Общая долевая и общая совместная собственность на земельный участок

Совместная собственность на землю

При образовании единого объекта в результате соединения нескольких участков земли и объединения субъектов, наделённых правом собственности, возникает совместная собственность на землю. Для узаконивания полученного объекта составляется соответствующий акт о его государственной регистрации, который является подтверждением существования нового земельного участка.

При совместном владении недвижимым имуществом, участком общая собственность на землю разделяется между всеми сособственниками.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-35-33 (доб. 306) — Москва

8 (812) 309-52-81 (доб. 861) — Санкт-Петербург

8 (800) 333-45-16 (доб. 608) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Разновидности общей собственности на землю

Как юридические, так и гражданские лица, обладают правами на недвижимость, земельный надел и прочую территорию совместно либо индивидуально. Часто владельцы добровольно объединяют земельные паи или участки, принадлежащие им. В итоге возникает общая собственность на землю или совместная.

Право общей совместной собственности — это один из видов частной собственности на землю, которое разделяется на две категории:

  1. Общая совместная собственность на земельный участок без уточнения каждой доли.
  2. Общая долевая собственность с уточнением доли каждого участника.

Данные категории различаются по правовым отношениям.

Общая совместная собственность на земельный участок распространяется на членов крестьянских хозяйствований, супругов (при приобретении данного участка в период брака) и на прочие категории граждан.

Данное определение зачастую присуще имуществу, которое невозможно разделить без существенных изменений.

Различия между общей совместной и долевой собственностями

Общая собственность на земельные участки может быть переведена в категорию долевой в результате соглашения всех участников. Бывает, что такое согласие не достигнуто.В таком случае, чтобы получить право на владение частью земельного участка в размере выделенной доли, заинтересованные лица имеют право обратиться в суд.

Необходимо знать, что владельцы долевой собственности уплачивают налоги, сборы и прочие виды платежей в соответствии с размером своей доли. Сюда также относятся издержки на сохранение и содержание общего участка.

Например, общая совместная собственность на землю в кондоминиумах. Здесь, чтобы определить земельную долю каждого владельца, применяется следующий метод:

Площадь помещения умножается на коэффициент доли (если здания отличаются количеством этажей). Это соответствует требованиям действующих нормативов градостроения. Таким образом сглаживаются санитарные и противопожарные различия между строениями в конкретном населенном пункте.

Особенности приватизации земельных участков

При приватизации возникают особые отношения и права собственности на земельные наделы. Здесь объединяются частно-, а также публично-правовые отношения.

Согласно действующего российского законодательства земельные участки, равно как и другие объекты недвижимости, которые находятся на балансе государства или муниципалитета, могут передаваться в собственность любого гражданина или юридического лица.

Это право предусмотрено в федеральном приватизационном законе. Правила приватизации земельных участков гласят: приватизация действующих недвижимых объектов, а также незавершённое строительство осуществляется одновременно с земельным участком, на котором они расположены.

Более общая формулировка: при переходе прав собственности на строения, которые находятся на чужой земле, к другому человеку, ему присваиваются права на пользование участками земли, которые занимают данные здания. Условия использования территории те же, что и для прежнего собственника.

Если права на здание переходят к нескольким владельцам, они могут пользоваться землёй в соответствии с размером долевого участия в праве собственности на дом или иное строение.

Площадь надела, занятого строением, определяет размер земельного участка, отведённого для ведения подсобного хозяйства в личных целях.

При составлении и оформлении договора купли/продажи участка земли необходимо получить акт инвентаризации и кадастровый паспорт. Площадь отчуждаемого земельного участка определяется в соответствии с кадастровым паспортом, который предъявлен покупателем.

Вывод: если строение расположено на земельном участке, который принадлежит одному хозяину, отчуждение земли не допускается.

То же самое и при долевом отчуждении. Размер доли отчуждаемого участка земли пропорционален доле собственности на здание.

Приватизация унитарных предприятий

При осуществлении приватизации комплексов предприятий данного вида покупателям отчуждаются земельные участки:

  • которые состоят на балансе неделимого предприятия на правах аренды либо бессрочного пользования;
  • земли, которые заняты под нихи используются ими.

Владельцы недвижимых объектов, находящихся на государственных или муниципальных землях, должны арендовать эти земельные участки у государства или приобрести официальным путём. Такие земли сдаются собственникам в аренду на максимальный срок, равный 49 лет.

Наличие договора аренды не мешает выкупить земельный участок. Собственник строения имеет право приобретать земельный участок, находящийся у него в аренде. При этом не имеет значения дата заключения договора на аренду данного надела земли.

Если нет оснований, предусмотренных действующим законодательством, считается недопустимым отказ в выкупе или предоставлении в аренду участка земли.

Законодательством установлено, что при приватизации части здания, расположенного на унитарном участке, с покупателем данного имущества заключается договор об аренде указанной территории, при этом в качестве арендатора могут выступать несколько лиц. Площадь доли арендуемого участка пропорциональна площади части купленного строения.

Когда происходит отчуждение земельного участка, право собственности не распространяется на инженерную инфраструктуру, которая находится в собственности государства или местной власти.

К приватизации не допускаются земли, которые относятся к следующим категориям:

  1. Лесной фонд.
  2. Водный.
  3. Охраняемые природные территории.
  4. Зарезервированные под нужды государства.
  5. Зараженные веществами, вредными для здоровья.
  6. Территории общего пользования (улицы, парки, дороги, пляжи, водные объекты и пр.).

Что входит в права собственности на землю

К неотъемлемым составляющим права собственности относятся такие понятия, как право владения, распоряжения и пользования приобретённым имуществом. При этом, законом запрещено наносить ущерб окружающей среде, а также ущемлять права и законные интересы других граждан.

При официальном владении гражданин получает следующие возможности:

  • обладание землей на законном основании;
  • имение в наличии земельного участка;
  • использование земли для своих нужд.

Как только покупатель попадает на территорию приобретённого участка, он автоматически полномочие владения. Теперь он может осваивать, улучшать участок, устанавливать ограничительные знаки, использовать землю по целевому назначению.

Общая совместная собственность

  • Гражданское право
  • Предмет и методы гражданского права
  • Принципы гражданского права
  • Система гражданского права
  • Источники гражданского права
  • Субъекты и объекты гражданского права
  • Вещи в системе права
  • Правоспособность и дееспособность граждан
  • Представительство в гражданском праве

Общая совместная собственность

Так же как и долевая, общая совместная собственность характеризуется тем, что в этом случае одно и то же имущество принадлежит одновременно и сообща нескольким лицам. Но между общей долевой и общей совместной собственностью имеются существенные отличия — как с точки зрения содержания правомочий собственников, так и с точки зрения оснований возникновения отношений по общей собственности.

Различие в содержании правомочий проявляется в том, что участники общей долевой собственности имеют долю в праве на общее имущество, тогда как участники обшей совместной собственности облагают равными правами на общее имущество в целом, но ни у одного из них нет доли в нраве на то же имущество. Соответствующие доли выделяются последними только при разделе или выделе. Но, во-первых, выделяется реальная доля в имуществе, а не в праве собственности на него, и, во-вторых, в результате раздела или выдела отношения по обшей совместной собственности прекращаются либо целиком, либо для данного их участника. До тех пор, пока совместная собственность существует, она не знает долей. Основная юридическая особенность совместной собственности заключается в том, что она является бездолевой.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется всеми ее участниками. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. При совершении сделки по распоряжению общим имуществом требуется обязательное согласие сособственников. Указание закона на владение и пользование «сообща», на распоряжение «по согласию» имеет важное значение. В силу того, что участники совместной собственности составляют семейную или семей- но-трудовую общность, имеющую единые цели и интересы, соглашения между ними не заключаются, но могут заключаться. Распоряжение «по согласию всех участников» предполагает наличие соглашения или таковое презюмируется.

Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право может быть предоставлено лишь одному из участников, для чего другие выдают ему доверенность.

Если один из участников обшей совместной собственности является недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его участием в целях зашиты его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированного жилья, в котором проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права.

Если один из участников совместной собственности совершил сделку по распоряжению общим имуществом при отсутствии необходимых полномочий, то она по требованию остальных участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была об этом знать. Данная сделка является оспоримой, где бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует признания сделки недействительной.

Правовой режим обшей совместной собственности применяется постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности Гражданским кодексом или другими законами не установлено иное. Так, развитие положений, закрепленных в п. 3 ст. 253 ГК РФ и по существу воспроизведенных в п. 2 и 3 ст. 35 СК РФ, предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать по суду признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении этой сделки.

Общая совместная собственность супругов

Совместная собственность супругов возникает только при регистрации брака. Фактическая семейная жизнь, даже длительная, но без соответствующей регистрации брака, не создает совместной собственности на имущество. В подобных случаях может возникнуть общая долевая собственность лиц, которые общим трудом или средствами приобрели какое-то имущество. Имущественные отношения в этих случаях будут регулироваться только гражданским законодательством.

Движимые и недвижимые вещи, приобретенные за счет общих доходов супругов, признаются совместной собственностью. Эти веши становятся совместной собственностью с момента перехода на них права собственности к одному супругу. Следовательно, при приобретении одним супругом имущества у третьего лица другой супруг тоже приобретает право собственности на данную вещь.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. К другим уважительным причинам относятся болезни, служба в армии и иные обстоятельства.

Все имущество, которое намыто до брака, а также полученное в порядке наследования или по договору дарения или иным безвозмездным сделкам, и личные вещи, исключая драгоценности и предметы роскоши, является имуществом каждого из супругов. С другой стороны, имущество каждого из супругов может быть отнесено к совместной собственности, если во время брака в указанное имущество за счет общего имущества другого супруга были внесены вложения, которые значительно увеличили стоимость имущества. Однако это правило применяется лишь тогда, когда договором между супругами не предусмотрено иное (гл. 7 и 8 СК РФ).

Вопрос об обращении взыскания на общее имущество супругов разрешается в зависимости от того, является стороной в обязательстве только один из супругов или они оба. Если речь идет об обязательстве одного из супругов, то взыскание можно обратить лишь на имущество, находящееся в его раздельной собственности, а также на его долю в общем имуществе. Но если стороной в обязательстве могут быть признаны оба супруга, то взыскание можно обратить как на имущество, находящееся в раздельной собственности каждого из них, так и на общее имущество (гл. 9 СК РФ).

Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства. В соответствии с действующим законодательством собственность крестьянского (фермерского) хозяйства относится к общей совместной собственности. Однако это правило является диспозитивным: в договоре между членами хозяйства может быть установлен иной режим собственности на имущество хозяйства.

ГК РФ не устанавливает, кто может быть членом крестьянского хозяйства.

В п. 2 ст. 257 ГК РФ определено, какое именно имущество находится в совместной собственности крестьянского хозяйства. Но приведенные здесь формулировки также вызывают ряд вопросов. Что, например, означает фраза «предоставленный в собственность этому хозяйству земельный участок»? По ранее действовавшему законодательству участок предоставлялся хотя и с учетом количества членов хозяйства, но все-таки его главе, на него оформлялся государственный акт на землю (свидетельство) и т. п. Можно ли исходить из того, что этот участок был предоставлен именно хозяйству как семейно-трудовому объединению, но в собственность он оформлялся на главу? Вероятно, такая трактовка в принципе допустима, тем более для тех крестьянских хозяйств, которые созданы бывшими колхозниками и работниками совхозов, т. е. лицами, вступившими в хозяйство со своими земельными долями. Прежнее законодательство, на наш взгляд, необоснованно лишало этих лиц при вступлении в крестьянское хозяйство их земельных прав. Если признать их участниками совместной (или долевой) собственности на землю, то справедливость была бы восстановлена.

ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Общая собственность на земельные участки — это собственность двух или нескольких лиц на земельные участки. Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (общая долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Субъектами права общей собственности могут быть не только физические и юридические лица, но и публичные образования.

Общая собственность на земельные участки является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование общей совместной собственности на этот участок.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого земельного участка. Общая собственность на делимый земельный участок возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Размер долей участников общей долевой собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников.

Согласно действующему законодательству установлена совместная собственность:

• в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства,
если соглашением между членами крестьянского (фермер
ского) хозяйства не установлено иное;

• в отношении общего имущества супругов (в том числе зе
мельных участков), если иной правовой режим не установлен
брачным договором (ст. 33—34 Семейного кодекса РФ);

• в садоводческих, огороднических или дачных некоммерчес
ких товариществах на имущество общего пользования, при
обретенное таким товариществом за счет целевых взносов 1
(ч. 2 ст. 4 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных
некоммерческих объединениях граждан»);

• согласно ч. 4 ст. 14 ФЗ «О садоводческих, огороднических или
дачных некоммерческих объединениях граждан» после госу
дарственной регистрации садоводческого, огороднического
или дачного некоммерческого объединения граждан, если
такому объединению земельный участок передается за пла
ту, то первоначально участок предоставляется в совместную
собственность членов такого объединения с последующим
предоставлением земельного участка в собственность каждого
члена объединения.

Наличие двух и более сособственников на один участок предопределяет закрепление в законодательстве особых правил по реализации правомочий общей собственности.

Порядок осуществления правомочий долевыми сособственника-ми.Владение, пользование земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право выдела части земельного участка для осуществления владения и пользования частью, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящейся на его долю соответствующей компенсации.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав об-

Целевые взносы — денежные средства, внесенные членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества на приобретение объектов общего пользования.

щего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. В то же время каждый участник собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, иных платежей по общему земельному участку, а также в издержках по его содержанию.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Кроме того, участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права покупки этой доли другими сособственниками. Право преимущественной покупки заключается в том, что участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой постороннему лицу доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случаев продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Продавец вправе продать постороннему лицу долю только в том случае, если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на земельный участок в течение месяца.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности должны прилагаться документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки и заверенные нотариально или оформленные в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 24 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Особенности осуществления правомочий собственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.Они определены в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Установление в законодательстве таких особенностей связано с образованием значительного количества собственников — граждан при проведении реорганизации колхозов и совхо-

зов, когда земли сельскохозяйственных организаций передавались в долевую собственность ее членов (работников, пенсионеров и лиц, работающих в социальной сфере), а также с заинтересованностью государства в сохранении наиболее ценных сельскохозяйственных угодий.

В случае если участников общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения более пяти, решение о порядке владения и пользования земельным участком принимается общим собранием участников долевой собственности. Участники уведомляются не менее чем за 30 дней до даты проведения собрания в письменной форме и посредством сообщения соответствующих объявлений на информационных щитах или путем опубликования сообщения в средствах массовой информации. При условии надлежащего уведомления общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 % их общего числа или владеющие более чем 50 % долей в праве общей собственности на земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 % долей в праве общей собственности на этот участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании участники долевой собственности.

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» детально регламентирует порядок выдела земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 13). Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину— члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности 1 . Во всех осталь-

1 Причем при продаже земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского

ных случаях участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Порядок осуществления правомочий совместными сособствен-никами.Участники общей совместной собственности сообща владеют и пользуются общим земельным участком, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Распоряжение общим земельным участком осуществляется по согласию всех участников. Исходя из доверительного характера общей совместной собственности, такое согласие предполагается (презюмируется), поэтому независимо оттого, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом, каждый из сособственников вправе совершать сделки по распоряжению общим земельным участком, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Изложенные правила о владении, пользовании, распоряжении общим имуществом применяются к отдельным видам совместной собственности, если федеральными законами не установлено иное.

Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на земельный участок осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если федеральным законодательством либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

Право общей собственности на земельные участки

Общие положения, определяющие содержание и правовой режим общей собственности содержатся в главе 16 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Выделяют общую долевую (с опре-деленной долей каждого собственника) и общую совместную (без определения таких долей) собственность. Специальные нормы, регулирующие отношения по поводу оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, содержатся также в Феде-ральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного на-значения» (ст.ст. 12-18).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образо-вание совместной собственности на это имущество. Пункт 5 ст. 244 ГК РФ предусматривает, что по соглашению участников общей совместной собственности, а при недостижении такого согласия — по решению суда, на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Владение и пользование земельным участком, находящим-ся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — если сособствен- ники претендуют на использование одной и той же части зе-мельного участка и т.п. — в порядке, установленном судом. При этом каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части земельного участка, соразмерной его доле (ст. 247 ГК РФ).

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования об-щего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников доле-вой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел (ст. 245 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками до-левой собственности соразмерно их долям. Иное может быть предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 ГК РФ). Например, участники общей долевой собственности могут дого-вориться о том, что каждый из них имеет право на ту часть урожая, которую каждый из них вырастил на своей части.

Расходы по содержанию имущества, находящегося в доле-вой собственности (уплата земельного налога, издержки по со-держанию земельного участка) несет каждый участник долевой собственности соразмерно со своей долей (ст. 249 ГК РФ).

Распоряжение земельным участком, находящимся в об-щей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В то же время, распоряжение свой долей каждый участник осуществляет по своему усмотрению: может ее продать, подарить, завещать и т.п.

При возмездном отчуждении доли в общей собственности необходимо обеспечить соблюдение преимущественного права иных участников общей собственности на покупку продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных ус-ловиях (ст. 246 ГК РФ). В случае нарушения преимущественного права покупки, любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке пере-вода на него прав и обязанностей покупателя.

Делимый земельный участок, находящийся в долевой собственности, может быть разделен между всеми сособственни- ками, если они желают стать собственниками отдельных земель-ных участков. Такой раздел осуществляется по соглашению сторон либо в судебном порядке и влечет прекращение общей до-левой собственности на земельный участок и возникновение права собственности на вновь образованные земельные участки (ст.

Кроме того, каждый участник вправе требовать выдела в натуре своей доли из земельного участка, находящегося в об-щей собственности. В случае, если выделяемый в натуре зе-мельный участок несоразмерен доле участника в праве общей собственности, то ему должна быть выплачена соответствующая денежная сумма или иная компенсация. Кроме того, возможна ситуация, когда вместо выдела доли в натуре участнику долевой собственности с его согласия может быть выплаче-на остальными собственниками компенсация. С получением такой компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Если находящийся в общей долевой собственности зе-мельный участок не может быть разделен между участниками такой собственности (неделимый земельный участок), то уча-стнику, желающему выделить свою долю в натуре, выплачи-вается стоимость его доли другими участниками (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Правовой режим общей совместной собственности опре-делен ст. 253 ГК РФ, согласно которой участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Так, порядок владения, пользования и распоряжения зе-мельным участком фермерского хозяйства определяется со-глашением о создании фермерского хозяйства, заключаемым гражданами, изъявившими желание совместно вести такое хо-зяйство. В то же время, распоряжение земельным участком крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется его главой в интересах такого хозяйства.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершен-ная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия участника, совершившего сдел-ку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Статья 254 ГК РФ содержит норму, устанавливающую, что раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли ка-ждого из участников в праве на общее имущество. При разделе такого имущества и выделе из него доли, если иное не пре-дусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

Например, раздел земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в общем порядке при прекращении такого хозяйства в связи с выходом из него всех его членов. Если же из крестьянского (фермерского) хозяйства выходит один из его членов, то земельный участок разделу не подлежит, а гражданин, вышедший из такого хозяйства, имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в праве собственности на общее имущество.

Примером общей совместной собственности является предусмотренная ст. 256 ГК РФ общая собственность супру-гов. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. В то же время, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.

Общая долевая собственность на земельный участок

Общая собственность на земельный участок предполагает владением им по согласию сторон, которое не во всех случаях бывает добровольным. Объектом такого права является любое имущество. Право на совместное владение имуществом возникает из-за невозможности разделения его на всех участников.

Виды общедолевой собственности

В соответствии с земельным правом общедолевая собственность на земельный участок бывает следующих видов:

  • владение частью земельного участка, принадлежащего нескольким физическим лицам (доля в праве собственности). В этом случае физическое лицо формально владеет частью закрепленного за ним участка земли;
  • владение всем земельным участком несколькими физическими лицами с учётом внесённых ими долей (общая долевая собственность).

В каждом из этих случаев предполагается не самостоятельное владение частью участка земли, выделенного в имуществе общего пользования, а частичное право на совместное имущество.

И в первом, и во втором случаях владение землёй происходит после заключения сторонами письменного или устного соглашения.

Владение долей в общей собственности

Этот вариант применяется при владении частью земельного участка, находящегося в собственности:

  • садового и огороднического товарищества;
  • гаражного или дачного кооператива.

Собрание всех владельцев определяет собственников каждого участка, после чего это фиксируется в протоколе или ином локальном акте. Дольщики участков вправе заказать разработку межевого проекта, точно определяя реальное положение каждого участка и его межевой границы.

Долевая собственность на землю используется для участка, находящегося под домом. Такая форма владения предполагает равные права всех людей, проживающих в одном доме, на весь участок под домом и в его окрестностях с учётом межевых границ.

По факту пользования землёй некоторые из владельцев имеют на неё разные права. В этом случае возникают споры, связанные с эффективным использованием земельного участка. Стороны договариваются и условно разделяют прилегающую к дому территорию, чтобы реализовать право пользования на равных условиях. Если жильцы дома, получившие землю во владение, не достигли соглашения, то законодательство даёт им возможность:

  • закрепить долевое право путём обращения в суд;
  • попробовать договориться о выделении долей в праве общей собственности.

После этого каждый человек получит право распоряжения по своему усмотрению распоряжаться выделенной долей прилегающего к дому земельного участка.

Порядок пользования земельным участком в общей долевой собственности

Общедолевая собственность на земельный участок осуществляется:

  • несколькими физическими лицами, которые приобрели его совместно;
  • родственниками собственника, наследовавшими землю;
  • индивидуальными предпринимателями, создавшими товарищество;
  • жильцами много и малоэтажных строений.

В таких случаях формально доли выделяться не будут.

Каждый из участников получает право не на отдельную часть, а на весь участок в целом.

Заключенный сторонами письменный или устный договор серьёзных юридических последствий иметь не будет. Он приобретает статус своеобразного внутреннего регламента пользования.

Если между сторонами возникнет спор, то появляется вариант о выделении каждой из них своей доли.

Общедолевая собственность на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом

После того как многоэтажный дом сдаётся в эксплуатацию, туда заселятся собственники, которые получат свидетельство, подтверждающее их долю в праве собственности на квартиру. На следующем этапе делается выбор в отношении прилегающего к дому земельного участка.

Здесь возможно несколько вариантов:

  • аренды земли у муниципалитета;
  • приобретение права собственности на землю через её приватизацию. Этот вопрос решается на совместном собрании жильцов дома с учётом получения согласия каждого из них.

После приватизации каждый из них пользуется участком с учётом равных прав. На участке разбиваются цветники, возводятся игровые площадки, автостоянки и создаются иные необходимые для совместных нужд инфраструктуры.

После того как участок приватизирован, каждый жилец формально получает свой надел земли соразмерно доле, которую он имеет в находящемся в доме жилом помещении. Но этот принцип в домах многоквартирного типа практически не действует, потому что в этом случае жильцы лишаются тех преимуществ, которые им даёт право общего пользования.

Законодательство предлагает несколько способов, которые позволят выделить долю земельного участка в их общей собственности. Все они сложные, поэтому для правильного проведения процедуры необходимо обратиться за помощью профессиональных юристов, имеющих опыт разрешения таких вопросов. Получить консультацию можно по телефону или задав вопросы в электронной форме, которая находится на сайте сервиса Правовед.RU.