятельный земельный участок?

На практике договоры ипотеки, содержащие в качестве предмета залога право аренды части лесного участка, проходят государственную регистрацию в органах Росреестра, при этом регистрационная запись об ипотеке вносится в соответствующий раздел ЕГРП, открытый на «главный» земельный участок. Однако в целях минимизации рисков банка при оформлении такого залога рекомендуется прорабатывать с залогодателем вопрос формирования из соответствующей части лесного участка самостоятельного земельного участка с получением кадастрового паспорта. Естественно, в отношении образованного земельного участка залогодателю необходимо будет заключить новый договор аренды, права по которому смогут выступать в качестве предмета залога.

3. При оформлении залога земельного участка требуется также обратить внимание на наличие в кадастровых паспортах информации о таких обременениях, как охранные зоны (в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160), а также о пересечении границ земельного участка границами другого земельного участка. При рассмотрении документов на предмет наличия охранных зон нередко банк сталкивается с ситуацией, когда в кадастровом паспорте отсутствуют сведения о частях земельных участков, входящих в охранные зоны, что не позволяет корректно рассчитать влияние данных ограничений на стоимость и ликвидность земельного участка.

В частности, такая ситуация может быть обусловлена тем, что сведения о частях земельного участка, входящего в охранную зону ЛЭП, могут быть предоставлены только собственником ЛЭП, а залогодатель прав аренды земельного участка не может повлиять на исполнение требований законодательства третьими лицами. В указанных случаях наличие таких ограничений явно может послужить основанием для снижения ликвидности предмета залога. Данный фактор необходимо учитывать при формировании технического задания на оценку (при привлечении независимого оценщика), а также при установлении залогового дисконта и определении уровня ликвидности передаваемого в залог имущества. В рамках инвестиционного кредитования обязательство по предоставлению в банк соответствующих документов можно установить в отлагательных условиях предоставления банком денежных средств по кредитной линии.

Следует отметить, что в соответствии с абзацами 2 и 4 п. 1 ст. 19 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) госрегистрация прав на земельный участок приостанавливается в случае, если в государственном кадастре недвижимости (ГКН) одна из границ земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в ГКН сведениями о последнем, за исключением случая, когда право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о государственной регистрации порядке. Указанная норма об исключении зарегистрированных земельных участков из сферы применения оснований для приостановления государственной регистрации прав прекращает действие с 01.01.2018 (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 22.12.2014 № 447-ФЗ).

Чтобы предотвратить снижение ликвидности переданных в залог земельных участков (прав аренды) и возможность совершения с такими земельными участками сделок, специалистам банков рекомендуется проанализировать имеющиеся в залоговых досье документы и при необходимости предложить залогодателям устранить пересечение границ земельных участков и внести в ГКН соответствующие сведения до 01.01.2018 (возможно, включив данное обязательство в условия кредитных соглашений и/или договоров залога).