Как начисляется арендная плата за нежилое помещение

Оглавление:

С какого момента арендатор платит арендную плату арендодателю по договору аренды нежилого помещения: с момента государственной регистрации договора или с момента подписания передаточного акта?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендатор обязан уплачивать арендную плату с момента передачи ему нежилого помещения в пользование (владение и пользование) по передаточному акту при отсутствии создания препятствий к пользованию арендованным имуществом.

Обоснование вывода:
По договору аренды происходит встречное исполнение обязательств. Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, а обязанность арендатора — во внесении платы за пользование этим имуществом (ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ).
Руководствуясь п. 2 ст. 328 ГК РФ, суды приходят к выводу, что в случае непредоставления арендодателем обусловленного договором исполнения обязательства по передаче объекта аренды в пользование арендатору последний вправе приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы (смотрите, например, постановления Девятого ААС от 10.11.2010 N 09АП-20962/2010; Семнадцатого ААС от 27.06.2012 N 17АП-7472/11), а арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи ему имущества. Сам по себе факт заключения договора аренды такого права арендодателю не дает (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Таким образом, арендатор обязан вносить арендную плату за период владения и пользования имуществом, начало которого определяется передачей имущества в пользование (во владение и пользование) арендатору.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой.
Как следует из судебной практики, использование либо неиспользование предмета аренды по каким-либо причинам не может повлиять на наличие обязанности по внесению арендных платежей (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2010 по делу N А75-4718/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 19.07.2013 N Ф01-9813/13 и др.).
Однако в тех случаях, когда фактически предмет аренды передан арендатору, но в пределах срока договора по вине арендодателя арендатор лишается возможности использовать объект аренды в соответствии с назначением, предусмотренным в договоре аренды, суды освобождают арендатора от обязанности внесения арендной платы. Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 09.04.2013 N ВАС-13689/12, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Иными словами, арендатор не обязан вносить арендную плату за периоды, в течение которых не пользовался арендованным имуществом по не зависящим от него причинам, например, если арендодатель препятствует доступу к арендуемому имуществу (смотрите также определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735). Если препятствования в пользовании имуществом вызваны действиями третьих лиц, арендодатель не лишен возможности взыскать с них сумму неполученной арендной платы в качестве убытков (упущенной выгоды) (п. 2 ст. 15 ГК РФ, п. 4 раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам» Обзора судебной практики ВС РФ N 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2015).
Таким образом, для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для данного пользования — договора аренды, а также факта надлежащего исполнения этого договора со стороны арендодателя — передачи предмета договора аренды в пользование (владение и пользование) арендатору и нечинения препятствий к пользованию имуществом. Факт исполнения обязательств по передаче (как и по возврату) арендуемого недвижимого имущества подтверждается передаточным актом (ст. 655 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

3 февраля 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Арендная плата – что это такое

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

  • Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
  • Техническое состояние помещения;
  • Степень изношенности здания;
  • Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
  • Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
  • Ключевое назначение помещения.

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной. В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения

Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

ПД = Аим + Азем, где

ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;

Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где

Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);

S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;

Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

  1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
  2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
  3. Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
  4. Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
  5. В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно здесь.

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме.

Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение, которое не является жилым помещением (квартирой) и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (подъезды, лестничные клетки, лифты, подвалы, чердаки и так далее. Подробное разъяснение по определению помещений, входящих в состав общего имущества, дает Министерство регионального развития в письме от 22.11.2012 № 29433-ВК/19).

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов. Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например. Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений. Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картинка. Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

Расчет арендной платы за имущество пример. Методика расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности

Чаще всего для коммерческих целей и предпринимательства люди арендуют нежилые помещения, потому что покупать или строить свое – очень дорого, не каждый может себе такое позволить. Особенно, если речь идет о начинающих бизнесменах.

Аренда нежилого помещения, как и проведение расчетов, регулируется особым законом РФ, который относится и к остальным объектам недвижимости, сдаваемых в пользование другим гражданам. От сдачи квартир или домов такая сделка отличается только тем, что речь идет про нежилой объект недвижимости.

Важно, чтобы все арендаторы понимали, что любой закон устанавливает рамки использования подобной недвижимости и расчет за пользование. Если вы будете пользоваться им не по назначению, то арендодатель может потребовать от вас возмещения ущерба или же расторжения договора.

Не забывайте о том, что ремонт и расходы на оплату коммунальных платежей также ложатся на арендатора и данный факт заранее обсуждается и описывается в договоре.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Суть договора аренды

Не пренебрегайте тем фактом, что в есть свои нюансы, которые следует учитывать. К ним относят:

  • Дополнительные документы, в которых можно найти полное описание объекта недвижимости. Без них сделку могут признать недействительной;
  • Возможность находить других граждан для с согласия арендодателя. Это одно из отличий от ;
  • Официальную регистрацию договора, если помещение относится к историческому достоянию города.

Стоит отметить, что документы могут отличаться в зависимости от того, кто выступает сторонами сделки: физические или юридические лица.

Что такое арендная плата?

Этот вопрос считается самым главным при заключении договора аренды. Без описания суммы за пользование нежилым помещением, документ могут признать недействительным. При необходимости, расчет аренды может изменяться, но только при согласии обеих сторон.

Цена рассчитывается исходя из таких факторов, как:

  • Расположения помещения;
  • Технического состояния;
  • Степени изношенности;
  • Материалов, которые использовались при строительстве;
  • Назначения здания;
  • Вида помещения.

Это далеко не весь перечень, из которого происходит расчет платы за аренду. Учитывать необходимо расчет за аренду всех помещений в здании.

Что в себя включает плата?

В расчет арендной оплаты отдельно включается еще и сумма за пользование участком земли, на котором расположено помещение или же прилегающей к нему земли. Если в документе указано, что платить вы не должны, то этот вариант исключается. Даже в законодательстве есть норма, которая позволяет раздельно оплачивать эти два объекта недвижимости при необходимости.

Ставка арендной платы рассчитывается за один квадратный метр в помещении, но при желании обе стороны могут взять за расчет и другую единицу измерения. Если речь идет о долгосрочном договоре аренды, то ставка используется годовая. В каждом городе и районе страны есть свои показатели годовой ставки и их необходимо придерживаться. Однако в эту ставку практически никогда не включаются счета за ремонт и оплату коммунальных услуг.

Размер платы за пользование нежилым помещением состоит из двух величин. Первая – затратная часть арендатора, которая рассчитывается исходя из затрат на содержание здания помимо ремонтов. Вторая часть – доходная, которая касается прямой прибыли собственника помещения от сдачи здания.

При расчете платы за пользование недвижимостью совершенно не имеет значения, какой деятельностью там будет заниматься арендатор. Данный факт не должен влиять на размер суммы.

Что стоит указать в документе?

При оформлении договора аренды, необходимо знать, какие сведения стоит обязательно указать в нем, чтобы сделка была признана действительной.

  • Название документа и его номер;
  • Место и дата составления договора;
  • Персональные данные каждой стороны;
  • Предмет договора с его полным описанием и указанием документов, которые необходимо приложить;
  • Оценочная стоимость недвижимости. Данный факт очень важен, ведь при возникновении спорных ситуаций или повреждении помещения, необходимо проводить ремонт или возмещать ущерб;
  • Ответственность сторон. Чаще всего это касается арендатора и того, что при нарушении правил эксплуатации помещения, он будет должен самостоятельно покрыть ущерб. Поэтому часто сразу же оформляют страховку на здание за счет арендатора;
  • Описание расходов и указание гражданина, на которого они ложатся;
  • Цена аренды.

Обязанности сторон договора

Важно помнить не только о своих правах, но и обязанностях сторон. От этого будет зависеть успешность сделки.

Арендатор обязан использовать помещение только по его прямому назначению и следить за тем, чтобы здание находилось в том же виде, в котором он его получил. При необходимости подобные проблемы нужно сразу же решать. Запрещать проводить различные инспекции и анализ помещения уполномоченным организациям, он не может.

Если же говорить про обязанности арендодателя, то он должен своевременно проводить капитальный ремонт помещения, следить за хорошим обслуживанием коммунальных служб и изначально передать всю документацию на нежилую недвижимость.

Срок действия сделки?

Многих также интересует вопрос, который касается сроков действия документа. Здесь нет никаких ограничений, поэтому сторонам стоит обсудить это сразу и указать дату в документе. Если же дата не указывается, то договор будет действовать до тех пор, пока стороны не решать прекратить его. В случаях с преждевременным прекращением найма, арендатор и собственник должны быть предупреждены хотя бы за три месяца до этого. Срок может быть и другим, если это описано в документе.

Что стоит указывать в документе?

Многие забывают описывать момент, касающийся ремонта помещения. Таким образом при произведении расчета, арендатор может и не получить компенсации, если ремонт он проводил самостоятельно. Доказать данный факт после будет очень сложно или практически невозможно.

Нужно сразу обсудить все права и обязанности сторон и описать их в договоре. Таким образом можно избежать споров и судебных разбирательств. Но арендная плата и ее расчет – важнейший вопрос, который указывается в документе в первую очередь.

Если вы запомните все вышесказанное, то в будущем у вас не должно возникать никаких разногласий или споров с другой стороной сделки. Вы будете заниматься коммерческой деятельностью в законном порядке и за умеренную плату. Главное – правильно составить договор и лучше всего, зарегистрировать его у нотариуса, для собственной уверенности в его легальности.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Характерной особенностью методики является установление единого подхода при определении размера арендной платы для всех предприятий и организаций, независимо от их организационной, правовой форм собственности.
В методике учтен инфляционный фактор. Величина индекса инфляции привязана к минимальному размеру оплаты труда и достаточно легко рассчитывается.

В качестве нормативных выбраны критерии комфортности, доступности и престижности арендуемого помещения. Не предусматривается параметр, который бы учитывал плату за аренду земли. Размеры земельных платежей определяются отдельными нормативными документами.

Приведены ограничения максимального размера арендной платы за 1 м² площади, находящейся в государственной или муниципальной собственности, в расчете на год. Предельные ставки установлены в единицах минимального размера оплаты труда и дифференцированы по видам деятельности.

1. Величина арендной платы за арендуемое помещение определяется по следующей формуле:

Ап = Плд х Апм (1) где Плп — общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта (здания, помещения) в м².

2. Величина арендной платы за 1м равна:

Апм = (Кппв + Арп) х Смк х Ии (2) где Кппв — коэффициент полного восстановления здания — (для помещений здания, в котором они расположены. Определяется по методике в зависимости от типа здания (Квп = 0,004-0,025).

3. Арп — арендный процент.
Значения арендного процента определяется с учетом вида деятельности арендаторов и цели использования нежилого помещения:

Арп = Кц х Кд где Кд — коэффициент основного вида деятельности арендатора, указанного в балансе (от 0,00 до 0,30).
Кц — коэффициент цели использования нежилого помещения указанный в договоре аренды (от 0,7 до 1,4).

4. Смк — условная стоимость квадратного метра с учетом переоценок, откорректированная с учетом расположения и комфортабельности здания (помещения).
Условная стоимость определяется по формуле:

Cmк = Cму x Kp x Kк x K8 (4) где Сму — условная стоимость квадратного метра с учетом переоценок.
Принимаем Сму = 600 рублей.

5. Кр — коэффициент, учитывающий характеристики расположения здания. Определяется по формуле:

Кр = К2 х К3 х К4 (5) где К2 — коэффициент, учитывающий территориальную зону расположения арендуемого здания (помещения) К2 = от 1 до 3,83.
Кз — коэффициент, учитывающий удаленность административного здания (помещения) от ближайшей станции метрополитена (К3 = от 1 до 1,6).
К4 — коэффициент, учитывающий положение арендуемого здания относительно транспортных магистралей. К4 = от 1 до 2,7.

6. Кк — коэффициент, учитывающий комфортабельность здания, определяется по формуле:

Кн = К5 х К6 х А (6) где К5 — коэффициент, учитывающий характеристику входа в арендуемое здание. К5 = от 0,75 до 1,1.
К6 — коэффициент, учитывающий этаж. К6 от 0,6 до 1,5.

7. Коэффициент А :

А = К7-[(1-Эл)х0,3+(1-Вд)х0,3+(1-0т)х0,3+(1- Кн)х0,3] (7) где К7 — коэффициент, учитывающий состояние арендуемого здания (помещения). К7 = от 0,75 до 1,0.
Эл , Вд , От , Кн — сведения о наличии или отсутствии в арендуемом здании следующих элементов благоустройства:
Эл — электроснабжения, Вд — водоснабжения, Кн — канализации, От — отопления, 0 — отсутствие, 1 — наличие.
K8 — коэффициент, учитывающий сложность оформления здания, где К8 = от 1,3 до 2,3.

8. Ии — индекс инфляции:

Ии = МРОТ2/МРОТ1 где МРОТ2 — минимальный размер оплаты труда, установленный законодательством Российской Федерации на первое число месяца, за который начисляется арендная плата в рублях.

9. С учетом льгот подлежащая к выплате сумма арендной платы в расчете на один год определяется по следующей формуле.

к постановлению Главы города

от 01.01.01 г. N 1508-п

1. Порядок расчета годовой арендной платы производится индивидуально по каждому арендатору путем перемножения базовой ставки арендной платы на площадь помещения, корректировочные коэффициенты.

АП = Пл х Бс х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К6, где

АП — годовая арендная плата, руб/год

Пл — площадь арендуемого помещения, кв. м.

Бс — базовая ставка руб/кв. м. в год

К1 , К2, К3, К4, К5, К6 — корректировочные коэффициенты определяемые приложениями 1, 2, 3 к методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящееся в муниципальной собственности.

2. При расчете особых условий аренды нежилых помещений применяется следующая формула

АПл = Пл х Бс х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К7 х К8, где

К7, К8 — корректировочные коэффициенты при расчете особых условий аренды, определяемые приложениями 2, 3 к методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящееся в муниципальной собственности.

Корректировочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы на 2006 год

1. Коэффициент учета материала стен К1

Кирпичных, железобетонных зданий — 1,1

Деревянно-кирпичных зданий — 1,0

Деревянных зданий — 0,8

Прочих, в т. ч. шлакоблочных — 0,7

2. Коэффициент качества помещения К2

во встроено-пристроенных помещениях — 2,0

Для предприятий, занимающих площадь

3. Коэффициент степени благоустройства К3.

При наличии всех видов благоустройства

При отсутствии одного из видов

благоустройства коэффициент снижается

на 0,1 (т. е. 0,9, 0,8 и т. д.)

4. Коэффициент расположения арендуемого помещения К4

Прочие (1, 2эт. и др.) — 1,0

Рестораны, гостиницы — 2,0

Страховые компании, агентства

Места совместного использования с

другими арендаторами — 0,8

Корректировочные коэффициенты территориального расположения арендуемого объекта к базовой ставке арендной платы на 2006 год

1. Корректировочный коэффициент территориального расположения К6

1) К6 = 8,0 применяется к I группе помещений, включающей:

Пр. Ленина — от ул. Артиллерийской до ул. Российской,

от ул. Энгельса до ул. Лесопарковая

Ул. Свободы — от ул. Труда до привокзальной площади

Ул. Цвиллинга — от ул. Труда до привокзальной площади

Ул. Кирова — от пр. Победы до ул. Труда

Ул. Советская — от пр. Ленина до ул. Труда

Ул. Пушкина — от ул. Труда до ул. Тимирязева

2) К6 = 10,0 применяется для предприятий, арендующих помещения в центре деловой активности :

Пр. Ленина — от ул. Российской до ул. Энгельса

Ул. Кирова — от ул. Труда до МУК Горсад им.

В здании, расположенном по

В здании, расположенном по ул. Васенко, 96

В здании, расположенном по ул. Коммуны, 87

3) К6 = 6,0 применяется ко II группе помещений, включающей:

Ул. Воровского — от пл. Революции до ул. Худякова

Ул. Российская — от ул. Плеханова до пр. Победы

Пр. Победы — от ул. Каслинской до ул. Болейко

Ул. Красная — от ул. Труда до ул. Воровского

Ул. Ст. Разина (до привокзальной площади)

Ул. Пушкина — от ул. Тимирязева до ул. Плеханова

Ул. Гагарина — от ул. Харлова до ул. Ш. Руставели

Ул. Тимирязева — от ул. Елькина до ул. Российской

Ул. Плеханова — от ул. Цвилинга до ул. Российской

4) К6 = 5,0 применяется к III группе помещений, включающей:

Ул. Б. Хмельницкого — от ул. Румянцева до ул. Сталеваров

Комсомольский пр. — от ул. Чайковского до ул. Солнечной

Пр. Победы — от ул. Каслинской до ул. Краснознаменной

Свердловский пр. — от ул. Доватора до Комсомольского пр.

Пр. Ленина — от ул. Артиллерийской до ул. Горького

Ул. Красноармейская — от пр. Ленина до ул. К. Маркса

Ул. Гагарина — от ул. Ш. Руставели до ул. Дзержинского

Ул. С. Кривой — от ул. Воровского до ул. Энгельса

Ул. Российская — оставшаяся часть

Ул. Курчатова — от ул. Энгельса до ул. Воровского

Ул. Доватора — от ул. Воровского до ул. Блюхера

5) К6 = 4,0 применяется к IV группе помещений, включающей:

Ул. Гагарина — от ул. Дзержинского до ул. Гончаренко

Ул. Бр. Кашириных

Ул. Российская — от пр. Победы до энерготехникума

Оставшаяся часть пр. Победы

Ул. Каслинская — от Комсомольского пр. до ул. Бр. Кашириных

Ул. Тимирязева — от ул. Воровского до ул. Российской

Ул. Блюхера — от ул. Воровского до ул. Рылеева

Ул. С. Кривой — от ул. Энгельса до ул. Лесопарковой

Ул. Энгельса — от ул. Коммуны до ул. Курчатова

Ул. Энтузиастов — от Коммуны до ул. С. Кривой

Ул. Свободы — от ул. Труда до пер. Бокситового

Ул. Худякова — от ул. Татьяничевой до ул. Доватора

Пр. Ленина — от ул. Горького до ул. Героев Танкограда

Ул. 3-го Интернационала — от ул. Тимирязева до ул. Архитекторной

Ул. Пермская — от ул. Труда до ул. Архитекторной

Ул. Образцова — от ул. Воровского до ул. Верхнеуральской

Ул. Воровского — от ул. Худякова до ул. Варненской

Оставшаяся часть Комсомольского проспекта

Оставшаяся часть ул. Курчатова

Ул. Доватора — от ул. Блюхера до ул. Шаумяна

6) К6 = 3,0 применяется к V группе помещений, включающей:

Ул. Румянцева — от ул. 1-го Спутника до ул. Мира

Ул. Жукова — от ул. 1-го Спутника до ул. Мира

Ул. Машиностроителей — от ул. Новороссийской до ул. Дзержинского

Ул. Воровского — от ул. Варненской до ул. Рылеева

Ул. Горького — от пр. Ленина до пр. Победы

Ул. Героев Танкограда — от пр. Ленина до пр. Победы

Ул. Салютная — от ул. Горького до ул. Героев Танкограда

Ул. Комарова — от ул. Салютной до ул. Октябрьской

Оставшаяся часть Центрального района

Ул. Гагарина — от ул. Гончаренко до ул. Новороссийской

Ул. Дзержинского — от ул. Гагарина до автодороги «Меридиан»

Ул. 250-летия Челябинска

Ул. 40 лет Победы

Ул. Кудрявцева — от пр. Победы до ул. У. Громовой

Часть Советского района, ограниченная улицами: пр. Ленина — ул. Воровского — Областная больница — ул. Салтыкова — Троицкий тракт — автодорога «Меридиан»

Ул. Университетская Набережная

Ул. Красного Урала

7) К6 = 2,0 применяется к VI группе помещений, включающей:

Ул. Российская — от энерготехникума до ж. д. полотна

Ул. Масленникова — от ул. Машиностроителей до ул. Батумской

Копейское шоссе — от дома N 39 до ул. Харлова от дома N 54 до ул. Харлова

Ул. Машиностроителей — от ул. Дзержинского до Копейского шоссе

Оставшаяся часть Советского района

Оставшаяся часть Металлургического района

П. Шершни, п. Сосновка, Уфимские каменные карьеры

Оставшаяся часть Тракторозаводского района

Оставшаяся часть Курчатовского района

Оставшаяся часть Калининского района (без санитарной зоны ЧЭМК)

Часть Ленинского района ограниченная улицами: ул. Гагарина —

ул. Дзержинского — автодорога «Меридиан» — Копейское шоссе

Ул. Южный Бульвар

8) К6 = 1,0 применяется к VII группе помещений, включающей:

Оставшаяся часть Ленинского, Калининского, промышленная зона Курчатовского районов, п. Чурилово, участки Металлургического района, ограниченные улицами: участок — ул. 60 лет Октября, Каштакский бор, ул. Приборостроителей; участок — ул. Беломорская, ул. Талалихина, ул. Молодежная, ул. Урожайная, ул. Каштакская, ул. Ставропольская, ул. Измайловская, ул. Аральская, пер. Прокатный, ул. Чукотская; участок — ул. Мира, ул. Сурикова, ул. туп. Березовый, ул. Дубравская, ул. Б. Хмельницкого, ул. Румянцева.

2. Коэффициенты территориального расположения для предприятий, имеющих право пользоваться особыми условиями аренды нежилых помещений К8

В центре деловой активности = 2,0

В территориальных группах I, II, III, IV = 1,3

В территориальных группах V, VI, VII = 1,0

В порядке исключения, для предприятий, организующих питание в школьных и образовательных учреждениях = 1,0

3. При расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), расположенные в угловых зданиях, внутри квартала жилых домов, не имеющих выход на центральную улицу, территориальный коэффициент снижается на 1,0 относительно территориального коэффициента, соответствующего данной улице, но не ниже, чем коэффициент территориальной расположенности равный 2,0.

Корректировочные коэффициенты учета социальной значимости предприятий к базовой ставке арендной платы на 2006 год

1. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=1,0 применить для следующих категорий арендаторов:

Общественные организации, существующие за счет членских взносов и добровольных пожертвований, за помещения, используемые для размещения управленческого персонала, но не более 40,0 кв. м.;

Для предприятий, производящих и реализующих хлебную и молочную продукцию (по торговым помещениям, используемым для торговли этой продукцией) не более 50 кв. м.

2. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=0,8 применить для бюджетных учреждений областного и федерального значения за помещения, используемые для размещения управленческого персонала из расчета 9,0 кв. м. общей площади на одного работника управления.

3. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=0,5 применить для муниципальных аптек г. Челябинска на все площади, используемые аптеками для осуществления уставной деятельности, кроме площадей, используемых для изготовления лекарственных средств в целях обеспечения населения и лечебно-профилактических учреждений лекарственными средствами индивидуального изготовления, наркотическими и психотропными препаратами.

4. Коэффициент учета социальной значимости К7=0,4 применить для предприятий, организующих питание в школьных и образовательных учреждениях.

5. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=0,2 применить для следующих категорий арендаторов:

Предприятий, обслуживающих муниципальный жилой фонд, нежилых помещений производственного характера, предназначенных для обслуживания жилого фонда;

Для муниципальных аптек на площади, используемые для изготовления лекарственных средств в целях обеспечения населения и лечебно-профилактических учреждений лекарственными средствами индивидуального изготовления, наркотическими и психотропными препаратами;

Для предприятий, осуществляющих техническое обслуживание лифтового хозяйства за нежилые помещения производственного характера;

Для предприятий, выполняющих социально-значимые работы для города, на основании заключения (ходатайств) отраслевых управлений Администрации г. Челябинска.

6. Для арендаторов, вновь заключающих договоры аренды на не обустроенные подвальные помещения в жилых домах, применять корректировочный коэффициент К7=0,1 на срок не более шести месяцев.

7. Для организаций и предприятий, пользующихся особыми условиями аренды по заключению Городской комиссии Думы по предоставлению особых условий аренды нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования — город Челябинск, предусмотрен коэффициент социальной значимости К7 от 0 до 3,0.