Договор залога на оказание услуг

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 апреля 2011 г. N Ф09-1381/11 по делу N А07-13632/2010 (ключевые темы: НДС — договор на оказание услуг — Федеральная регистрационная служба — счет-фактура — имущественные права)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 апреля 2011 г. N Ф09-1381/11

25 апреля 2011 г.

N Ф09-1381/11-С2
Дело N А07-13632/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Артемьевой Н.А.,

судей Кангина А.В., Меньшиковой Н.Л.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы по крупнейшим налогоплательщикам по Республике Башкортостан (далее — инспекция, налоговый орган) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2010 по делу N А07-13632/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010 по тому же делу по заявлению общества с ограниченной ответственностью «АТЭК» (далее — общество «АТЭК», налогоплательщик) к инспекции о признании недействительным решения.

Судебное заседание открыто 21.04.2011. В судебном заседании принял участие представитель инспекции — Шулепов М.В. (доверенность от 14.01.2010 N 02-08/138).

В судебном заседании объявлен перерыв до 25.04.2011 до 14 час. 30 мин., после которого судебное заседание продолжено с участием представителя общества «АТЭК» — Рахмангулова А.Р. (доверенность от 11.01.2011 N 01-2/2194).

Общество «АТЭК» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании недействительным решения инспекции от 30.03.2010 N 09/09/1082 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения в части начисления налога на добавленную стоимость (далее — НДС) в сумме 2 347 718 руб., пеней в сумме 79 402 руб. 34 коп., штрафа по п. 1 ст. 122 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) в сумме 469 543 руб. 59 коп.

Решением суда от 01.10.2010 (судья Ахметова Г.Ф.) требования удовлетворены, решение инспекции в оспариваемой части признано недействительным.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010 (судьи Толкунов В.М., Дмитриева Н.Н., Иванова Н.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе инспекция просит указанные решение и постановление отменить, ссылаясь на неправильное применение судами подп. 3 п. 3 ст. 149 , подп. 1 п. 2 ст. 170 , подп. 1 п. 2 ст. 171 Кодекса. По мнению инспекции, общество «АТЭК» неправомерно применило налоговые вычеты по НДС со стоимости вознаграждения, уплаченного обществу с ограниченной ответственностью «КЕСКО-М» (далее — общество «КЕСКО-М») за оказанные им услуги поручителя и залогодателя для получения налогоплательщиком кредита в банке, то есть для совершения операции, не признаваемой объектом налогообложения НДС. Налоговый орган полагает, что цель получения кредита не имеет значения для разрешения вопроса о правомерности применения налогового вычета при приобретении названных услуг.

В представленном отзыве общество «АТЭК» возражает на доводы инспекции, считает, что услуги поручителя и залогодателя оказаны заемщику для получения кредита, который использован налогоплательщиком на осуществление основной деятельности и облагаемых НДС операций, следовательно, налогоплательщик вправе при наличии выставленного ему счета-фактуры принять к вычету НДС с суммы вознаграждения, уплаченного поручителю, не являющемуся кредитной организацией.

Как следует из материалов дела, налоговым органом проведена выездная налоговая проверка деятельности общества «АТЭК» по вопросам соблюдения законодательства о налогах и сборах , в том числе по НДС за период с 01.09.2007 по 31.12.2008.

В ходе налоговой проверки инспекцией установлено, что в 2007 году обществом «АТЭК» с Оренбургским отделением N 8623 Сбербанка России заключены договоры об открытии возобновляемых кредитных линий от 17.05.2007 N 45205810146020002382 и от 09.06.2007 N 45206810646020002409 с лимитом 477 000 000 руб. и 1 276 100 000 руб. соответственно.

Исполнение обязательств заемщика по данным договорам обеспечено поручительством общества «КЕСКО-М» и залогом принадлежащего ему недвижимого имущества и права аренды земельного участка. С обществом «КЕСКО-М» банк заключил договоры поручительства от 09.06.2007 N 5599, от 17.05.2007 N 5547 и договор ипотеки от 06.08.2007 N 2382, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве 26.09.2007.

В свою очередь между обществом «АТЭК» и обществом «КЕСКО-М» заключены договор оказания услуг от 26.09.2007 N 01-06-0021, которым предусмотрено вознаграждение обществу «КЕСКО-М» за предоставление в залог недвижимого имущества и права аренды земельного участка в размере 0,25 % от залоговой суммы за 1 календарный квартал без учета НДС, начиная с 4 квартала 2007 года, за неполный квартал — пропорционально числу дней оказания услуги в текущем квартале; и договор оказания услуг от 06.08.2007 N 01-06-0020, которым предусмотрено вознаграждение за заключение и регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве договора ипотеки с кредитором Оренбургским отделением N 8623 Сбербанка России — в размере 1 200 000 руб. без учета НДС.

По названным договорам обществом «КЕСКО-М» выставлены счета-фактуры с НДС, которые оплачены обществом «АТЭК» платежными поручениями на сумму 5 600 291 руб. 57 коп., в том числе НДС 854 281 руб. 76 коп. (по договору от 26.09.2007 N 01-06-0021) и на сумму 1 416 000 руб., в том числе НДС 216 000 руб. (по договору от 06.08.2007 N 01-06-0020).

В 2008 году обществом «АТЭК» и Оренбургским отделением N 8623 Сбербанка России заключен договор на открытие возобновляемой кредитной линии от 16.04.2008 N 45206810246020002692 с лимитом 1 053 900 000 руб.

Исполнение обязательств заемщика по этому договору также обеспечено поручительством общества «КЕСКО-М» и залогом принадлежащего ему недвижимого имущества и права аренды земельного участка. С обществом «КЕСКО-М» банк заключил договор поручительства от 16.04.2008 N 6119 и договор ипотеки от 14.07.2008 N 2692/1, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве 19.09.2008.

За предоставленные поручителем и залогодателем услуги общество «АТЭК» обязалось уплатить обществу «КЕСКО-М» вознаграждение по договору оказания услуг от 10.07.2008 N 01-06-0027 — в размере 1 400 000 руб. без учета НДС; по договору оказания услуг от 19.09.2008 N 01-06-0029 — в размере 0,25% от залоговой суммы за 1 календарный квартал без учета НДС, начиная с даты регистрации договора ипотеки в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве, за неполный квартал — пропорционально числу дней оказания услуги в текущем квартале.

Счета-фактуры выставлены обществом «КЕСКО-М» с НДС, оплата произведена обществом «АТЭК» платежными поручениями на сумму 1 652 000 руб., в том числе НДС 252 000 руб. (по договору от 10.07.2008 N 01-06-0027), на сумму 4 209 075 руб. 37 коп., в том числе НДС 642 062 руб. 34 коп. (по договору от 19.09.2008 N 01-06-0029).

В 2008 году обществом «АТЭК» с акционерным банком «ОРГРЭСБАНК» заключен договор на открытие кредитной линии в иностранной валюте от 31.10.2008 N ВКЛ-5725/08 с лимитом 20 000 000 евро.

В обеспечение исполнения заемщиком его обязательств по этому договору банк заключил с обществом «КЕСКО-М» договор поручительства от 31.10.2008 N ДПВКЛ-5725/08-1 и договор залога от 31.10.2008 N ДЗВКЛ-5725/08-И-1, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве 22.12.2008.

По договору оказания услуг от 31.10.2008 N 06-06-0095 общество «АТЭК» обязалось оплатить оказанные обществом «КЕСКО-М» услуги по заключению и регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве договора ипотеки, перечислив вознаграждение в размере 1 400 000 руб. без учета НДС; по договору оказания услуг от 22.12.2008 N 06-06-0097 за предоставление в залог принадлежащего обществу «КЕСКО-М» недвижимого имущества и права аренды земельного участка — вознаграждение в размере 0,5% от залоговой суммы за 1 календарный квартал без учета НДС, начиная с даты регистрации договора ипотеки в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве, за неполный квартал — пропорционально числу дней оказания услуги в текущем квартале.

Оплата по счетам-фактурам произведена платежными поручениями на сумму 1 652 000 руб., в том числе НДС 252 000 руб., и на сумму 861 228 руб. 45 коп., в том числе НДС 131 373 руб. 83 коп., соответственно.

Общая сумма НДС, уплаченная по договорам оказания услуг с обществом «КЕСКО-М», составила 2 347 718 руб.

Ссылаясь на подп. 3 п. 3 ст. 149 , подп. 1 п. 2 ст. 170 , подп. 1 п. 2 ст. 171 Кодекса инспекция сделала вывод о том, что услуги поручителя и залогодателя приобретены налогоплательщиком в связи с необходимостью получения им кредита в банке, то есть для осуществления операции, не подлежащей налогообложению НДС, в связи с чем указала не неправомерность применения обществом «АТЭК» налогового вычета по НДС в сумме 2 347 718 руб.

По результатам проверки инспекцией составлен акт от 26.02.2010 N 150 и вынесено решение от 30.03.2010 N 09/09/1082 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, которым обществу «АТЭК» начислен НДС в сумме 2 347 718 руб., соответствующие пени и штраф по п. 1 ст. 122 Кодекса.

Решением Управления Федеральной налоговой службы по Республике Башкортостан от 04.06.2010 N 324/16 названное решение инспекции утверждено.

Полагая, что решение инспекции от 30.03.2010 N 09/09/1082 в указанной части не соответствует законодательству о налогах и сборах и нарушает права и законные интересы налогоплательщика, общество «АТЭК» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций руководствовались ст. 169 , 171 , 172 Кодекса и исходили из того, что полученные кредиты использованы налогоплательщиком для осуществления облагаемых НДС операций, условия применения налоговых вычетов им соблюдены.

Выводы судов являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

Согласно п. 1 , 2 ст. 171 Кодекса налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 Кодекса, на установленные данной статьей налоговые вычеты.

Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории Российской Федерации либо уплаченные налогоплательщиком при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации в таможенных режимах выпуска для внутреннего потребления , временного ввоза и переработки вне таможенной территории либо при ввозе товаров, перемещаемых через таможенную границу Российской Федерации без таможенного контроля и таможенного оформления, в отношении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав, приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 Кодекса.

В силу п. 1 ст. 172 Кодекса налоговые вычеты, предусмотренные ст. 171 Кодекса, производятся на основании счетов-фактур , выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), имущественных прав, документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации, документов, подтверждающих уплату сумм налога, удержанного налоговыми агентами, либо на основании иных документов в случаях, предусмотренных п. 3 , 6 — 8 ст. 171 Кодекса.

Вычетам подлежат, если иное не установлено названной статьей , только суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Российской Федерации, либо фактически уплаченные ими при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации, после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей и при наличии соответствующих первичных документов.

Поручительство и залог являются способами обеспечения исполнения обязательств, дополнительными обязательствами ( ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждено, что выставленные обществом «КЕСКО-М» счета-фактуры содержат сумму НДС, предъявленную покупателю услуги, оплата приобретенных услуг произведена обществом «АТЭК» платежными поручениями также с НДС, услуги использованы для получения кредитов на расчеты с поставщиками, оплату расходов по транспортировке и хранению товаров, пополнение оборотных средств, то есть для предпринимательской деятельности и совершения операций, облагаемых НДС.

В разделе 2.5 акта выездной налоговой проверки от 26.02.2010 N 150 инспекцией отмечено, что операций, не облагаемых НДС, налогоплательщиком в проверяемом периоде не совершалось, фактически налогоплательщик занимался производством нефтепродуктов на давальческой основе, оптовой торговлей нефтехимической продукцией.

Вопрос об уплате обществом «КЕСКО-М» в бюджет НДС с операций по предоставлению услуг поручителя и залогодателя налоговым органом в акте выездной налоговой проверки и решении о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения не отражен.

С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили требования общества «АТЭК» и признали недействительным решение инспекции от 30.03.2010 N 09/09/1082 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения в части начисления НДС в сумме 2 347 718 руб., пеней в сумме 79 402 руб. 34 коп., штрафа по п. 1 ст. 122 Кодекса в сумме 469 543 руб. 59 коп.

При таких обстоятельствах доводы заявителя жалобы подлежат отклонению, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

Руководствуясь ст. 286 , 287 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2010 по делу N А07-13632/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы по крупнейшим налогоплательщикам по Республике Башкортостан — без удовлетворения.

You are here

Договор залога

Договор залога – это документ гражданско-правового характера, в соответствии с которым кредитор имеет право возврата предоставленных им кредитных средств путем продажи имущества, выступающего в качестве залога, в случае если заемщик не исполняет условия взятого на себя обязательства. Сторонами по договору залога являются залогодержатель (кредитор) и залогодатель (заемщик). Залогодержатель имеет преимущественное право на возвращение предоставленных заемщику средств перед другими кредиторами. Если залоговое имущество застраховано, то кредитор также имеет преимущественное право возмещения убытков за счет страховой суммы в независимости от того, на кого был оформлен страховой полис.

Залог, как таковой, возникает либо в силу закона, либо на основании договора залога, который составляется в качестве дополнения к основному договору (например, к договору купли-продажи недвижимого имущества (ипотека)). Залогодателем может выступать лицо, обладающее правом собственности на залоговое имущество. Им может быть как непосредственно заемщик, так и третье лицо. Залоговый договор может быть составлен с условием передачи залогового имущества кредитору, а также без него. Если в качестве залога выступает имущество по договору ипотеки или товары, находящиеся в обороте, то их передача договором не предусматривается и не осуществляется.

Бланк залогового договора должен содержат следующие данные:

  • предмет залога;
  • обязательства по условиям договора, а также срок их исполнения;
  • оценка заложенного имущества;
  • залогодержатель.

Если в качестве залога выступает недвижимое имущество, то договор подлежит обязательной государственной регистрации. При этом должно быть соблюдено условие, что земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, передается в залог вместе с ним. Согласно действующему законодательству РФ, предмет залога может быть перезаложен. При этом права требования нового залогодержателя удовлетворяются во вторую очередь.

Отказ заказчика от договора оказания услуг, просьба вернуть залог

Я работаю в турфирме. Забронировала тур для клиента. Клиент оставил предоплату 5000 рублей. Оператор подтвердил тур (тур забронирован на паспортные данные и ФИО клиента), за отказ теперь положен штраф 7000 рублей (стоимость авиабилетов). А клиент уже передумал и хочет вернуть залог.

У клиента есть приходно-кассовый ордер с указанием «Залог за тур».

Договор не заключен.

Какие у меня права, какие у клиента права? Обязан ли я вернуть залог?

Ответы юристов (8)

Статья 32. Право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)

Потребитель
вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании
услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически
понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному
договору.

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 02.07.2013) «О защите прав потребителей»

Залог не может использоваться как способ обеспечения обязательств в отношениях потребителя и исполнителя. Т.е. внесенная сумма является авансом.

Вы бы могли удержать сумму своего штрафа (расходы, которые вы понесли) на основании вышеприведенной статьи. НО учитывая, что договор не был заключен, как вы докажите, что потребитель просил забронировать именно этот тур?

На мой взгляд, деньги нужно вернуть и на будущее заключать договор перед бронированием тура.

Есть вопрос к юристу?

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

А раз у вас нет договора, то вам даже сложно будет доказать затраты на исполнение указанной услуги. Я вам рекомендую вернуть предоплату, ибо если ваш клиент обратиться в суд, он с вас взыщет намного больше — оно того не стоит.

Статья 781. Оплата услуг

1. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

2. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Статья 782. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг

1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг

Общие положения о подряде (статьи 702 — 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 — 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 — 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.

Статья 717. Отказ заказчика от исполнения договора подряда

Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

Возвращаете залог С УЧЁТОМ ваших издержек. Но в таком случае получается клиент вам должен ещё 2 тысячи.

Статья 158. Форма сделок

1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

3. Сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

Статья 159. Устные сделки

1. Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно.
2. Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность.
3. Сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору

Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме

1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

2. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть совершены устно.

Из этого следует, что факт того, что сделка была действительно совершена вы можете, из ордеда. У вас там оказано за что передавались деньги. Сам заказчик вряд ли будет опровергать, что он хотел совершить данную сделку, а не передавал вам деньги по другим основаниям, соответственно на вас распространяются все условия из гражданского законодательства.

Следовательно вы можете требовать с заказчика допонительно 2000 руб, чтобы погасить ваши расходы

В соответствии с п. 2 ст. 339 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. У Вас с же с клиентом это требование не соблюдено. Поэтому, если добровольно клиент не захочет выплатить Вам штраф (оставив заложенную сумму + 2000 руб.), то истребовать с него у Вас вряд ли получится. Причина? — отсутствие договора.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ «Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию» .

Я привел эту норму Вам для сведения. Но повторю, если внесенные клиентов деньги Вы считаете залогом, а письменного договора нет, то эту сумму придется Вам вернуть клиенту.

В Вашем случае — это не залог, как таковой, а аванс, который в случае отказа клиента также подлежит возврату.

«наличные» деньги передаваться в залог не могут (по правилам, регулирующим залог вещей);

деньги, вносимые в «кассу» в знак намерения — аванс (возвращаемый клиенту, если сделка все-таки не состоялась), либо задаток (не возвращаемый, если «клиент» передумал)… является ли сумма задатком или авансом — определяют стороны в договоре/квитанции/расписке.

Здравствуйте. Факт выдачи квитанции к приходно-кассовому ордеру подтверждает факт оплаты услуг по договору и полагаю что подтверждает факт заключения договора (по крайней мере так в Арбитраже).

Схитрите, попросите гражданина написать вам заявление об отказе от услуги (пускай распишет в заявлении: когда, куда с кем и на какой срок собирался ехать отдыхать, сколько было внесено денежных средств по приходному ордеру, а также общую сумму путевки) и в том же заявлении пускай укажет причину отказа и возврата денежных средств.

А вы ему через 10 дней дадите ответ, что он должен вам доплатить 2.000 рублей, исходя из понесенных Вами убытков.

Учитывая наличие квитанции к приходно-кассовому ордеру, а также указанного заявления, можно будет доказывать факт заключения договора об оказании туристических услуг.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Проанализировать договор оказания услуг с агентстком недвижимости

При покупке квартиры (с альтернативой) агентство недвижимости предлагает внести аванс по «Договору по оформлению в собственность выбранного жилого помещения».

Какие проблемы могут ждать, если подписать такой договор. Как я вижу, если владелец не согласится продать квартиру на условиях, которые мы оговорили заранее, то я теряю «аванс», а агентство ничем не рискует?

Ответы юристов (9)

Нет Александр, в данном случае риски минимальны. Этот договор Вы можете подписать лишь после того, как осмотрите квартиру, ознакомитесь с правоустанавливающими документами, определитесь с ценой.

Если все устраивает, подпишите договор, и агентство недвижимости начнет оформление сделки купли-продажи. Ничего страшного нет

Уточнение клиента

А можете тогда уточнить, в каком пункте договора указана цена на квартиру и возможность вернуть аванс, если владелец отказался подписывать договор купли-продажи по нужной цене?

Документы я посмотрел, на словах мы договорились, но документально это нигде не зафиксировано. Мы должны внести аванс и ждать пока закроется альтернативная сделка по покупке у текущего владельца.

09 Октября 2013, 17:43

Есть вопрос к юристу?

Александр, в тексте договора нет условий о задатке, в. п 5.1. речь идет об оплате услуг агенства за свои услуги. Только в самом договоре не прописано, считается ли что агенство выполнило свои обязательства по данному договору, если собственник продаваемой квартиры откажется от сделки по своим причинам. Будет ли с вами заключен иной договор по другому объекту и нужно ли будет вам опять оплачивать услуги агенства. Думаю, что можно попросить агенство дополнить договор именно по этому обстоятельству будет ли отказ продавца являться основанием для расторжения договора и каким образом будут возвращены ваши денежные средства.

Аванс иди задаток вы можете внести только продавцу на основании договора, заключенному между вами, т.е между продавцом и покупателем. В данном договоре это предусмотреть нельзя. т.к. агенство не правомочно получать аванс за покупателя. Поэтому можете с покупателем заключить предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Тогда в случае отказа от продажи покупатель должен будет вам вернуть задаток в двойном размере.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка

Александр, из смысла данного договора вытекает, что в случае его подписания согласно 1.5.1. Вы гарантируете Иполнителю, что нет никаких препятствий для оформления договора купли-продажи (т.е.между Вами и Продавцом все согласовано). На основании данного договора они оказывают Вам услуги по оформлению права собственности, которые обойдутся вам в 100000 руб. По крайней мере я так поняла смысл данного пункта договора.

Я бы не рисковала подписывать такой договор, так как Вы еще сами не вкурсе состоится сделка или нет и не можете гарантировать это Исполнителю.

В данном договоре нет вообще никаких ссылок на внесение Вами аванса в счет будущей сделки и кому вы его вносите. Поэтому будьте осторожны, передавайте денежные средства только под расписку продавцу, а еще лучше составьте договор или задатка, или предварительный с ПРОДАВЦОМ, а не с агентством.

В приложении о подтверждении цены речь идет только о вашем обязательстве внести задаток в сумме и в срок. К данному приложению необходим еще документ от собственника, что он получил от вас аванс (задаток) в счет будущего договора купли-продажи.

Соглашусь с теми коллегами, которые предостерегают Вас от подписания такого договора. Как всегда у риэлторов — много всякой воды, а как дойдет до суда Вы по такому договору и не разберетесь кто кому чего обещал.

Что это за услуги — организация оформления?

Прочитайте п.4.2. — за что Вы вообще платите? Все эти действия Вы сделаете сами запросто явившись в управление Росреестра.

Договор купли-продажи в данном случае типовой. Консультация по нему на этом сайте обойдется Вам ну никак не 100 000 рублей.

Исходя из смысла договора Вы платите деньги ни за что. Но по договору оказания услуг такое возможно и это будет законным.

А вообще, для проведения сделки надо обращаться к юристу, а не к лицу непонятно какого профиля именующему себя красивым заграничным словом.

Судя по смыслу договора услуг, Вы оформляете договор купли-продажи фактически сами, совместно с продавцом, а риэлтор «дополнительно информирует» (п. 4.2.3.) Вас о том, что Вы и сами можете уяснить из документов, указывая куда и когда Вам явиться для оформления. Причем, возлагает на Вас обязанность обеспечить явку продавца (что вытекает из анализа пп. 3 п. 3.2.3.) и, таким образом, перелагает на Вас риски ответственности за действия третьих лиц, в то время как никто по закону за действия третьих лиц не отвечает. Есть, конечно, исключения (организация — за работника, родители — за ребенка), но они не для Вашей ситуации.

Риэлтор (п. 4.2.6) лишь «окажет содействие» при сдаче документов в Росреестр. Сдаст за Вас и получит документы сам только при наличии нотариальной доверенности (оформление на Вас — п. 5.3.). Такая услуга, конечно, удобна в том, что Вы не потеряете время на сдачу (иногда это день), но лишь вероятно ее ускорит. Обычно, риэлторы сдают документы отдельному регистратору, который занимается только ими, только и в этот кабинет очередь. Если решитесь оформлять без риэлтора, то серьезно сэкономите. Кроме того, как следует из пп. 3 п. 3.2.3., обязанность и ответственность за сдачу возложена на Вас, даже в случае, если выдадите риэлтору доверенность на сдачу. Так вот, если не явится продавец (раздумал продавать), а сдать документы без него нельзя (обе стороны сделки должны явиться на сдачу), Вы нарушите обязанность по сдаче документов, вознаграждение остается у риэлтора — п. 7.3.

Пункт 3.2.1 обязывает Вас информировать, в случае, если Вам это известно, что продавец утратил какие-либо документы, или хочет внести изменения в договор, то есть перекладывает на Вас ответственность за действия третьих лиц. Если риэлтор докажет, что Вы знали об этом, но не сообщили, это приведет к появлению у риэлтора права на отказ от договора и оставлению у него вознаграждения по п. 7.3

Пункт 3.2.6. связывает Вас в части возможности заключения договора купли-продажи с другим продавцом, если у Вас появятся предложения лучше, нежели согласованная по рассматриваемому договору квартира. Пока не расторгнете договор, выйти из отношений с риэлтором не получится. А с расторжением проблема — см. ниже. В случае нарушения этой обязанности — опять п. 7.3.

Стоимость вознаграждения включена в стоимость квартиры (соглашение о подтверждении цены покупки). В этом случае, не понятно, как она удерживается риэлтором, так как деньги Вы обязаны передать продавцу, судя по указанному соглашению. Впрочем, это не особо важно, как то что они должны быть переданы до подписания договора купли-продажи, то есть не по нему, а по соглашению о подтверждении цены покупки, к которому продавец отношения не имеет. Следовательно, у продавца возникает неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), причем, такое, которое, в соответствии со ст. 1109 ГК РФ, влечет риск и не взыскания, в случае, если он откажется от подписания договора купли-продажи.

Пунктом 5.3. на Вас возложены все расходы по оформлению, причем и за оформление договора купли-продажи в простой письменной форме (впрочем, это может быть даже и хорошо, что эта сумма не включена в вознаграждение риэтора, потому как можно заказать и контролировать подготовку такого договора на стороне).

Пункт 6.1 освобождает исполнителя от ответственности за неисполнение договора на случай любых решений органов власти, обозначенных в этом договоре как форс-мажор. Однако, к форс-мажору такие решения не относятся (Постановление ФАС ДВО от 17.05.99 № Ф03-А24/99-1/513). Сам по себе, этот пункт является ничтожным, но не влечет, конечно же, ничтожности самого договора. Но может порождать споры с исполнителем, настаивающем на обратном. А споры, как всегда, влекут расходы. Поэтому, следовало бы, сразу объясниться на этот счет и убрать его из договора, потому как если Росреестр по каким-либо причинам откажет в регистрации из-за отсутствия каких-либо документов на квартиру (согласия супруги продавца, того же органа опеки) и это увеличит сроки оформления, что приведет к падению интереса к этосделке с Вашей стороны, Вы будете вправе отказаться от договора, но Вам будет трудно получить обратно вознаграждение риэлтора, так как необходимо будет обращаться в суд.

В соответствии с п. 7.2. договора, расторгнуть в одностороннем порядке Вы его можете только в случае, если выяснится, что на приобретаемую квартиру наложен арест. Этот пункт, впрочем, не мешает отказаться от исполнения договора, потому как, в соответствии со ст. 782 ГК РФ, заказчик
вправе в любое время отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии
оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Заказчик же может расторгнуть договор, оставив вознаграждение себе, за любое нарушение Вами договора (п. 7.3.), а также в случае, если продавец не явится на сделку (п. 3.2.3).

Пункт 8.4. устанавливает обязанность разрешать разногласия через некую Примирительную комиссию исполнителя и устанавливает претензионный порядок. В судебной практике такие условия не признаются устанавливающими претензионный порядок. Однако, в соответствии с п. 8.6., Вам «понятен» этот порядок и, подписав договор, Вы даете согласие на его применение. Можно предположить, что он имеется в виде отдельно изложенного документа. Если Вы подадите иск в суд, есть риск, что этот документ будет представлен, и суд этот иск вернет.

Также, при всем при этом, не исключены риски, возникающие из самого договора купли-продажи, который, скорее всего, Вам позже предложит риэлтор. Возможно даже, что эти риски будут заложены туда самим риэлтором, хотя бы по той же причине незнания нормативной базы и практики.

Здравствуйте!

В данном договоре п 7.2 устанавливает возможность прекращения договора Заказчиком только в случае ареста данного объекта недвижимости. Поэтому в данный пункт я бы советовал внести дополнения в части возможности отказа продавца от заключения договора купли-продажи и других обстоятельств, связанных с ухедшением качества объекта, др. В целом договор учитыват интересы Заказчика, но не детализирует обязанности исполнителя, не определяет конкретного результата его действия, за что собственно платится вознаграждения, и не прописана связь между жалаемым результатом и обязанностью выплаты вознаграждения. Поэтому желательно данный договор существенно дополнить, если на это не пойдет исполнитель, то Вас это должно сразу насторожить и договор тогда подписывать не слудует. Если Вы определитесь с собственником и договоренность уже будет 100 % установлена, то следует заключить договор об оказании юрид. услуг по оформлению документов для подписания и регистрации сделки. Сумма при этом должна быть существенно ниже 100 000.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор залога

Договор залога служит для обеспечения гарантии выполнения определенных обязательств, например по погашению займа или по возврату кредита. Данный договор широко применяется в различных сферах хозяйственной деятельности.

Договор залога должен быть составлен в письменной форме и подписан его участниками — залогодателем и залогодержателем. В том случае, когда роль залога выполняет недвижимое имущество, договор должен быть нотариально заверен и зарегистрирован. В договоре залога указывается предмет залога, его денежная стоимость, суть принятых сторонами обязательств, порядок и сроки их выполнения. Помимо этого договор залога имущества содержит информацию о том, где должно находиться залоговое имущество.

В качестве залогодателя и залогодержателя по условиям данного договора могут выступать юридические и физические лица. Наиболее часто роль залогодержателя исполняет банк либо иное финансовое учреждение, при этом залог является гарантией возврата займа или кредита. Различают несколько видов залогов, в число которых входят заклад, ипотека, залог товаров , ценных бумаг и имущественных прав. Под ипотекой подразумевается обеспечение выполнения обязательств недвижимым имуществом. При закладе залогом является движимое имущество, например автомобиль, в данном случае заключается договор залога автомобиля. Предмет залога при этом может находиться у любой из сторон, в зависимости от условий договора залога.
Залог в виде товара в обороте может представлять собой продукцию, сырье, комплектующие. При этом залогодатель сохраняет право пользования данным залоговым имуществом, что должно быть оговорено в договоре. Имущественные права также могут выступать в качестве залога.

В случае оформления займа с залогом можно ли оформить залог до заключения договора займа?

В случае предполагаемого оформления договора займа возможно ли оформить залог до заключения договора займа. При условии, что неизвестно кто будет заимодавцем и залогодержателем, но известно кто будет кредитром и какой будет залог.Необходимо учесть, что договор займа и оформление залога составляются один раз без каких-либо изменений в дальнейшем.

Если, возможно то как это сделать?

Ответы юристов (5)

Уточните, что будет предметом залога?

Уточнение клиента

будет движимое имущество, ТМЦ или автомобиль

28 Февраля 2017, 23:43

Есть вопрос к юристу?

Уважаемый Алексей! Доброго! На мой взгляд, Вы можете оформить предварительные договора займа и залога, но оформлять договор залога (как способ обеспечения исполнения обязательства) Вы не сможете.

Фактически здесь уж тогда говорить либо о арендном характере отношений или о безвозмездном пользовании (в отношении предмета залога).

Залог недвижимости или нет?

Уточнение клиента

будет движимое имущество, ТМЦ или автомобиль

28 Февраля 2017, 23:44

Алексей, добрый вечер! Согласно ст. 339 ГК

1. В договоре залога должны быть указаны предмет
залога, существо, размер и срок исполнения обязательства,
обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству,
считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к
договору, из которого
возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое
обязательство.

согласно ст. 429 ГК стороны могут заключить предварительный договор

1.По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем
договор
о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.

2.Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность.
3.Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора,
относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор
подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного
договора.

т.е. в принципе возможно заключить предварительный договор о том, что сторонами в будущем будет заключен договор займа обеспеченного залогом. Если я вас правильно понял предполагается что кредитор даст займ залогодателю который передаст ему (или третьему лицу) в залог имущество, но денег у кредитора пока нет, предполагается что займ для исполнения этого обязательства он будет брать у третьего лица. Правильно ли я Вас понял?

Уточнение клиента

ситуация в том, что есть заемщик с залогом, но пока нет кредитора, возможно ли как-то заранее оформить залог, чтобы при появляении кредитора не оформлять его вообще?

28 Февраля 2017, 23:48

Здравствуйте, в соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

Статья 339 ГК РФ: В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

В силу ч. 1 ст. 339 ГК РФ условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Статья 352 ГК РФ: залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, договор залога — это самостоятельный вид договора в котором стороны должны быть определены на момент его заключения, их реквизиты соответственно должны содержаться в данном договоре. Ситуации, когда неизвестно кто заимодавец, а кто залогодержатель быть не может.

Если пока нет кредитора и залог предполагается в отношении движимого имущества то нет смысла оформлять залог заранее, появиться кредитор и можно будет оформить залог одновременно с договором займа так как залог движимого имущества не требует обязательной регистрации в отличие от недвижимости

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.