Лишение права пользования жилым помещением ст гк

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в статью 292 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2005 г.

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 292 ГК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 24 апреля 2008 г. N 49-ФЗ в пункт 1 статьи 292 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 сентября 2008 г.

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П пункт 4 статьи 292 настоящего Кодекса признан не противоречащим Конституции РФ в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование направлено на обеспечение гарантий прав несовершеннолетних, а также признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование — по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, — не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка — вопреки установленным законом обязанностям родителей — нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

О некоторых вопросах прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения (Бадулина Е.В.)

Дата размещения статьи: 18.10.2016

В силу положений п. 1 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником. Понятие «член семьи собственника жилого помещения» раскрывается в жилищном законодательстве. Согласно п. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи, т.е. в целях совместного проживания и ведения общего хозяйства. При этом смена собственника жилого помещения влечет за собой прекращение и прав проживающих в этом помещении лиц, если законом не установлено иное (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Несмотря на достаточно ясные формулировки приведенных норм, до сих пор в правоприменительной практике возникают вопросы, связанные с прекращением права пользования жилым помещением членами семьи собственника. В этой связи уместно будет напомнить историю развития данной проблематики в российском законодательстве.
До 1 января 2005 года ГК РФ в п. 2 ст. 292 закреплял правило, по которому при смене собственника жилого помещения у членов семьи бывшего собственника сохранялось право пользования жилым помещением. Эта норма явилась своего рода развитием положений ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР 1983 г., согласно которым члены семьи собственника жилого дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе были пользоваться наравне с ним помещениями в доме. При этом право пользования помещением сохранялось за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры. По сути, закрепленное в п. 2 ст. 292 ГК РФ право пользования жилым помещением членов семьи собственника обладало признаком, присущим ограниченным вещным правам, — правом следования (что означает сохранение права на вещь при смене собственника обремененной этим правом вещи). Это давало основание многим исследователям относить право пользования жилым помещением членом семьи собственника к категории ограниченных вещных прав, не указанных в ГК РФ .
———————————
См., например: Суханов Е.А. Понятие и виды вещных прав // Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М., 2008; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учебн.-практич. комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева и др.; под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010.

Появление в ГК РФ вышеуказанного законоположения стало предметом острой дискуссии, поскольку абсолютное по своему существу право собственности лица, приобретающего жилое помещение, на практике существенно ограничивалось жилищными правами проживавших в приобретаемом помещении членов семьи прежнего собственника. Кроме того, действующее на тот момент законодательство об ипотеке допускало после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру выселение проживающих совместно с залогодателем членов его семьи только при условии, что указанные лица дали нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания. Эти обстоятельства, приведшие к фактической невозможности освобождения жилого помещения при обращении взыскания на него, выступили сдерживающими факторами в развитии системы ипотечного кредитования. Фактически жилищное правомочие пользования защищалось больше абсолютного вещного права собственности на жилое помещение, что значительно осложняло гражданский оборот.
Еще в 2002 году были внесены изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно п. 1 ст. 78 указанного Закона в измененной редакции обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона.
С 1 января 2005 года в новой редакции изложен п. 2 ст. 292 ГК РФ, который предусматривает, что переход права собственности на жилое помещение к другим лицам является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если законом не установлено иное . При этом отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
———————————
Строго говоря, в п. 2 ст. 292 ГК РФ говорится только о двух видах жилого помещения (о жилом доме или квартире). Однако представляется, что нет оснований не распространять это правило и на иные виды жилых помещений, перечисленные в ЖК РФ.

Таким образом, в законодательстве был закреплен абсолютно противоположный существовавшему ранее подход к решению вопроса о правах членов семьи собственника жилого помещения. Право пользования членов семьи собственника жилого помещения, по мнению большинства ученых, утратило вещно-правовой характер . Смена собственника влечет прекращение жилищных прав членов его семьи . В настоящее время закон прямо не устанавливает исключений из этого правила.
———————————
См.: Российское гражданское право: в 2 т. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права: учебник. Т. 1 / отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2011. Однако встречается и противоположный подход: утрата права следования не влияет на вещно-правовой характер права пользования жилым помещением членом семьи, который определяется абсолютностью его защиты (см.: Гражданское право: учебник: в 3 т. / С.С. Алексеев, И.З. Аюшеева, А.С. Васильев и др.; под ред. С.А. Степанова. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2010. Т. 1).
Интересно отметить, что смена собственника жилого помещения не влияет на право пользования, возникшее на основании договора найма жилого помещения.

Кроме того, теперь лица, проживающие вместе с собственником и утратившие статус члена семьи, утрачивают и основания пользоваться жилым помещением собственника (п. 4 ст. 31 ЖК РФ). ЖК РФ в ст. 31 ввел категорию «бывший член семьи собственника» и прямо закрепил производный характер правомочия пользования жилым помещением членом семьи от наличия семейных отношений с его собственником. Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом ст. 31 ЖК РФ предоставляет определенные гарантии наиболее социально незащищенным лицам. Если бывший член семьи собственника жилого помещения не может обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением может быть сохранено за ним на определенный срок на основании решения суда . При этом ч. 5 ст. 31 ЖК РФ содержит важное уточнение о том, что до истечения указанного в решении суда срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника, что соответствует концепции, заложенной в п. 2 ст. 292 ГК РФ.
———————————
При этом нужно понимать, что не могут стать бывшими членами семьи дети собственника жилого помещения, проживающие в этом жилом помещении.

Общий подход к основаниям прекращения права пользования жилым помещением членами (бывшими членами) семьи собственника вроде бы не вызывает сомнений и достаточно ясно урегулирован в законодательстве.
Исключением из общих правил на сегодняшний день является норма ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 189-ФЗ). В силу данной статьи положения п. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. В этом случае право пользования жилым помещением не зависит от прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения. Поскольку указанные лица давали согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого приватизация была бы невозможна, наличие в законе такого исключения можно назвать справедливым .
———————————
В юридической литературе в целом позитивно оценивают это исключение, отмечая, что «не следует ущемлять жилищные права граждан только потому, что они в свое время договорились о приватизации жилого помещения на одного из членов семьи, а впоследствии утратили брачно-семейные отношения с собственником жилища» (см. об этом, например: Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012).

Однако на практике формулировка ст. 19 Федерального закона N 189-ФЗ и ее соотношение с п. 2 ст. 292 ГК РФ порождают вопросы.
Во-первых, у правоприменителей возник вопрос о том, что происходит с бывшими членами семьи собственника, имевшими в момент приватизации данного жилого помещения равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. Верховный Суд РФ сформулировал позицию, по которой право пользования данным жилым помещением таких лиц является самостоятельным, носит бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. Поэтому по мнению Верховного Суда РФ правила п. 2 ст. 292 ГК РФ в этом случае не должны применяться и право пользования жилым помещением указанных выше лиц должно учитываться при смене собственника . Получается, что право следует за вещью . Эту позицию активно используют нижестоящие суды, обосновывая невозможность выселения из жилого помещения бывших членов семьи при смене собственника .
———————————
См. п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Как отмечает Ю.К. Толстой, право пользования этих лиц «тяготеет не столько к обязательственным, сколько к ограниченным вещным правам» (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2011.
См.: Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2014 по делу N 33-45664; Апелляционное определение Московского городского суда от 20.10.2014 по делу N 33-35741/2014; Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2014 по делу N 33-14101; Апелляционное определение Московского городского суда от 18.04.2013 по делу N 11-16344; Определение Московского областного суда от 13.10.2011 по делу N 33-21408 и др.

Во-вторых, учитывая, что Верховный Суд РФ привел в качестве обоснования позиции о самостоятельности права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника наличие равного права с собственником пользоваться этим жилым помещением на момент его приватизации, возникает вопрос о том, может ли распространяться это толкование на отношение пользования жилым помещением, возникшее у члена семьи собственника, у которого не прекратились семейные отношения с собственником? Сохраняется ли его право пользования жилым помещением при смене собственника? Исходя из буквального толкования норм закона получается, что не сохраняется. Однако в таком случае получается неравенство в правах членов семьи и бывших членов семьи собственника, приобретших право по одному и тому же основанию. Надо отметить, что некоторые авторы распространяют позицию Верховного Суда РФ, сформулированную применительно к узкой категории бывших членов семьи, на лиц, находящихся в семейных отношениях с собственником .
———————————
См.: Иванова А.И. Ограниченные вещные права на жилые помещения в решениях КС РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 6.

При этом нужно понимать, что закон прямо не предусматривает такого основания сохранения права пользования членом (бывшим членом) семьи прежнего собственника жилого помещения, как участие в приватизации совместно с собственником. В ст. 19 Федерального закона N 189-ФЗ речь идет только о том, что прекращение семейных отношений собственника жилого помещения с лицом, участвовавшим совместно с собственником в приватизации жилого помещения, не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением указанным лицом и его выселения.
Расширительное толкование п. 2 ст. 292 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона N 189-ФЗ (пусть даже и имеющее целью обеспечить жилищные права в результате приватизации) способствовало тому, что судебная практика пошла по пути дальнейшей дискреции в этой сфере.
Так, руководствуясь позицией о том, что при смене собственника сохраняется бессрочное право пользования жилым помещением, вытекающее из ст. 19 Федерального закона N 189-ФЗ, суды зачастую не учитывают предусмотренное п. 1 ст. 78 Федерального закона об ипотеке правило о прекращении права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в заложенном в силу ипотеки жилом помещении, при его реализации с публичных торгов. Суды приходят к довольно смелому выводу о том, что соответствующее право бессрочного пользования жилым помещением является «обременением, которое не может быть преодолено применением положений п. 1 ст. 78 Федерального закона об ипотеке» . Однако этот вывод не следует из содержания норм п. 1 ст. 78 Федерального закона об ипотеке, ст. 19 Федерального закона N 189-ФЗ, п. 2 ст. 292 ГК РФ. Конституционный Суд РФ, анализируя эту ситуацию, аккуратно отмечал, что п. 1 ст. 78 Федерального закона об ипотеке, «распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом», направлен «на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации конституционных положений, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц» .
———————————
См., например: Определение Московского городского суда от 19.08.2015 N 4г/5-8543/2015; Определение Вологодского областного суда от 04.09.2013 N 33-3407/2013.
См.: Определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2015 N 1674-О; Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 13-О-О.

В некоторых случаях суды распространяют предусмотренное ст. 19 Федерального закона N 189-ФЗ основание сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи на случаи возникновения этого права на основании ордера в доме жилищно-строительного кооператива (в соответствии со ст. 118, 47 Жилищного кодекса РСФСР). При этом данному праву также придается самостоятельный характер, в силу чего к соответствующим лицам не применяется правило п. 2 ст. 292 ГК РФ .
———————————
См. об этом, например: Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 11-КГ12-2.

Эти проблемные вопросы требуют более конкретной законодательной регламентации. Они были затронуты Конституционным Судом РФ в своем Постановлении от 24.03.2015 N 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева».
По итогам рассмотрения дела Конституционный Суд РФ сформулировал ряд важных выводов. В частности, он указал, что в действующей системе правового регулирования применение ст. 19 Федерального закона N 189-ФЗ по аналогии к отношениям, возникшим по поводу пользования жилым помещением на основании ордера в доме жилищно-строительного кооператива, не соответствует Конституции РФ. Конституционный Суд РФ дал поручение законодателю внести в действующее правовое регулирование необходимые изменения, направленные на урегулирование правового положения членов семьи прежнего собственника жилого помещения и выработку надлежащего правового механизма, позволяющего приобретателям, действующим разумно и добросовестно, иметь достоверные сведения о сохранении или прекращении права пользования жилым помещением за членами семьи его прежнего собственника. По мнению Конституционного Суда РФ, весьма значимой гарантией информирования приобретателя жилого помещения об объеме передаваемых ему правомочий и обременений может являться государственная регистрация указанных прав.
В целях реализации вышеуказанного Постановления Конституционного Суда РФ Правительством РФ в Государственную Думу внесен законопроект N 901906-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — законопроект).
Законопроект предлагает в качестве обременения жилого помещения осуществлять государственную регистрацию: 1) предусмотренного п. 4 ст. 31 ЖК РФ права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника в течение определенного срока на основании соглашения с собственником жилого помещения или на основании решения суда; 2) предусмотренного ст. 19 Федерального закона N 189-ФЗ права пользования приватизированным жилым помещением бывшим членом семьи собственника.
Однако предлагаемые проектом изменения законодательства не решают в полной мере поставленную Конституционным Судом РФ задачу формирования правового механизма, позволяющего иметь достоверные сведения о сохранении или прекращении права пользования жилым помещением за членами семьи его прежнего собственника.
Представляется, что в первую очередь следует четко определиться со случаями, в которых в системе существующего правового регулирования сохраняется право пользования жилым помещением у членов (бывших членов) семьи бывшего собственника (если такие случаи вообще должны иметь место), с тем чтобы избегать в будущем расширительного толкования соответствующих норм. Речь идет, в частности, о необходимости проработки редакции ст. 19 Федерального закона N 189-ФЗ с учетом позиции, изложенной в п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14. В законопроекте упоминается о том, что право пользования приватизированным жилым помещением бывшим членом семьи собственника сохраняется, однако не определяется — до какого момента. Говоря о формировании механизма государственной регистрации указанных прав, целесообразным представляется на первоначальном этапе изучить возможность государственной регистрации тех обременений жилого помещения, которые могут следовать за вещью, то есть сохранять силу при смене собственника жилого помещения (если законом будут предусмотрены такие случаи). Дискуссионной в контексте действующего правового регулирования представляется сама идея регистрации прав именно бывших членов семьи собственника. Насколько данная новелла сможет обеспечить достоверность сведений о сохранении или прекращении прав в отношении жилого помещения для потенциального приобретателя жилого помещения?
Кроме того, при формировании правил о государственной регистрации права пользования жилым помещением нужно продумать, каким образом можно избежать трудностей процедурного и правового характера во взаимоотношениях между собственником и обладателями права пользования, так как в ходе реализации этой инициативы могут возникать спорные ситуации в связи с тем, что основание для пользования помещением возникло, но обременение не зарегистрировано в реестре по тем или иным причинам. Нужно продумать четкий и определенный механизм прек
ращения государственной регистрации права пользования. В законопроекте этих правил нет.
В заключение следует отметить, что определенные шаги по разрешению проблемных вопросов права пользования жилым помещением были предприняты еще в проекте Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (раздел «Вещные права»), внесенном в Государственную Думу Президентом Российской Федерации в 2012 году, который предполагает комплексное реформирование гражданского законодательства. В частности, члены семьи собственников жилых помещений, имеющие или приобретающие право пользования жилым помещением наравне с его собственником в соответствии с жилищным законодательством, признаются в законопроекте обладателями ограниченного вещного права личного пользовладения этим жилым помещением и вправе требовать государственной регистрации своего права. Таким образом, было предложено строить отношения пользования жилым помещением на основе концепции вещных прав, четкий перечень которых будет закреплен в ГК РФ.

Литература

1. Гражданское право: учебник: в 3 т. / С.С. Алексеев, И.З. Аюшеева, А.С. Васильев и др.; под ред. С.А. Степанова. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2010. Т. 1.
2. Иванова А.И. Ограниченные вещные права на жилые помещения в решениях КС РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 6.
3. Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012.
4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учебн.-практич. комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева и др.; под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010.
5. Российское гражданское право: в 2 т. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права: учебник. Т. 1 / отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2011.
6. Суханов Е.А. Понятие и виды вещных прав // Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М., 2008.
7. Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2011.

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Комментарий к Ст. 292 ГК РФ

1. В отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище.

В соответствии с комментируемой статьей члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. ГК РФ, закрепив уже сложившиеся отношения, которые имели некоторое законодательное отражение в ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР 1983 г., пошел вперед, предусмотрев комментируемую норму, которая оставалась и, по всей видимости, будет длительное время оставаться предметом острой дискуссии, причем не только среди представителей юридического сообщества.

Дело в том, что первоначально переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника. Более того, члены семьи собственника жилого помещения продолжали самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым помещением, что свидетельствовало об установлении для членов семьи собственника абсолютного вещного права, которому соответствовала обязанность других лиц, включая собственника жилища, не препятствовать им в осуществлении своих прав. Развивая данное положение, в литературе указывали на то, что в случае возникновения препятствий при осуществлении данного права со стороны третьих лиц либо собственника жилого помещения пользователи могут требовать устранения нарушений их прав.

Не известное в таком виде как зарубежной, так и (до недавнего времени) отечественной правовой системе рассматриваемое право, по выражению Е.А. Суханова, «как бы «обременяло» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближало его с вещными правами» . Нельзя не обратить внимание на то, что ст. 216 ГК РФ, перечисляющая вещные права, не упоминает такого вида вещных прав, как права членов семьи собственника жилья. Вместе с тем названная норма не предлагает исчерпывающего перечня вещных прав. При этом право членов семьи собственника жилья подпадало под признаки вещного права, изложенные в п. п. 3 и 4 указанной статьи (право следования и абсолютная защита).

———————————
Комментарий части первой Гражданской кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Правовая культура, 1995. С. 262.

Причина введения такого вещного права именно в данном виде, полагаем, состояла из трех взаимосвязанных аспектов: социального, экономического и правового.

С раскрепощением отношений собственности в жилищной сфере появились не урегулированные правом отношения между гражданином — собственником жилого помещения и проживающими с ним гражданами не на основе договора, а на основе личных отношений. Такое проживание в подавляющем большинстве случаев не вызывало и не вызывает никаких особых правовых проблем, однако при разрыве либо «порче» личных отношений отсутствие правового регулирования может привести к весьма отрицательным последствиям, причем в рассматриваемом случае — к потере единственного жилища.

Как следует из части первой ГК РФ, законодатель первоначально воспринял концепцию, согласно которой член семьи собственника жилого помещения всегда имел самостоятельное право на жилище со всеми вытекающими последствиями. С принятием в 2004 г. ЖК РФ были внесены поправки и в комментируемую статью, изменяющие ее содержание применительно к праву собственников жилых помещений и праву членов семьи собственников жилых помещений.

2. Для анализа отношений, закрепленных в комментируемой статье, следует определить круг субъектов данного права, обозначенных в указанной норме и именуемых «члены семьи собственника жилого помещения». В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Полагаем, что пользователей жилых помещений, вселившихся и проживающих на основании комментируемой статьи, условно можно разделить на четыре группы лиц.

Во-первых, члены семьи собственника жилого помещения (в узком смысле данного термина), т.е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.

Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т.е. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи.

В-третьих, члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.

В-четвертых, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение этого принадлежащего ему ранее жилья.

3. Необходимо подчеркнуть, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, в соответствии с ч. 2 ст. 31 ЖК РФ имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Согласно п. 3 комментируемой статьи члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 3 ст. 31 ЖК).

В ЖК РФ права членов семьи собственника получили достаточно полное регулирование, в то же время (при наличии в ГК РФ соответствующих норм) права указанных граждан обрели необходимую определенность и защищенность при одновременной защите прав и интересов собственников.

4. Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения по общему правилу прекращаются. В соответствии с ч. ч. 4 — 5 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

В тех случаях, когда у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и этим бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Специальное правило установлено для бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения. На основании ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим.

Безусловно, не следует ущемлять жилищные права граждан только потому, что они в свое время договорились о приватизации жилого помещения на одного из членов семьи, а впоследствии утратили брачно-семейные отношения с собственником жилища.

5. Относительно членов семьи бывшего собственника жилого помещения, равно как и бывших членов семьи бывшего собственника, следует указать на то, что в конце 2004 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон, существенным образом изменяющий правовое положение членов семьи собственника жилого помещения. На основании новой редакции п. 2 комментируемой статьи переход права собственника на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. При этом отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

6. Отдельно следует пояснить ситуацию, сложившуюся после принятия ЖК РФ и поправок к комментируемой статье ГК РФ, — ситуацию, связанную с детьми собственника жилого помещения.

Зачастую непонимание нового закона приводит к непонятным даже для здравого смысла вещам. На практике раз за разом суды стали признавать детей бывшими членами семьи и соответственно выселять из жилых помещений, где один из родителей является собственником. Проблема была усугублена разъяснением Верховного Суда РФ, опубликованным в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года (ответ на вопрос 18) .

———————————
Бюллетень ВС РФ. 2006. N 3.

Тема обсуждалась практически во всех средствах массовой информации, в Государственной Думе, Общественной палате, в юридической литературе и т.д. В июле 2007 г. на заседании Организационного комитета по проведению в 2008 г. в Российской Федерации Года семьи председатель Оргкомитета Д.А. Медведев по данной теме заявил следующее: «Существует масса проблем в правоприменительной практике. Одну из них, такую «кричащую» я назову. Вы знаете, что требует разрешения ситуация, когда на основании Жилищного кодекса при разводе родителей ребенок, причем по решению суда, признается бывшим членом семьи собственника жилого помещения. Бред какой-то, понятно, что ребенок бывшим быть не может. Тем не менее такая правоприменительная практика есть, она устоялась, и это факт нашей жизни. Вы понимаете, что это используется, как правило, бывшим супругом для того, чтобы оставить несовершеннолетнего без жилья. Масса приходит на эту тему, кстати, обращений, в том числе и ко мне. Это один из примеров, но очень красноречивый, показательный, он доказывает, что даже самое идеальное законодательство требует совершенствования, и еще более внимательно нужно относиться к правоприменительной практике» .

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2005.

Полагаем уместным изложить здесь позицию Б.М. Гонгало: «Семейные отношения могут прекратиться по разным причинам. Прежде всего, конечно, вследствие расторжения брака собственника жилого помещения с супругом. Но в связи с многочисленными «комментариями» ст. 31 ЖК, извращающими суть изложенных в ней правил, необходимо подчеркнуть, что не могут стать бывшими членами семьи дети собственника жилого помещения. Не могут прекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей. Поэтому столь распространенные сегодня рассуждения о том, что в случае расторжения брака (бывшая) жена с детьми должна идти на улицу, не имеют никаких оснований. Дети, несмотря на расторжение брака их родителями, сохраняют право пользования жилым помещением, принадлежащим одному из родителей, в котором они проживали» // Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2006. С. 177.

Стенографическая запись заседания Организационного комитета по проведению в 2008 году в Российской Федерации Года семьи от 26 июля 2007 г. // Семейное и жилищное право. 2007. N 4. С. 14.

7 ноября 2007 г. Верховный Суд РФ изменил редакцию ответа на вопрос, связанный с детьми и бывшими членами семьи собственника жилого помещения. В настоящее время он изложен следующим образом:

«Согласно части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Вместе с тем в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (пункт 1 статьи 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (пункт 1 статьи 63 Кодекса).

Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка.

Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей — собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка.

Поэтому в силу установлений Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.

Ответ на вопрос, опубликованный в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года под номером 18, признан утратившим силу» .

———————————
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2007 года // Бюллетень ВС РФ. 2008. N 2.