Госрегистрация перехода права собственности на недвижимость

Оглавление:

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Переход права собственности на недвижимое имущество является очень актуальным вопросом на сегодняшний день, что обусловлено не только активизацией рынка недвижимости, но и распространением различных мошеннических схем при осуществлении купли-продажи. Поэтому рассмотрим наиболее важные этапы процесса.

Общие положения

Процедура перехода права собственности на недвижимость существенно отличается от такого же процесса, происходящего для оформления имущества движимого типа. В соответствии с законодательной базой РФ данный момент определяется датой госрегистрации. Регламентируется этот вопрос ч.1 551 статьи ГК РФ, которая гласит, что переход права собственности от продавца к приобретателю при сделках покупки-продажи недвижимых объектов должен регистрироваться в специальных госорганах.

В свою очередь, такая особенность тянет за собой еще одно следствие. В соответствии с ГК РФ в тех случаях, когда отчуждение обязательно требует регистрации, то момент перехода прав собственности фиксируется именно на дату проведения таковой. Соответственно, собственность за продавцом числится до момента, пока покупатель не перерегистрирует недвижимость на себя. Исключениями считаются случаи, которые ограничены со стороны закона. Это может быть арест объекта за долги и т.д. Тогда право собственности переходит на отдельных условиях.

Способы перехода прав

Условно все способы перехода права собственности на недвижимость условно разделяют на 2 категории: первоначальные и производные.

Среди наиболее распространенных первоначальных способов перехода можно выделить:

  • Создание нового объекта. Данный способ является наиболее распространенным в правовой практике и подразумевает возведение новых зданий. В соответствии с законодательной базой, право на такое имущество присваивается владельцу по факту прохождения регистрации.
  • Приобретение прав на бесхозные объекты. Бесхозным называют имущество, которое не имеет владельца, либо владелец которого неизвестен. Касательно данного вопроса лучше консультироваться с экспертом в юрисдикции, ведь процедура имеет множество нюансов и тонкостей.

К производным способам перехода прав собственности можно отнести такие случаи:

  • На основании отчуждения. Именно так чаще всего оформляются квартиры, дома и прочие объекты, переходящие по договору купли-продажи. Реализатор регистрирует отчуждение прав на собственность, а вторая сторона оформляет переход прав на отчужденную недвижимость.
  • При наследовании. Право переходит по завещанию (при наличии такового) либо законам о наследовании по факту вступления лица-наследователя в наследство. Все аспекты такого процесса регулируются отдельной законодательной базой.

Кроме того, существуют и более специфические способы перехода недвижимого имущества, но, как правило, они менее распространены в юридической практике и требуют отдельной консультации у нотариуса.

Как определяется момент перехода права собственности на имущество недвижимого типа?

В соответствии с законодательной базой любой переход права на недвижимое имущество должен проходить процедуру госрегистрации, соответственно, моментом перехода считается именно она. При этом участники договора купли-продажи не имеют права на собственное усмотрение изменить этот момент.

Рассмотрим данный аспект на примере продажи квартиры. Покупатель и реализатор заключили договор купли-продажи. По факту его подписания квартира уже будет считаться проданной, но ни покупатель, ни продавец не могут распоряжаться этим имуществом до официальной госрегистрации. С точки зрения продавца недвижимость считается предметом договора, и официальным владельцем уже считается покупатель. Но покупатель не имеет права собственности, что также ограничивает его. Только по факту официальной регистрации право собственности на недвижимость переходит к покупателю.

Регистрация перехода права собственности: куда обращаться, документы и сроки

Для официальной регистрации прав собственности на недвижимое имущество нужно обращаться в Росреестр по месту проживания либо по расположению самого объекта, участвующего в процедуре.

Возможны следующие способы получения услуги:

  • Непосредственное обращение в представительство Росреестра (обязательно должны прийти все участники сделки).
  • Обращение в специализированный центр предоставления госуслуг.
  • Подача бумаг через специальную форму на интернет-ресурсе Росреестра.
  • Отправить всю документацию почтой с нотариальным заверением.
  • Заказ выездной службы в случае невозможности реализации при помощи других вышеописанных способов.

Пакет документов при регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество может варьироваться в зависимости от типа сделки, статуса лиц и т.д. Рассмотрим перечень бумаг в общем виде:

  • Заявление. Как правило, оно составляется по факту обращения и выдается сотрудниками в Росреестре, также его можно заполнить заранее.
  • Документ, который определяет основания для перехода прав владения.
  • Документ, который утверждает право собственности на участок земли (требуется тогда, когда объектом сделки является целая постройка или здание).
  • Кадастровый паспорт и план на участок.
  • Паспорт в качестве документа, подтверждающего личности тех, кто обратился за услугой госрегистрации перехода прав на недвижимость.
  • Доверенность необходима в тех случаях, если какая-либо из сторон действует через доверенное лицо.
  • В случае продажи совместно нажитого имущества необходимо согласие обоих супругов, которое оформляется нотариусом, а также брачное свидетельство.

Документ о праве владения может быть представлен в таких видах:

  • договор, на основании которого осуществляется переход права владения;
  • договор о приватизации;
  • документ о праве на получение наследства;
  • разрешение на проведение строительства и т.д.

Получить более точные сведения о составе комплекта документов, требуемых при регистрации можно у юриста либо на официальном сайте Госреестра.

Срок госрегистрации перехода права на недвижимость определяется последовательностью выполнения данной процедуры. Она состоит из следующих этапов:

  • Сдача документов и первичная проверка.
  • Правовой анализ, который позволяет определить соответствие всех переданных бумаг стандартам и нормам.
  • Если причин для отказа не выявлено, осуществляется внесение изменений в базу.
  • Заявитель получает подтверждающие документы.

Период, в пределах которого осуществляется выдача документов о регистрации, строго регламентируется законом и варьируется в зависимости от типа недвижимого имущества, участвующего в деле. Установлены следующие временные рамки:

  • 10 дней – считается общепринятым сроком, если другой не предусмотрен законодательством;
  • 15 дней – при оформлении ипотечного кредита на здания, землю, а также нежилые объекты;
  • 5 дней – такой срок отводится в случае фиксации ипотечного кредита на жилье;
  • 3 дня – сроки действуют в случае, когда поданные документы заранее были заверены нотариусом.

Госпошлина при регистрации перехода прав на недвижимое имущество

При регистрации перехода прав на имущество недвижимого типа обязательно взымается госпошлина, размер которой регулируется НК РФ и зависит от статуса участников сделки, а также типа рассматриваемого объекта. В общих случаях госпошлина составляет:

  • для физлиц – 2 000 руб.
  • для коммерческих организаций – 22 000 руб.

Квитанция на уплату госпошлины действует практически бессрочно. Ее актуальность определяется двумя случаями. Документ теряет свою силу, когда меняются платежные реквизиты приемщика либо установленная сумма оплаты.

После оплаты в случае отмены регистрации перехода прав собственности на недвижимость заявитель имеет возможность вернуть свои средства. Для этого в течение 3-дневного срока необходимо подать соответствующее заявление на имя руководителя отделения Росреестра в регионе.

Документы, подтверждающие переход права собственности

По завершению всех этапов госрегистрации права на имущество недвижимого типа заявителю выдается соответствующая бумага, подтверждающая тот факт, что он является законным правообладателем. С 01.01.2015 выдается бланк нового формата размером А4. На нем нет никаких водных знаков, голограмм и т.д. Вся информация о процедуре оформления, особенностях объекта недвижимости и т.д. указывается на бланке. В случае, если она не вмещается на один лист, то частично переносится на другой с обязательной нумерацией страниц.

При получении свидетельства необходимо обязательно сверить все указанные данные с оригиналами документов, чтобы исключить любые ошибки, ведь это может привести к весьма печальным последствиям. В законодательной базе предусмотрена возможность обращения в Росреестр с целью устранения ошибок, которые допущены при оформлении права на недвижимое имущество. Обычно их исправляют в течение 3-х рабочих дней.

Некоторые нововведения, касающихся подтверждающих документов, можно узнать из ролика:

Частные случаи перехода

Переход права собственности на недвижимость различного юридического статуса может отличаться по своей реализации и условиям. Рассмотрим наиболее распространенную процедуру перехода прав на коммерческие объекты недвижимости и ее отличия от общей схемы проведения.

Наиболее важной особенностью при переходе прав на недвижимость коммерческого фонда является отсутствие необходимости в отдельной регистрации письменного договора о купле-продаже. Участники сделки оформляют только право собственности. Кроме того, к перечню документов дополнительно должны быть приложены следующие юридические бумаги:

  • свидетельство о регистрации юрлица;
  • учредительная документация юрлица;
  • документ о получении ИНН;
  • протоколы о назначении руководителей юридических лиц;
  • конечная редакция Устава;
  • конечная редакция Учредительного договора;
  • оригинал или заверенная копия протокола заседания директорского совета либо общего собрания акционеров с решением о согласии на сделку;
  • оригинал либо копия, заверенная нотариусом, выписки из реестра.

Свои нюансы могут иметь процедуры оформления прав собственности и на прочие виды недвижимого имущества. Наиболее простым и правильным решением будет заблаговременное обращение в Росреестр для уточнения всех этих аспектов и тонкостей. Если у вас имеется такая возможность, лучше обратиться к частному нотариусу, который сможет разъяснить все интересующие вопросы и курировать процедуру до ее завершения.

Оформление перехода прав собственности на недвижимое имущество является сложной процедурой, при которой важно учесть все тонкости и правовые аспекты, чтобы не быть обманутым и удачно завершить сделку. Поэтому не стоит торопиться с оформлением документов и доверяться обходным схемам – все должно соответствовать закону.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество — это юридический акт, в результате которого признается и подтверждается факт перехода прав определенного лица на землю или дом (квартиру, строение и т. д.) Как осуществляется данный юридический акт, какие особенности следует учитывать, читайте в нашей статье.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Основания для прекращения прав собственности перечислены в гл. 15 Гражданского кодекса РФ. Это:

  • добровольное отчуждение имущества собственником;
  • принудительное изъятие имущества;
  • отказ собственника от того, что ему принадлежит;
  • гибель и уничтожение вещей;
  • утрата прав по иным законным основаниям.

Некоторые из перечисленных ситуаций приводят к смене собственника имущества, т. е. происходит переход прав от одного лица к другому.

Если говорить о переходе прав на недвижимое имущество, то сделки, в результате которых это происходит, подлежат государственной регистрации.

Единственным доказательством таких сделок на сегодняшний день является наличие записи об этом в ЕГРН. Ее (запись) можно оспорить только через суд (ч. 5 ст. 1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218-ФЗ).

Поскольку самым распространенным основанием перехода прав собственности на недвижимость является сделка купли-продажи, в следующем разделе хотелось бы уделить особое внимание правам ее сторон. В частности, покупателя.

Права покупателя недвижимости, их защита

В п. 2 ст. 223 ГК РФ указывается на необходимость госрегистрации отчуждения имущества со ссылкой на то, что право собственности у приобретателя появляется только после проведения этой процедуры. При этом у него (будущего собственника) имеются определенные права, которые он может защищать.

Например, хозяин может передать недвижимое имущество приобретателю по договору купли-продажи до регистрации перехода права собственности, а потом передумать и уклониться от оформления сделки в Росреестре.

Тогда покупатель может воспользоваться правом, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ, и принудить собственника к этому.

В то же время покупатель не может распоряжаться имуществом, поскольку собственником все еще остается продавец (п. 60 постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22).

ВАЖНО! По общему правилу госрегистрация перехода права собственности проводится на основании совместных заявлений продавца и покупателя.

Если сделка была заключена, факт перехода прав к новому собственнику не зарегистрирован, а продавец скончался, то обязанности продавца выполняют наследники. Или правопреемники, если собственником была ликвидированная организация.

Если наследников или правопреемников нет, суд удовлетворяет поданный иск о регистрации перехода права собственности на недвижимость на основании того, что стороны выполнили свои обязанности по договору: покупатель оплатил, а продавец передал имущество. Ответчиком в этом случае будет Росреестр.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре

До 01.03.2013 нужно было оформлять государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости. Но с принятием закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ это требование аннулировано.

В связи с этим порядок регистрации договора купли-продажи недвижимости, в т. ч. электронной, сегодня неактуален в связи с отменой самой процедуры. Аналогичная ситуация — со всеми договорами о передаче недвижимости, по причине заключения которых переходит право собственности на нее.

Электронная регистрация перехода права собственности

В п. 2 ч. 1 ст. 18 закона № 218-ФЗ говорится о возможности отправки заявления и приложенных к нему документов в электронной форме — в виде электронных документов или их образов, подписанных ЭЦП.

Согласно ч. 11 ст. 18 закона № 218-ФЗ отправить все электронные документы можно через портал госуслуг или официальный сайт Росреестра (соответствующий раздел).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Форма заявления и требования к его оформлению утверждены приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 № 920. При этом не имеет значения, в какой форме происходит его подача — электронной или материальной.

Согласно ч. 3 ст. 7 закона № 218-ФЗ все сведения в ЕГРН ведутся и хранятся в электронной форме. Если документы были сформированы и отправлены на бумажном носителе, сотрудник Росреестра сам переводит их в электронную форму, подписывает своей ЭЦП, а при возврате бумажных документов заявителю на них делается отметка (ч. 13 ст. 18 закона № 218-ФЗ).

Таким образом, электронная регистрация перехода права собственности возможна, но для этого нужно иметь ЭЦП, созданную по правилам, установленным законом «Об электронной подписи» от 06.04.2011 № 63-ФЗ.

Документы для Росреестра при регистрации перехода права собственности

Согласно ч. 4 ст. 18 закона № 218-ФЗ к заявлению о регистрации перехода прав собственности прикладываются:

  • Документ, являющийся основанием проведения данного юридического акта, в 2 экземплярах. Таким документом может быть судебное решение, договор, акт госоргана, свидетельство о праве на наследство и т. д. (ч. 2 ст. 14 закона № 218-ФЗ).
  • Нотариально заверенная доверенность, если за госуслугой обращается представитель заявителя.
  • Иные документы, предусмотренные законом № 218-ФЗ.

Другие документы для регистрации перехода права собственности Росреестр с заявителя не требует, если он выполнил следующие требования:

  • Имеется подлинная информация об объекте недвижимости. Такие сведения выдаются в виде выписки из ЕГРН (как ее получить, читайте в нашей статье Как заказать и получить выписку из ЕГРП (ЕГРН)?).
  • Документы на бумажном носителе заполнены понятным, разборчивым почерком.
  • Там, где должно быть, имеются ЭЦП, печать и подпись должностного лица.
  • Представленные документы соответствуют иным требованиям к их оформлению и содержанию.

При этом заявитель по желанию может представить другие документы, например квитанцию об оплате госпошлины.

Сроки проведения госрегистрации перехода прав

ЕГРН включает в себя реестр объектов недвижимости, реестр прав на недвижимость и т. д. В зависимости от того, в какой реестр вносятся сведения, определяются сроки госуслуги.

В частности, на госрегистрацию перехода прав собственности отводится (ст. 16 закона № 218-ФЗ):

  • 7 дней со дня принятия Росреестром документов;
  • 9 дней со дня приема документов в МФЦ.

Сроки регистрации могут растянуться, если Росреестр решит приостановить процедуру. В ч. 2 ст. 26 закона № 218-ФЗ указывается общее правило для приостановления: срок не должен превышать 3 месяцев. Но для отдельных случаев установлены иные правила исчисления. Так, регистрация перехода прав продлевается:

  1. На 1 месяц, если не пришел ответ (документы) на межведомственный запрос.
  2. На срок регистрации сделки по ранее принятым документам в отношении того же объекта недвижимости.
  3. До разрешения спора судом, если таковой имеется, и т. д.

Порядок проведения госрегистрации перехода прав, госпошлина

Порядок проведения госрегистрации перехода прав собственности установлен административным регламентом, утвержденным приказом Минэкономразвития от 09.12.2014 № 789, и выглядит следующим образом:

  1. Сотрудник Росреестра принимает документы от заявителей, регистрирует их.
  2. Проводится оценка и правовая экспертиза представленных документов.
  3. Принимается решение о проведении госрегистрации, приостановлении или отказе.

Если Росреестр принял положительное решение, он в установленные сроки вносит сведения в ЕГРН и возвращает заявителю все документы, кроме заявления.

О каждом этапе заявитель уведомляется в обязательном порядке.

Что касается госпошлины, то ее размеры указаны в подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ:

  • 2 000 руб. — для граждан;
  • 22 000 руб. — для организаций.

Приостановление или отказ в госрегистрации перехода прав

Приостановление процесса регистрации перехода прав собственности возможно по основаниям, указанным в ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ:

  1. Лицо, заявившее себя правообладателем в отношении недвижимости, таковым не является или не имеет права распоряжаться имуществом.
  2. С заявлением обратилось ненадлежащее лицо либо заявление подписано неправомочным лицом.
  3. Отсутствуют документы — основания для проведения госрегистрации.
  4. Документ содержит недостоверные сведения.
  5. Сделка, по которой должен произойти переход прав, признана недействительной или ничтожной.
  6. Представленные документы не влекут за собой последствия в виде перехода прав.
  7. Объект, указанный в заявлении, не является недвижимостью.
  8. Имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.
  9. Ответы на отправленные межведомственные запросы не поступили или отсутствуют и т. д.

Для причин каждого вида, приведших к приостановлению госрегистрации перехода прав, в ст. 26 закона № 218-ФЗ установлены сроки их устранения. Если в указанные сроки причины устранены не были, Росреестр отказывает в оказании госуслуги.

Справка из ЕГРП о переходе прав собственности

В настоящее время справка о переходе права собственности из ЕГРП не выдается. Вместо нее можно оставить заявку на выдачу выписки из ЕГРН (подробнее об этом читайте здесь: Выписка из ЕГРП (ЕГРН) вместо свидетельства о праве собственности).

Форма выписки из ЕГРН о переходе прав собственности указана в приложении 2 к приказу Минэкономразвития от 20.06.2016 № 378. В ней содержится следующая информация:

  • дата формирования выписки;
  • название объекта недвижимости, его кадастровый номер;
  • адрес нахождения объекта;
  • кто является новым правообладателем, на каком основании к нему перешли права;
  • кому выдается выписка.

Таким образом, государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество проводится в обязательном порядке. Без этого у нового владельца, в частности покупателя, право собственности не появится.

Какие документы нужно представить, каков порядок и в какие сроки осуществляется этот юридический акт, подробно разъясняется в законе № 218-ФЗ.

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Требование об обязательной регистрации права собственности изложено в статье 131 ГК РФ. А про договора купли-продажи дополнительно говорится в статье 551 ГК РФ. Согласно Федеральному закону № 122-ФЗ от 21.07.1997 государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество становится юридическим актом признания государством возникновения права и главным доказательством его существования.

Согласно Федеральному закону № 447-ФЗ от 22.12.2014 срок рассмотрения заявления был сокращен, и теперь решение о государственной регистрации должно быть принято в течение 10 рабочих дней. Само действие производится в органах юстиции в регионах нахождения объекта недвижимости. Документы можно представить при личной явке или в электронном виде через официальный сайт Росреестра.

Юристы портала Правовед.ru расскажут тем, кого это интересует, какие документы нужно предоставить, чтобы право было зарегистрировано, как получить подтверждение того, что действие выполнено и оспорить действия чиновников, которые вас не устраивают. Получите консультацию онлайн и по телефону!

Консультации юристов по законодательству России

Выбор категории

Имеет ли право продавец обратиться с иском о гос регистрации перехода права собственности?

Заключен дкп с рассрочкой платежа. Расчет произведен за половину суммы, остальное в рассрочку на год. Покупатель уклоняется от гос.регистрации.

Покупка квартиры, где половина более 3-х лет в собственности, а половина менее

Добрый день! Планируем покупку квартиры, нашли подходящий вариант, в объявлении было указано «единственный собственник, в собственности более 3-х лет». На деле оказалось, что квартира до недавнего времени была в собственности у нынешней собственницы . Показать полностью

Есть вопрос к юристу?

Можно ли оформить дарственную на дом на двоих?

Можно ли оформить дарственную на дом на двоих? Есть дом и 2 наследника,один из них алкоголик.

Развод и покупка квартиры

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста подала на развод и оформляю покупку квартиры, будет ли считаться данная квартира совместно нажитым имуществом и может ли супруг претендовать на долю в ней?

Могут ли приставы забрать гараж, который не оформлен в собственность?

Здравствуйте! Скажите пожалуйста могут ли приставы забрать гараж находящийся в ГСК? Пай выплачен полностью, но собственность не зарегистрирована. Там какая-то проблема с гаражами, чтобы оформить собственность владельцы гаражей каждый индивидуально . Показать полностью

Как отказаться от собственности, если квартира в совместной собственности?

Здравствуйте! Ситуация такая — имеется трехкомнатная квартира, находящаяся в совместной собственности у матери и сына. Доли не выделены. Сын собирается на пмж за границу, квартира ему не нужна, хочет отказаться от собственности в пользу матери. Как . Показать полностью

обязательно или нет оформлять свидетельство о собственности на дом

у моей матери дом,приобретенный по договору купли продажи (15 лет). Свидетельство о собственности она не получала. На земельный участок, на котором находится дом свидетельство имеется. Необходимо ли ей сейчас оформлять свидетельство о собственности . Показать полностью

Юридическая коллизия по признанию права собственности, при наличии двух судебных решений

что нужно делать в текущей ситуации? Есть квартира в новостройке, куплена по ДДУ, дом сдан и поставлен на кадастровый учет, однако право собственности Росреестр не провел никому из дольщиков, выписывает приостановление по след причине: 1. . Показать полностью

Какова процедура оформления договора дарения доли в приватизированной квартире?

Дочь желает подарить свою долю в приватизированной квартире родителю. в приватизации участвовала . в МФЦ говорят что с августа 2016 года надо договор на долю оформлять у нотариуса .правы ли они и чем руководствуются PS. Если трудно ответить,не . Показать полностью

Каковы сроки регистрации перехода права собственности на квартиру, приобретаемую по муниципальному контракту для сирот?

срок регистрации перехода права собственности на квартиру приобретаемую муниципальным образованием по муниципальному контракту для сирот

Как признать регистрацию права собственности действительной, если бывший муж не дал согласие на покупку?

Доброе время суток! Вот какая ситуация: Квартира куплена в совместном браке, собственницей является супруга. После развода прошло более 3 лет, раздела имущества не было. Я покупаю квартиру у собственницы, в регистрации отказ( просят согласие . Показать полностью

Продажа помещения в админ.здании, возможно ли без нотариуса?

Планируется продажа нежилого помещения (один собственник) в офисном центре, совместно с помещением, в договор включена доля 4/100 на земельный участок под зданием. Насколько я понимаю, помещение без участка продать нельзя, и отдельно долю земли . Показать полностью

Право собственности на наследуемое имущество

Здравствуйте! Вопрос. Я являюсь наследником доли земельного участка. В свое время вступление в право на наследование по закону оформлял у нотауриуса. Право моей собственности (по наследству) на это имущество еще не оформлено (не зарегистрировано). . Показать полностью

Кто должен платить налог, если есть решение суда о прекращении права собственности?

Добрый вечер! Помогите разобраться! Было решение суда 11.06.15г. где определением было сказано, что моё право собственности прекращаются на дом и земельный участок и переходят в собственность бывшей супруги. Данное имущество находится в залоге у . Показать полностью

Срок регистрации после подписания договора купли-продажи

Организация выкупила с торгов ипотечную квартиру. Сейчас идет суд по выселению старого жильца, т.к. он не хочет съезжать добровольно. Конец судебных тяжб видится примерно в феврале 2017 г, но квартиру появилась необходимость переоформить до конца . Показать полностью

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее,
чем искать решение!

Госрегистрация перехода права собственности на недвижимость

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 551 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 60 — 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся следующие разъяснения:

Договор купли-продажи действителен, даже если переход права собственности на недвижимость не зарегистрирован

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если продавец уклоняется от регистрации перехода права, от передачи недвижимого имущества, покупатель вправе требовать передать имущество, зарегистрировать перехода права собственности

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Иск о госрегистрации перехода права собственности на недвижимость можно предъявить к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» содержатся следующие разъяснения:

Договор купли — продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли — продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли — продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли — продажи.

Поэтому договор купли — продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

В п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» содержатся следующие разъяснения:

Судебный пристав-исполнитель вправе заявить иск о госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к должнику в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ

Исходя из положений частей 1 и 2 статьи 66 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель вправе не только обратиться за государственной регистрацией права собственности должника на имущество, а также принадлежащих ему иных имущественных прав, подлежащих государственной регистрации, но и в судебном порядке оспорить приостановление и отказ в государственной регистрации прав.

По смыслу положений пункта 17 части 1 статьи 64 и статьи 66 Закона об исполнительном производстве, если от должника невозможно получить запрошенные и необходимые для государственной регистрации его права на недвижимое имущество документы, судебный пристав-исполнитель может обратиться в уполномоченные органы за оформлением таких документов.

Судебный пристав-исполнитель также вправе обратиться к другой стороне сделки по отчуждению недвижимого имущества, в которой приобретателем является должник, с предложением совершить действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности. При согласии другой стороны сделки на совершение этих действий в регистрирующий орган наряду с ее заявлением представляется постановление судебного пристава-исполнителя, вынесенное в соответствии с частью 3 статьи 66 Закона об исполнительном производстве.

При отказе другой стороны от совершения таких действий государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к должнику осуществляется в порядке искового производства по требованию судебного пристава-исполнителя в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.

Решение суда об удовлетворении указанного требования судебного пристава-исполнителя в силу абзаца шестого пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами

Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ).

В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», содержатся следующие разъяснения:

Предметом договора купли-продажи может быть и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Однако для госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.