Как выделить долю в доме если земля не принадлежит

Можно ли продать 1/2 дома без земельного участка

Можно ли продать 1/2 часть дома без земельного участка. Земля по 1/2 с племянником. Я построила СЕБЕ дом, но Регпалата оформила мой дом не на меня а по 1/2 с племянником. Племянник согласен оформить на меня 1/2 дома. Но я хочу чтоб дом был оформлен на меня , а земля так и осталась по 1/2 . Дом расположен с краю участка ( на половине участка) . Можем ли мы оформить простой договор купли-продажи 1/2 дома без земельного участка?

Ответы юристов (6)

Марина, все сделки с недвижимостью оформляются через регистрационную палату, только в этом случае сделка будет иметь юридическую силу. Дом, или долю в праве собственности на дом, можно, в настоящее время, отчуждат и без земельного участка.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, не соглашусь с коллегой.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или
сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором
оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право
собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и
необходимый для его использования.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения,
сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному
лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих
случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке изъятом из оборота.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем
здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Обратите внимание: отчуждение доли в праве собственности на здание,
строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на
праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в
праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален
доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, произвести отчуждение 1/2 дома без соответствующей 1/2 доли земельного участка, на котором находится дом, в случае если оба объекта недвижимости принадлежат Вам, не возможно.

Уточнение клиента

Так ведь земля у нас по 1/2 и дом стоит на половине участка, как раз на той которую я себе и выбрала. А вторая половина участка свободна. Если племянник продаст мне 1/2 дома, то у него останется 1/2 участка земли где нет строений. А у меня будет в собственности мой дом и 1/2 участка на котором и стоит мой дом. Разве так нельзя?

08 Июня 2014, 11:40

Марина, так нельзя. У Вас единый земельный участок, не важно на какой половине стоит дом.

Кроме того в п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Марина, что Вы можете сделать:

1. Разделить Ваш большой земельный участок (участок 1) на два земельных
участка, в результате чего получится земельный участок под домом (участок 2) и
земельный участок без строений (участок 3). Оба новых земельных участка будут в
Вашей долевой собственности.

2. После этого Вы отчуждаете свою долю в новом участке без
строений (участок 3) племяннику, а он в свою очередь отчуждает Вам свою долю в доме
вместе с долей земельного участка под домом (участок 2).

После этого получается, что Вы являетесь собственником дома и земельного участка 2 под домом, а племянник — собственником земельного участка 3 без дома.

Единственное, что здесь необходимо знать:

— площадь большого земельного участка, чтобы установить возможность его раздела,

— фактическое расположение большого земельного участка, чтобы установить возможность фактического раздела.

Все это Вам могут подсказать кадастровые инженеры.

Но в любом случае советую обратиться к юристу, чтобы процедура раздела земельного участка и последующие сделки были совершены в соответствии с законом.

Уточнение клиента

У нас есть кадастровый паспорт на участок( который по 1/2 принадлежит нам) есть присвоенный адрес участку и дому на нем. Как можно быстро и по возможности просто разделить этот участок? Это стоит немалых денег и большого времени, а мы пока нигде не прописаны, так как дом в оформлении, и не можем из за этого устроиться на работу. Как упростить и ускорить процедуру раздела?

08 Июня 2014, 13:06

Марина, есть определенная процедура раздела земельного участка. Здесь я Вам просто не смогу этого всего объяснить подробно. Суть заключается в том, что между Вами составляется соглашение о разделе земельного участка, Вы заказываете техническую документацию о разделе, после этого осуществляется государственный кадастровый учет новых земельных участков и регистрация прав собственности на них. Да, действительно процесс не быстрый.

И это я только указал саму суть.

Повторюсь, советую обратиться к юристу, чтобы процедура раздела земельного участка и
последующие сделки были совершены в соответствии с законом.

Что касается оформления прав на дом, то не вижу препятствий тому, чтобы оформить права на дом. Кроме того, племянник сможет продать Вам 1/2 долю только после того как его права будут зарегистрированы.

Уточнение клиента

В понедельник-вторник уже будут готовы свидетельства о собственность на дом по 1/2 на каждого а свидетельства на землю по 1/2 у нас уже давно на руках. Племянник молодой ему 24 года и я немогу рисковать СВОИМИ 1/2 дома, который я построила на свои деньги. Как еще я могу себя обезопасить от того что он сможет с этой 1/2 дома чтото сделать?

08 Июня 2014, 13:23

Марина, понимаете, племянник на настоящий момент собственник 1/2 доли дома и земельного участка. Это факт. И как собственник он имеет такие же права на этот дом как и Вы.

В таких случаях как правило составляют соглашения о порядке пользования имуществом в котором все определяют.

Если Вы переживаете, что он может продать свою 1/2 долю без Вашего ведома, то не переживайте, поскольку действует правило в соответствии с которым Вы имеете преимущественное право покупки этой доли. Он обязан будет сначала предложить Вам купить его долю, а если уже Вы не согласитесь, то продать ее третьему лицу.

Уточнение клиента

Но его доля стоит как минимум 800 тысяч по кадастровой стоимости, а я все деньги потратила на строительство дома и еще и в кредиты залезла(((( а у него есть дом в котором он жил раньше, где мама и папа живут. У племянника куча кредитов, которые он платить неможет и я боюсь что эта 1/2 доли уйдут через суд в счет погашений задолженности в банках. И даже если он надумает продавать и предложит мне выкупить эту половину, то я не смогу этого сделать, так как денег таких у меня нет и уже не будет, мне 53 года

08 Июня 2014, 13:58

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Земля принадлежит одному хозяину а дом другому, кто владелец дома?

Земля — принадлежала бабушке, которая умерла 3 месяца назад. Ее дочь еще не вступила в наследство. На земле стоит дом, треть которого по договору купли-продажи с совхозом 20 лет принадлежит еще одному человеку. За землю (аренду, налоги), он не платил, не появлялся все эти годы. Теперь вдруг объявился и требует, чтобы ему разрешили сделать в его части дома ремонт (крыша почти обвалилась, дом в аварийном состоянии). Но земля, повторюсь, не на нем. Имеет ли право дочь, не вступившая в наследство, снести ту часть дома, т.к. земля-то ее фактически?

Ответы юристов (5)

Уважаемая Мария, добрый вечер! Так как дом находится в общей долевой собственности, то лишить права собственности на 1/3 дома никто не имеет права. Тем более, гражданин поступает грамотно и просит разрешения у другого собственника (как я понимаю фактически вступившего в наследство) сделать ремонт крыши. В данном случае с его стороны нет никаких нарушений прав второго собственника (наследника 2/3 доли в праве на дом). Право собственности на землю действиями собственника 1/3 доли в праве никак не нарушается. Снести часть дома наследница не имеет право, так как не имеет право собственности на эту часть дома.

Уточнение клиента

Ситуация такая: владелец трети дома завтра хочет уже приехать ремонт (не крыши, а лишь своей части дома).

У него договор-купли продажи этой трети дома 20-летней давности.

У дочери договор-купли продажи остального дома дома, свидетельство о праве собственности на землю, но в кадастровой палате не оформлено.

Дочь не хочет, видеть данного владельца часит дома на своем участке, т.к. дом посередине участка находится. Как быть завтра? Можно ли его не пускать именно на участок? Участок огорожен. Как можно решить ситуацию — выкупить его часть дома? (но продавать не хочет, хотя и налоги на землю, на которой его часть дома стоит — он не платил, и за дом — тоже никаких выплат все это время не производил). Продать ему часть земли (3 сотки) — не возможно, т.к. они посередине большого участка находятся (41 сотка). Что можно сделать?

24 Мая 2014, 22:14

Есть вопрос к юристу?

Мария, в данном случае любое Ваше действие, которое Вы хотите предпринять, будет препятствовать в пользовании имуществом, находящимся в собственности у владельца 1/3 доли, кстати, я понимаю из Вашего вопроса, что части дома выделены в натуре (то есть у каждого есть отдельный вход?). Если так, что это уже не долевая, а отдельная собственность у каждого владельца своей выделенной в натуре части дома. Порядок пользования землей сложился давно, то, что договор купли — продажи 20 лет, не имеет никакого значения, так как право собственности не имеет ограничения во времени. Скорее всего, оформив все документы, Вам придется обратиться в суд, чтобы определить порядок пользования землей. Может быть будет установлен сервитут, то есть пользование Вашим соседом землей для проезда, подхода к дому, так как земля находится у Вас в частной собственности.

Мария, посмотрите нормы Гражданского кодекса РФ, которые определяют порядок пользования землей, не принадлежащей гражданину на праве собственности, но на ней имеется постройка, находящаяся в собственности:

ст.252 ГК РФ, ч.2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков:

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим
лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и
земельным законодательством.(п. 1 в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)(см.
текст в предыдущей редакции)

2. Лицо, не являющееся собственником
земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и
пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или
договором с собственником.
3. Владелец земельного участка, не
являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если
иное не предусмотрено законом.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости:

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.(см. текст в предыдущей редакции)
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

Уточнение клиента

Т.е., как я понимаю, собственники земли не имеют права препятствовать владельцу части дома прохода в его часть дома, даже если пока сервитут не оформлен? Но участок огорожен, ворота на замке. Обязаны ли владельцы земельного участка выдавать ключи от ворот?

И можно ли владельцам земельного участка — разобрать свою часть дома? Что будет (какая ответственность), если треть дома, не принадлежащая владельцам земли в результате этого обрушится? Владелец трети дома может построить на не его земле новый дом?

24 Мая 2014, 23:51

«Т.е., как я понимаю, собственники земли не имеют права препятствовать
владельцу части дома прохода в его часть дома, даже если пока сервитут
не оформлен? Но участок огорожен, ворота на замке. Обязаны ли владельцы
земельного участка выдавать ключи от ворот? „

Ответ: “ст.264, ч. 2. Лицо, не являющееся собственником
земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и
пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или
договором с собственником» — поэтому лучше составить соглашение о порядке пользования земельным участком другим собственником дома.

«И можно ли владельцам земельного участка — разобрать свою часть дома?
Что будет (какая ответственность), если треть дома, не принадлежащая
владельцам земли в результате этого обрушится? Владелец трети дома может
построить на не его земле новый дом?»

Ответ: ст.271, ч.2, абзац 2 «Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

ст.272, ч.2 абзац 3,4: В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

3. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286)».

Таким образом, Вы должны понимать, что снос жилого дома в данном случае невозможен, так как будет нанесен ущерб владельцу недвижимости, не забывайте, что он является собственником, а право частной собственности — конституционное право, защита частной собственности гарантируется. В случае сноса дома и нарушение тем самым прав Вашего соседа повлечет гражданско-правовую ответственность, то есть Вы будете обязаны возместить собственнику стоимость имущества (рыночную), а также все убытки (упущенную выгоду).

Уточнение клиента

«суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.»

— Т.е. владельцы земли (уточнила, кстати, в кадастровой палате все права на землю оформлены оказывается) — могут подать в суд с требованием продать им треть дома? Может ли суд установить минимальную или максимальную цену, по которой может быть продана треть дома? Что если, владелец этой трети не согласится на продажу? Что может обязать суд?

Огромное Вам спасибо за все ответы!

25 Мая 2014, 00:20

Мария, «признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность
земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право
собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем
недвижимости» — это не значит обязать продать или купить, а в том смысле, что собственник земли может выкупить дом (часть дома), если собственник недвижимости не против, и наоборот. Если бы у вас была долевая собственность и его доля ничтожно мала, то возможно, суд и принял бы решение о выкупе участниками долевой собственности этой доли. Но в Вашем случае, каждый является самостоятельным собственником, так как доли выделены в натуре. Поэтому суд не может обязать собственника продать свою собственность. Может еще дело осложняться тем, что это жилье единственное.

Уточнение клиента

Жилье не единственное ни для кого из владельцев. Владелец трети дома вообще не появлялся на участке и в доме более 20 лет. Все эти годы бабушка платила налоги на ВЕСЬ дом и за всю землю. Может ли это как-то повлиять на решение суда обязать продать владельца трети свою часть? Либо обязать компенсировать расходы на уплату налогов за его часть дома за 20 лет?

25 Мая 2014, 00:35

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как правильно выделить свою долю участка?

Добрый вечер. У меня возникла следующая ситуация. Имеется дом с земельным участком: Им владеет 2 стороны — одна семья (3 собственника) и другая семья (один собственник). Дом разделен на 1 и 2 этаж,и участок разделен по договоренности (не размежован) на 2/3 первой семье и 1/3 второй семье соответственно. Я как собственник первой семьи имею в целом 2/9 части всего дома и 2/9 части земельного участка,и хочу продать свою долю от земли. Соответственно мои 2/9 от 21 сотки земельного участка,составляют 4,66 сотки. Чтобы продать данную долю нужно сделать межевание. Подскажите в столь непростой ситуации как правильно все должно быть. Должен ли я буду платить за межевание своей доли земли,или же я должен буду заплатить за все 21 сотку чтобы отделить? и как правильно поступить в согласовании границ? Спасибо

Ответы юристов (7)

Если есть реальный раздел дома, то тогда под домом общая граница будет проходить как граница по дому. Сам земельный участок делится с учётом долей. Так как у вас дом не разделен, а в общей долевой собственности, то и участок размежевать нельзя. Продать долю дома с участком можно без выдела доли в натуре.

Уточнение клиента

Наталья,подскажите есть ли вариант продать как то мою долю земли,не продавая дом,если даже все собственники будут согласны на это? Есть ли какие-то варианты вообщем выделить долю в натуре?

06 Мая 2014, 18:29

Есть вопрос к юристу?

У Вас земля в собственности? Есть свидетельство о праве собственности на долю з/у?

Уточнение клиента

Земля в собственности. Есть свидетельство, что у меня 2/9 от общей долевой собственности.Объясню точнее. Раньше был дом и общий участок 21 сотка.там было 3 собственника. Потом мы (3 собственника моей семьи) выкупили доли двух собственников. В итоге получилось что имеется дом разделенный на 1/3 и 2/3,с раздельными входами,и участок разделенным забором по сути, но по факту раздела з/у нет. Я имею 1/3 от общих 2/3 наших долей,как бы это сумбурно не звучало,то есть в моем свидетельстве написано что я имею 2/9 от всего дома и 2/9 от всего з/у. В принципе все собственники согласны что я продам свою долю з/у, в агентстве недвижимости сказали , что продажа возможна только когда участок будет размежован. Вот в этом и вся суть проблемы.

06 Мая 2014, 18:40

Что это за агентство такое? При продаже доли дома с долей з/у межевание делать не нужно.

Уточнение клиента

Вы не так поняли,я хочу продать только свою долю земельного участка без продажи дома. Дом вообще не будут продавать. Есть возможность выделить мою долю земельного участка с отдельным подъездом и и границей и продать его.

06 Мая 2014, 18:44

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Продажа доли земельного участка без отчуждения доли дома невозможна. Это запрещено законом.

Уточнение клиента

Вы пишите: Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Но участок на котором стоит дом принадлежит не одному лицу,а 4 собственникам включая меня.

06 Мая 2014, 19:00

Если Вам на праве собственности принадлежит доля дома и доля земельного участка, то одно от другого не отделимо. Вы можете продать только и часть своего дома и часть участка вместе. Я не понимаю, почему агентство недвижимости предложило Вам сделать межевание? Это все равно бы не изменило ситуацию.

Уточнение клиента

Спасибо за информацию,буду иметь ввиду.

06 Мая 2014, 19:05

Уточнение клиента

Наталья,еще один момент,если считать что я хочу продать свою долю земли,без учета земли под домом. По сути останется часть дома и часть земли под ним.остальную долю я продаю, такая сделка будет возможна или все же нет?

06 Мая 2014, 19:18

Раздел земли без раздела недвижимости, находящейся на ней, невозможен, поскольку земля и дом друг от друга неотчуждаемы.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как выделить долю в доме если земля не принадлежит

  • 1 из 2
  • 1
  • 2
  • >

Могу ли я подарить 1/2 дома несовершеннолетней дочери не даря при этом 1/2 земельного участка. Дом и участок у меня в собственности. Дом покупал, а участок оформлял позже самостоятельно. Дарение оформляется в связи с продажей принадлежавшей дочери 1/2 доли квартиры. Имеется разрешение органов опеки на продажу 1/2 доли квартиры, принадлежащей дочери, с одновременным дарением ей 1/2 доли дома (без земли).

В УФРС при приеме документов никаких вопросов не было, а через две недели перезвонили и сказали, что будут отказывать в регистрации договора дарения, в связи с тем, что долю в доме нельзя дарить без такой же доли участка. Ссылались на Земельный и Гражданский кодексы (хотя я там ничего такого не нашел). Дарение земли в мои планы пока не входило (по нескольким причинам), в т.ч. и потому, что дом пристраивается и в дальнейшем я собирался по суду доли перераспределить (у меня кроме дочери еще сын несовершеннолетний). Да к тому же собирался брать кредит под залог участка, чтобы полностью отдать долг за дом.

Полагаю, что землю вы все таки тоже должны подарить. но не 1/2, а равную площади 1/2 дома + необходимое количество длч выдела доли в натуре (т.е. чтобы возможно было сделать отдельный вход). Правообладатель должен иметь возможность распоряжаться своей долей.

Дмитрий L/ Пишет:
——————————————————-
> В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 указано:
> «Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение
> здания, строения, сооружения, находящихся на
> земельном участке и принадлежащих одному лицу, за
> исключением указанных в нем случаев
, проводится
> вместе с земельным участком. Отчуждение земельного
> участка без находящихся на нем здания, строения,
> сооружения в случае, если они принадлежат одному
> лицу, не допускается.

Одним из таких случаев является: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;. Это как раз мой случай. И дарю я несовершеннолетней дочери, т.е. пользоваться имуществом мы все равно будем вместе. Отдельного входа в доме нет, выделить 1/2 в натуре невозможно, дарится именно 1\2 дома по площади на момент его покупки, т.к. она соответствует 1/2 площади квартиры. Сейчас к дому строиться пристройка, которую я собирался подарить другому ребенку — ее что тоже делить с дочерью.

Ольга Абрамович Пишет:
——————————————————-
> у земли неразделимая судьба со строением,
> расположенным на нем

Глупость какая!
Строение можно сжечь, снести, разобрать и перевезти. А у земельного участка можно изменить назначение.

Анонимный пользователь Пишет:
——————————————————-
> Дом (доля дома) отчуждается с земельным участком
> под домом, постройками придомовыми (необходимы для
> обслуживания дома), земельным участком вокруг дома
> и построек. Все это вытекает из российского
> законодательства.
Нельзя отчуждить дом без земли,
> он не в воздухе находится.

Ссылки пожалуйста! Откуда вытекает, куда втекает. А то в УФРС тоже отвечают: читайте земельный кодекс, а сами его последний раз открывали когда студентами проходили, да и то, наверное, мимо!

> Глупость какая!
> Строение можно сжечь, снести, разобрать и
> перевезти. А у земельного участка можно изменить
> назначение.

это ст. 135 ГК РФ, если глупость то.
у вас вобще земля на вас оформлена?

>
> это ст. 135 ГК РФ, если глупость
> то.
> у вас вобще земля на вас оформлена?

Глупость она и в толковании закона и в Африке глупость!
Земельный участок мной оформлялся в собственность уже после покупки — раньше был в аренде, причем аренда была вообще на пред-предыдущего собственника дома. Непосредственно под домом 0,7 сотки, а весь участок 6,7 соток. Для обслуживания дома достаточно метра вокруг, т.е. вместе с площадью занятой домом всего одна сотка, а остальные 5,7 тут причем?

Из архива сайта ВС РФ

Вопрос 47: Можно ли продать часть земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения?

Ответ: В п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено: .
В судебной практике имеются случаи, когда суды, ссылаясь на п.4 ст.35 ЗК РФ, признают ничтожными сделки купли-продажи части земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности, по той причине, что на отчуждаемой части земельного участка отсутствуют здания, строения, сооружения.
Такая практика основана на неправильном применении и толковании материального закона, в данном случае п.4 ст.35 ЗК РФ.
Из самого названия ст.35 ЗК РФ ( ) видна цель правового регулирования — обеспечить переход к новому собственнику здания, строения, сооружения права на земельный участок, на котором находится отчуждаемое здание, строение, сооружение.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что п.4 ст.35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, то есть земельный участок под домом можно продать только вместе с домом. Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или вообще свободной от застройки земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные п.4 ст.35 ЗК РФ, не распространяются.
Кроме того, иной подход противоречил бы требованиям п.1 ст.260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Ограничения оборотоспособности земельных участков предусмотрены ст.27 ЗК РФ. В соответствии с п.2 этой статьи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, а потому по смыслу ст.260 ГК РФ он либо его часть может быть объектом купли-продажи.

Документ предоставлен автоматизированной системой “Электронный архив Судебных документов Верховного суда РФ”.

Ольга Абрамович Пишет:
——————————————————-
> а про остальные 5.7 вам никто ничего не говорит,
> только про участок под домом.
> по ЗК у такого участка и строения неразделимая
> судьба, это даже прописано в основных положениях
> кодекса. если вам в рег.палате говорят, что
> нужно дарить с учетом тех 5.7 посылайте их
> подальше

Да в том то и дело, что в УФРС уперлись рогом, мол дари 1/2 участка (Я и к начальнику их ходил и на ст. 35 ЗК РФ ссылался — все без толку, они толкуют по своему).. А оспорить приостановление и отказ по суду нет времени (покупатель квартиры над душой стоит, он мне деньги отдал, а ему свидетельство не дают). Когда же я закончу пристройку к дому и подам заявление о пересмотре долей в праве собственности, то долю в доме мне пересмотрят легко, т.к. не будет уменьшения площади принадлежащей несовершеннолетней, а вот долю в праве на участок опека не даст изменить, т.к. площадь земли у ребенка станет меньше. И как быть? Могу ли я обжаловать в суд не отказ в регистрации, а приостановление, чтобы сэкономить время и не ждать месяц отказа.

Анонимный пользователь Пишет:
——————————————————-
> Здравствуйте.В мае 2009г.заключили договор
> дарения(я-одаряемый)с человеком(дарителем),договор
> купли-продажи заключить не могли,т.к.не было
> известно местонахождение его старшего
> брата.Даритель жил один,родители
> умерли(отец-собственник умер в 2005г.27
> декабря).Дом частный,1957г.постройки,участок в
> долевой собственности,литер
> \»А\»,\»Б\»,\»Е\»,т.е.три собственника,и у каждого
> в каждом литере разные части.Так вот даритель
> отдал мне в дар свою собственность,(т.е.1/2 литера
> \»А\» и \»Е\»)Коммуникаций никаких не было,(только
> обрезан свет и задолженность за него 22000
> руб.)Даритель с момента заключения договора
> дарения выписан не был и по сей день прописан и
> проживает под одной крышей со мной.Летом
> 2010г.объявился брат,(выяснилось,что он живёт и
> работает в Магадане),(я ничего не имею против
> того,что его доля здесь тоже есть),пробыл у нас
> месяц,о сложившейся ситуации был извещён,но
> никаких действий не предприняв,уехал.Только
> сказал:\»Мне эта \»конюшня\» не нужна.\» Я начал
> обустраивать дом;провёл
> газ,воду,канализацию,выплатил задолженность и
> подключил электроэнергию.Сломал старую
> пристройку,которая тянула за собой к земле весь
> дом,пристроил новую.(Чеки на затраченные средства
> для строительства сохранены).И вот в июле
> 2011г.снова приехал брат дарителя(в данный момент
> он здесь),и пытается заявить о своих
> правах.Подскажите,как мне быть в этой
> ситуации,т.к.дом постепенно приходит в
> негодность,а я уже не знаю,что и делать.Уточню ещё
> раз:> Не дом,а участок в долевой собственности.На
> участке три
> > литера:»А»,»Б»,»Е» ;т.е.три собственника,и и у
> каждого в каждом литере
> > разные части собственности.(т.е.по 1/2 части
> литера «А»и литера «Е»,и
> > 1/3 литера «Б»).Так вот даритель отдал мне в
> дар свою
> > собственность(т.е. 1/2 часть литера «А»и литера
> «Е»).Остальные
> > литеры,общая доля-хоз.постройки. Понимаете,я
> дарителя не выписал только потому,что хотел
> поступить по-человечески,помочь ему с жильём,при
> первой возможности купить ему домик,или участок и
> построить жильё.Даритель мне не родственник,хоть и
> пьющий, но человек же.А брат его в наследство не
> вступал,так что о его доле ничего не могу
> сказать.Так и даритель не вступил бы в
> наследство,если бы не я.Кроме этого дома,где
> сейчас живу я,во дворе ещё два дома ,в одном люди
> живут,а во втором уже около 15 лет никто не
> живёт,почти разрушился,и держиться только
> потому,что я его немного укрепил,чтобы он не
> рухнул на мой дом.И этих хозяев тоже нет
> возможности отыскать.Скажите,у меня есть шансы,что
> я не останусь вообще без крыши над головой?Может
> всё таки стоит выписать
> дарителя?Спасибо.Александр.

Вам надо выделить свою долю дома в часть , и еще можно предьявить иск второму собственнику 1/2 доли, на возврат денежных средств вложенных в обустройства дома, т.к., у вас пока что доля, а значит все общее ..и дарителя можно выписать..пусть его брат к се пробует прописать ))

я правильно понимаю: до развода у ваших родителей в совместной собственности была 1/2 доля в праве на дом, после развода она была разделена по 1/4 доле на каждого из них, после смерти матери вы были единственной наследницей (или было завещание на вас), и вы получили ее 1/4 долю, отец при жизни подарил вам 1/12 (из своей 1/4), у него осталась 1/6?
тогда откуда 3 наследника по 1/12, если у него ВСЕГО 2/12 (1/6) оставалось?
или когда вы говорили «в этом же доме 1/12 доля дома по договору дарения с 2010г.», вы имеете в виду дарение вам сестрой отца ее доли в наследстве?
кстати, почему ВЫ (родная дочь) не вошли в число наследников?

в любом случае, если речь идет о подаренной вам (отцом или его наследницей-сестрой) 1/12 доле — да, пожалуйста, в любой момент можете подарить внуку, другим сособственникам предлагать не нужно, согласие вашего супруга (если он есть) — тоже.

Я к своей1/4доли сделала пристройку к дому, но еще не сдавала в эксплуатацию,т.к. не завершено строительство.
сдача в эксплуатацию ИЖС до 3 этажей до 21015 года не проводится.

Вот поэтому и возник вопрос дарения 1/12 доли внуку, чтобы не не перешла моя доля к двум тем собственникам.
ну перейдет его.

Чтобы судья не могла лишить ребенка собственности.
если у него есть где жить, и компенсация будет адекватной — ООиП будет согласен, судья лишит.

К стати это у меня единственное жильё, а у двух других, у каждого по двухкомнатной квартире и пользуются домом, как дачей в летний период. И ещё вопросы: если суд все таки назначит компенсацию за долю дома, а как же 5 соток земли. Я землю тоже не получу?
компенсацию на все дадут сразу, земля следует судьбе недвижимости.

Компенсация должна быть по остатосной(БТИ) стоимости или рыночной?
рыночной.

Искусство кройки и житья

Такое случается при получении наследства, при разводах и в прочих аналогичных случаях.

Мало кто знает, что при подобных операциях размер будущих участков, которые получатся после деления, имеет исключительно важное значение.

Дело в том, что по закону отдать человеку его долю можно только в том случае, если все образовавшиеся после раздела участки соответствуют минимально разрешенному размеру для целевого использования земли.

То есть, если изначально участок предоставлялся для садоводства, то делить его надо так, чтобы на каждой части можно было продолжать и далее этим садоводством заниматься.

Подобные разъяснения были даны, когда Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пересматривала результаты разбирательства одного земельного спора в Волгоградской области. Там в суд пришел гражданин и попросил выделить ему часть дома и земельного участка, которыми владели несколько хозяев на правах общей долевой собственности.

В суде истец объяснил, что ему принадлежат две трети доли дома и земельного участка. По паспорту БТИ общая площадь дома — 70,1 кв. м., а участка — 506 кв.м. Одной третью части владела женщина, а после ее смерти — наследник.

Этот наследник с требованием соседа не согласился и принес в суд встречный иск — разделить дом и землю по тому варианту, который он предлагает.

Местный суд встал на сторону истца и поделил дом и землю. Истцу досталось 337, 3 кв. м, а ответчику — 167, 7 кв. м.

Апелляция с таким решением согласилась.

Местный волгоградский суд, когда принимал это решение, пошел по самому простому пути — дом и землю он поделил так, как там исторически сложился порядок пользования — без отступления от размера долей в праве собственности сторон на дом и участок.

С таким решением Верховный суд не согласился и объяснил, почему.

В Земельном кодексе (статья 1) сказано, что участки, которыми владеют граждане, образуются разными способами. Участки перераспределяют из уже имеющихся наделов, выделяют из существующих, отдают или продают участки из земель государственной или муниципальной собственности. По тому же Земельному кодексу, выделение доли из участка земли — это такое же выделение участка. А тот, от которого «отрезали» часть, будет и дальше числиться участком, но — в новых границах. Человек, у которого была доля, после выделения становится настоящим собственником полученного участка, а остальные хозяева долей так и остаются собственниками частей в едином наделе.

Еще важный момент — в Земельном кодексе говорится, что как бы ни меняли, разрезали или выделяли части из целого участка, все его доли должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию. По закону у участков, в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования, установлены предельно минимальные и предельно максимальные размеры.

В 1996 году состоялся общий пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов(N6/8 от1 июля 1996 г.). На этом пленуме шла речь о Гражданском кодексе. В нем есть статья 252, в которой говорится, что суд имеет полное право отказать в иске участнику долевой собственности, попросившему выделить ему долю в натуре. Отказ возможен, если выделение доли повлечет «несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности». То есть если после выделения куска земли оставшийся участок нельзя использовать по прямому назначению. В этом случае под понятием «ущерб» надо понимать серьезное ухудшение технического состояния, невозможность использования вещи по ее целевому назначению, неудобство в использовании, снижение культурной или художественной ценности вещи. В последнем случае речь уже не о земле, а о коллекциях картин, предметов или о библиотеках.

Эти разъяснения, подчеркнул Верховный суд, соответствуют Закону «О государственном кадастре недвижимости». По нему кадастровый орган принимает решение об отказе поставить на учет участок, если новый участок или оставшийся старый не будут соответствовать прописанным в законе минимальным и максимальным размерам.

Из всего сказанного Судебная коллегия по гражданским делам ВС делает вывод — выделение доли в натуре одному из собственников земельного участка возможно лишь в том случае, если этот участок и оставшиеся после дележа наделы имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению.

В Земельном кодексе сказано, что предельные максимальные и минимальные размеры устанавливаются градостроительными регламентами. В Градостроительном кодексе говорится, что правила землепользования и размеры пишет местная власть.

В нашей ситуации есть постановление Волжской городской Думы Волгоградской области. По нему предельно минимальный участок — 0,02 гектара, а предельно максимальный — 0,2 гектара. Поэтому в нашем споре вновь образуемый участок, который суд выделил в собственность ответчику, — в 168,7 квадратного метра — не соответствует требованиям закона. Верховный суд РФ велел спор о земле пересмотреть.