Как продать часть доли в квартире

Оглавление:

Как продать долю в квартире?

Юридический Яндекс Дзен! Там особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже своей доли

При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.

Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется, в частности, при продаже доли с публичных торгов (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Порядок продажи доли постороннему лицу

Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ; Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки

При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

Шаг 2. Составьте договор купли-продажи и акт приема-передачи доли и удостоверьте сделку у нотариуса

Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки — доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).

Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.

Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению и приобретению долей при заключении договора в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При удостоверении договора отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей (по одной сделке) нотариальный тариф (государственная пошлина) взимается однократно, исходя из суммы договора, а не из количества участников долевой собственности, — в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (Письмо ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3; пп. 5 п. 1 ст. 333.24, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Помимо этого, потребуется оплатить нотариусу услуги правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, техническое изготовление документов в соответствии с установленными тарифами (ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

Шаг 3. Подготовьте и подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр

Для этого потребуются следующие документы (ч. 1 — 2 ст. 14, ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление о государственной регистрации прав;

2) оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);

3) документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;

4) документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);

5) документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;

6) иные документы, например согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации права и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Госпошлина за государственную регистрацию права составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 ( пп. 22 п. 1 ст. 333.33 , п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

По общему правилу, если вы владели долей в квартире менее трех лет (если доля была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если доля была приобретена в собственность после 01.01.2016), после продажи доли вы должны уплатить НДФЛ. При этом вы будете иметь право на имущественный налоговый вычет в размере доходов, полученных от продажи доли, не превышающем в целом 1 млн руб., или в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением ( п. 17.1 ст. 217 , пп. 1 п. 1 , пп. 1 , 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности? >>>

Как продать долю в квартире?

Содержание

Идеальный вариант владения всей квартирой в собственности доступен далеко не каждому. Иногда собственниками становятся несколько человек, и не всегда они состоят между собой в родственных отношениях. Такая собственность называется долевой.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей доли в квартире, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Продать долю в квартире, принадлежащей нескольким собственникам, возможно только при соблюдении специальных условий, предусмотренных законодательством. В состав таких требований входит предварительное уведомление владельцев жилья, а также нотариальное удостоверение договора по распоряжению долевой собственностью.

Законодательное регулирование долевой собственности

Правовой режим имущественных активов, принадлежащих на праве долевой собственности, регламентирован в ст. 244 ГК РФ. В этом случае на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев. Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности.

Помимо норм ГК РФ, условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в органах Росреестра.

Основания возникновения долевой собственности на квартиру

  1. Одним из оснований может быть заключение договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность граждан (приватизации). Если в квартире зарегистрированы несколько человек, то все они могут стать участниками приватизации. И каждый получит долю в этой квартире.
  2. Другим основанием может быть договор купли-продажи квартиры – когда на стороне покупателя выступают несколько граждан, чаще всего члены одной семьи.
  3. Ещё одно основание для возникновения долевого права собственности – наследование квартиры несколькими наследниками.

Каким бы не было основание долевой собственности, в случае возникновения необходимости продажи доли квартиры могут возникнуть сложности. Потому что, чем больше собственников квартиры, тем сложнее им бывает договориться о сроках, покупателях, цене, а иногда и о самом факте продажи.

Порядок (процедура) продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире начинается с поиска потенциального покупателя. Отчуждение не целого объекта, а только его части, может существенно сузить круг предложения, да и стоимость доли всегда значительно меньше по сравнению с квартирами. Если покупатель найден, процедура продажи доли в квартире будет состоять из следующих действий:

  • согласование условий сделки и подготовка проекта договора;
  • направление уведомления о предстоящем заключении договора остальным владельцам долей, у которых возникает право преимущественной покупки на тех же условиях;
  • при получении от дольщиков отказа от приобретения доли, либо в отсутствие их ответа на протяжении месяца, необходимо обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора;
  • после нотариуса можно обращаться в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр, чтобы официально зарегистрировать сделку;
  • после проведения регистрационных мероприятий нужно получить выписку из ЕГРН, в которой будет отражен факт передачи прав на долю.

Важно! Правила продажи доли в квартире предусматривают обязательное уведомление всех собственников жилого помещения. При отсутствии доказательства уведомления, документы для продажи доли в квартире не будут приняты регистрирующим органом.

Если при рассмотрении уведомления дольщики примут решение воспользоваться правом преимущественного выкупа, порядок продажи доли в квартире изменится. В этом случае на стороне покупателя будут выступать владельцы остальных частей квартиры, хотя условия договора купли-продажи останутся неизменными.

Закон о продаже доли в квартире предусматривает обязательное правило о нотариальном удостоверении договора. Для этого нужно представить не только сам договор, подписанный сторонами, но и иные документы:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство, выписка ЕГРН);
  • уведомление остальных дольщиков о сделке;
  • письменный отказ от преимущественного права выкупа (если он имеется);
  • общегражданские паспорта участников договора.

Нотариус поставит удостоверительную отметку на бланк договора и внесет данные в реестр. За удостоверение придется уплатить нотариальный тариф, сумма которого будет различаться в зависимости от региона.

После этого продавец и покупатель могут обращаться в службу Росреестра или Многофункциональный центр за регистрацией сделки купли-продажи доли. Рассмотрим нюансы и условия продажи доли в квартире в отдельных случаях.

Как можно продать долю в квартире

В ряде ситуаций продажа и покупка доли в квартире могут потребовать соблюдения дополнительных нюансов, которые могут вообще исключить возможность совершения сделки.

Другому собственнику

Продажа 1/2 доли квартиры формально потребует выполнить тот же комплекс действий, т.е. направить уведомление и совершить нотариальное удостоверение. Сразу после вручения уведомления можно обращаться к нотариусу, если квартирой владеет только два собственника.

В ипотечной квартире

Можно ли продать часть доли в квартире, которая была приобретена по ипотечному договору? Нет. В этом случае распоряжение жильем запрещено, так как на долю зарегистрировано обременение (залог банка). Продажа будет возможна только при согласии банка либо после полного погашения кредитного обязательства.

Без согласия других совладельцев

Как можно продать свою долю в квартире, если остальные владельцы не отвечают на письменное уведомление и не дают согласие на сделку? В этом случае закон предусматривает месячный период ожидания. Если по истечении 30 дней на уведомление не получен ответ, продавец имеет полное право продолжить сделку.

Долю квартиры, полученной по наследству

Что нужно для продажи доли в квартире, полученной гражданами по наследству? В этом случае порядок действий продавца будет неизменным, потребуется обязательное письменное уведомление и нотариальное удостоверение.

После развода

В этом случае возможны следующие нюансы:

  • если доля принадлежала продавцу на момент заключения брака, он имеет право продать ее даже без уведомления второго дольщика;
  • если квартира приобреталась в браке на общие средства, для продажи доли потребуется не только уведомление второго супруга, но и нотариальное согласие на распоряжение общим имуществом.

Важно! Правило о получении нотариального согласия не действует, если супруги установили раздельную форму владения долями. Это можно сделать путем заключения брачного контракта.

По доверенности

В этом случае на каждом этапе сделки представитель должен иметь нотариальную доверенность с полным перечнем полномочий. По доверенности может подписываться каждый документ, в том числе уведомление и договор купли-продажи.

Если владелец доли несовершеннолетний

Как оформить документы, если осуществляется купля продажа доли квартиры, принадлежащей ребенку? В этом случае для отчуждения недвижимости потребуется получить письменное согласие органов опеки. Такой документ будет выдан только при подтверждении покупки несовершеннолетнему ребенку нового объекта, не ухудшающего жилищные условия.

Перечень необходимых документов

В зависимости от различных стадий, сторонам будут необходимы документы для купли продажи доли в квартире:

  • договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, и передаточный акт;
  • правоустанавливающие документы – свидетельство о праве или выписка ЕГРН;
  • письменное уведомление остальных дольщиков и их официальный отказ от приобретения (если он оформлялся);
  • общегражданские паспорта контрагентов и свидетельства о рождении (в зависимости от состава участников);
  • доверенность на представителя;
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление о совершении регистрационных действий.

Важно! В документы, необходимые для продажи доли в квартире, входят свидетельство о праве или выписка ЕГРН. Оба документа имеют одинаковую юридическую силу, однако с июля 2016 года выдача свидетельств прекращена. Для подтверждения права выдается только выписка ЕГРН.

Порядок продажи доли в квартире предусматривает необходимость заполнять обязательные документы.

На нашем сайте вы можете бесплатно скачать образцы документов, которые потребуются для продажи:

Чтобы избежать ошибок при заполнении документов, обратитесь к нашим специалистам. Мы поможем с оформлением любой документации, которая потребуется при продаже недвижимости.

Как через суд продать долю в квартире

Такая возможность законодательством не предусмотрена, никто не может обязать собственника доли продать часть его имущества. Такое же позиции придерживается Конституционный Суд РФ в Определении от 07.02.2008 № 242-0-0.

Принудительная реализация доли возможна в рамках исполнительного производства, когда собственник отказывается исполнять законное решение суда. В этом случае будут проводиться публичные торги, а остаток вырученных средств будет перечислен владельцу доли.

Налоговая ставка

Как оформить куплю-продажу доли в квартире, чтобы не платить налог на доходы? В этом случае нужно учитывать следующие особенности:

  • налог не уплачивается, если период владения долей составил более трех лет;
  • налог не уплачивается, если от продажи доли не получен доход (сумма по договору продажи не превысила расходы по приобретению доли);
  • если от продажи имеется налогооблагаемый доход, налог будет уплачиваться по ставке 13% от суммы такого дохода.

При заполнении декларации 3-НДФЛ мы рекомендуем обратиться за помощью к нашим специалистам, чтобы правильно заполнить все документы в налоговую инспекцию. Для связи с нашими консультантами заполните форму обратной связи или позвоните по одному из указанных телефонов.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Андреева Татьяна

Помощь в сфере жилищных правоотношений: сделки с недвижимостью, судебные споры по таким сделкам, выселение или признание права на жилое помещение, раздел жилья, в том числе, ипотечного, приобретение жилья на средства материнского капитала – любые дела, касающиеся жилищного законодательства.

Смотрите также:

Как оценить долю в квартире для продажи?

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Продажа доли в квартире другому собственнику

Можно ли продать невыделенную долю в квартире?

Как продать долю в неприватизированной квартире?

Налоговый вычет при покупке доли в квартире

Как правильно продать долю в квартире?

Продажа доли в недвижимости, владельцами которой являются несколько человек, осуществляется строго по особым правилам. Все собственники должны знать о преимущественном праве выкупа, чтобы избежать столкновений с законом в процессе продажи своей доли постороннему лицу.

Право первой ночи

Продажа доли в праве общей собственности регламентируется статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Указанная статья объясняет механизм реализации преимущественного права покупки, по которому участники общей долевой собственности имеют право «первого выкупа» доли, планируемой для продажи постороннему лицу.

Суть в том, право покупки доли в первую очередь принадлежит другим дольщикам, и только если они этим правом не воспользовались, можно продать долю постороннему лицу.

Однако эти ограничения не распространяются на дарение доли, поэтому можно подарить свое имущество без согласования с другими дольщиками. Однако сособственники могут обратиться в суд с требованием о признании сделки дарения притворной. Поэтому в случае с таким «дарением», когда оплата на деле производится, но не афишируется, у нового собственника есть риск потерять и долю и оплаченные за нее без договора деньги.

На практике нередко встречаются случаи, когда сначала будущему покупателю дарится небольшая доля, а затем он уже на правах участника общей долевой собственности приобретает оставшуюся часть. В таком случае основная стоимость доли официально будет подтверждена договором купли-продажи.

Кстати, согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в заключении договора купли-продажи, поэтому продавец волен выбирать покупателя из числа сособственников жилья, желающих приобрести его долю, на свое усмотрение.

Решение с уведомлением

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому стороннему лицу. Эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Известить о продаже можно, например, телеграммой с уведомлением о вручении или заказным письмом с уведомлением и описью. Также можно отправить и через нотариуса, причем некоторые из них в этом случае выдают подтверждение об отправке такого уведомления.

Действующее законодательство не конкретизирует содержание извещения продавца доли. Однако в таком извещении должны быть указаны все существенные условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение, в том числе предмет продажи (мены); адрес нахождения имущества, доля в общей собственности имущества, которая отчуждается; цена, по которой доля продается (либо имущество, на которое она обменивается). При продаже доли с рассрочкой или отсрочкой прописываются сроки уплаты. Могут быть указаны и иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок ответа на него.

Суровые детали

В том случае, если после уведомления сособственников об условиях продажи (мены) данные условия изменились, по крайней мере, в сторону улучшения прав покупателя, например, что снизилась цена или предоставлена рассрочка, об этих изменениях участники общей долевой собственности вновь должны быть извещены.

Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (скажем, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, не дождался истечения выжидательного срока или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В рамках сроков

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. То есть если вы должным образом уведомили дольщика о своих планах, то через месяц можете продать на тех же условиях любому другому стороннему покупателю.

Закон обязывает продавца уведомить сособственников о продаже доли, поэтому, если такой сособственник уведомлен, он в течение месяца может реализовать свое право покупки отчуждаемой доли, даже находясь в больнице, например, путем представления его интересов другим лицом по доверенности.

Поперек закона

Согласно статье 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки, то законом предусмотрен трехмесячный срок подачи сособственником искового заявления в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Константин Кожевин, юрисконсульт правозащитной организации АНО «Справедливая медицина»

Сетевое издание РИА Новости зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 08 апреля 2014 года. Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-57640

Учредитель: Федеральное государственное унитарное предприятие «Международное информационное агентство «Россия сегодня» (МИА «Россия сегодня»).

Главный редактор: Анисимов А.С.

Адрес электронной почты Редакции: [email protected]

Телефон редакции: +7 (495) 645-6601

Настоящий ресурс содержит материалы 18+

Сообщения и материалы информационного агентства РИА Недвижимость (зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 06 июня 2016 года, свидетельство о регистрации ИА № ФС 77 – 65988) сопровождаются пометкой «РИА Недвижимость»
18+

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты [email protected]

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Продажа доли квартиры. Или как правильно продать долю в квартире?

Российское законодательство изменилось с 01.01.2016 года и теперь данная статья не отображает в полном объёме юридические особенности по продаже доли. За подробной консультацией обращайтесь к нотариусу по месту жительства.

Федеральный закон от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Принят Государственной Думой 20 мая 2016 года

Одобрен Советом Федерации 25 мая 2016 года.

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие изменения:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

«1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.»;

б) абзац шестой пункта 4 дополнить предложением следующего содержания: «Положения пункта 1 настоящей статьи в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.»;

2) в пункте 2 статьи 30 слова «доверительного управления или» исключить, слово «продаже» заменить словом «отчуждению».

Далее текст статьи про продажу доли, как это было раньше:

Продажа доли в квартире это большая разница по сравнению с продажей комнаты в коммуналке. Нельзя определить у доли в квартире границы, и где находится треть или пятая доля одного из собственников: на кухне или в коридоре – не обозначено ни в одном из документов. Собственник, владеющей долей в квартире, может занимать и целую комнату, однако это не означает, что он владеет ею. Даже определение судом порядка пользования на самом деле ничего не гарантирует.

Долевая собственность может быть только в приватизированном жилье. Этот вид собственности не имеет ничего общего с коммунальной квартирой, в которой у каждого жильца своя конкретно определённая площадь и свой лицевой счёт (хотя есть и места общего пользования).

Когда вся квартира целиком принадлежит только вам, то её продажа едва ли вызовет какие-либо затруднения. Но продажа доли в квартире – задача не из лёгких. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость, находящаяся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Такая собственность может быть совместной (когда доли в квартире не определены) или долевой (когда каждому собственнику принадлежит обозначенная доля).

В совместной собственности жилплощадь находится обычно у супругов, при условии, что квартира была куплена в браке, и брачный договор не предусматривает иного. А ещё остались квартиры, приватизированы в начале 90-х годов, когда приватизация только начиналась и часто доли в таких квартирах не определялись. Это сейчас определение долей при приватизации делается автоматически. А тогда никто не задумывался, что с определёнными долями гораздо проще: даже при наследовании такой недвижимости меньше вопросов возникает. Например, наследник собственника квартиры, где его доля была определена, избавлен от такой сложности как определение доли в квартире. А ведь это часто сопряжено с судом, если другой собственник просто возьмёт и не придёт к нотариусу, чтобы подписать соглашение об определении доли.

Совместная собственность может переоформляться в долевую. В таком случае, доли обычно признаются равными. Однако суд может принять иное решение, особенно если вопрос затрагивает интересы несовершеннолетних детей при разводе. Но это не частый случай. В общем лучше доли определить, чтобы жилось потом проще.

Ситуации, когда один из собственников решает продать свою долю квартиры, возникают очень часто. Причин для продажи доли в квартире может быть много: жизнь под одной крышей с собственниками в тягость, доля получена в наследство и наследник не нуждается в этом жилье, и т.п.

Если собственник решает продать долю в квартире, то он должен первым делом предложить другим собственникам долей выкупить свою. Это называется преимущественным правом покупки доли. Владелец доли должен письменно уведомить других собственников о своих намерениях, и дать им месяц для принятия решения.

ЭТО ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНЫЙ И ВАЖНЫЙ МОМЕНТ:

Очень часто люди путают право преимущественной покупки доли в квартире с разрешением на продажу. А это разные вещи. Почувствуйте разницу между понятиями (я их повторю): «ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ ДОЛИ В КВАРТИРЕ, КОТОРОЕ ЕСТЬ У СОБСТВЕННИКА ДРУГОЙ ДОЛИ В КВАРТИРЕ» и «РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ», которого нет ни у кого.

Разрешение на продажу собственности или даже на продажу доли в квартире просто противоречит смыслу Конституции Российской Федерации, где в статье 35 установлено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Так вот под правом распоряжаться понимается в том числе право на отчуждение имущества. Поэтому никто не вправе запретить продавать долю в квартире, а преимущественное право покупки всего лишь направлено на защиту интересов других собственников, чтобы они могли как бы увеличить совё владение в общем имуществе. Но надо отметить, что они часто этим правом злоупотребляют, пытаясь не купить долю у продающего, а просто создать ему трудности в продаже. А этих трудностей и так много.

А дело в том, что Федеральная регистрационная служба, т.е. орган осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в России, как раз игнорирует Гражданский кодекс и даже Конституцию, поскольку считает преимущественное право покупки доли квартиры как РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ. Спросите почему?

Сложилась парадоксальная ситуация.

В статье 250 ГК РФ установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Однако в этой статье кодекса не предусмотрен случай, когда другие собственники долей в квартире уклоняются от получения такого уведомления со стоны продающего. Чаще для более правильной процедуры уведомления собственники – продавцы долей – обращаются к нотариусу (что правильно), однако нотариусы не всегда выдают нужные справки, если так и не удалось вручить уведомление другому собственнику. И тут возникает ситуация, что Федеральная регистрационная служба (ФРС) отказывает принять документы на продажу доли постороннему лицу, если не уведомлены другие собственники.

Правда, бывают случаи, когда ФРС принимает документы и самостоятельно уведомляет других собственников о преимущественном праве покупки для них. Но такое всё же происходит в порядке исключения. Вот и превращается право преимущественной покупки в разрешение, а продажа доли квартиры — в трудное дело.

А ещё бывает занятной ситуация, когда другой собственники доли – ребёнок. Тогда уведомление направляется родителям, а ещё может потребоваться согласие органа опеки и попечительства. Ведь не может орган опеки решить вопрос о выкупе продаваемой доли квартиры, вот и начинает трансформировать право преимущественной покупки ребёнка в своё разрешение на продажу, давая ответ, что на продажу не согласен, поскольку появления нового собственника доли может нарушить права ребёнка или ухудшить его жилищные условия.

Немного о том, как оформляется сделка по продаже доли. Пакет документов для отчуждения доли такой же, как и для отчуждения квартиры за исключением одного нюанса. Как было уже сказано, при продаже доли через договор купли-продажи, у другого сособственника возникает преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому продавец доли обращается к нотариусу и тот высылает на имя другого сособственника заказное письмо с уведомлением о продаже доли за определенную цену. После получения этого письма сособственник имеет право в течение месяца изъявить нотариусу своё желание о покупке. Если в указанный срок этого не произошло, то долю можно продать третьим лицам. Очень часто решения вопроса с этим уведомлением сопряжено с потерей времени, а если другой сособственник действует грамотно, то и с невозможностью оформить сделку вообще. Поэтому сейчас на рынке долей используют три «обходных» схемы оформления:

1) договор дарения всей доли;

2) договор дарения микродоли + договор купли-продажи остатка доли;

3) залоговая схема.

Немного подробнее о способах продажи доли в обход преимущественного права покупки:

1) При дарении всей доли квартиры по сути происходит притворная сделка, при которой маскируется купля-продажа. При дарении преимущественное право покупки не действует. Если кто-либо докажет факт передачи денег, то сделка в силу статьи 170 ГК РФ будет признана ничтожной. Поэтому важно делать всё юридически правильно, маскируя многие взаимоотношения сторон.

2) При дарении микродоли возникает собственник маленькой доли, у которого есть преимущественное право покупки. Ведь при дарении преимущественное право покупки не действует, а поэтом удобно подарить, например, один метр. Такой вариант сложнее разбить в суде, но он сопряжён с двойным оформлением и риском, что одаряемый потом может так и не выкупить долю. В общем элемент притворности тоже есть, поскольку очевидно, что метр дарится лишь для того, чтобы затем продать этому лицу всё остальное.

3) Залоговая схема самая грамотная. Для её выполнения заключается договор займа, по которому продавец доли получает всю сумму, за которую продаёт долю в качестве займа, а взамен закладывает долю покупателю. Сделка регистрируется, а потом подписывает отступное, по которому долг прощается, а взамен передаётся доля квартиры в собственность залогодержателя. Продажа доли квартиры таким способом даёт сторонам больше гарантий, поскольку можно указывать всю сумму, за которую осущетвляется продажа доли квартиры. Недостатком является сложность договоров, которые могут вызвать трудности с регистрацией, поскольку сотрудники ФРС редко сталкиваются с такими договорами.

А вообще Вы спросите, читая всё это: «Зачем вообще такие сложности, чтобы продавать долю другому лицу?»

Здесь три фактора.

Первый фактор заключается в том, что выгодно продавать всю квартиру, поскольку доля квартиры стоит меньше чем соответствующая часть денег при продаже всей квартиры.

Второй фактор состоит в том, что другой сособственник в подобной ситуации часто не хочет продавать свою долю вместе, а ещё не хочет выкупить сам продаваемую долю по рыночной цене.

Третий фактор вытекает из второго, поскольку если второй собственник доли не хочет купить долю по нормальной цене, то здесь уже принципиально не продавать долю ему. Ведь здесь принцип игры «Монополия». Кто играл, тот знает. Ведь посторонний покупает проблемную долю, а второй собственник её покупает «без проблемы», ведь «проблема» это он сам.

Расскажу немного о попытках решить вопрос в судебном порядке.

Некоторые из собственников долей в квартирах пытаются разрешить сложившуюся ситуацию через суд. Они обращаются к адвокатам, которые вселяют в них надежду на положительный исход, и начинаются судебные тяжбы, долгие и не дешевые, и самое главное, абсолютно бесполезные. Нет, адвокаты их не обманывают, конечно, положительная судебная перспектива есть, но решит ли это в конечном итоге вопрос?

Обычно подается иск об устранении препятствий в доступе в помещение и если есть возможность, то определение порядка пользования квартирой. Возможность такая появляется, если в квартире есть изолированная (не смежная с другими) комната, которая по своему метражу соответствует размеру доли. По поводу устранения препятствий в доступе сложностей никаких обычно не возникает. Суд практически всегда удовлетворяет такое требование собственника, но … только что это даёт на практике?

Победивший в суде собственник доли имеет возможность один раз попасть в квартиру с помощью судебного пристава. После того как решение суда будет выполнено, судебный пристав не будет заводить истца в квартиру всякий раз, когда тот столкнется с закрытой дверью. Да и не выживет «слабый» в квартире с «сильным». Т.е. такое положительное решение суда не является действенным инструментом в решении проблемы и может возыметь на «сильного» в лучшем случае, психологический эффект.

Определение порядка пользования помещением тоже не принесёт «слабому» особой пользы, т.к. жить совместно с «сильным» даже на уровне коммунальной квартиры он не сможет.

При отчуждении в пользу третьего лица своей доли решение суда об определении порядка пользования потеряет свою юридическую силу в связи со сменой собственника и соответственно пользователя. Т.е. новый собственник будет вынужден снова судиться. И возможно, что решение суда в его случае будет отрицательным, т.к. судья при вынесении решения учитывает не только размер доли и метраж комнат в квартире, но и множество других факторов (наличие детей и нетрудоспособных иждивенцев, разнополость несовершеннолетних, наличие в собственности другого жилья и т.д. и т.п.).

А ещё нужно учитывать, что доля в квартире всегда проблемна в силу того, что невозможно взять и навсегда определить за собой хотя бы комнату. Т.е. если при смене собственника даже определённый порядок пользования утрачивает своё значение, то это означает, что новый собственник вправе брать и приходить, взламывая все двери в квартире. Ведь старый порядок пользования на него не распространяется.

Даже если доля в квартире имеет такой размер, который полностью соответствует одной из комнат и есть даже решение суда, по которому собственнику этой доли определена эта комната, то новый собственник всё равно сможет в неё войти. И никакие заявления в милицию о якобы пропавших вещах потом не помогут. Такова судебная практика. Порядок пользования, определённый в суде, распространяется только на тех, кто был сторонами по этому делу.

Так вот поэтому всё равно более эффективным решением остаётся продажа доли в пользу третьих лиц.

Кто покупает доли в квартирах?

Покупателей долей можно разделить на две группы. Первая группа это покупатели, которые приобретают долю для использования её в дальнейшем по прямому назначению, т.е. для своего проживания. Это люди, которые отдают себе отчёт в будущем конфликте с другим сособственником. Они уверены в себе и надеются на то, что отвоюют в «кастрюльных войнах» принадлежащие им как собственникам достойные условия проживания. Если доля теоретически не может быть выделена по решению суда в отдельную комнату, то интереса у таких покупателей она обычно не вызывает.

Вторая группа покупателей – это профессиональные рейдеры, которые покупают доли для того, чтобы в дальнейшем, используя свои технологии, склонить упорствующего собственника доли к адекватному решению сложившейся ситуации. Проще говоря, сместить «сильного» на позицию «слабого» в этом конфликте и навязать свои условия. Таким покупателям интересна любая доля, если цена будет приемлемой.

Бывает, что неуступчивый собственники доли в квартире потом жалеет и кусает свои локоточки, вспоминая, как он раньше кошмарил другого собственника и упустил такую возможность, чтобы с ним договориться. Порой он сам потом вынужден продать свою долю ниже рыночной цены.

Сколько стоит доля квартиры?

При принятии решении о стоимости своей доли многие собственники пытаются нарисовать себе радужную, оторванную от реальности картину. Они производят оценку всей квартиры, математически вычленяют размер своей доли от этой стоимости, и пытаются продавать по такой цене. Это было бы актуально в случае продажи квартиры целиком, а такой договоренности достигнуть с другим сособственником не получается. Головная боль, которую продавец пытается перевесить на покупателя стоит денег, и не малых. Учитывая то, что покупателей всегда значительно меньше, чем продавцов и то, что инвестиции в доли довольно рискованны, на рынке долей всегда доминируют покупатели. Оценка доли в квартире осуществляется по следующему принципу:

а) Есть теоретическая возможность определить порядок пользования в виде выделения в пользование отдельной комнаты (комнат). Например, в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами жилой площадью 18 и 12 кв. метров есть 1\2 доля. За точку отсчета берется не большая комната, а меньшая. Если продавец найдет прямого покупателя, который берет эту долю для проживания, то стоимость доли будет составлять примерно 60-80% от стоимости аналогичной комнаты в официальной коммунальной квартире. Но и здесь покупатель может знать, что доля в квартире значительно хуже коммунальной комнаты, поскольку как говорилось выше, он никогда не может быть уверен, что другой собственники доли не захочет войти в его комнату, взломав замки. Т.е. нужно умело обмануть такого покупателя, чтобы не знал о таком нюансе.

Скидка в 20-40% будет являться стимулирующим фактором для покупателя в пользу покупки комнаты не в коммуналке, а в виде доли. Возможно, эта скидка кажется большой, но нужно реально осознавать минусы комнаты в виде доли. Комнату в виде доли покупателю нужно будет определить в суде, её не возможно рассматривать как залог в кредитных операциях с банками, плюс негативное отношение соседа, т.е. это конфликтная недвижимость.

Одним словом, комната в виде доли – это не особо ликвидный товар. Покупателя на него не так легко найти. Это можно попробовать сделать самостоятельно путём подачи частных объявлений или обратиться в риэлтерское агентство, которое возьмется эту долю продавать. Однако продажа доли квартиры может так и не состояться и вы зря потеряете время.

Если обратиться к рейдерам, то они выкупят такую долю сразу, но за более низкую цену. Примерно 50-80% от стоимости аналогичной комнаты в коммуналке. Вилка цен имеет такую большую погрешность из-за того, что при оценке доли дополнительно учитывается много других факторов (предполагаемая степень сопротивляемости другого сособственника в силу его характера и социального статуса, ликвидность всей квартиры, наличие несовершеннолетних сособственников, присутствие на данный момент других предложений о продаже долей и т.д.).

б) Невозможно определить порядок пользования в виде отдельной комнаты. В этом случае обращаться в агентство или искать прямого покупателя есть смысл только в случае, если продавец не только имеет свободный доступ в помещение, но и контролирует всю квартиру целиком. Такая доля рассматривается на рынке уже не как доля для проживания, а как «доля под прописку». Наиболее эффективно в данном случае обратиться к рейдерам.

Некоторые рейдеры оказывают такую услугу как представление интересов «слабого» в его конфликтной ситуации. Особенно это актуально, когда речь идет о недешевой квартире или о большом размере доли. Рейдеры в такой форме работы не рискуют своими денежными средствами, а продавец доли имеет возможность значительно увеличить сумму, вырученную за свою долю. Вся технология работы рейдеров остается такой же, как и при выкупе доли, но действуют они в отношении «сильного» не как новые собственники, а как представители «слабого». Только на основании доверенности тут ничего не сделаешь. Ведь рейдерам нужен доступ в квартиру, а это лишь могут осуществить собственники. Поэтому для такого плана действий нужно заключить с рейдерами договор купли-продажи, по которому они приобретут право собственности. Денег при этом они не платят, а поэтому доля остаётся в залоге у продавца.

А вообще название «рейдер» в такой ситуации приобретает хороший смысл. Ведь рейдер, по сути, не захватчик, а защитник слабого собственника доли в квартирном противостоянии.

В данной статье вы узнали способы продажи доли в квартире. Если у вас возникают вопросы по продаже доли, то обращайтесь к нотариусу в вашем городе, мы не можем ответить всем по данным вопросам. Если вы находитесь в Челябинске, то можете обратиться к нам в офис.

Юрист агентства недвижимости «Сигма» оказывает консультации по данным вопросам, чтобы получить консультацию юриста, обращайтесь к нам в офис по адресу: город Челябинск, проспект Победы д.303/2, офис 4, остановка трамвая № 14,15,16,17,19 «ул. Молдавская».

Агентство недвижимости «Сигма»: сделки с недвижимостью в Челябинске
Безопасно купить и продать квартиру можно с нашим агентством.
Продажа квартир в новостройках Челябинска, услуги юристов, риэлторские услуги.

г. Челябинск, пр. Победы, 303/2, оф. 4.
Тел: + 7 (351) 740 24 24, + 7 (351) 235 34 16

Квартиры в новых популярных микрорайонах: «Академ Риверсайд (Академ Сити)», «Парковый», «Чурилово» и в других новостройках