Отказ в переводе нежилого помещения в жилое

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 24 ЖК РФ

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 декабря 2011 г. N 383-ФЗ в пункт 1 части 1 статьи 24 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2013 г.

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 декабря 2011 г. N 383-ФЗ часть 1 статьи 24 настоящего Кодекса дополнена пунктом 1.1, вступающим в силу с 1 января 2013 г.

1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдении предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдастся или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Коммент. к ст. 22 — 24

1. Комментируемые статьи предусматривают перевод жилого помещения в нежилое (ч. 1 и 2 ст. 22) и наоборот — нежилого помещения в жилое (ч. 3 ст. 22). О жилых помещениях, их видах и назначении, а также о жилищном фонде см. коммент. к ст. 15 — 19.

Понятие «нежилое помещение» в комментируемых статьях не раскрывается. Это понятие содержалось в ЖК РСФСР: ч. 2 ст. 4 было установлено, что нежилые помещения — это помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Как правило, такие помещения находятся на первых этажах и (или) в подвальных (цокольных) этажах. Однако нужно иметь в виду, что на балансе жилищно-эксплуатационной организации или в собственности отдельных лиц могут находиться отдельно стоящие строения, которые теперь, как следует из ст. 22, можно перевести в жилые помещения.

2. При изменении статуса (режима использования) помещения должны соблюдаться требования, установленные ст. 22 и 23 ЖК РФ, а также требования законодательства о градостроительной деятельности. Новый Градостроительный кодекс РФ вступил в действие с 1 января 2005 г. В частности, при осуществлении реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов, ст. 54 Градостроительного кодекса предусмотрен государственный строительный надзор со стороны соответствующих органов исполнительной власти субъектов РФ.

3. Статья 22 ЖК РФ содержит случаи запрета перевода жилого помещения в нежилое. Такой перевод не допускается:

— если невозможен отдельный доступ к нежилым помещениям (без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям);

— если помещение является частью жилого помещения (о видах жилых помещений см. коммент. к ст. 16) или используется для постоянного проживания;

— если жилое помещение обременено правами каких-либо лиц, например является предметом залога;

— если в многоквартирном доме жилое помещение не располагается непосредственно над нежилыми помещениями. Иными словами, такой перевод, как правило, возможен на первом этаже дома или на втором этаже, если на первом уже располагаются нежилые помещения.

Перевод нежилого помещения в жилое также возможен, если ему не препятствуют обстоятельства, перечисленные в ч. 4 ст. 22. В ЖК РСФСР данный вопрос вообще не регламентировался. В ГК РФ говорится только о переводе жилых помещений в нежилые (п. 3 ст. 288).

4. Следует отметить, что прежнее законодательство не допускало перевода жилых помещений (т.е. жилья, пригодного для постоянного проживания граждан) в нежилые. Это могло иметь место только в исключительных случаях по решению органов исполнительной власти субъектов РФ (ст. 9 ЖК РСФСР).

Новый порядок, установленный ЖК РФ, предусматривающий такой перевод не как исключение, а как общее правило, может привести к значительному выбытию жилых помещений из состава жилищного фонда, а также к многочисленным нарушениям прав и интересов граждан, вызванных «соседством» жилых помещений с нежилыми. Сказанное относится и к ст. 17 ЖК РФ, которой предусматривается использование жилых помещений не только для проживания, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (см. коммент. к ст. 17).

В целом нормы ст. 17 и 23 ЖК РФ ухудшают положение граждан, использующих жилые помещения по назначению (для проживания), по сравнению с прежним жилищным законодательством.

5. Статьей 23 ЖК РФ установлен упрощенный перевод жилого помещения в нежилое, а также нежилого помещения в жилое. Решение об этом принимает орган местного самоуправления на основании заявления и документов, перечисленных в ч. 2 ст. 23, которые должен представить в указанный орган собственник или уполномоченное им лицо. Участники жилищных отношений (они могут быть собственниками жилых помещений) указаны в ч. 2 и 3 ст. 4 (см. коммент. к ст. 4, а также к ст. 30, касающейся прав и обязанностей собственника жилого помещения). В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. отмечено, что перечень документов, предусмотренный ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, является исчерпывающим. Однако для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях — согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Непосредственно процедура решения данного вопроса определена ч. 3 — 5 ст. 23, а случаи отказа в изменении статуса помещения перечислены в ст. 24 ЖК РФ. При этом полагаем, что такой отказ в связи с «представлением документов в ненадлежащий орган» (п. 2 ч. 1 ст. 24) вряд ли может на практике иметь место, поскольку в принципе такой подход неверен: орган, который не полномочен рассматривать данный вопрос (т.е. ненадлежащий орган), не вправе решать его по существу. Он должен вернуть документы заявителю, переслать (передать) его в надлежащий орган, а не принимать формальное решение, требующее обжалования в соответствующих органах, в частности в суде. Аналогичное замечание относится к п. 2 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, который касается отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

6. Перепланировка и переустройство жилого помещения по общему правилу не связаны с переводом его в нежилое помещение (см. ст. 25 — 29 и коммент. к ним). Однако ст. 23 ЖК РФ предусмотрены и эти виды работ в качестве средства изменения статуса (режима использования) соответствующего помещения. Отметим, что перевод нежилых помещений в жилые помещения возможен без проведения переустройства и (или) перепланировки, если ранее помещение использовалось как жилое.

7. Частью 5 ст. 23 предусмотрено, что решение органа местного самоуправления о переводе помещения оформляется соответствующим документом, форма и содержание которого устанавливается Правительством РФ1. Таким документов является уведомление о переводе (отказе в переводе) помещения.

8. До принятия ЖК РФ действовало соответствующее законодательство субъектов РФ. Например, Закон Московской области от 16.04.2004 № 55/2004-03 «О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые» предусматривал такой перевод по решению Правительства Московской области в течение месяца после представления документов межведомственной комиссией. Основаниями для перевода, как правило, были объективные причины (признание жилого помещения непригодным для проживания, изменение его функционального назначения и др.).

Теперь нормы о переводе жилого помещения в нежилое (и нежилого в жилое) непосредственно установлены ЖК РФ (ст. 22 — 24). В частности, условия перевода помещения не могут быть иными, чем те, которые установлены ст. 22 ЖК РФ.

Принятие же решений о переводе конкретных жилых помещений в нежилые помещения и нежилых в жилые входит в полномочия органов местного самоуправления (п. 6 ст. 14). Что касается субъектов РФ — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, они вправе отнести к своим полномочиям принятие решений о переводе помещений (см. ч. 2 ст. 14 ЖК РФ). В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 15.05.2007 № 382-ПП «Об утверждении Регламента подготовки в режиме «одного окна» выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение»1 контроль за соблюдением норм и правил производства работ по переустройству и (или) перепланировке переводимых помещений в соответствии с распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы возложен на Государственную жилищную инспекцию г. Москвы.

В соответствии с ч. 9 ст. 23 ЖК РФ акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства или перепланировки, направляется в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. от 27.12.2009)2. Согласно данному Закону ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией и Федеральным конституционным законом «О Правительстве Российской Федерации». В настоящее время таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (см. Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 (в ред. от 08.12.2011)3).

См. также ст. 12 —14 и коммент. к ним.

9. Нарушение порядка перевода жилых помещений в нежилые влечет административную ответственность, предусмотренную ст. 7.22 КоАП РФ: налагается административный штраф на должностных лиц в размере от 4 тыс. до 5 тыс. руб.; на юридических лиц — от 40 тыс. до 50 тыс. руб.

10. Федеральным законом от 03.12.2011 № 383-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»4 в ст. 23 и 24 ЖК РФ внесены изменения, но данные изменения вступают в силу с 1 января 2013 г. (что связано прежде всего с переносом предоставления гражданам услуг в электронной форме на один год, более ранний срок введения нового порядка может быть установлен субъектом РФ). В целом изменения, внесенные указанным Законом в законодательство, касаются перехода на электронную форму обслуживания населения — на основании универсальных электронных карт, выдаваемых по заявлениям граждан. Речь идет о предоставлении различных государственных и муниципальных услуг — в частности, по вопросам перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые. Указанные электронные карты на основании Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (в ред. от 03.12.2011) должны были выдаваться гражданам начиная с 1 января 2012 г.

Федеральным законом от27.07.2010 № 210-ФЗ было установлено, что он регулирует отношения, возникающие в связи с предоставлением государственных и муниципальных услуг соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственных внебюджетных фондов, исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, а также местными администрациями и иными органами местного самоуправления, осуществляющими исполнительно-распорядительные полномочия. Его действие распространяется также на деятельность организаций, участвующих в предоставлении предусмотренных государственных и муниципальных услуг. Кроме того, было определено, что услуги, предоставляемые государственными и муниципальными учреждениями и другими организациями, в которых размещается государственное задание (заказ) или муниципальное задание (заказ), подлежат включению в реестр государственных или муниципальных услуг и предоставляются в электронной форме в соответствии с данным Законом в том случае, если указанные услуги включены в перечень, установленный Правительством РФ. Высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ вправе утвердить дополнительный перечень услуг, оказываемых в субъекте РФ государственными и муниципальными учреждениями и другими организациями, в которых размещается государственное задание (заказ) субъекта РФ или муниципальное задание (заказ), подлежащих включению в реестр государственных или муниципальных услуг и предоставляемых в электронной форме в соответствии с Законом.

Таким образом, следует обратить внимание, что, как указывалось выше, в соответствии с Федеральным законом от 03.12.2011 № 383-ФЗ (ст. 28) изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ (ст. 23 и 24, а также в 26, 27, 52, 54 и 56), вступают в силу с 1 января 2013 г. Универсальные электронные карты будут выдаваться гражданам на основании их заявлений с 1 января по 31 декабря 2013 г., если более ранний срок не установлен субъектом РФ.

Энциклопедия судебной практики. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение (Ст. 24 ЖК)

Энциклопедия судебной практики
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
(Ст. 24 ЖК)

1. Общие вопросы применения ст. 24 ЖК РФ

1.1. Ч. 1 ст. 24 ЖК РФ устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое

Часть 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает исчерпывающий перечень нарушений, являющихся основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, не допуская отказ в переводе помещения за иные нарушения.

Как правильно указано в обжалованном решении, из приведенных законоположений в их взаимосвязи следует, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается лишь за такое нарушение, которое указано в части 1 статьи 24 названного Кодекса в качестве основания для отказа в переводе.

Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение предусмотрен частью 1 статьи 24 ЖК РФ и является исчерпывающим.

Поскольку отказ в переводе из жилого помещения в нежилое возможен только по основаниям, установленным ч. 1 ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации, перечень этих оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит, судебная коллегия приходит к выводу о том, что постановления администрации, а также уведомления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение, выданные на основании данного постановления, являются незаконными, поскольку вынесены с нарушением норм действующего законодательства.

Часть 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает исчерпывающий перечень нарушений, являющихся основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, не допуская отказ в переводе помещения за иные нарушения.

Часть 1 статьи 24 ЖК РФ устанавливает исчерпывающий перечень нарушений, являющихся основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение, а именно: непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов (п. 1); представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения (п. 3); несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Согласно ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое допускается в случае: непредставления определенных документов, представления документов в ненадлежащий орган, несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условии перевода помещения, несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства, то есть законодатель дает исчерпывающий перечень основании для отказа в переводе жилого помещения в нежилое и поскольку положения ст. 24 ЖК РФ расширительному толкованию не подлежат, отказ данный заявителю суд обосновано посчитал незаконным и по этим основаниям.

В силу части 1 статьи 24 Жилищного кодекса РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: непредставления предусмотренных частью 2 статьи 23 ЖК РФ документов, обязанность по предоставлению которых возложена на заявителя; представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Указанный перечень является исчерпывающим.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 22, 23, 24 ЖК РФ, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку ч. 1 ст. 24 Жилищного кодекса РФ предусматривает закрытый перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение, доказательства наличия законных оснований к отказу в переводе жилого помещения истца в нежилое, при котором истцом не предполагалось проведение переоборудования, реконструкции или нового строительства, ответчиком не представлено.

Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое установлены статьей 24 ЖК РФ.

Перечень оснований отказа в переводе жилого помещения в нежилое является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе помещения установлен ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, при этом такого основания для отказа заявителю в переводе жилого помещения в нежилое, как включение дома в перечень многоквартирных домов подлежащих к сносу, Жилищным кодексом РФ, не предусмотрено.

2. Порядок отказа в переводе помещения из жилого в нежилое и наоборот

2.1. Решение об отказе в переводе помещения принимается в виде уведомления установленной формы

Решение о переводе или об отказе в переводе направляется заявителю в виде документа установленной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти формы.

Уведомления о переводе жилого помещения в нежилое помещение или об отказе в переводе по форме и в сроки, установленные постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502, администрация заявителю не направила, что, по мнению заявителя, является незаконным.

Заявитель считает, что перечень представленных ею документов является полным и препятствий для получения в установленном порядке разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение не имеется, запланированные работы соответствуют строительным и техническим нормам, а проект переоборудования жилого помещения в нежилое не приведет к уменьшению общего имущества.

Что касается решения суда в части удовлетворения требований о признании незаконным непредоставление администрацией решения по ее заявлению о переводе жилого помещения в нежилое помещение с перепланировкой и устройством отдельного входа, то судебная коллегия находит решение суда в этой части правильным, поскольку администрация не исполнила возложенную на нее обязанность по рассмотрению заявления в установленном порядке в определенный срок с принятием решения по установленной форме.

2.2. В уведомлении об отказе в переводе помещения не указываются конкретные обстоятельства нарушения

По смыслу пункта 2 формы уведомления основание (я) отказа в переводе из жилого (нежилого) в нежилое (жилое) помещение указывается посредством ссылки на соответствующий пункт части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающий конкретное нарушение, за которое допускается отказ в переводе помещения.

Довод апелляционной жалобы о необходимости указания в форме уведомления конкретных оснований отказа фактически сводится к требованию об указании конкретных обстоятельств нарушения, за допущение которого допускается отказ в переводе помещения, однако такое положение не следует из содержания статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что согласно форме уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 г. N 502, в случае отказа в переводе жилого помещения в нежилое в уведомлении должно быть указано конкретное основание, установленное ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Департаментом городского имущества вышеуказанные положения не соблюдены. Доказательств, свидетельствующих о том, что перевод спорного жилого помещения в нежилое связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома, не представлено.

Между тем, судебная коллегия указала на то, что согласно п. 5.7.4 Регламента одной из причин отказа в выдаче запрашиваемого заявителем документа является отрицательное заключение органа исполнительной власти г. Москвы, городской организации, а также экспертизы, необходимой для обоснования принятия решения (согласования) органа исполнительной власти г. Москвы или городской организации, которое отнесено к полномочиям данного органа (организации) в соответствии с законодательством. Как было установлено судом, решением Совета депутатов муниципального округа было отказано в согласовании проекта решения о переводе жилого помещения в нежилое. Сведений о том, что указанное решение оспорено заявителем и признано незаконным у суда не имелось.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам пришла к обоснованному выводу о том, что решение суда первой инстанции нельзя признать законным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку правовых оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имелось.

2.3. В уведомлении об отказе в переводе помещения должны быть указаны основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ

Суд указал, что основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое установлены статьей 24 Жилищного кодекса Российской Федерации, а решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 приведенной статьи.

Учитывая, что в уведомлении администрации отсутствуют основания отказа в переводе, установленные частью 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации, и перевод под условием законом не предусмотрен, суд пришел к выводу о том, что оспариваемое уведомление не соответствует положениям статей 22, 23 и 24 Жилищного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы учреждения, а потому руководствуясь пунктом 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования.

2.4. Соблюдение положений ЖК РФ при переводе жилого помещения в нежилое не ограничивается порядком, предусмотренным ст. 23, 24 ЖК РФ

Необходимо учитывать, что соблюдение положений Жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое не ограничивается порядком, предусмотренным статьями 23, 24 ЖК РФ.

При разрешении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое помещение подлежат применению и положения статей 36, 40, 44 — 48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме.

2.5. П. 3 ч. 1 ст. 24 является отсылочной нормой, предполагающей обязательное указание на предусмотренные ст. 22 ЖК РФ условия перевода помещений, несоблюдение которых влечет отказ в переводе

Предусмотренное пунктом 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса РФ основание для отказа является отсылочной нормой, предполагающей обязательное указание на предусмотренные статьей 22 Жилищного кодекса условия перевода помещений, несоблюдение которых влечет за собой отказ в переводе помещения.

Из содержания оспариваемого решения следует, что в нем отсутствует указание на то, какие условия перевода помещений, предусмотренные статьей 22 Жилищного кодекса РФ, не соблюдены заявителем.

2.6. В судебном порядке может быть только обжаловано решение об отказе в переводе помещения, самостоятельно переводить помещение в другую категорию суд не уполномочен

Установлен внесудебный (административный) порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение и жилого помещения в нежилое. Таким образом, к компетенции суда не относится разрешение вопросов о переводе нежилого помещения в жилое помещение и жилого помещения в нежилое. В то же время согласно ч. 3 ст. 24 ЖК Российской Федерации в судебном порядке может быть обжаловано только решение об отказе в переводе помещения.

3. Обстоятельства, являющиеся основанием для отказа в переводе помещения из жилого в нежилое и наоборот

3.1. Отсутствие при входе пандуса для маломобильных групп населения является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое

Истец обратился в суд с административным исковым заявлением к администрации о признании незаконным уведомления администрации об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение, возложении обязанности перевести указанное жилое помещение в нежилое.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд правильно исходил из вышеприведенных нормативных правовых актов.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку при переводе жилого помещения в нежилое в целях использования в качестве офиса должны быть учтены в совокупности требования действующего жилищного, градостроительного законодательства и Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации». В настоящем случае в помещение, планируемое для использования под офис, беспрепятственный доступ маломобильных групп населения, в том числе путем самообслуживания, исключен ввиду наличия лестницы при входе в помещение и отсутствия пандуса. Для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое имеет значение возможность технического переустройства помещения в соответствии с требованиями жилищного и градостроительного законодательства.

3.2. Несоблюдение положений статей 36 и 44 ЖК РФ является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое и обратно

Несоблюдение в том числе положений ст. ст. 36 и 44 ЖК РФ является предусмотренным законом основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое, независимо от соблюдения других требований, предусмотренных в главе 3 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Несоблюдение в том числе положений ст. ст. 36 и 44 ЖК РФ является предусмотренным законом основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое, независимо от соблюдения других требований, предусмотренных в главе 3 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Несоблюдение в том числе положений ст. ст. 36 и 44 ЖК РФ является предусмотренным законом основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое, независимо от соблюдения других требований, предусмотренных в главе 3 Жилищного кодекса Российской Федерации.

3.3. Отсутствие согласия всех собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, на переустройство, является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое

Постановлением Администрации предпринимателю отказано в переводе указанного жилого помещения в нежилое на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса РФ в связи с тем, что проектом перепланировки квартиры предусматриваются работы, при которых затрагиваются конструктивные характеристики надежности и безопасности жилого дома.

Признавая оспариваемый предпринимателем отказ администрации соответствующим закону, суды исходили из отсутствия согласия всех собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме на уменьшение размера общего имущества, обусловленного необходимостью частичного разрушения несущей стены дома для обустройства дверного проема.

Поскольку предполагаемое переустройство жилого помещения влечет за собой использование наружной стены дома и придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома, суды с учетом требований указанных норм права пришли к выводу о необходимости получения согласия всех собственников в доме. Отсутствие согласия всех собственников послужило основанием для признания отказа администрации в переводе помещения в нежилое, соответствующим закону.

Представленный в материалы дела протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования, не подтверждает получение предпринимателем согласия от всех собственников помещений в доме. При этом доказательства того, что перепланировкой квартиры в целях размещения в ней магазина не нарушаются права тех собственников, которые не участвовали в голосовании либо проголосовали «против», заявитель не представил.

Отсутствие согласия всех собственников в доме на осуществление спорного переустройства и на использование земельного участка у дома послужило основанием для признания отказа Администрации в переводе жилого помещения в нежилое соответствующим закону.

Из выполненного ООО проекта перепланировки вышеуказанной квартиры следует, что для обеспечения доступа к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, необходимо обустройство наружного дверного проема из существующего оконного проема, частичная перепланировка существующего оконного проема, устройство железобетонного крыльца и пандуса, что требует использования части земельного участка, являющегося общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Установлено, что какие-либо сведения о согласовании истцом с собственниками жилых помещений многоквартирного дома переустройства жилого дома в материалах дела отсутствуют.

С учетом норм жилищного права отказ заявителю в переводе жилого помещения в нежилое, в том числе на основании отсутствия согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома на уменьшение размера общего имущества, является обоснованным.

Учитывая, что проведение работ по устройству в квартиру заявителя отдельного входа предусматривает использование внешней стены дома и земельного участка, относящихся к общему имуществу домовладельцев в многоквартирном жилом доме, в связи с необходимостью обеспечения предусмотренных законом прав и интересов собственников имущества многоквартирного дома на владение и пользование общим имуществом, на принятие решений о владении и пользовании таким имуществом по соглашению всех собственников, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отказ администрации в переводе жилого помещения в нежилое, является законным и обоснованным, в связи с чем, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований об обязании администрации округа издать распоряжение о переводе квартир из жилого фонда в нежилой.

3.4. Невозможность представить утвержденный проект переустройства или перепланировки жилого помещения является основанием к отказу в согласовании перевода помещения в нежилой фонд

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 24 ЖК Российской Федерации установлено, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

Таким образом, в случае невозможности представить утвержденный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения, это является основанием к отказу в согласовании перевода помещения в нежилой фонд.

3.5. Расположение помещения в зоне размещения промышленных, коммунально-складских и сельскохозяйственных объектов в зоне 4 класса вредности является основанием для отказа в переводе нежилых помещений в жилые

В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что ст. 24 Жилищного кодекса РФ предусмотрен исчерпывающий перечень обстоятельств для отказа в переводе нежилого помещения в жилое, однако в оспариваемом распоряжении администрации муниципального района содержится иное основание, чем предусмотрено Жилищным кодексом РФ.

Судебная коллегия с такими доводами апелляционной жалобы согласиться не может, поскольку из содержания оспариваемого распоряжения администрации муниципального района и решения районной комиссии по рассмотрению вопросов перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения следует, что истцу отказано в переводе нежилого помещения в жилое, поскольку помещение не отвечает установленным требованиям, а именно расположено в зоне размещения промышленных, коммунально-складских и сельскохозяйственных объектов в зоне 4 класса вредности, где регламентом установлен вид разрешенного использования, исключающий жилую застройку, а также попадает в санитарно-защитную зону ООО, в которой размещение жилых домов не допускается.

4. Обстоятельства, не являющиеся основанием для отказа в переводе помещения из жилого в нежилое и наоборот

4.1. Производство перепланировки до принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое не является основанием для отказа в переводе

Оснований, препятствующих переводу жилого помещения в нежилое, не установлено.

Таким образом, принимая во внимание, что переустройство и перепланировка квартиры не нарушает действующих норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также то, что имеются все основания для ее перевода из жилого в нежилое помещение, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования о сохранении самовольно переустроенной квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии и ее переводе из жилого помещения в нежилое помещение подлежат удовлетворению.

Представленные в материалы настоящего дела уведомления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение не содержат указаний на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации, в них указано, что в переводе спорного жилого помещения в нежилое отказано на основании ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Также и в обжалуемых постановлениях администрации указано, что истцу отказано в переводе спорного жилого помещения в нежилое на основании ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя из содержания приведенных норм, поскольку отказ в переводе из жилого помещения в нежилое возможен только по основаниям, установленным ч. 1 ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации, перечень этих оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит, судебная коллегия приходит к выводу о том, что постановления администрации, а также уведомления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение, выданные на основании данного постановления, являются незаконными, поскольку вынесены с нарушением норм действующего законодательства.

Администрацией города установлено, что на дату подачи заявления о переводе жилого дома в нежилое помещение, указанный дом уже использовался как нежилое строение под кафе и под магазин в соответствии с предлагаемым проектом перевода в нежилой фонд.

Указанное обстоятельство лишает заявителя возможности получить акт приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений, подтверждающий выполнение работ по перепланировке и переустройству помещения согласно предложенного проекта. Такой акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Данное обстоятельство является достаточным основанием для отказа в выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое, поскольку имеет место несанкционированное проведение работ по переустройству и перепланировке такого помещения.

4.2. Непредставление выписки из домовой книги не является основанием для отказа в переводе помещения из жилого в нежилое

Уведомлением администрации в переводе помещения из жилого в нежилое отказано на основании ч. 1 ст. 24 ЖК РФ в связи с непредставлением выписки из домовой книги на дату подачи заявления.

Удовлетворяя заявленные требования в части признания данного отказа незаконным, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что предоставление выписки из домовой книги не предусмотрено ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, содержащей исчерпывающий перечень документов, представляемых для перевода помещения из жилого в нежилое, а также ст. 24 ЖК РФ, содержащей закрытый перечень оснований отказа в таком переводе.

4.3. Наличие в представленных документах недостоверных сведений не является основанием для отказа в рассмотрении заявления о переводе помещения

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что часть 1 ст. 24 Жилищного кодекса РФ не содержит в качестве основания для отказа наличие недостоверных сведений в представленных документах, в связи с чем на ответчика подлежит возложению обязанность рассмотреть заявление в установленном порядке.

Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия признает верным и обоснованным, соответствующим нормам права, подлежащим применению к спорным правоотношениям.

В «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на 1 июля 2017 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.