Как определить права на земельный участок

Право собственности на земельный участок

  • Гражданское право
  • Предмет и методы гражданского права
  • Принципы гражданского права
  • Система гражданского права
  • Источники гражданского права
  • Субъекты и объекты гражданского права
  • Вещи в системе права
  • Правоспособность и дееспособность граждан
  • Представительство в гражданском праве

Возникновение и прекращение права частной собственности на землю

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки (в том числе и право собственности) возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В гражданском законодательстве основания возникновения гражданских прав перечислены в ст. 8 ГК РФ, а основания приобретения права собственности в гл. 14.

Анализ норм гражданского законодательства показывает, что основаниями возникновения права частной собственности на земельные участки могут служить разнообразные юридические факты, как правило, образующие сложные фактические составы. Образование последних в основном связано с общим правилом п. 2 ст. 8 ГК РФ, в соответствии с которым права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Оставив в стороне такой юридический факт, как государственная регистрация прав на недвижимое имущество, рассмотрим иные юридические факты, являющиеся основанием возникновения права частной собственности на земельные участки.

Во-первых, наиболее распространенным основанием возникновения права частной собственности на землю выступают сделки купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением. Статья 8 предусматривает, что основанием возникновения гражданских прав могут быть и иные сделки, не предусмотренные законом, однако применительно к земельной собственности такой возможности не усматривается.

Во-вторых, право частной собственности на землю может возникнуть из актов государственных органов и органов местного самоуправления. Данное основание имеет значение для возникновения права частной собственности на землю в связи с тем, что земля может быть предоставлена в собственность граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на основании решения соответствующего органа. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется, как правило, за плату. В отдельных случаях, когда это прямо предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ, предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно. Например, возможность бесплатного предоставления земельных участков гражданам РФ предусмотрена п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату.

Земли предоставляются гражданам и юридическим лицам для определенных целей из земель соответствующих этим целям категорий. Такими целями являются: ведение сельского хозяйства, индивидуальное жилищное строительство, дачное, гаражное строительство и др.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В случае, когда земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются за плату, наряду с решением органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка юридический состав образует также договор купли-продажи земельного участка.

В-третьих, право частной собственности на земельный участок может возникнуть из судебного решения. Таким решением, в частности, может быть решение о признании права на земельный участок. Возможность такого способа защиты предусмотрена п. 1 ст. 8 ГК и п. 1 ст. 59 3К РФ. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 2 ст. 59 ЗК РФ).

В-четвертых, закон также допускает приобретение земельных участков по таким основаниям, как наследование, правопреемство при реорганизации юридического лица и приобретательная давность.

В соответствии со ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных Кодексом. При наследовании земельного участка по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. В случае если наследников несколько, то земельный участок переходит к ним на праве общей собственности. Раздел земельного участка осуществляется с учетом требований ст. 1182 ГК РФ.

В-пятых, основанием приобретения нрава собственности на земельный участок может служить приобретательная давность. В соответствии с нормой ст. 234 Г К РФ гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Основания прекращения права собственности граждан на землю.

В соответствии со ст. 44 ЗК РФ право частной собственности на земельный участок прекращается:

  • при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
  • при отказе собственника от права собственности на земельный участок;
  • в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законом.

Наиболее распространенным основанием прекращения права собственности является отчуждение собственником своего земельного участка. Такое отчуждение осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством с учетом ограничений, предусмотренных ЗК. Отчуждение может происходить на основании договоров купли-продажи, мены, пожизненного содержания с иждивением.

Собственник может отказаться от права собственности на земельный участок. Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (п. 2 ст. 53 ЗК РФ). В соответствии сп. 1.1 ст. 19 ЗК РФ, если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

Земельный участок может быть изъят у собственника. В соответствии с п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме случаев, указанных в данной статье. Среди перечисленных в Кодексе оснований для принудительного изъятия имущества имеют место как общие (применяемые к любому имуществу), так и специальные (применяемые к отдельным его видам).

В качестве общих оснований изъятия имущества служат: обращение на него взысканий по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ), отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238), реквизиция (ст. 242), конфискация (ст. 243).

Наряду с перечисленными статьями к изъятию земельных участков применяются ст. 50 и 51 ЗК РФ.

В числе специальных оснований для принудительного изъятия земельного участка следует назвать:

  • государственные или муниципальные нужды (ст. 282 ГК РФ);
  • неиспользование его по целевому назначению (ст. 284 ГК РФ);
  • использование его с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ).

Изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд осуществляется путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. Данное решение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. О принятии решения и его регистрации орган, принявший его, извещает собственника земельного участка. Согласно п. 3 ст. 279 ГК РФ уведомление должно быть письменным и произведено не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка.

Объектом выкупа может быть только земельный участок целиком, выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. При этом, однако, он несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Собственник вправе выразить свое согласие на выкуп у него земельного участка в любой момент после его уведомления. Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии участка. Если иск о выкупе земельного участка предъявлен позднее трех лет с момента направления собственнику уведомления о принятии решения об изъятии земельного участка либо до истечения одного года с момента получения его собственником, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.

Земельный участок может быть изъят у собственника и в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК РФ).

Земельный участок может быть изъят у собственника и в случаях, когда использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством (ст. 285 ГК РФ). Грубое нарушение правил рационального использования земли, в частности, может выражаться в использовании его не в соответствии с целевым назначением или в использовании, приводящем к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Решение об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным ст. 284-285, принимает орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный земельным законодательством. Земельным законодательством также устанавливается порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.

Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд. Исключительно судебный порядок изъятия земельного участка в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет предусмотрен п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Связь прав на земельный участок с правами на находящиеся на нем здания (сооружения)

Согласно действующему российскому гражданскому законодательству земельный участок и расположенное на нем здание (сооружение, строение) являются самостоятельными объектами права. Однако между ними законодательно закреплена тесная правовая связь, которая выражается в следующем.

Во-первых, в необходимости для возникновения прав на здание (сооружение) наличия прав на земельный участок, находящийся под ним.

Из смысла ст. 222 ГК РФ следует, что для приобретения права собственности на недвижимое имущество необходимо соблюдение ряда условий. Одним из таких условий является наличие права использовать земельный участок для размещения на нем данного недвижимого имущества. Таким правом в первую очередь обладает собственник. Согласно положениям ст. 363 ГК РФ и сг. 40 ЗК РФ собственнику земельного участка предоставлено право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос. Это право осуществляется при условии соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил (нормативов), а также требований о назначении земельного участка.

Собственник также может разрешать строительство на своем участке другим лицам, не теряя при этом права собственности, а лишь ограничивая его. В этом случае собственником недвижимости становится субъект, не являющийся собственником земельного участка. В соответствии с п. 1 ст. 271 ГК собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Таким образом, собственник земельного участка, если он согласен с возведением на его земельном участке другим лицом объекта недвижимости и последующим приобретением этим лицом нрава собственности на этот объект, должен передать такому лицу правомочие пользования земельным участком либо его частью, находящейся под этим объектом. Данное правомочие будет являться элементом либо вещных прав, либо обязательственных.

Возможность принадлежности на том или ином праве земельного участка либо его части собственнику расположенного на нем здания, строения, сооружения зависит от того, кто является, с одной стороны, собственником земельного участка и, с другой стороны, собственником здания, строения, сооружения. Если с обеих сторон выступают частные лица, то в этом случае можно вести речь лишь об обязательственном праве (праве аренды, праве безвозмездного пользования). Если же собственником земельного участка выступает государство либо муниципальное образование, то к обязательственным правам добавляются и ограниченные вещные.

Отсутствие права собственности на земельный участок под зданием (сооружением) ни в коей мере не ограничивает право собственности на это здание или сооружение. Так, в соответствии с п. 3 ст. 271 собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении такого соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

  • признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо
  • установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Наряду с правом пользования частью земельного участка собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Во-вторых, при включении данных объектов в имущественный оборот судьба данных объектов подчинена действию двух принципов: принципа следования, в соответствии с которым земельный участок следует судьбе расположенного на нем здания, строения, сооружения, и принципа сохранения прав на здание, сооружение при переходе прав на земельный участок.

Первое правило является частным случаем общего правила, согласно которому переход права собственности на имущество не лишает третьих лиц, обладающих ограниченными правами на него, таких прав. Так, согласно п. 3 ст. 216 ГК РФ переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Аналогичное право действует и применительно к обязательственным правам. Например, в соответствии с п. 1 ст. 617 переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В отношении зданий, сооружений это правило закреплено в ст. 653 ГК РФ. Подобное положение содержится и в ст. 675 ГК РФ применительно к договору найма. Придерживаясь этого общего правила, законодатель установил, что переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком (абз. 2 п. 2 ст. 271).

Что касается второго правила, то оно нашло свое отражение в достаточно большом числе норм в ГК РФ и ЗК РФ. В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 271 при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичное положение содержится в п. 1 ст. 35 3К РФ с той лишь разницей, что в нем говорится не о праве пользования, а о праве использования. Такую замену термина следует объяснить тем, что, как уже указывалось, ГК РФ отождествляет данное право пользования с правом постоянного (бессрочного) пользования, а это входит в противоречие с положениями ст. 20 3К РФ.

В-третьих, по общему правилу отчуждение здания, строения, сооружения без отчуждения земельного участка, на котором они находятся, и наоборот, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Исключение составляют случаи отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. В этой связи, как указано в п. 11 упоминавшегося выше постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Как проверить земельный участок перед покупкой

Нас часто спрашивают, как проверить земельный участок перед покупкой. Предлагаем Вам стандартный список документов, который используется в компании «Юридическое бюро» для проверки рисков приобретения земельныхо участков.

В таблице приняты следующие обозначения:

  • ФЛ — физическое лицо
  • ЮЛ — юридическое лицо.

Кто может получить / предоставить документы

В каком случае необходим

Какую информацию может содержать

Обычная выписка из ЕГРН на объект

Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости

Цепочка сделок и иных оснований перехода права собственности на объект с указанием:
• даты и номера государственной регистрации права;
• даты, номера и основания прекращения права

Справка из ЕГРН о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости

Собственник или лицо по доверенности

• Кто и когда запрашивал сведения об объекте;
• исходящие номера полученных выписок из ЕГРН по объекту за весь период

Выписка из ЕГРН о содержании право-устанавливающих документов

Собственник или лицо по доверенности

Сведения о документе (документах), на основании которого было зарегистрировано право за нынешним собственником (договор купли-продажи, мены, акт приема-передачи, распоряжение госоргана, решение общего собрания, судебное решение и т.д.)

Сведения из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным

Собственник или лицо по доверенности

Всегда, если собственник — ФЛ

Сведения о признании лица недееспособным (ограниченно дееспособным) по решению суда

Копия Паспорта собственника (всех страниц)

Всегда, если собственник — ФЛ

• Паспортные данные собственника;
• адрес регистрации;
• состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке .
В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.

Копия Свидетельства о браке собственника

Если собственник — ФЛ и состоит в браке

Паспортные данные супруга собственника, дата регистрации брака

Копия паспорта супруга собственника (всех страниц)

Если собственник ФЛ и состоит в браке

• Паспортные данные супруга собственника;
• адрес регистрации;
• состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке .
В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.

Согласие супруга собственника на отчуждение имущества

Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом

Воля супруга на отчуждение совместно нажитого имущества

Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении супруга собственника

Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом

Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью

Копия доверенности на отчуждение имущества

Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника — ФЛ

Данные о полномочиях представителя

Копия паспорта представителя собственника (всех страниц)

Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника — ФЛ

В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.

Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении собственника

Всегда, если собственник — ФЛ

Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью

Копия водительского удостоверения собственника

Всегда, если собственник — ФЛ

Дополнительное подтверждение дееспособности лица, идентификация собственника (фотография)

Копия военного билета, пенсионного удостоверения, загранпаспорта (оригиналы на обозрение)

Всегда, если собственник — ЮЛ

Дополнительная идентификация собственника (фотография), чтобы исключить риски совершения сделки по поддельному паспорту

Выписка из ЕГЮЛ на компанию — собственника

Всегда, если собственник — ЮЛ

Статус ЮЛ, форма ЮЛ, кто является генеральным директором ЮЛ, список учредителей ООО

Уставные документы ЮЛ — собственника в актуальной на момент сделки редакции

Всегда, если собственник — ЮЛ

Полномочия органов управления ЮЛ на принятие решения об отчуждении объекта, порядок принятия такого решения

Документ, устанавливающий полномочия лица, которое будет действовать от имени собственника — ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность)

Всегда, если собственник — ЮЛ

Полномочия лица, действующего от имени собственника — ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий

Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов собственника — ЮЛ

Всегда, если собственник — ЮЛ

Соблюдена ли процедура принятия решения, согласования такого решения в соответствии с уставными документами

Перечень документов, содержащихся в регистрационном деле по компании — собственнику (предоставляется ИНФС, где компания состоит на учете)*

Всегда, если собственник — ЮЛ

Позволяет определить наличие документов, имеющих значение при совершении органами ЮЛ распорядительных действий, о которых представитель ЮЛ мог не упоминать (судебные решения, мировые соглашения, решения участников)

Копии Правоустанавливающих документов на зем /участок (договор купли-продажи, дарения, мены, акт приема-передачи, судебное решение, решение общего собрания и т.д.)

Основания приобретения собственником права на объект

Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности (с обеих сторон)

Всегда, когда право собственности зарегистрировано и внесено в ЕГРН

Копия документа, удостоверяющего ранее возникшее право на объект (Постановление органа местного самоуправления, свидетельство старого образца и т.д.)

Всегда, когда сведения о праве собственности не внесены в ЕГРН

Кадастровая выписка о земельном участке

Выкопировка из карты района, где расположен земельный участок

Собственник или лицо по доверенности (выдается в отделе землепользования местной администрации)

Позволяет выявить нахождение на территории участка различного рода инженерных сетей и коммуникаций (газо-, тепло-проводов и т.д.), не внесенных в кадастр

Запросы в газовые, нефтяные компании, военные ведомства о прохождении по территории участка коммуникациях (трубы, провода, иные объекты), которые могут являться обременением участка

Собственник или лицо по доверенности

Рекомендуется в случае наличия признаков возможного размещения на участке таких объектов

Позволяет определить возможные ограничения дальнейшего использования земельного участка, его освоения, использования для строительства — в зависимости от целей приобретения

Материалы топографической съемки земельного участка

Позволяет выявить наличие на земельном участке неучтенных в кадастре объектов строительства, коммуникаций и т.д.

Межевой план земельного участка

В случае, если исследуемый участок был образован из более крупного землепользования

Отказ уполномоченного органа от преимущественного права выкупа земельного участка

Если земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения (кроме участков с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, и участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями).

Соблюден ли обязательный порядок, устанавливающий преимущественное право выкупа земель сельхоз. назначения уполномоченным государственным (муниципальным) органом

Выписка из ЕГЮЛ на компанию — предыдущего собственника

Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ

Статус ЮЛ (действующее ли), форма ЮЛ, кто является генеральным директором ЮЛ, список учредителей ООО

Учредительные документы юридического лица, являлвшегося предыдущим собственником объекта

Если право собственности Продавца на земельный участок получено на основании Протокола (решения) общего собрания членов юридического лица

Порядок принятия решений членами юридического лица, компетенция органов юридического лица. (Исследуемая редакция должна быть актуальной на момент принятия соответствующего решения)

Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое действовало от имени предыдущего собственника — ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность)

Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ

Наличие полномочий у лица, действовавшего от имени предыдущего собственника — ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий

Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов предыдущего собственника — ЮЛ

Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ

Была ли соблюдена ли процедура принятия решения предыдущим собственником-ЮЛ, согласования такого решения в соответствии с уставными документами

Документы территориального планирования (генеральный план поселения, города / схема территориального планирования муниципального района)

Во всех случаях, когда соответствующие документы утверждены

Определить, не планируется ли изъятие земельного участка для государственных / муниципальных нужд в связи с планируемым размещением в данном месте различного рода объектов соответствующей важности. В связи с последними изменениями в ЗК РФ информация об изъятии больше не вносится в ЕГРН, определить вероятность принятия решения об изъятии участка можно, изучив документы территориального планирования и градостроительного зонирования.

Документация по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории)

Во всех случаях, когда соответствующие документы утверждены

Определить, не планируется ли изъятие земельного участка для государственных / муниципальных нужд в связи с планируемым размещением в данном месте различного рода объектов соответствующей важности. В связи с последними изменениями в ЗК РФ информация об изъятии больше не вносится в ЕГРН, определить вероятность принятия решения об изъятии участка можно, изучив документы территориального планирования и градостроительного зонирования.

Материалы судебного дела

Собственник (при условии, что он являлся участником дела), иной участник дела

Если решение суда было вынесено в отношении объекта, собственника (в том числе предыдущего) (по вопросам дееспособности, обязательств и т.д.)

Крайне важно ознакомиться не только с судебным решением, но с материалами дела в полном объеме

* По запросу любого лица ИНФС может предоставить также копии регистрационных документов, в которых не содержится личных / конфиденциальных данных (входит в список дополнительных документов)

После проверки документов из стандартного списка, формируется список дополнительных документов, требующих дополнительной проверки.

Земля под домом: мотивы ВС в деле о принципиальном для рынка недвижимости вопросе

Экономическая коллегия Верховного суда РФ опубликовала определение по делу с участием застройщика ООО «Териберский берег». Он пытался зарегистрировать право собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в котором выкупил все квартиры. Позиция Росреестра и трех инстанций экспертов «Право.ru» сильно удивила. Коллегию ВС, видимо, тоже: она дала подробные разъяснения на этот счет.

Дело ООО «Териберский берег» интересно по двум причинам, считает Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie. «Во-первых, тем, что суды нижестоящих инстанций единодушно заняли позицию, которая прямо противоречит целому ряду положений закона (как это ясно объяснено в определении ВС). При этом речь идет о принципиально важном для рынка недвижимости вопросе — о праве собственника всех квартир в жилом доме на земельный участок под домом», – комментирует он. А во вторых, по словам Кузнеченкова, заслуживают внимания в этом споре разъяснения ВС относительно обременения на участок в виде залога в силу закона – в пользу участников долевого строительства.

Сам спор разгорелся из-за земли в городском округе Щербинка в Москве. Там был жилой многоквартирный дом. За 6 лет (с 2008 по 2014 гг.) застройщик «Териберский берег» выкупил все восемь квартир, потом разрушил здание и отправился в Росреестр Москвы с заявлением о регистрации права собственности на образовавшийся под ним земельный участок. Росреестр в регистрации компании отказал.

«Териберский берег» пошел добиваться своего в суд, оспорив отказ Росреестра в АСГМ (№ А40-78400/2015). Однако и там его ждала неудача. После покупки всех квартир «Териберский берег» должен был зарегистрировать право собственности на жилой дом как на единый объект недвижимости, были уверены в АСГМ. И апелляционная коллегия 9-го ААС, и кассационная АС Московского округа с этим согласились. По мнению всех трех инстанций, право собственности на здание в целом и, как следствие, на землю под ним, у застройщика не возникло, а после разрушения домапросто прекратилось и отсутствует в силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса (ГК).

Общая собственность превращается в индивидуальную

Позиция судов противоречит закону, решила Коллегия Верховного суда по экономическим спорам (КЭС) и подробно разъяснила ошибки судов в недавно опубликованном определении.

Согласно ст. 289 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса (ЖК), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности и общее имущество (в том числе и земельный участок под ним), сразу напомнила КЭС. А когда именно участок переходит в общую долевую собственность, судьи ВС решили объяснить очень детально.

Ответ можно найти в ст. 36 ЖК и ст. 16 Закона 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса». Право общей долевой собственности в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета, объяснила КЭС. Момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество, а также момент перехода доли в праве – дата государственной регистрации права собственности на квартиру.

Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен дом.

При этом, если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок, уточнила КЭС. Существование долевой собственности на имущество более невозможно, и она с учетом положений пп. 2 и 4 ст. 8.1 ГК должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь.

Как еще раз акцентируется в определении ВС:

при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка.

«КЭС указала, что моментом трансформации права общей долевой собственности на индивидуальную является регистрация права собственности на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме», – комментирует выводы ВС Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» «Инфралекс». Таким образом, КЭС связывает с моментом внесения записи в публичном реестре о праве собственности на последнее помещение наступление трех юридических фактов. Первое – собственно переход права собственности на это помещения. Второе – прекращение права общей долевой собственности на земельный участок под домом. Третье – возникновение права индивидуальной собственности у лица, который приобрел такие помещения. «Такой подход, очевидно, упростит процедуру оформления земельно-правовых отношений застройщиками, которые ведут комплексную застройку кварталов и микрорайонов и осуществляют поэтапное расселение отдельных домом», – считает Шумилов.

При этом вывод нижестоящих судов о том, что для приобретения права на земельный участок новый собственник всех помещений должен был преобразовать все в единый объект, не основан на положениях закона, уточнила КЭС. Суды в подтверждение своей позиции ссылались на п. 8 Постановления Пленума ВАС № 64 от 23 июля 2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Однако там говорится о праве лица совершить такие действия, а не об обязанности, пояснила КЭС. Это уточнение, по мнению Шумилова, также важно: «Применение указанного подхода на практике исключит необходимость прохождения бессмысленных процедур по кадастровому, техническому учету и государственной регистрации в целях преобразования помещений и общего имущества многоквартирного дома в единый объект».

Основания прекращения права собственности на земельный участок приведены в ст. 44 Земельного кодекса (ЗК), и такого мотива, как уничтожение здания на земельном участке, там нет, продолжала разбирать по полочкам ошибки судов КЭС.

Многоквартирный дом и земельный участок – это разные объекты, и гибель дома не ведет к прекращению права частной собственности на земельный участок, возникшей до сноса дома.

Более того, ч. 6 ст. 36 ЖК уточняет, что и в случае разрушения дома собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. А значит, сохранил право собственности на землю после сноса дома и «Териберский берег». «Иное бы означало незаконное изъятие имущества (земельного участка) из собственности общества», — уточняется в определении.

Ст. 44 ЗК и 36 ЖК относятся только к жилому многоквартирному дому. Поэтому, по словам Сергея Шумилова, не ясно, будет ли в будущем этот вывод КЭС применяться к иным объектам недвижимости: объектам коммерческой недвижимости, многофункциональным комплексам и т. п., где тоже есть общее имущество с аналогичным правовым режимом. «На текущий момент в практике арбитражных судов по иным объектам недвижимости преобладает позиция о том, что в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (ст. 1 ЗК) разрушение объекта недвижимости (ст. 235 ГК) влечет прекращения прав на земельный участок», – рассказывает юрист.

Об обременении

Отдельно КЭС дала в определении и оценку заявлению Росреестра в ВС о том, что «Териберский берег» для приобретения земли должен был обратиться к «публичному собственнику» в порядке ранее действовавшей ст. 36 ЗК. «Публичный собственник не может распоряжаться земельным участком, перешедшим в частную собственность», – ответила на это КЭС.

Указывал Росреестр в судах и на противоречия представленных «Териберским берегом» на регистрацию документов между заявленными и уже зарегистрированными правами. Однако в чем именно они заключаются, суды почему-то разбираться не стали. Не исследовали они и вопрос о том, когда вообще был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок. Именно за разрешением этих вопросов КЭС отправила спор на новое рассмотрение в АСГМ.

При этом КЭС отдельно дала разъяснения в определении по поводу наличия обременения участка в виде ипотеки. На заседании в ВС представители «Териберского берега» рассказали, что сейчас ведется строительство нового многоквартирного дома с привлечением в порядке закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» денежных средств граждан – участников долевого строительства.

Само по себе наличие такого обременения не может являться препятствием для государственной регистрации права собственности общества на земельный участок, в случае, если сведения о таком участке на момент рассмотрения спора имеются в государственном реестре прав на недвижимость.

После передачи застройщиком квартир в новом доме при регистрации первого права собственности участника долевого строительства на помещение к нему переходит и доля в праве собственности на земельный участок, на всякий случай уточнила КЭС.

На это разъяснение особо обращает внимание Максим Кузнеченков. КЭС сделала вывод о том, что наличие обременения на участок в виде залога в силу закона само по себе не может быть препятствием для государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, входивший в состав общего имущества собственников, если сведения о таком участке на момент рассмотрения спора имеются в государственном реестре прав на недвижимость, поясняет он. Обоснованность последнего условия вызывает у него вопросы. «Возможно ли возникновение залога в силу закона в пользу участников долевого строительства в отношении участка, сведения о котором отсутствуют в реестре? Едва ли, – рассуждает Кузнеченков. – А что происходит, если участок изменился? Будет ли в данном случае соблюдено данное условие? Непонятно».

Мнение юристов

«Определение КЭС, безусловно, правильное, – говорит партнер «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александр Латыев, – во всяком случае, в контексте действующих у нас в стране правил об общей собственности на имущество многоквартирного дома». Собственникам квартир в силу закона принадлежат доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом, и право это возникает одновременно с возникновением права на квартиру. Исчезнуть в никуда оно в дальнейшем уже не может, поясняет юрист. «Удивляет, если не сказать шокирует, единогласное несогласие с этим трех нижестоящих судов, – обращает внимание Латыев. – Находись я в начале пути, при подаче иска, полагал бы, что дело элементарно выигрышно. Поразительно, что для понимания этого пришлось доходить до ВС. А сколько подобных собственников не смогли в него пробиться?»

«Можно только сожалеть о том, что общество смогло добиться справедливости по такому несложному спору лишь в Верховном суде. — согласен и Владислав Ганжала, партнер Адвокатского бюро «Линия права». — Очень подробное и мотивированное определение коллегии ВС, с которым нельзя не согласится». По его словам, КЭС была вынуждена разъяснять судам элементарные основы – например, что многоквартирный дом и земельный участок под ним являются разными объектами и потому уничтожение дома в силу ст. 235 ГК влечет прекращение права собственности только на него. «Тогда как суды сочли, что это влечет прекращение права собственности и на земельный участок. Как в поговорке «сгорела хата, гори и забор»», — замечает Ганжала.

А воспроизведенный в определении КЭС устный довод представителя Росреестра является показательным примером бюрократии, акцентирует внимание Ганжала: «Все только через получение согласия от государственного органа и с обязательными отчислениями в бюджет. В результате на ровном месте создаются препятствия для осуществления предпринимательской деятельности. Наверное, именно для того, чтобы не допустить новых «креативных» идей от Росреестра коллегии пришлось дальше разъяснять, как быть с долевым строительством, которое ведется на земельном участке. Надо отдать должное такому подходу коллегии».

Удивляется позиции нижестоящих судов и Майя Петрова, партнер и руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Борениус». «Все три инстанции полностью проигнорировали вопросы, связанные с тем, когда же у ООО «Териберский Берег» возникло право собственности на земельный участок в силу закона, и почему-то не захотели исследовать обстоятельства, связанные с противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами в отношении спорного земельного участка, – рассуждает юрист. – Невольно возникает вопрос о компетентности судов».

Без материалов дела сложно говорить о том, каков будет его исход после повторного рассмотрения, добавляет Петрова. Однако ключевым, по ее словам, станет вопрос о том, когда был поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок, и был ли он поставлен в принципе. «Поскольку в определении КЭС указано, что в отношении земельного участка была зарегистрирована ипотека, можно косвенно сделать вывод о том, что сам участок был поставлен на государственный кадастровый учет и у истца возникло право собственности на него в силу закона», – предполагает Петрова.