Как самостоятельно оценить земельный участок

Оглавление:

Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

Разные виды стоимости, предусмотренные для земельных участков (ЗУ) нередко создают для собственников путаницу в назначении цены при продаже. В статье рассматриваются существенные особенности рыночной стоимости, участвующей в ценообразовании надела.

Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?

Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

  • кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
  • рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли

  1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

  • В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
  • Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

    Сравнивание стоимости

    Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

    Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

    Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

    Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

    Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:

    1. Обратиться к независимому оценщику.
    2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
    3. Провести оценку самостоятельно.

    В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.

    Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.

    Выбор методик оценки

    Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

    • доходный метод;
    • затратный метод;
    • метод сравнения продаж.

    Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.

    Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.

    Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса. То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса. Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.

    Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:

    Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.

    Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.

    Формула выглядит следующим образом:

    • ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
    • Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
    • ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

    ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

    При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

    Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.

    Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.

    Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

    Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:

    А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

    Метод сравнения продаж

    Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

    Можно использовать формулу:

    УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:

    • ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
    • ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

    Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.

    Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.

    О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:

    Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

    При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

    В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.

    Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.

    Как правильно оценить земельный участок

    Рано или поздно почти каждый сталкивается с вопросом покупки или продажи земельного участка.

    Это всегда хлопотное и сложное дело. И если вы желаете купить или продать земельный территорию, первое, что вам понадобится – оценить участок. Но как именно можно узнать стоимость участка?

    Итак, основная стоимость участка – кадастровая. Данная сумма – рыночная стоимость, установленная государством после проведения так называемой кадастровой оценки. Но обычна данная сумма – минимальная, за которую можно продать участок. На самом деле вы можете привлечь необходимых специалистов, которые смогут тщательнее оценить, помогут поднять цену и позволят вам неплохо заработать.

    Итак, первый шаг – основная оценка стоимости участка. Данный вид оценки установит рыночную стоимость. В настоящее время этим занимаются специализированные организации. Такие организации не нуждаются в лицензии. Тем не менее они контролируются специальными надзорными организациями, которые регулируют работу самих фирм-оценщиков. Эти фирмы обязаны иметь диплом оценщика и быть членом какой-либо регулирующей организации. Если всё это имеется, можете смело обращаться за услугами в эту фирму-оценщика, чтобы узнать действительную стоимость земли.

    Факторы оценки

    Чтобы оценить специалист обращает внимание на ряд факторов. Они приведены ниже.

    • Площадь;
    • Административное деление земель;
    • Категория участка;
    • Состояние почвы;
    • Интенсивность использования почвы;
    • Климатические условия;
    • Характеристика прилегающей инфраструктуры;
    • Возможность многоцелевого использования земли;
    • Тенденция к удорожанию и др.

    Об одном из факторов стоит упомянуть отдельно. А именно, о категории, к которой относится участок. На цену повлияет то, является ли данная территория землёй в населённом пункте или на сельскохозяйственной площади. Также чтобы провести оценку обращается внимание на то, находится ли участок в дачном или садовом товариществе.

    То есть, если земля принадлежит к территории населённых пунктов, оценить участок нужно с точки зрения предполагаемой величины дохода, возможности использования в коммерческих целях, наличия транспортной инфраструктуры, целевого назначения, состояния окружающей среды, ландшафтной ценности, наличия социальных объектов и так далее.

    Если же он является частью сельскохозяйственной или дачной территории, при оценке стоимости во внимание будет приниматься качество самой земли, сенокосы, урожайность, площади насаждения, структура посевной площади и так далее.

    Таким образом, оценить — довольно непросто, ибо это дело многозадачное. Поэтому вам будет сложно самому оценить землю. Для этого лучше воспользоваться услугами профессионалов, которые действительно смогут точно оценить земельный участок.

    В настоящее время существует множество организаций, специализирующихся на этом. И если вам нужно узнать цену земельного участка, обратитесь в одну из них. Тогда вы будете точно уверены в полноправности и выгоде совершаемой вами сделки по купле-продаже.

    тел. для справок: 8-924-202-4013

    Буду благодарен за клики по кнопкам соц. сетей, участие в голосовании на сайте.

    За оставленный отзыв на любой странице сайта скидка на любые работы 500 рублей!

    Генеральный директор Гольник К.В.

    ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

    Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает следующие этапы:

    1) постановка задачи;
    2) сбор, проверка и анализ информации;
    3) анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
    4) расчет рыночной стоимости земельного участка на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов;
    5) подготовка отчета об оценке.

    Постановка задачи. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:
    — цель оценки;
    — назначение оценки;
    дата оценки (дата, на которую определяется стоимость земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком);
    — стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;
    — правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок. При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:
    — категория земель, в границах которых расположен земельный участок (для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.);
    — разрешенное использование земельного участка;
    — форма собственности;
    — кадастровый номер;
    — сервитуты и ограничения вещных прав на земельный участок;
    — наличие застройки.

    Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

    Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Эти данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на следующие шесть разделов.

    1. Юридическое описание и регистрационные данные:
    а) договор на передачу титула собственности;
    б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие
    его площадь;
    в) информация о собственнике или арендаторе;
    г) характеристика сервитутов;
    д) правила зонирования и функционального использования;
    е) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);
    ж) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные, коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.

    2. Физические характеристики земельного участка.
    Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками/Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для района нахождения участка. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности.

    Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины. Фронтальная граница — это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.

    К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:
    а) размер (площадь);
    б) форма (конфигурация);
    в) топография (рельеф);
    г) ландшафт;
    д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);
    е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.д.).
    3. Описание улучшений: Зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
    4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:
    а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);
    б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
    в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
    г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;
    д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;
    е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
    ж) состояние окружающей среды;
    з) негативное воздействие природных, экологических и социальных
    факторов.

    5. Анализ экономических факторов:
    а) цены соседних участков;
    б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание;
    в) данные о продажах аналогичных земельных участков;
    г) данные о стоимости аренды земельных участков;
    д) данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования (для завершения строительства и его нормальной эксплуатации);
    е) данные о доходах и затратах от использования объекта;
    ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка: находится в эксплуатации, временно не эксплуатируется, земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.

    6. Особые факторы, вытекающие из местоположения земельного участка.
    К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

    Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. такого использования земельного участка, которое является физически возможным, соответствующим требованиям законодательства, экономически оправданным, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
    Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся улучшений без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде.

    Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов. В соответствии с Законом об оценочной деятельности оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет (выбирает) в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки для их использования. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
    Каждый из применяемых подходов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить степень соответствия каждого из использованных методов в рамках трех подходов введенной оценщиком системе критериев и вывести итоговую величину стоимости земли. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

    Подготовка отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:
    1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
    2. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р.
    3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р.
    Общие требования к отчету об оценке изложены также в федеральных стандартах оценки, в частности в ФСО-3.

    Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

    Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

    Разные виды стоимости, предусмотренные для земельных участков (ЗУ) нередко создают для собственников путаницу в назначении цены при продаже. В статье рассматриваются существенные особенности рыночной стоимости, участвующей в ценообразовании надела.

    Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?

    Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.

    Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

    Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.

    Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

    Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

    • кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
    • рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

    В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

    Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

    ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли

    1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
    2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

    Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

  • В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
  • Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

    Сравнивание стоимости

    Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

    Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

    Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

    Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

    Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:

    1. Обратиться к независимому оценщику.
    2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
    3. Провести оценку самостоятельно.

    В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.

    Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.

    Выбор методик оценки

    Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

    • доходный метод;
    • затратный метод;
    • метод сравнения продаж.

    Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.

    Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.

    Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса. То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса. Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.

    Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:

    Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.

    Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.

    Формула выглядит следующим образом:

    • ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
    • Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
    • ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

    ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

    При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

    Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.

    Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.

    Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

    Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:

    А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

    Метод сравнения продаж

    Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

    Можно использовать формулу:

    УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:

    • ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
    • ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

    Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.

    Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.

    О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:

    Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

    При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

    В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.

    Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.

    Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

    Разные виды стоимости, предусмотренные для земельных участков (ЗУ) нередко создают для собственников путаницу в назначении цены при продаже. В статье рассматриваются существенные особенности рыночной стоимости, участвующей в ценообразовании надела.

    Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?

    Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.

    Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

    Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.

    Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

    Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

    • кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
    • рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

    В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

    Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

    ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли

    1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
    2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

    Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

  • В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
  • Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

    Сравнивание стоимости

    Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

    Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

    Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

    Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

    Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:

    1. Обратиться к независимому оценщику.
    2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
    3. Провести оценку самостоятельно.

    В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.

    Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.

    Выбор методик оценки

    Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

    • доходный метод;
    • затратный метод;
    • метод сравнения продаж.

    Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.

    Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.

    Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса. То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса. Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.

    Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:

    Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.

    Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.

    Формула выглядит следующим образом:

    • ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
    • Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
    • ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

    ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

    При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

    Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.

    Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.

    Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

    Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:

    А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

    Метод сравнения продаж

    Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

    Можно использовать формулу:

    УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:

    • ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
    • ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

    Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.

    Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.

    О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:

    Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

    При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

    В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.

    Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.