Договор аренды нежилого помещения вступает в силу

Оглавление:

Договор аренды нежилого помещения подписан сторонами 01.03.2016. В договоре указано, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.01.2016. Срок действия договора — до 31.12.2016. Как в данном случае исчисляется срок действия договора аренды для целей государственной регистрации: с даты его подписания или с даты фактического начала арендных отношений? Необходимо ли в данном случае регистрировать договор?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды период времени до его заключения, на который стороны распространили его действие (до 01.03.2016), не включается в срок действия договора аренды. Указанный в вопросе договор не подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода:
Поскольку помещение, являющееся недвижимым имуществом, неразрывно связано со зданием, в котором оно находится, к договорам аренды помещений применяются нормы о государственной регистрации, установленные п. 2 ст. 651 ГК РФ в отношении договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Согласно этому пункту договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается и тех случаев, когда срок в договоре аренды недвижимости определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Например, договор аренды, заключенный с 01.01.2016 до 31.12.2016, по общему правилу, подлежит государственной регистрации.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ) либо с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным (ст.ст. 433, 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 N 08АП-8195/2010).
Условия договора, в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами договора аренды. Следовательно, стороны вправе установить в договоре условия об арендной плате и в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространить действие этих условий на отношения, возникшие ранее. Такой вывод также подтверждается судебной практикой, например постановлениями ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 N Ф04-2693/2007(33872-A46-21)(33997-A46-21), ФАС Московского округа от 05.05.2009 N КГ-А40/3448-09, ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 N А56-9107/2006.
Применительно к сложившейся ситуации получается, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами — с 01.03.2016, а обязательства по договору у сторон возникают (иными словами, «договор действует», «вступает в силу») с 01.01.2016.
Как указал Президиум ВАС РФ в п. 8 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается. Соответственно, если срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации. Данный вывод подтверждается обширной судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 17.12.2013 N Ф06-173/13 по делу N А55-9247/2012, ФАС Уральского округа от 24.06.2013 N Ф09-5294/13 по делу N А60-43927/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.04.2013 N Ф08-1369/13 по делу N А63-1116/2012).
Таким образом, в данной ситуации срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года — 10 месяцев. Поэтому государственная регистрация для такого договора не является обязательной.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Кисленко Мария

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

31 марта 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Продление договора аренды нежилого помещения

Добрый день. Я ИП, преподаю английский язык взрослым и детям. Арендую помещение во дворце культуры. 15 июня истекает срок договора. В договоре не прописаны условия продления. Вчера(21.05) мне сообщили, что директор ДК отказывается продлевать договор, если я откажусь устанавливать в кабинет пластиковое окно за свой счет, причем пользуясь услугами исключительно ее подрядчика. Сегодня написала ей письмо-уведомление о своем намерении продлить договор на прежних условиях. Жду личной встречи с ней. Хотелось бы узнать насколько правомерны ее действия. Смогу ли я, пользуясь своим преимущественным правом аренды, отстоять свое право пребывания в этом помещении? Заранее спасибо.

Ответы юристов (1)

Если у вас аренда муниципального имущества да еще с торгов то тут все сложно в связи с принятием постановления ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

у вас все равно будут торги по аренде -единственная поблажка преимущественное право за вми сохранится но придется заново участвовать в торгах. Вопрос с окном его установкой мало чем вам поможет решать будут местные власти и на торгах

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2011 г. N 73ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
ред. Постановлений Пленума от 25.01.2013 N 13, 25.12.2013 N 98)
В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) о договоре аренды, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам (далее — суды) следующие разъяснения.

1. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 — 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

2. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет

при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

3. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продление договора аренды нежилого помещения без торгов

Здравствуйте, арендую у КУИ помещение 170кв.м. Договор был заключен на 5 лет в июне 2008 года без торгов и продлен (доп.соглашение) также без аукциона до 1.07.2015 (на основании ФЗ). Могу ли я в июле 2015 года заключить новый договор без проведения аукциона ссылаясь на ч.9 ст 17.1 ФЗ «О защите конкуренции»?

Ответы юристов (6)

В соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции» По истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора

Таким образом, Вы вправе заключить новый договор аренды при условии соблюдения приведенных выше условий.

Часть 10 той де статьи устанавливает, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

То есть, если имущество подлежит сдаче в аренду, арендодатель не вправе Вам отказать в заключении договора на новый срок, если у Вас нет перед ним задолженности, пеней, штрафов и пр.

Уточнение клиента

1.Помещение включено в «перечень имущества, предназначенного для в . пользование субъектами малого и сред. предпринимательства», т.е., как я понимаю, оно подлежит у сдаче в аренду, по крайней мере, на сегод. день

2.Мой главный вопрос: могу ли я избежать аукциона, ссылаясь на закон? или он распространяется только на арендаторов, заключивших изначально договор на торгах?

3.Как я поняла, имеется риск принятия решения администрацией об иной цели использования данного помещения (например, его сноса под застройку-здание отдельностоящее) и тогда договор не заключат

19 Апреля 2014, 17:35

Есть вопрос к юристу?

Да, можете, если арендодатель не перестанет использовать данное помещение для сдачи в аренду и у Вас всё в порядке с текущими выполнениями условий договора — т.е. в срок производится оплата и т.д.

Позиция Высшего арбитражного суда такова: продлить договор аренды на основе норм ГК РФ могут лишь те, кто заключил его до вступления в силу требований того или иного закона об обязательном проведении торгов.

Поскольку изменения в плане торгов были внесены 30 июня 2008 г., Вы вправе ссылаться на ч. 9 ст. 17.1

Вот и, собственно, постановление ВАС: Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (абз. 4)

Как я поняла, имеется риск принятия решения администрацией об иной цели использования данного помещения (например, его сноса под застройку-здание отдельностоящее) и тогда договор не заключат

Да, это основной риск, который может быть.

могу ли я избежать аукциона, ссылаясь на закон? или он распространяется только на арендаторов, заключивших изначально договор на торгах?

1.Помещение включено в «перечень имущества, предназначенного для в… пользование субъектами малого и сред. предпринимательства», т.е., как я понимаю, оно подлежит у сдаче в аренду, по крайней мере, на сегод. день

Заключайте договор, исходя из того, что имеете на сегодняшний день.

2.Мой главный вопрос: могу ли я избежать аукциона, ссылаясь на закон? или он распространяется только на арендаторов, заключивших изначально договор на торгах?

Не просто можете, а указанное выше Постановление Пленума ВАС прямо говорит о том, что Вы не обязаны проходить конкурс, и арендодатель не вправе отказывать в заключении договора аренды.

3.Как я поняла, имеется риск принятия решения администрацией об иной цели использования данного помещения (например, его сноса под застройку-здание отдельностоящее) и тогда договор не заключат

Опять же, если решение все еще не принято, то и беспокоиться не о чем.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Анализ договора аренды нежилого помещения

Уважаемые эксперты, прошу провести правовой анализ договора аренды нежилого помещения от собственницы. Разъяснить возможные последствия для арендатора и его отличия от изначального договора.

Есть тонкость: Помещение зарегистрировано как единое 300 метров но сдается частями, так как были изолированы собственником ( предлагается 80м2 поэтому в договоре указано как ПОМЕЩЕНИЯ).

Будущий вид деятельности в помещении Физкультурно-оздоровительный. Мной планируется мелкая перепланировка в виде удаления гипсокартонной стены предыдущего арендатора, установки дополнительного тамбура из гипсокартона у входа от холодного воздуха, перекраска стен.

Планируемый мной срок аренды по 11 месяцев с ежегодной пролонгацией или переподписанием договора. Сумма оплаты аренды должна быть неизменна в течение этих 11 месяцев. Прилагаю так же файл типового изначального договора, который меня устраивал по наполнению.

Так же, хочется убрать любые неоднозначные толкования из договора, которые могут быть использованы арендатором как инструмент давления или расторжения договора с целью повысить стоимость оплаты в любой момент.

Ответы юристов (7)

по договору аренды от собственницы

3.1.4 — если будете делать перепланировку- получать обязательно письменное согласие арендодателя

+ 3.1.5 — все эти улучшения и изменения вам возмещены не будут

3.1.9 — для физкультурного центра не требуется получение сан. эпид заключения — но при вот такой ситуации

Есть тонкость: Помещение зарегистрировано как единое 300 метров но сдается частями, так как были изолированы собственником ( предлагается 80м2 поэтому в договоре указано как ПОМЕЩЕНИЯ).

его получить будет и невозможно

потому что помещение одно- 300 кв.м. а его делят условно перегородками на нужные

3.1.10 — не понятно какую территорию вы должны содержать- выходит вы уже общее имущество должны будете содержать в чистоте а не просто арендованное- имейте это в виду

тут можно истолковать как просто не сорить так и поддерживать порядок- уборка за ваш счет может быть в теории

3.1.15 — текущий ремонт на вас

это нормально и в общем то законом допускается но надо иметь в виду

3.1.21. — как минимум надо исправлять пункт и указывать что исправить вы должны только те изменения которые были сделаны ( если) без письменного разрешения арендодателя

все остальные изменения пускай исправляют за свой счет раз дали на это согласие

4.7 добавить что если нет претензий обеспечительный взнос возвращается в 10 дн срок с момента расторжения договора

у вас договор в плане оплаты- вступает в силу с 1 ноября 2017

а п. 7.1 — указывает что с 1 января 2017 — наверное опечатка но надо исправить

п. 8.1 договор может быть расторгнут есть вы просрочили аренд платеж 1 раз более чем на 7 дн — когда по закону нужно сделать минимум 2 просрочки подряд и только через суд будет такое расторжение

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

п. 8.2 — удалить — получается что если вы расторгаете договор досрочно но ваш обеспечительный взнос остается у арендодателя- это такой вид штрафа получается за расторжение

10.4 — могут раз в год арендодатель вам увеличить аренд плату но не более чем 15% без вашего согласия- в одностороннем порядке

ну и на плане лучше цветной ручкой обозначить все границы помещения который вам передается

Есть вопрос к юристу?

по договору аренды изначальный арендат

п. 2.2.3 на вас текущий ремонт

2.3 запрет на субаренду — может вам это не нужно но лучше знать об этом

3.3. арендная плата изменяется только при согласии 2 сторон что хорошо для вас

4.1.2 — у вас будет преимущественное право на заключение нового договора аренды — тоже хорошо для вас

4.5 суд — арбитраж московской области в случае споров- просто для сведения

этот договор куда менее конкретен конечно и куда более прост чем 1

ну и конечно тут никаких обеспечений нет

Добрый вечер, Василий.

Обратила бы внимание на раздел 8 договора в части возможности расторжения договора по инициативе арендатора.

Условие о том (п. 8.2 договора), что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора гарантийный взнос остается у арендодателя в полном размере, не соответствует ГК РФ.

По смыслу ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж (в договоре указано про гарантийный взнос) — это средство обеспечения исполнения обязательств. Платеж может быть удержан, если арендатор нарушает условия договора. А если нет нарушений — то удержание будет неправомерным.

Дополнение: также в разделе 8 договора нет условий расторжения договора по инициативе арендатора.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Кроме того, советую переделать п. 4.1 договора и прописать: размер арендной платы не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому п. 10.4 нужно исключить.

Также не совсем ясно содержание п. 4.2. про коммунальные услуги. К примеру, горячее водоснабжение относится к коммунальным услугам. Тогда что понимать под коммунальными услугами? Советую прописать более точно и конкретно перечень коммунальных услуг.

Как я уже писала выше, советую переделать п. 4.1 договора и прописать: размер арендной платы не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому п. 10.4 нужно исключить.

В ГК РФ четко сказано:

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

в целом коллеги все разобрали, лишь немного уточню

пункты договора Арендодателя 4.9. и 10.4 пересекаются между собой и могут дать возможность существенно увеличить арендную плату. на мой взгляд, учитывая краткосрочность аренды необходимо либо вообще исключить возможность изменения арендной платы, либо убрать 10.4 и пусть Арендодатель в судебном порядке доказывает, что обстоятельства изменились настолько, что надо повышать аренду.

кроме того, п.4.2. предусматривает необходимость доплаты переменной части арендной платы, но ничего не сказано про возврат/зачет переплаты, хотя и такое может быть.

в отношении обеспечительного платежа и его не возврата при Вашем досрочном расторжении аренды. данное условие закону не противоречит в силу ч.2 ст.381.1 ГК, но Вам не выгодно и обеспечительный платеж должен возвращаться Вам, особенно с учетом того, что платите Вы аренду авансом.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

по п.9.1 суд будет Арбитражный, т… к. обе стороны ИП, при чем тут Красногорск не понятно.

в целом краткосрочный договор, не особо отвечает, интересам Арендатора, если предстоят существенные расходы, т.к. за 11 месяцев Вам необходимо не только отбить расходы, а и начать получать прибыль. но решать, конечно, сторонам.

на мой взгляд, учитывая краткосрочность аренды необходимо либо вообще исключить возможность изменения арендной платы, либо убрать 10.4 и пусть Арендодатель в судебном порядке доказывает, что обстоятельства изменились настолько, что надо повышать аренду.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Все о договоре аренды помещения

Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами. Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.

Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.

При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:

  • адрес здания, в котором находится помещение;
  • описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
  • площадь;
  • назначение (для размещения офиса).

Если условиями договора определено, что арендатор получил в пользование помещение до его государственной регистрации, арендные платежи могут учитываться для целей налогообложения с момента получения здания в пользование.

Состояние передаваемого имущества должно соответствовать условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ), в помещении должны находиться все необходимые принадлежности. Все документы для использования помещения передаются арендатору (техпаспорт и т. п.). Договором эти правила могут изменяться.

Форма договора аренды

Как известно, договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Если стороны решили договориться устно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Сформировавшаяся практика дает ответы на спорные вопросы, касающиеся регистрации:

  • не нужно регистрировать договор, заключенный на срок менее одного года, содержащий регрессную оговорку о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до его заключения (если срок таких отношений составляет год и более);
  • можно не регистрировать договор, продленный на новый срок на прежних условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
  • если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и все дополнительные соглашения также необходимо регистрировать (изменение срока аренды, размера арендной платы, переуступка прав, субаренда) (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Если стороны достигли соглашения в письменной форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но так и не зарегистрировали его, то ни одна из них не может самовольно изменить договор или отказаться от обязательства, в т.ч. по оплате неустойки (ст. 310 ГК РФ). Договор считается заключенным.

Вместе с тем преимущества арендатора не должны противопоставляться третьим лицам. Так, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ); а если помещение было передано третьему лицу, то договор с первым арендатором прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73»)

Цена договора

Цена — существенное условие договора аренды помещения. Размер арендной платы или способ ее определения должен быть четко прописан. Отсутствие условия о цене говорит о незаключенности соглашения (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом нельзя, применив статью 654 Гражданского кодекса, определить цену аренды в размере, который обычно взимается при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата необязательно выплачивается деньгами. Стороны могут выбрать вид оплаты из пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса:

  • твердая денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;
  • установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;
  • предоставление арендатором определенных услуг;
  • передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;
  • возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления, в договоре надо указать их стоимость. Это нужно также для вычисления размера НДС.

Изменение размера арендной платы

Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса позволяет изменять размер арендной платы по соглашению сторон сколь угодно часто, даже если указание на возможность такого изменения в договоре аренды отсутствует.

Нередко стороны оговаривают возможность изменения арендной платы по обоюдному согласию при возникновении определенных обстоятельств (росте инфляции, изменении базовой ставки платы за аренду муниципального имущества). Такое условие для арендаторов выглядит менее жестко, чем повышение платы арендодателем по своему усмотрению. При этом собственники помещений полагают, что они могут обратиться в суд, если арендатор откажется от изменения цены. Теоретически закон это позволяет. Однако Президиум ВАС РФ в постановлении от 13.04.2010 № 1074/10 указал, что такое соглашение должно быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно. Отказ арендатора от заключения соглашения не дает права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора.

В договор допустимо включать условие, позволяющее собственнику изменять арендную плату в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). Если такое право арендодателя стороны не оговорили, то изменять стоимость аренды разрешается исключительно по обоюдному согласию.

Расходы по незарегистрированным договорам не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, установленным статьей 252 Налогового кодекса.

Арендатор будет обязан выполнить условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции, если в договоре будет указано:

  • арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату;
  • арендная плата считается измененной (подлежит изменению) с момента получения арендатором уведомления (или указан иной момент и форма изменения условия).

Если в договоре будет прописано, что арендная плата может быть изменена арендодателем или по его требованию, арендатор может не соглашаться с таким изменением, а арендодатель вправе обратиться в суд для исполнения этого условия.

Практика показала, что изменение суммы арендной платы считается изменением ее размера лишь в случае, когда арендная плата установлена в договоре в твердой сумме. Если в договоре стороны оговорили порядок (механизм) изменения арендной платы, то рассчитанная таким образом сумма может меняться хоть каждый месяц. Арендатор будет обязан вносить арендную плату в новом размере, потому что это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает закон. Как указал Президиум ВАС РФ, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащегося в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Если договор заключен на срок менее одного года, может быть предусмотрена индексация твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя.

Арендная плата может быть и уменьшена, как по договоренности сторон, так и по закону. Так, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы независимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором, если по независящим от него обстоятельствам условия пользования помещением, предусмотренные договором, существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13). Даже если в договоре будет прописано иное, такое условие будет недействительным (определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10).

Если стороны не обговорили возможность одностороннего изменения размера арендной платы, то любая из них вправе обратиться в суд по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Кроме этого, закон позволяет договариваться о полном запрете на изменение арендной платы.

Срок аренды

Срок аренды согласовывается непосредственно в договоре. Если он не определен, каждая сторона может в любое время отказаться от договора. Надо только предупредить об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Эту норму можно корректировать в соответствии с интересами сторон, например, установить иной срок для предупреждения о прекращении договора.

Но нельзя полностью исключить право на отказ от договора, потому что в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16).

Бывает, что стороны включают в договор регрессное условие о применении соглашения к ранее сложившимся отношениям (п. 2 ст. 425 ГК РФ). В этом случае срок действия исчисляется с момента подписания договора. Обязанности сторон по исполнению договора возникают с этого же времени (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно.

Расторжение срочного договора аренды

Срочные арендные договоры до окончания срока их действия можно расторгнуть по обоюдному согласию, в одностороннем или судебном порядке. Закон устанавливает обстоятельства, при которых стороны могут обратиться в суд за расторжением договора. Прежде чем подать иск, сторона должна направить контрагенту письмо с предложением о расторжении договора аренды (п. 2 ст. 452 ГК РФ), иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ).

Статья 619 Гражданского кодекса устанавливает случаи, когда арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора судом:

  • арендатор существенно или неоднократно нарушает условия пользования имуществом или использует его не по назначению;
  • арендатор существенно ухудшает качество имущества;
  • неоднократный пропуск срока оплаты;
  • арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
  • иные случаи, установленные договором, например: однократный пропуск срока оплаты, непроведение текущего ремонта. В договоре может быть установлен лимит задолженности, после которого арендодатель вправе обратиться в суд. Но в договоре можно указать и такие случаи, которые не связаны с нарушением арендатором своих обязательств.

Не нужно платить госпошлину за регистрацию расторжения договора в одностороннем порядке (подп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Прежде, чем обратиться в суд, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный, предложенный им срок.

По требованию арендатора суд расторгнет договор аренды в следующих случаях:

  • арендодатель не предоставляет помещение либо препятствует его использованию (ст. 620 ГК РФ). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем помещение в оговоренный или разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. При расторжении договора можно требовать возмещения убытков;
  • если необходимые принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Арендатор также вправе требовать возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Такие действия целесообразны, если арендодатель не исполнил письменное требование о передаче принадлежностей и документов;
  • переданное помещение имеет существенные недостатки, которые заранее не были оговорены при заключении договора, арендатор о них не знал и не мог обнаружить во время передачи имущества (ст. 620 ГК РФ). Вместо расторжения договора можно потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Кроме этого, устранив недостатки за свой счет, арендатор может удержать сумму расходов из арендных платежей (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт (ст. 620 ГК РФ). Возможно взыскание убытков. Арендатор вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы (ст. 616 ГК РФ);
  • помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ);
  • арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество (сервитут, залог и т.д.). При расторжении договора арендатор может требовать возмещения убытков. Но иногда выгодней потребовать уменьшения арендной платы (ст. 613 ГК РФ);
  • арендатор не передал принадлежности и документы к помещению (п. 2 ст. 611 ГК РФ). А арендатор без них не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Прежде чем расторгнуть договор, стоит потребовать предоставления арендодателем необходимых принадлежностей и документов. В случае расторжения договора, арендатор может взыскать убытки с собственника;
  • в иных случаях, установленных договором, даже при отсутствии нарушения обязательств арендодателем.

Как арендатор, так и арендодатель вправе потребовать расторжения договора, когда одна из сторон допустила существенное нарушение соглашения, которое повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Во всех вышеперечисленных ситуациях стороны могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об отказе от исполнения договора. Такой отказ будет правомерен, только если в договоре предусмотрено соответствующее основание. Причем важно, чтобы было указано именно о внесудебном порядке. В противном случае уведомление об отказе другая сторона может просто игнорировать. Допустимо оговорить право на досрочное одностороннее расторжение срочного договора без конкретных причин, на что прямо указал ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08).

Если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, ему нужно будет вернуть помещение до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать счета.

Суды считают, что отсутствие регистрации соглашения или уведомления о расторжении договора аренды не свидетельствует о продолжении договорных отношений. Так, несмотря на то, что уведомление о расторжении договора аренды не было зарегистрировано, суд признал, что договор аренды прекратился с момента подписания сторонами акта приема-передачи (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.06.2011 по делу № А75-8354/2010). Поэтому для расчета последнего платежа за аренду важна не столько дата прекращения договора и запись в Росреестре, сколько момент возврата помещения арендодателю.

Анна Полетаева, юрист, для журнала «Практическая бухгалтерия»

Данная статья опубликована в закрытом разделе портала «Практическая бухгалтерия». Конкретные бухгалтерские вопросы с примерами решений и экспертными мнениями — максимум полезной и нужной информации на одном портале.
Получите доступ >>