Договор купли продажи гк рф комментарий

Статья 493. Форма договора розничной купли-продажи

Если иное не предусмотрено законом или договором розничной купли-продажи, в том числе условиями формуляров или иных стандартных форм, к которым присоединяется покупатель (статья 428), договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий.

Комментарий к статье 493 Гражданского Кодекса РФ

1. По общему правилу договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю товарного или кассового чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара. Однако это не означает, что для данного договора обязательна письменная форма. Ни кассовый, ни товарный чек, ни иной документ, подтверждающий оплату товара покупателем, не являются письменной формой договора, предусмотренной ст. 160 ГК, т.к. не отвечают предъявляемым к ней требованиям. По смыслу комментируемой статьи кассовый и товарный чеки — письменные документы, подтверждающие факт заключения договора и его условия (кассовый чек — цену, а товарный — предмет и цену). Если кассовый чек всегда подтверждает оплату товара, то товарный — только в том случае, если на нем стоит отметка об оплате (например, штамп «оплачено»).

2. Договор розничной купли-продажи может заключаться в любой форме, предусмотренной для сделок, — устно, если он исполняется при совершении или путем конклюдентных действий (см. коммент. к ст. 498). Но для некоторых его разновидностей предусмотрена обязательная письменная форма. Так, согласно Правилам продажи товаров по образцам доставка товара покупателю оформляется квитанцией или иным документом установленной формы и содержания, а при продаже товаров в кредит составляется поручение-обязательство; эти документы в соответствии со ст. 160 ГК подпадают под письменную форму договора.

3. Статья закрепляет сложившуюся судебную практику, в соответствии с которой отсутствие у покупателя товарного или кассового чека либо другого документа само по себе не может служить основанием к отказу в защите его прав. Поскольку договор купли-продажи в системе розничной торговли, как правило, заключается в устной форме на основании п. 2 ст. 159, ст. 161 ГК, покупатель вправе доказывать факт покупки с помощью свидетельских показаний, которые оцениваются судом в совокупности со всеми собранными по делу доказательствами (п. 21 Постановления Пленума ВС РФ N 7). Так как при рассмотрении спора существенное значение имеют не только наличие договора, но и его условия, в частности цена, ст. 493 допускает свидетельские показания и при доказывании условий договора розничной купли-продажи.

4. Иные правила о моменте, с которого договор считается заключенным в надлежащей форме, могут определяться законом, договором, в т.ч. условиями договора присоединения, изложенными в формулярах или иных стандартных формах. Так, в соответствии с п. 2 ст. 498 ГК договор с использованием автоматов считается заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара. Правилами распространения периодических печатных изданий по подписке установлено, что документ, выдаваемый подписчику, должен удостоверять, помимо оплаты, срок подписки, наименование периодического печатного издания и адрес его получателя.

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Комментарий к Ст. 549 ГК РФ

1. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 комментируемой статьи, п. 1 ст. 454 ГК).

Этот договор является:

— консенсуальным — считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;

— возмездным — продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);

— двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) — каждая из сторон имеет права и несет обязанности.

Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30, ст. ст. 454 — 491 ГК) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30, ст. ст. 549 — 558 ГК) (п. 5 ст. 454 ГК).

В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором (см. соответственно ст. ст. 550, 554 — 556 ГК и комментарии к ним).

2. Как видно уже из названия рассматриваемого договора, его специфика обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК).

Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:

во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;

во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;

в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).

Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.

В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.

Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации.

3. Широко распространено мнение, будто сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. В действительности лишь в отдельных предусмотренных законом случаях некоторые сделки с недвижимым имуществом должны быть зарегистрированы.

В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.

Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость при купле-продаже (см. ст. 551 ГК и комментарий к ней).

4. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (см. соответственно ст. ст. 554 и 555 и комментарий к ним).

Применительно к продаже отдельных видов недвижимого имущества иногда устанавливаются требования о необходимости согласования и некоторых иных условий (см., например, ст. ст. 558, 561 ГК).

5. В силу указания, содержащегося в п. 2 комментируемой статьи, нормы, включенные в ст. ст. 549 — 558 ГК РФ, применяются к продаже предприятий только субсидиарно (лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами, содержащимися в ст. ст. 559 — 566 ГК).

Нормы о купле-продаже предприятий конкретизируют правила о продаже недвижимого имущества, в частности об удостоверении состава продаваемого предприятия. Есть и новые правила, например о государственной регистрации договора продажи предприятия.

Договор купли продажи гк рф комментарий

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

1. Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

2. Когда цена установлена в зависимости от веса товара, она определяется по весу нетто, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

3. Если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. При просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара, предусмотренный договором, а если он договором не предусмотрен, на момент, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящим пунктом, применяются, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором и не вытекает из существа обязательства.

1. Покупатель обязан оплатить купленный товар путем передачи продавцу покупной цены — определенной денежной суммы. Уплата части или всей покупной цены не деньгами, а товарами превращает договор купли-продажи в мену (см. коммент. к ст. 568 ГК). Если в качестве покупной цены фигурирует выполнение работ, оказание услуг продавцу или иное встречное предоставление (за исключением денег или товаров) — налицо смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК).

2. По смыслу п. 1 коммент. ст. цена договора купли-продажи не является его существенным условием. При невозможности определить цену исходя из условий договора товары должны быть оплачены по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК). Однако в тех случаях когда цена не может быть определена с помощью указанного правила (напр., в отношении уникальных произведений искусства), она должна, по мнению некоторых авторов, считаться существенным условием договора купли-продажи (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 7). Высшие судебные инстанции РФ идут еще дальше, полагая, что договор купли-продажи должен считаться незаключенным во всех случаях, когда стороны, не указав цену в договоре, впоследствии не смогли достичь соглашения о ее размере (п. 54 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ N 6/8). С последним мнением трудно согласиться, поскольку оно явно выходит за рамки действительного смысла п. 3 ст. 424 ГК.

3. Обязанность по оплате товара распадается на две составные части. Во-первых, покупатель обязан совершить за свой счет подготовительные действия, необходимые для осуществления платежа (напр., открыть банковский счет, сообщить продавцу свои банковские реквизиты при расчетах по инкассо, открыть аккредитив). Во-вторых, покупатель должен произвести собственно платеж покупной цены. Способ платежа, как правило, устанавливается договором купли-продажи в соответствии с обязательными предписаниями закона. В отношениях между предпринимателями платеж покупной цены обычно производится в безналичной форме, в том числе путем направления обслуживающему банку поручения о переводе денежных средств. Однако обязанность покупателя по оплате товара будет считаться исполненной лишь с момента фактического получения продавцом (зачисления на его счет) необходимой денежной суммы.

4. Цена на товары, продаваемые по весу, может устанавливаться как в расчете на чистый вес товара (нетто), так и на его вес с упаковкой и (или) тарой (брутто). Если в договоре не установлен конкретный способ определения цены такого товара, в расчет принимается цена по весу нетто.

5. Цена, установленная договором купли-продажи, не всегда остается неизменной. Наряду с твердыми ценами в хозяйственной практике применяются также подвижные и скользящие цены. Подвижная (или условно-твердая) цена фиксируется в договоре и может быть пересмотрена лишь в случаях значительного отклонения цены договора от средних рыночных цен на товар в момент исполнения договора. Скользящие цены обычно устанавливаются на сложные промышленные товары с длительным сроком изготовления. В этом случае в договоре фиксируется лишь базисная цена на момент заключения договора и предусматривается порядок ее пересмотра в зависимости от изменения ряда финансовых показателей (накладных расходов и других затрат, амортизационных отчислений, налогов и т. п.) к моменту исполнения договора. Способ определения скользящей цены, если он не урегулирован законом или договором купли-продажи, предусмотрен п. 3 коммент. ст.

Copyright © 2005 — 2015

Договор купли продажи гк рф комментарий

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

1. Общее определение договора купли-продажи в коммент. ст. воспроизводит аналогичные дефиниции п. 1 ст. 74 Основ гражданского законодательства и абз. 1 ст. 237 ГК 1964 г. Однако роль института купли-продажи в системе договоров по возмездному отчуждению имущества существенно изменилась. Действующий ГК трактует куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Соответственно расширилась и сфера применения этого института: многие ранее самостоятельные договорные типы стали пониматься как разновидности договора купли-продажи (например, поставка, контрактация, энергоснабжение).

Купля-продажа является консенсуальным, возмездным и взаимным договором.

Определение договора купли-продажи в коммент. ст. описывает наиболее типичную, но не единственно возможную модель договорных взаимоотношений сторон. Поэтому положение п. 1 коммент. ст. о передаче товара в собственность покупателя не следует абсолютизировать. Покупателем в этом договоре может выступать и лицо, которое само не станет собственником приобретенного товара (напр., комиссионер, приобретающий товар для комитента; учреждение или казенное предприятие, основанное на праве оперативного управления; унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, и т. п.).

2. Пункт 2 коммент. ст. определяет иерархию норм, регулирующих куплю-продажу ценных бумаг и валютных ценностей.

Ценная бумага — это документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении (п. 1 ст. 142 ГК). Оборот ценных бумаг регулируется законами о рынке ценных бумаг, об акционерных обществах, о приватизации, о защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг, о простом и переводном векселе и рядом других специальных законов. В части, не противоречащей указанным актам, купля-продажа ценных бумаг регулируется нормами § 1 гл. 30 ГК. Подзаконные нормативные акты (напр., постановление ФКЦБ «Об утверждении Положения о требованиях к операциям, связанным с совершением срочных сделок на рынке ценных бумаг» от 27 апреля 2001 г. N 9 // БНА. 2001. N 32) применяются к договорам купли-продажи ценных бумаг, если это прямо предусмотрено специальным законом. В противном случае подзаконные акты действуют лишь в части, не противоречащей специальным законам и § 1 гл. 30 ГК.

К валютным ценностям относятся: иностранная валюта, а также ценные бумаги и долговые обязательства, выраженные в иностранной валюте, драгоценные металлы (золото, серебро, платина и металлы платиновой группы), природные драгоценные камни (алмазы, рубины, изумруды, сапфиры, александриты) и жемчуг, за исключением ювелирных и других бытовых изделий (п. 4 ст. 1 Закона о валютном регулировании). Порядок совершения сделок с валютными ценностями регулируется Законом о валютном регулировании и ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях» от 28 марта* 1998 г. N 41-ФЗ (СЗ РФ. 1998. N 13. Ст. 1463; 2002. N 2. Ст. 131). В части, не противоречащей этим актам, соответствующие договоры купли-продажи регулируются положениями § 1 гл. 30 ГК. Как и в случае с куплей-продажей ценных бумаг, подзаконные нормативные акты (напр., Положение о совершении сделок с драгоценными металлами на территории Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 30 июня 1994 г. N 756 // СЗ РФ. 1994. N 11. Ст. 1291; Положение о совершении сделок с природными драгоценными камнями на территории Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 759 // СЗ РФ. 1996. N 27. Ст. 3286) применяются к сделкам с валютными ценностями, поскольку они не противоречат специальным законам и общим положениям о купле-продаже § 1 гл. 30 ГК.

Пункт 2 коммент. ст. формально не допускает регулирования договоров купли-продажи ценных бумаг и валютных ценностей с помощью правил о розничной купле-продаже (§ 2 гл. 30 ГК) или поставке (§ 3 гл. 30 ГК). Однако при наличии пробелов в правовом регулировании указанные нормы можно применять к указанным договорам субсидиарно на основе аналогии закона.

3. Особенности купли-продажи отдельных видов товаров могут определяться специальными законами и иными правовыми актами только в случаях, предусмотренных ГК или специальным законом. Это положение п. 3 коммент. ст. нуждается в расширительном толковании, поскольку особый правовой режим некоторых договоров купли-продажи может быть обусловлен не только спецификой товара, но и субъектным составом самого договора (см. п. 1 коммент. к ст. 492 ГК). Так, применение Правил продажи отдельных видов товаров основывается на ст. 26 Закона о защите прав потребителей, согласно которой правила отдельных видов договоров купли-продажи, а также правила продажи отдельных видов товаров утверждаются Правительством РФ.

4. Впервые в нашем законодательстве действие общих положений о купле-продаже, предусмотренных § 1 гл. 30 ГК, формально распространено и на продажу имущественных прав. Однако применение правил § 1 гл. 30 ГК к соглашениям о передаче имущественных прав допускается лишь в тех случаях, когда этому не препятствует содержание или характер таких прав.

Имущественные права могут существовать и в рамках обязательств, и вне их (напр., вещные права), могут иметь как относительный, так и абсолютный характер (напр., исключительные права).

Возможность продажи обязательственных прав сопряжена с целым рядом ограничений, обусловленных их природой. Во-первых, объектом такой продажи не могут выступать имущественные права продавца в отношении самого себя. Во-вторых, большинство договоров гражданского права носит взаимный характер: каждая сторона имеет права и несет обязанности. Но продать можно лишь имущественные права, а не обязанности. Поэтому уступка имущественных прав, основанных на взаимном договоре, возможна только в том случае, если продавец уже исполнил все лежащие на нем обязанности. В односторонних договорах указанное ограничение отпадает. В-третьих, уступка прав требования денежного характера, вытекающих из договоров о передаче товаров, выполнении работ или оказании услуг, осуществляется в форме договора об уступке денежного требования (ст. 824 ГК), а не купли-продажи. Наконец, уступка прав, существующих в рамках внедоговорных обязательств, в большинстве случаев либо требует согласия должника (п. 2 ст. 388 ГК), либо вообще невозможна (ст. 383 ГК).

Принципиальная возможность отчуждения некоторых вещных прав в отрыве от продажи соответствующей вещи вытекает из толкования пп. 2 и 3 ст. 216 ГК. Однако на практике такие случаи вряд ли получат широкое распространение. Поэтому чаще всего нормы о купле-продаже применяются к передаче вещных прав при возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности на вещь (как правило, недвижимую).

Отчуждение исключительных прав в форме купли-продажи также возможно и в отношении большинства объектов интеллектуальной собственности.

Таким образом, сфера применения правил о договорах купли-продажи к передаче имущественных прав достаточно узка. Практически она сводится к биржевым сделкам и продаже исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности.

5. В отличие от пп. 2 и 3 коммент. ст., определяющих иерархию различных нормативных актов, регулирующих куплю-продажу товаров, п. 5 ст. 454 устанавливает иерархию норм внутри одного и того же акта — гл. 30 ГК. При этом отдельные разновидности купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости и продажа предприятия) в первую очередь подчиняются действию специальных правил, предусмотренных § 2-8 гл. 30 ГК. При их недостаточности субсидиарному применению подлежат общие положения о купле-продаже — § 1 гл. 30 ГК.

Правила § 1 гл. 30 ГК применяются и в тех случаях, когда специальное правовое регулирование того или иного вида купли-продажи в законодательстве отсутствует. К числу таких сделок относятся, напр., договоры купли-продажи движимого имущества между гражданами.

Кроме того, общие положения о купле-продаже могут применяться и к иным договорам, предусмотренным ГК: мене (п. 2 ст. 568 ГК), ренте (п. 2 ст. 585 ГК). Отдельные правила, регулирующие исполнение обязательств по купле-продаже, применяются к договорам подряда (п. 5 ст. 723 и п. 6 ст. 724 ГК) и договорам о товарном кредите (абз. 2 ст. 822 ГК).

Внешнеторговая (международная) купля-продажа товаров также может регулироваться правилами § 1 гл. 30 ГК. Это, в частности, происходит, когда к соответствующему договору применяется российское право, а Конвенция ООН 1980 г. о договорах международной купли-продажи товаров по тем или иным причинам оказывается неприменимой или не разрешает спорного вопроса.

Вероятно ошибка оригинала. Вместо «28 марта» следует читать «26 марта». — Примечание «КОДЕКС»

Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи (действующая редакция)

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 454 ГК РФ

1. Субъектами договора купли-продажи являются:

— продавец — лицо, которое изначально является собственником предмета договора купли-продажи и обязуется передать предмет договора в собственность другой стороне;

— покупатель — лицо, которое приобретает предмет договора в собственность, обязуется принять предмет договора и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Предметом договора купли-продажи могут быть любые объекты, то есть это могут быть как движимые, так и недвижимые вещи, потребляемые и непотребляемые, главная вещь и принадлежность и т.д.

Таким образом, договор купли продажи по своей юридической природе является:

— консенсуальным, так как продавец только обязуется передать предмет договора, а покупатель принять и оплатить;

— возмездным, так как предполагает плату за передачу предмета договора в собственность;

— двусторонним (стороны — продавец и покупатель).

Особым предметом договора купли-продажи являются ценные бумаги и валютные ценности. Особенности правового регулирования их оборота в соответствии с договорами купли-продажи в силу их специфики могут устанавливаться отдельными законами.

У договора купли-продажи могут быть особые предметы, например, земельные участки, оружие, транспортные средства. В силу их специфики в случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, законами и иными правовыми актами определяются особенности их купли и продажи.

Предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. Характер и содержание этих прав могут иметь особенности, то есть эти права могут распространяться на особые виды имущества, быть временными или постоянными и т.д. В этой связи на куплю-продажу может распространяться действие отдельных законов, иных правовых актов. В остальном применяются общие положения ГК РФ.

Существуют особые виды договоров купли-продажи, например розничная купля-продажа, поставка товаров, к которым применяются как общие положения ГК РФ, так и отдельные его положения, касающиеся регулирования конкретных видов договора купли-продажи.

2. Применимое законодательство:

— Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»;

— ФЗ от 10.12.2003 N 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»;

— ФЗ от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;

— ФЗ от 10.07.2002 N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»;

— ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

— ФЗ от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»;

— ФЗ от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»;

— ФЗ от 22.04.1996 N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»;

— ФЗ от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

3. Судебная практика:

— Определение Конституционного Суда РФ от 29.05.2014 N 1018-О;

— Определение Конституционного Суда РФ от 04.02.2014 N 222-О;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165;

— Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73;

— Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.02.1998 N 30;

— Постановление Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 N 18;

— Обзор судебной практики ВС РФ за III квартал 2012 г. (утв. Президиумом ВС РФ 26.12.2012);

— Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.10.2014 N Ф02-4357/14 по делу N А33-8042/2013;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.10.2014 N Ф06-15457/13 по делу N А55-22902/2013;

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2014 N Ф08-7431/14 по делу N А32-38591/2013;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-6793/14 по делу N А07-2327/2013;

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2014 N Ф08-7770/14 по делу N А01-2371/2013;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 07АП-8897/14;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 04АП-3820/14;

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 N Ф04-10286/14 по делу N А03-22138/2013;

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 N Ф04-10525/14 по делу N А70-9417/2013;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15277/13 по делу N А65-4255/2013.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

Текущая редакция ст. 549 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Комментарий к статье 549 ГК РФ

1. Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи, который имеет особый предмет — недвижимое имущество. При этом субъектами такого договора могут быть любые лица (физические, юридические, органы государственной власти и органы местного самоуправления). Необходимость особого порядка регулирования данного вида договора купли-продажи обусловлена тем, что передача недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимости имеет ряд особенностей, особый порядок оформления документов, осмотра предмета договора продажи недвижимости, выявления недостатков недвижимого имущества и предъявление в связи с этим требований.

Продажа отдельных видом недвижимости, например, земельных участков, водных объектов и т.п. регулируется положениями отраслевого законодательства, например, ЗК РФ, ВК РФ.

По своей юридической природе договор продажи недвижимости, так же, как и в общем договор купли-продажи, является:
— консенсуальным;
— возмездным;
— двусторонним.

Предприятие как особый предмет договора купли-продажи недвижимости является недвижимым имуществом, поэтому его правовое регулирование осуществляется, в том числе в соответствии с нормами ГК РФ о продаже недвижимости.

Для продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, необходимо согласие собственника (п.2 ст. 295, п.1 ст. 297, п.1 ст. 298 ГК РФ, п.2 ст. 18, п.1 ст. 19 ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», ч.2 ст. 3 ФЗ от 03.11.2006 N 174-ФЗ «Об автономных учреждениях»).

2. Применимое законодательство:
— ЗК РФ;
— ВК РФ;
— ВзК РФ;
— КТМ РФ;
— КВВТ РФ;
— Закон РФ от 20.08.93 N 5663-I «О космической деятельности»;
— ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»;
— ФЗ от 03.11.2006 N 174-ФЗ «Об автономных учреждениях».

3. Судебная практика:
— определение ВС РФ от 09.10.2014 N 310-ЭС14-3130;
— определение ВС РФ от 09.10.2014 N 310-ЭС14-1916;
— постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 19АП-5649/14;
— постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 11АП-13494/14;
— постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 19АП-5637/14;
— постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 19АП-5636/14;
— постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 N 12АП-8047/14;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 15АП-17018/14;
— постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 01АП-5905/14;
— постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.10.2014 N Ф09-6602/14 по делу N А60-43603/2013;
— постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.10.2014 N Ф09-7249/14 по делу N А50-4840/2014;
— постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2014 N 19АП-5633/14;
— постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.12.2011 N Ф02-5753/11 по делу N А74-1075/2011;
— постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.11.2008 N Ф08-5489/2008;
— определение Московского городского суда от 10.07.2014 N 33-22615/14;
— определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 19.10.2012 по делу N 33-10389;
— определение Московского городского суда от 10.10.2012 N 11-7691/12;
— определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 13.09.2012 по делу N 33-10086;
— постановление ФАС Поволжского округа от 06.06.2013 N Ф06-3755/13 по делу N А55-20315/2012.

Консультации и комментарии юристов по ст 549 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 549 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.