Квартира под залогом у продавца

Зачем продавцу право на залог квартиры при продаже?

Смущает следующий пункт в договоре по продаже квартиры: «Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ у ПРОДАВЦА возникает право залога на Квартиру.» Риэлторы объясняют, что это для быстрой регистрации в Росреестре(5 дней, как при ипотеке). После регистрации залог снимается. Чем мне это может грозить, как Продавцу?

Ответы юристов (2)

Добрый день, данный пункт в договоре купли продажи недвижимости обычно указывается если оплата за недвижимое имущество производится после регистрации перехода права. Т.е. на вашу квартиру будет наложено обременение в виде залога (ипотеки) после того как вы выплатите всю стоимость предыдущий собственник должен подать соответствующее заявление и снять обременения. Если он откажется добровольно то снимать обременение будете в судебном порядке.

Добрый день Виталий, данный пункт говорит о том, что данная квартира будет находится в залоге у продавца. Данный пункт применяется в случае если покупатель не произвел платеж по данному договору. Прямой пример — ипотека, как только собственник выплачивает денежные средства банку, последний дает сведения о закрытии ипотечного кредита, с данным документом собственник идет в росреестр и производит снятие обременения (залога). Поэтому в вашем случае, если вы полностью оплатили покупку квартиры, то ни каким образом право залога у продавца не возникает. В противном случае у вас будет обременение квартиры и для снятии данного обременения потребуется документ от продавца, согласно которому вы полностью рассчитались за покупку квартиры. В общем не соглашайтесь.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Купили квартиру, а она оказалась в залоге у банка, что делать?

Приобрели квартиру за очень круглую сумму , по договору сначала передали деньги , потом подписали договор купли — продажи . По договору так же продавец заявил , что квартира не заложена итд , стандартно , что гарантирует снятие всяких обременений для регистрации . По факту следующее : квартира в залоге у банка , банку не платит , банк обратился в суд наложить взыскание , дело пока в процессе. Продавец деньги взял , а с банком не расплатился и не собирается , говорит что деньги ушли другим кредиторам. То есть покупатель не может право зарегистрировать , и деньги назад не может получить , так как у продавца больше ничего нет . Что делать ? С чего начать ??

Ответы юристов (2)

залог — это гражданско правовая категория и является сделкой, а приставы сделки ни с кем заключать не могут! они действуют в рамках закона об ИП. соответственно, недвижимое имещство не может быть в залоге у собственно приставов. в залоге у взыскателя — пожалуйста, но не у пристава. 🙂

приставы могут наложить арест в рамках ст. 80 закона об ИП на квартиру:

Уточнение клиента

А кто писал » в залоге у приставов » . У меня и написано » в залоге у банка » !

05 Июля 2017, 06:02

Что делать? С чего начать ??

С изучения ситуации. Необходимо выработать определенную стратегию. Во-первых, что выгоднее, взыскивать с продавца уплаченную ему сумму и признвать сделку недействительной (или расторгать договор), либо выплатить задолженность банку и все-таки получить квартиру, а затем разбираться с продавцом.

Выбор зависит от материального положения продавца, суммы задолженности по ипотеке и т.п.

Уточнение клиента

А принудительно через суд сделку невозможно зарегистрировать ?

05 Июля 2017, 09:42

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Действительно ли квартира остается у нас в залоге, в соответствии с п. 10

10. Квартира, приобретаемая по настоящему договору, находится в залоге с момента государственной регистрации перехода права собственности к ПОКУПАТЕЛЯМ и до момента полного исполнения обязательств по кредитному договору, заключенному с ОАО «Сбербанк России», в соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости). При этом залогодержателем по данному залогу является ОАО «Сбербанк России», а залогодателем — ПОКУПАТЕЛИ.

В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что право залога на объект недвижимости у ПРОДАВЦОВ возникает.

Направляю договор КП, в котором добавлен 2-ой абзац п.10. Его подписание планируем на среду, в четверг его регистрация, в пятницу перечисление денежных средств из Сбербанка, квартира в соответствии с добавленным абзацем остается в залоге у продавцов, до полного расчёта. который осуществляется, как правило, в течение 5-7 дней перечисленнием средств от сертификата участника войны, и только после этого полного расчёта продавцы сами снимают обременение залога в Регистрационной службе. Это действительно так, если нет то чем мы рискуем? Мы продавцы

Ответы юристов (1)

Да, в соответствии с условиями данного договора залогодержателями будут и продавцы и Сбербанк.

Снять залог, возникающий по второму абзацу п.10 договора можно будет только совместным заявлением продавца и покупателя в регистрирующий орган.

Вы спрашиваете о риске, а какая вы сторона?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца является одним из возможных способов обеспечения обязательства. Как правило, такое обременение устанавливается до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности оформления такого обременения.

Основания установления обременения

При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:

  1. полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
  2. полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
  3. поэтапное внесение оплаты по договору.

Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Порядок установления обременение в условиях договора

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон. По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки. Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:

  • срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
  • порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
  • содержание обременения.

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором. После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру. С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки.

Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.

Что в этом случае делать покупателю – уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:

  • исковое заявление;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права и установление обременения;
  • документы, подтверждающие перечисление полной суммы договора продавцу, либо расписку о передаче наличных денег.

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.

Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.

С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.

Квартира в залоге: бремя или благо?

Предлагают купить квартиру, находящуюся в залоге у банка, по очень привлекательной цене. Насколько безопасной является такая сделка? Могут ли в дальнейшем возникнуть какие-либо проблемы с такой недвижимостью?

Александр ЛУНИН, руководитель отделения «Войковская» АН «Азбука Жилья»:
Основная причина, по которой люди продают ипотечную квартиру, заключается в переоценке своих финансовых возможностей при решении приобрести квартиру с помощью ипотечных средств. Начиная нести тяжелое бремя кредитной нагрузки, человек понимает, что не в состоянии тянуть это жилье. В качестве причины могут также выступать развод супругов-заемщиков, трагические обстоятельства в семье, банкротство и пр.
Процесс продажи квартиры с обременением в виде ипотеки нелегкая задача. Такие объекты продаются заведомо по более низкой цене, поскольку сама сделка непростая, а риски как у покупателя, так и у продавца довольно велики.
Начать прежде всего надо с разрешения банка на отчуждение объекты недвижимости. А банки не всегда охотно идут на переговоры, пытаясь до последнего получить всю прибыль, причитающуюся им на основании кредитного договора в пределах отведенного времени, либо получить некую неустойку за его невыполнение, оплаченную клиентом банка. Например, в виде поднятия процентной ставки.
Если такое разрешение получено без дополнительных затрат, то надо определиться с ценой продажи объекты недвижимости. А определить ее нелегко. Так как такой объект недвижимости купить готов не каждый, да и сделку такую провести, крайне сложно. Далее идут сложные переговоры с банком, покупателями, заключаются всевозможные соглашения, договоры, акты и т.д. Это необходимо, чтобы застраховать все стороны участвующие в сделке и минимизировать их риски.

Екатерина ЧЕКРИЗОВА, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
Что пугает покупателя в этой ситуации? Привлекательная цена на квартиру, которая ниже рыночной (это подозрительно!), или непонятная схема сделки продажи из-под залога?
Немало написано статей-«страшилок» для покупателей недвижимости, предостерегающих от покупки квартиры по цене ниже рыночной. Во многих случаях эти предостережения справедливы: ценообразование недвижимости, как и любого товара, подчинено законам рынка, согласно которым низкая цена обычно является следствием тех или иных недостатков.
Однако в случае если продается квартира, находящаяся в залоге у банка, я бы не спешила сразу пугаться ее привлекательной цены и подозревать, что здесь что-то не так. Давайте разберемся: не секрет, что нынешний рынок недвижимости не отличается ажиотажным спросом. Соответственно, в этих условиях квартиры продаются долго и конкуренция среди продавцов высока. Причем, подобная конкуренция имеет место даже среди продавцов квартир, не имеющих никаких обременений и отягощений. Что же остается делать тем продавцам, квартиры которых эти обременения имеют? Для них едва ли не единственным способом полноценно включиться в битву за покупателя является предложение своих объектов по изначально привлекательным ценам. Что, собственно, они и делают.
Что же касается юридических рисков приобретения квартир, находящихся в залоге, я бы также не стала драматизировать ситуацию. Оформление такой сделки, на самом деле, несколько сложнее, чем в обычном случае, но не более того.
То, что недвижимость находится в залоге у банка, на мой взгляд, является скорее положительным фактором: значит, в свое время эта квартира была принята банком в качестве обеспечения по долговым обязательствам, то есть юристы банка и страховой компании одобрили сделку.
Мой совет покупателям: сразу пугаться не стоит, но соблюдать осмотрительность необходимо. В частности, еще до внесения аванса за «залоговую» квартиру рекомендую выяснить, знает ли банк-залогодержатель об «инициативе» собственника продать свою недвижимость и какая в этом банке принята схема продажи квартиры из-под залога.
Некоторые банки вообще не разрешают продажу из-под залога – они готовы предоставлять документы для снятия обременения только в случае полного погашения кредита. В этом случае я рекомендую крайне осмотрительно подходить к приобретению такой квартиры, так как риски очевидны. По сути покупателю предлагают вначале оплатить остаток чужого долга своими денежными средствами. Лишь затем с квартиры будет снято обременение и покупатель, уже отдавший деньги, получит возможность провести сделку купли-продажи. Если же после снятия обременения продавец вдруг «передумает», покупателю не позавидуешь: деньги ему банк не вернет.
На практике большинство банков, активно работающих на рынке ипотеки, разрешают продажу квартир, обремененных залогом, и применяют такие схемы, при которых на всех этапах сделки учитываются интересы всех сторон. А если подобную сделку будет сопровождать грамотный и расторопный риелтор, то покупатель и не заметит каких-либо неудобств.

Светлана САВИЧЕВА, начальник юридического отдела АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь»:
В целом приобретение залоговой недвижимости обычно не таит каких-то серьезных проблем для покупателя. Но нужно иметь в виду, что существует несколько схем купли-продажи квартиры. Каждая схема имеет преимущества и недостатки. Первая схема – покупка квартиры под контролем банка. Банк предоставляет ячейку, в которую покупатель вносит деньги для погашения задолженности продавца. Разница между остатком по кредиту и ценой квартиры закладывается в другую ячейку. После получения документов из регистрационных органов банк получает остаток долга, а продавец получает разницу между ценой квартиры и остатком задолженности. Данная схема наиболее безопасна для всех сторон сделки. При этом покупатель должен быть уверен, что бывший владелец не имеет никаких тяжб с банком или третьими лицами по поводу данной недвижимости. Минус данного способа в том, что покупатель в этом случае должен быть, как выражаются риелторы, «с прямыми деньгами». То есть он заранее должен обладать суммой, необходимой для покупки этой квартиры. Вариант с кредитом не пройдет.
Вторая схема покупки залогового жилья предполагает осуществление сделки без ведома банка. Стороны сделки заключают предварительный договор купли-продажи, получив заранее согласие банка на досрочное погашение кредита. После перечисления средств продавец получает документ об отсутствии задолженности, обременение снимается, далее регистрируется договор купли-продажи, а продавец получает остаток средств. Эта схема более рискованна для покупателя, чем первая. И самое страшное, что может произойти, это отказ или уклонение от продажи квартиры после того, как покупатель оплатил за него кредит. Если есть правильный предварительный договор, покупатель, конечно, может через суд заставить продавца продать-таки квартиру. Но, во-первых, это судебная тяжба, во-вторых, предварительный договор должен быть составлен безупречно, в третьих, передача денежных средств на погашение кредита должна быть закреплена в документах так, чтобы ни у кого не возникло и тени сомнения откуда эти средства у должника взялись.

Алексей КОЛГУШКИН, коммерческий директор, партнер ГК «Глубина»:
Необходимо понимать причину залога. Если квартира находится в залоге «за долги», то надо разбираться в причинах и возможных последствия. Если залог обусловлен суммой кредита, выданного банком застройщику, то перед сделкой:
— либо застройщик обязан погасить заложенность перед банком и вывести квартиру из залога,
— либо возможна схема погашения кредитных обязательств денежными средствами клиента, но опять же с регистрацией снятия залога и перехода права.

Олег СУХОВ, адвокат:
Если квартира обременена ипотекой, а условиями договора не предусмотрена возможность ее свободного отчуждения, то для реализации такого жилого помещения потребуется получить согласие банка на заключение сделки.
Согласно ст. 37 закона «Об ипотеке», имущество, обремененное ипотекой, может быть отчуждено залогодателем (собственником) другому лицу только с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором. Это означает, что если договором ипотеки не предусмотрено свободное распоряжение обремененным имуществом, а согласие на заключение договора купли-продажи не было получено от залогодержателя, то даже если право собственности удастся зарегистрировать на покупателя, по суду сделка может быть признана недействительной.
Перед совершением сделки, если продавец погасил кредит, необходимо, чтобы он предоставил все необходимые документы о выплате долга, обеспеченного ипотекой. Кроме того, следует ознакомиться с условиями договора ипотеки, так как в силу ст. 38 закона «Об ипотеке» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Таким образом, в случае, если, например, размер невыплаченного банку долга составляет 10 млн рублей, то именно такую сумму придется выплатить новому собственнику и на тех же условиях, которые обозначены в договоре с прежним залогодателем.
В любой сделке, связанной с залогом/ипотекой, я рекомендую получать информацию напрямую в банке о действительных выплатах и официальное согласие на сделку по переводу собственности от одного владельца другому.
Также необходимо понимать, что факт нахождения квартиры в залоге у банка не гарантирует ее юридической «чистоты», и обязанность выплаты банку долга может оказаться не единственной неприятностью. Например, в жилом помещении могут быть «прописаны» граждане, отказавшиеся от приватизации, в соответствии со ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 № 189 они сохраняют право пожизненного пользования квартирой. Или проживать иные лица, сохраняющие пожизненное право пользования залоговым помещением. Такой спор в этом году у меня был в Никулинском районном суде Москвы.
Перед заключением сделки необходимо тщательно проверить все документы, так как помимо рисков, связанных с ипотекой, возможно и наличие множества иных подводных камней, присущих рынку вторичной недвижимости. Нередко привлекательная цена связана именно с наличием подобных рисков.

Обременение права собственности на квартиру

Вопрос касательно обременения права собственности на квартиру. Хочу приобрести жилье и воспользоваться следующей схемой передачи денег. Документы сдаются в регистрационную палату, после чего в течение указанных дней (согласно договору) производится оплата на указанный счёт продавца. Т.е. как я понимаю, сделка будет с обременением.

В связи с чем вопрос, можно ли снять это обременение, предоставив в рег палату квитанцию банка об оплате, без продавца, если прописать это в договоре купли продажи?

Если нет, то хотелось бы узнать, возможно ли прописать в договоре купли-продажи пункт, обязывающий продавца приехать со мной в регпалату. Допустим что-то вроде, продавец обязан в течение трёх дней с момента оплаты на указанный счёт продавца, явиться вместе с покупателем для переоформления в регпалату, иначе продавец обязан выплачивать покупателю 1000р. в день за нарушение этих сроков.

Ответы юристов (6)

Что вы подразумеваете под термином «сделка с обременением»? (Обременение м.б. у недвижимости, например залог) Насколько я вижу у вас предоплата так как оплата производится до регистрации перехода права собственности в Росреестре. Попробуйте воспользоваться для оплаты по договору банковской ячейкой. То есть до тех пор пока вы не зарегистрируете право собственности банк не выдаст деньги продавцу.

Уточнение клиента

«сделка с обременением» т.е. сделка, когда вносится сначала предоплата, а после регистрации права с обременением, я выплачиваю оставшуюся сумму продавцу, после чего я получаю новое свидетельство. И далее интересуют вопросы, указанные выше. Другие виды оплаты в рамках этого вопроса обсуждать не хочется.

05 Ноября 2013, 23:08

Есть вопрос к юристу?

Если это юридическое лицо (Продавец), то после полной выплаты представитель юридического лица готовит пакет документов для снятия обременения. После получения пакета документов, как правило справка о полной уплате Покупателем квартиры по такому-то договору купли-продажи и квитанции об оплате(платежные поручения) должен сдать документы в регистрационную палату на снятие обременения, процедура несложная, занимает 3 дня. Через три дня получите свежее свидетельство без обременения.

Если сделка с физическим лицом я советую прописать пункт в договоре, что с момента полной оплаты договора купли-продажи продавцу он обязан в течении пяти дней с Покупателем квартиры снять обременение в регистрационной палате, в противном случае продавцу будут начисляться штрафные санкции за каждый просроченный день, допустим 0,5% от суммы продажи.

Кроме того, соглашусь с коллегой по поводу банковской ячейки, так же можно рассмотреть вариант аккредитива, когда Вы положите деньги за квартиру в банке на блокированный счет, который сможет разблокировать Продавец, предоставив вместе с Покупателем оригиналы документов с регистрации, в этом случае после предоставления документов, банк перечислит денежные средства на счет Продавца.

Уточнение клиента

Хорошо, давайте обсудим минусы аккредитива и ячейки с точки зрения покупателя ( не говоря уже о минусах для продавца)

— банк не проверяет документы, которые должен принести продавец ( т.е. это может быть поддельный документ)

— банк не отвечает за имущество внесённое в ячейку

— возня с «живыми» деньгами

— стоимость дороже чем у ячейки

— банк не проверяет документы, которые должен принести продавец ( т.е. это может быть поддельный документ)

— зависание счёта, если по каким-либо причинам продавец не забрал деньги

На мой взгляд, описанный мной способ имеет преимущества и более безопасен для обеих сторон. В чём опасность моего способа хотел спросить у вас, юристов. Спасибо за ответы. Т.е. я сам без продавца (физ лицо) не смогу снять это обременение и нужно обязательно указывать пункт в договоре сто штрафными санкциями? Какой может быть сумма штрафов, обязательно ли о,5%?

05 Ноября 2013, 23:20

Я с Вами согласен, но у любых вариантов расчетов есть минусы, кроме того я хотел бы сказать, что продавец имеет право прописать в договоре купли-продажи пункт о том, что не оплата всей стоимости договора купли-продажи Покупателем не является обременением и в этом случае после регистрации Вам выдадут чистое свидетельство без обременения, а про Вас написать пункт что с момента получения документов с регистрации, Вы оплачиваете оставшуюся сумму Продавцу в течение 5 дней. Тоже чем не вариант.

Сумма штрафов по Вашему способу может быть любая.

Уточнение клиента

«продавец имеет право прописать в договоре купли-продажи пункт о том, что не оплата всей стоимости договора купли-продажи Покупателем не является обременением и в этом случае после регистрации Вам выдадут чистое свидетельство без обременения, «- Да, но это ведь не в интересах продавца. И даже если он укажет штрафные санкции на меня, в случае не уплаты, в любом случае, обременение, на мой взгляд, тоже очень хороший аргумент для оплаты с моей стороны. Получается как бы этот договор будет подстёгивать обоих участников сделки и в то же время обезопасит их. Уважаемый, Глеб, я тоже с Вами согласен, но что-то самостоятельно не могу найти существенных минусов моего способа, поэтому и обратился к юристам за помощью, может вы отговорите меня покупать квартиру таким способом. Какие возможные риски с моей стороны? Со стороны продавца тоже хотелось бы знать, поскольку, если будет риск для него, он может отказаться от моих условий.

05 Ноября 2013, 23:35

Евгений, вам всего лишь предложили варианты. никто на них не настаивает. Без продавца вы не сможете снять обременение, либо если он выдаст доверенность. размер штрафых санкций указывается на ваше разумение но в пределах разумного, в противном случае в дальнейшем например если обратитесь в суд то вам всеравно снизят данные штрафные санкции.

Уточнение клиента

Уважаемый, Александр Константинович

Большое спасибо за советы!

05 Ноября 2013, 23:37

Полагаю будет лучше так, как Вы хотите, самое главное чтобы квартира, которую Вы покупаете была юридически «чистая», если же у Вас были какие-то сомнения по документам, то рекомендую Вам застраховать титульное страхование на 3 года от утраты права собственности, по расчетам в случае проблем чтобы Вы не выбрали, все всегда можно решить, даже не исключая неприятных ситуаций, как допустим кто-то не будет торопиться снимать обременение, Вы через суд сможете понудить снять обременение Продавцом на основании платежных поручений.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.