Дарение жилой квартиры

Оглавление:

Дарение жилой квартиры

Дарственная — один из часто используемых способов передачи имущества. В отличие от купли-продажи это не рыночная сделка, поскольку в данном случае недвижимость передается на безвозмездной основе.

С 2013 года, когда близких родственников освободили от уплаты налога при дарении, такие сделки стали обычной практикой решения имущественных вопросов внутри семей. О тонкостях дарения домов и квартир — в карточках «РБК-Недвижимости».

Предмет и субъектКому и какую недвижимость можно передать в дар

Передать в дар можно любое недвижимое имущество: квартиру, дом, дачу, земельный участок, долю в праве общей долевой собственности и т. д.

Подарить недвижимость можно любому человеку — как родственнику, так и постороннему. Но законодательством определены категории лиц, которые не имеют права получать в дар имущество в связи с родом деятельности: государственные служащие, сотрудники воспитательных, лечебных учреждений и органов социальной защиты, работники муниципальных служб. Закон также запрещает дарение между коммерческими организациями. Однако юридическое лицо может подарить недвижимость физлицу и наоборот.

НалогПредусмотрен ли он при таких сделках

С человека, который передает свое недвижимое имущество в дар, налог не взимается, поскольку он не получает дохода от такой сделки. Одариваемые, которые являются близкими родственниками дарителя (в эту категорию входят супруги, родители, дети, родные братья и сестры, бабушки и дедушки и внуки), с 2013 года тоже освобождены от уплаты налога. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения.

Все остальные одариваемые должны будут оплатить налог в размере 13% от стоимости передаваемой в дар недвижимости. Например, дарение между дядей и племянником или двоюродными сестрами уже обременяется подоходным налогом. Однако родственникам не близкой степени родства тоже нередко удается избежать уплаты налога — с помощью цепочки сделок дарения между членами семьи.

ДоговорКак оформить дарственную

Договор дарения заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Заверять его у нотариуса, как и договор купли-продажи, необязательно. В любом случае договор подлежит обязательной государственной регистрации, как и любая сделка с недвижимостью.

Форму договора можно найти в интернете и самостоятельно заполнить. В документе нужно указать дарителя и одаряемого, условия сделки, адрес и площадь объекта дарения. Также в договоре должно быть прописано, что у квартиры или дома нет обременений.

СобственностьЧто можно сделать с полученной в дар недвижимостью

Все что угодно. Недвижимость становится собственностью лица, которому ее подарили, с момента регистрации договора дарения и безо всяких условий. Новый собственник может сразу продать квартиру или дом, подарить, сдать в аренду, завещать. Человеку, получившему недвижимость в дар, не потребуется ждать шесть месяцев, как в случае с оформлением наследства.

Вступить в праваВозможна ли передача прав на объект после смерти дарителя

Нет, вступить в права собственности по дарственной новый владелец может, если даритель жив. А передача недвижимости после смерти владельца рассматривается с точки зрения наследования — договор дарения, в котором предусмотрено такое условие, по закону считается недействительным.

Если дарение недвижимости родственнику и сбор необходимых документов прошли успешно, но даритель умер еще до вступления одариваемых в права собственности, то объект будет добавлен в общую массу наследуемого имущества. Тот, кто не успел получить подарок, становится претендентом на наследство на предусмотренных законом основаниях и вместе с другими потенциальными наследниками.

Раздел имуществаЧто делать, если недвижимость подарили одному из супругов

Имущество, полученное по дарственной, неделимо. Оно является безраздельной собственностью одариваемого. Если человек на момент получения квартиры в дар находился в браке, то она все равно принадлежит только ему и не может быть предметом раздела в случае развода.

Особенности дарения квартиры близкому родственнику в 2018 году: какие документы потребуются, как правильно составить договор?

Дети и внуки взрослеют, наши родители стареют и наступает момент, когда первым пора вылетать из родительского гнезда в самостоятельную жизнь, а старшему поколению комфортнее передать свою квартиру детям.

В таких случаях чаще всего старшее поколение меняется с младшим местом проживания. Но как грамотно оформить эту рокировку с помощью оформления дарственной?

Преимущества сделки дарения

Этот способ передачи прав собственности на недвижимость является самым простым и вместе с тем имеющим ряд неоспоримых достоинств.

Договор дарения сложно оспорить другим лицам, так как бывший собственник еще жив и в состоянии подтвердить свое решение.

Вместе с тем, бывший владелец квартиры может обжаловать сделку, если сумеет подтвердить факт мошенничества со стороны одариваемого.

Договор может оформляться через нотариальные конторы, а это гарантирует надежность и чистоту сделки. К тому же, при оформлении договора дарения квартиры между близкими родственниками услуги нотариуса обойдутся недорого.

Многие родители стараются оформить дарственные на недвижимость, так как знают, что в случае разводов детей такая собственность не подлежит разделу. Учитывая статистику по разводам, возможно, они и правы.

Необходимые документы для оформления сделки

Для оформления договора дарения квартиры близкому родственнику в 2018 году могут потребоваться следующие документы:

  • заявления сторон о государственной регистрации договора и о регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • паспорта или другие документы, удостоверяющие личности дарителя и одариваемого;
  • доверенности на представителей сторон и документы, удостоверяющие личность последних;
  • свидетельство на постановке на налоговый учет;
  • кадастровый паспорт на объект недвижимости или технический паспорт;
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • заверенное нотариусом согласие супруга дарителя или документ, подтверждающий то, что он не состоит в браке;
  • справка БТИ о стоимости квартиры;
  • выписка из домовой книги о всех проживающих в квартире на момент совершения дарения.

Составление дарственной

Для осуществления сделки у нотариуса обязательно присутствие обеих сторон сделки.

Так в тексте обязательно оговариваются:

  • дата и место составления дарственной;
  • паспортные данные сторон сделки;
  • адрес предмета дарения;
  • общая и полезная площадь;
  • этаж и этажность здания;
  • перечень правоустанавливающих документов;
  • наименование органов регистрации;
  • дата регистрации;
  • условия заключения сделки.

В конце договора указывается перечень прилагаемых документов, ставятся подписи сторон.

После подписания дарственной весь пакет документов передается в УФРС для госрегистрации перехода права собственности.

Существенные условия договора

К таким условиям договора относятся все детали, относящиеся к самому предмету дарения и к собственнику недвижимости. Все условия должны быть оговорены в договоре и не иметь двоякой трактовки. Каждый пункт договора должен быть подтвержден документально.

При подписании договора дарения существенными условиями являются:

  1. Согласие супруга или совладельцев на сделку.
  2. Дети, не достигшие 18 лет, могут выступать только в роли одариваемого. Сделка, при которой несовершеннолетний самостоятельно распоряжается недвижимостью, не будет зарегистрирована в Реестре и всегда может быть обжалована в суде.
  3. Лица, признанные недееспособными, могут выступать в роли одариваемого без ограничений. В данной ситуации от их лица действует их попечитель.

Нюансы к тексту

В договоре подробно и четко должны быть оговорены все условия дарения, по которым могут возникнуть спорные ситуации.

Стоит в тексте отразить следующие положения:

  1. Подаренное имущество не будет общей собственностью супругов, даже если недвижимость была передана в период брака. Однако, при совершении каких бы то ни было действий с недвижимостью в дальнейшем, разрешение на сделку от супруга будет обязательным.
  2. Возможно, оформление договора дарения между близкими родственниками с сохранением прав пользования жилплощадью. Это особенно важно для пожилых людей, так как обеспечивает им гарантийное проживание в подаренной квартире до самой смерти.
  3. Оформление сделки может осуществляться доверенными лицами при наличии нотариально заверенной доверенности.
  4. В некоторых случаях одариваемый может отказаться от подарка, в этих случаях в договоре должны быть оговорены условия этого шага.

Госрегистрация перехода права собственности

Для того чтобы вступить в права на передаваемую недвижимость договор дарения в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации.

Для этого необходимы следующие документы:

  • заявления сторон договора или уполномоченных лиц;
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • подлинники и копии договора дарения;
  • подлинники и копии правоустанавливающих документов.

Моменты признания договора недействительным

В принципе договор дарения сложно оспорить. передача имущества совершается человеком, находящемся в здравом уме, поэтому действительность сделки может быть в любой момент подтверждена дарителем. Дополнительные гарантии чистоте сделки дает ее нотариальная регистрация.

  1. Невозможно оформление договора, если в роли дарителя выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
  2. Невозможно дарение госслужащему, если только собственник передаваемой недвижимости не является ближайшим родственником. Например, пациент лечебного учреждения не может подарить свою квартиру медицинскому персоналу данной клиники.
  3. Незаконным может быть признан договор, при котором одна коммерческая организация дарит недвижимость другой коммерческой организации.

Сам даритель в состоянии оспорить сделку. Это можно сделать в следующих случаях:

  1. Если в момент оформления документов одна из сторон была заведомо введена в заблуждение.
  2. Например, если вместо договора купли-продажи собственнику обманным путем подложили на подпись договор дарения.
  3. Если одариваемый причинил тяжелые телесные повреждения бывшему собственнику или членам его семьи, угрожал им убийством.
  4. Если объекту дарения наносится непоправимый вред, который может привести к полной его утрате.
  5. Например, если новый владелец ведет аморальный образ жизни, не поддерживает недвижимость должном состоянии или ведет асоциальный образ жизни (злоупотребляет алкогольными напитками, употребляет наркотики), а соответственно может устроить потоп или пожар в квартире.
  6. Если в квартире получатель дара не производит оговоренный в договоре ремонт сетей водоснабжения и канализации, электрических сетей.

Именно во избежание таких случаев подобную сделку следует оформлять у нотариуса. Грамотно составленный договор дарения обеспечивает четкое исполнение воли дарителя, он не может быть оспорен другими наследниками, именно поэтому он так популярен.

Видео: Сделки между родственниками — квартира в подарок

В видеосюжете разбирается вопрос, каким образом собственник может безвозмездно предать недвижимость своим близким родственникам.

Сравниваются условия оформления сделок дарения, купли-продажи, завещания, ренты между близкими родственниками и даются советы, какой формой договора и в каких ситуациях выгоднее воспользоваться собственнику.

Можно ли оспорить или отменить договор дарения?

«Можно ли оспорить договор дарения?» — с таким вопросом может столкнуться каждый. О том, можно ли оспорить договор дарения, каков механизм его аннулирования и возможные правовые последствия таких действий, мы поговорим в этой статье.

Можно ли расторгнуть договор дарения? Отмена договора дарения на квартиру

Как и любой другой договор из разряда гражданско-правовых, договор дарения оспорить можно — вопрос только в том, насколько веские основания у вас имеются для этого.

Иными словами, можно ли оспорить договор дарения (на квартиру, например), зависит от наличия ряда обстоятельств, перечисленных в ст. 578 ГК РФ.

  1. Первым основанием для отмены договора дарения является покушение одаряемого на жизнь дарителя. В случае если одаряемый совершит преступление против жизни последнего, договор, совершенный в его пользу, будет отменен. В случае если даритель был лишен жизни в связи с умышленными действиями одаряемого, отменить договор дарения имеют право его наследники.
  2. Говоря о расторжении договора дарения, нельзя не упомянуть и о таком основании, как небрежное отношение одаряемого к дару (при условии, что подарок представляет для дарителя особую нематериальную ценность). Примером подобной ситуации может служить дарение квартиры, в которой проживало несколько поколений предков дарителя.
  3. Достаточно часто возникает и еще один вопрос: можно ли отменить договор дарения после смерти дарителя? Да, такая возможность имеется — но только в том случае, если это условие прямо прописано в договоре дарения.

При этом важно помнить, что после отмены договора дарения одаряемый обязан вернуть переданную ему вещь в натуре при условии ее сохранности — в противном случае будет ставиться вопрос о компенсации стоимости вещи.

Признание договора дарения

Отмена дарения — это не единственный вариант аннулирования такого договора. Гражданское законодательство предусматривает также возможность признания сделки оспоримой и ничтожной. Разобраться в этих понятия достаточно сложно, но иногда именно такой вариант отмены договора является единственно возможным. Поэтому давайте остановимся на каждом из понятий более подробно.

Ничтожная сделка — это сделка, которая с самого момента своего совершения является недействительной и не требует признания ее таковой судом. Она с самого начала не влечет за собой наступления каких-либо прав и обязанностей для сторон. Примером ничтожной сделки может служить договор, в котором не имеется существенных условий, предусмотренных для данного вида документа. В нашем случае существенным условием договора является условие о предмете дарения, то есть либо конкретной вещи, либо права или отказа от него в пользу одаряемого. Таким образом, если условие о предмете не соблюдено (например, вы по договору должны подарить автомобиль, но при этом не описываете его, не указываете его характеристик, намеренно избегая упоминания о даре), сделка считается ничтожной и не влечет за собой обязанности для дарителя передать дар.

К ничтожным сделкам следует также относить те, которые изначально противоречат требованиям закона и представляют собой угрозу обществу или государству. Например, дарение ребенка. Составление такого договора изначально невозможно по причине того, что это не только нарушает закон, но и представляет собой угрозу общественному правопорядку.

Ничтожными сделками, в соответствии с Гражданским кодексом, признаются также мнимые сделки. Это такие сделки, которые совершены лишь для вида, т. к. стороны не имели намерения создать друг для друга какие-либо права или обязанности. То есть они заключают договор дарения, но при этом даритель заведомо не собирался передавать вещь, а одаряемый — ее принимать.

Ничтожность влечет за собой и притворная сделка, которая имеет своей целью прикрыть собой иную сделку. При этом притворная сделка признается ничтожной, а сделка, которую стороны прикрывали притворной, будет регулироваться положениями, предусмотренными для такого вида сделок. Пример здесь можно привести следующий: стороны, являющиеся близкими родственниками, оформляют дарственную, по которой даритель обязуется передать в собственность одаряемого квартиру; при этом в реальности одаряемый уплачивает за эту квартиру выкупную цену. Т. е. фактически совершается сделка купли-продажи, притворный же договор был заключен для избежания уплаты налога.

Ничтожность сделки влечет за собой также совершение ее недееспособным лицом. При этом дееспособный гражданин, который знал или должен был знать о недееспособности второй стороны, обязан не только вернуть все полученное по такой сделке, но также возместить реальный ущерб, который был понесен недееспособным гражданином. Примерно так же обстоят дела и с малолетними, то есть гражданами младше 14 лет. Сделка, совершенная такими лицами, считается ничтожной (за исключением мелких бытовых сделок). Тут необходимо сказать, что в обоих этих случаях суд может признать сделку действительной, если она выгодна и совершена в интересах таких лиц.

К ничтожным закон относит и сделки, которые были совершены в отношении имущества, на которое наложен запрет или ограничение распоряжения. Наиболее часто встречающимся на практике примером является дарение имущества юридическим лицом, в отношении которого ведется процедура несостоятельности (банкротства).

Оспоримая сделка — это понятие, тесно связанное с недействительностью сделки, но при этом не являющееся ее абсолютным проявлением. Другими словами, для того чтобы оспорить сделку по одному из оснований, необходимо обратиться в суд, который, рассмотрев материалы дела, примет решение относительно того, имеются ли основания для признания сделки недействительной.

Первым основанием для признания сделки оспоримой является совершение сделки без получения необходимого согласия иных лиц (третьего лица, органа юридического лица, госоргана или органа местного самоуправления). Примером может служить договор дарения, совершенный одним из супругов без получения разрешения другого супруга в отношении совместной собственности.

К оспоримым относятся также сделки, совершенные представителями или органами юридических лиц, если такие действия являются превышением их полномочий или нарушением предоставленных доверенностью или договором прав. В качестве примера можно привести совершение договора дарения представителем юридического лица в случае, когда в его доверенности на представление интересов совершение такой сделки не предусмотрено.

К оспоримым, в соответствии с законом, относятся также сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. В случае необходимости законный представитель имеет право обратиться в суд с целью признания совершенной сделки недействительной. Важно отметить, что в случае если несовершеннолетний уже приобрел полную дееспособность, к нему положения настоящей статьи уже не применяются. Приобрести же полную дееспособность в нашей стране можно 2 способами:

  • в результате осуществления трудовых функций несовершеннолетним по трудовому договору,
  • или раннего вступления в брак (с 16 лет).

Оспоримость сделки также влечет за собой ее совершение ограниченно дееспособным гражданином, если при ее совершении попечитель этого гражданина не дал своего согласия. В такой ситуации попечитель имеет право обратиться в суд и признать совершенную сделку недействительной.

О недействительности сделок

Заключение договора дарения можно оспорить также в связи с тем, что в момент совершения сделки гражданин (даже полностью дееспособный) находился в состоянии, которое препятствовало осознанию им совершаемых действий. Например, в случае если гражданина намеренно заставили принять наркотики, а после этого — подписать договор (ведь в этом случае ясно, что он не понимал и не мог понимать последствий содеянного).

К оспоримым сделкам относятся также те, которые совершены под влиянием заблуждения, обмана, насилия (в том числе угрозы насилия) или из-за тяжелого стечения обстоятельств на заведомо невыгодных условиях. То есть решая, можно ли признать договор дарения недействительным, нельзя не обращать внимания и на то, что данный договор, как и любой другой, должен совершаться при полном понимании сторонами последствий, без порока воли и наличия обстоятельств, изначально обрекающих одну из сторон претерпевать неблагоприятные для себя последствия заключения сделки.

Последствия признания договора дарения недействительным

Как мы уже говорили выше, признание договора дарения недействительным влечет за собой возвращение дара дарителю в натуре, а если дар в натуре утрачен — путем выплаты компенсационной стоимость дара. В некоторых случаях, предусмотренных законом, даритель также имеет право потребовать возмещения убытков, полученных в связи с заключением договора.

Дарение недвижимости: правовые последствия и нюансы

Дарение недвижимости – серьезный и ответственный шаг, в результате которого собственником некогда принадлежавшей вам недвижимости становится другой человек. Причем происходит это совершенно безвозмездно.

Безвозмездность действий дарителя является одним из основных признаков договора дарения: одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного требования. Более того, наличие условий о встречном требовании (вещи или права) либо встречном обязательстве делает договор дарения ничтожным, такой документ не влечет никаких правовых последствий. Так, договор, содержащий условие, предусматривающее передачу дара после смерти дарителя, не может называться договором дарения, поскольку здесь применимы правила наследования. Также не может быть признан дарением договор, согласно которому даритель сохраняет право пользования передаваемым в дар жилым помещением, — отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением. Как видим, решаясь на столь ответственный шаг, нужно тщательно изучить нюансы договора и возможные правовые последствия.

Составление договора дарения

В отличие от завещания, дарение является двусторонней сделкой. Очевидно, что сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. При этом на стороне дарителя, также как и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц:

— если недвижимость поступает в общую долевую или совместную собственность, то несколько лиц будут выступать на стороне одаряемых;

— если квартира находится в совместной собственности, то на стороне дарителя окажутся все участники общей собственности — дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех участников совместной собственности. При передаче в дар доли, находящейся в общей долевой, а не совместной собственности, даритель может выступать в единственном лице.

Даритель, как правило, непосредственно передаёт объект недвижимости одаряемому, а одаряемый его принимает. Однако, возможно дарение через представителя, действующего по нотариально заверенной доверенности, в которой должно быть указано, кому и какое имущество передаётся.

Итак, при составлении договора дарения необходимо указать:
1. Стороны договора: дарителя и одаряемого (фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные, когда, кем и где выдан паспорт).
2. Предмет договора дарения – в данном случае недвижимое имущество. Необходимо перечислить его характеристики, указанные в экспликации и поэтажном плане: адрес, количество комнат, площадь квартиры, этаж, кадастровый и инвентарный номера и т.д.
3. Основание возникновения права собственности дарителя на указанный объект недвижимости, т.е. какие документы позволяют дарителю распоряжаться недвижимостью (это может быть договор купли-продажи, договор завещания, договор дарения, договор приватизации и т.п.)
4. Если договор дарения заключен по доверенности, то ссылаются на нее: когда, кем выдана доверенность, обязательно указывается её реестровый номер.

Договор дарения недвижимости совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, поскольку данный документ является основанием для признания права собственности на объект недвижимости.

Договор дарения не требует нотариального удостоверения, но по желанию сторон возможно его заверение. Услуги нотариуса будут стоить от 0,3 до 1% от стоимости жилья – в зависимости от степени родства сторон и стоимости передаваемой в дар недвижимости.

С момента государственной регистрации договор дарения недвижимости считается заключенным. Госпошлина за регистрацию договора дарения уплачивается обеими сторонами договора (делится на две стороны договора). Помимо регистрации самого договора дарения, необходимо зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости от дарителя к одаряемому. Госпошлина за государственную регистрацию права собственности подлежит уплате одаряемым. С момента государственной регистрации договора дарения даритель перестает быть собственником подаренной недвижимости, новым собственником имущества становится одаряемый.

Ограничения договора дарения, возможность отказа от дарения

В законе предусмотрены обстоятельства, запрещающие или ограничивающие возможность дарения. В отношении недвижимого имущества к таким случаям следует отнести следующие:
— недопустимо дарение от имени несовершеннолетних и граждан, признанных недееспособными, а также их законных представителей;
— запрещается оформление дарения от лица пациентов и клиентов медицинских, социальных и прочих учреждений врачам, соцработникам и иному персоналу, а также государственным служащим за выполнение ими служебных обязанностей;
— законодательством также запрещено дарение между коммерческими организациями.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора или совсем его отменить:

— если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что дарение в новых условиях приводит к значительному снижению уровня его жизни;
— если одаряемый совершил неправомерные действия по отношению к дарителю либо к кому-то из членов его семьи или близких родственников. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым, наследники могут требовать отмены дарения в судебном порядке.

В договоре дарения также может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого, тогда наследники одаряемого не смогут рассчитывать на получение имущества.

Законом предусмотрено право одаряемого отказаться от дара в любое время до передачи ему предмета дарения. Если договор дарения уже зарегистрирован, то отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками, налог при дарении недвижимости не платится. К членам семьи законодательство относит супругов, родителей, детей (усыновителей и усыновленных), дедушек, бабушек, внуков, полноюродных и неполноюродных (т.е. имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. Для остальных лиц доходы, получаемые в порядке дарения, подлежат налогообложению по ставке 13%. Стоимость жилья рассчитывается от наименьшей из величин — исходя из справки БТИ, либо заключения независимой организации-оценщика о рыночной стоимости объекта.

Дарение – далеко не единственный способ передать недвижимость своим близким. Но если вы предпочли именно это решение — пусть похвальное желание осчастливить родственников по праву вознаградится их безмерной ответной благодарностью.

Недвижимость

Рыночный гид

Дареная недвижимость может быть опасной

При дарении недвижимости нужно соблюдать осторожность

Договор дарения недвижимости является одним из самых сложных договоров. С его помощью можно обезопасить свои имущественные интересы и минимизировать налоги. При этом при заключении такого договора нужно быть осторожным, поскольку он может быть использован для мошенничества.

Сделка по дарению чаще всего оформляется между родственниками. Этот мотив самый распространенный, отмечает старший юрист департамента «Земля. Недвижимость. Строительство» компании «Вегас Лекс» Игорь Чумаченко.

Но юристы предупреждают, что сделать из такого подарка сюрприз не получится. «Для совершения дарения необходимо согласие самого одаряемого», — подчеркивает руководитель корпоративной практики юридической компании «ФБК-Право» Александр Ермоленко. При этом такая сделка считается двухсторонней, и от подарка можно отказаться, но только до момента передачи дара. В этом случае договор дарения будет считаться расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме.

В случае, когда договор дарения уже зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

До того как согласиться стать владельцем квартиры, передаваемой в дар, нужно знать несколько тонкостей. Как объясняет главный юрист юридической фирмы «Мегаполис Лигал» Елена Турецкова, одаряемый будет облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ, 13%) в том случае, если подарок делает не близкий родственник — например, дядя, или двоюродный брат, или чужой человек. В случае если недвижимость дарят родители, братья или сестры, супруги, усыновители — налог платить не нужно. Александр Ермоленко также напоминает, что налог может стать серьезным обременением для одаряемого. Так, если средняя стоимость 1-комнатной квартиры в Москве 4,8 млн. рублей, то налог может составить 624 тыс.

В случае же указания в договоре нерыночной цены (указания заниженной оценки) возможны претензии со стороны налоговых органов.

Если одаряемый с радостью принимает подарок (о чем дарителю следует узнать заранее), он и даритель заключают двусторонний договор. Договор дарения квартиры заключается только в письменной форме путем составления одного документа и подлежит обязательной государственной регистрации. То есть договор считается заключенным только с момента государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы. При этом, подчеркивает Елена Турецкова, нотариально удостоверять договор не обязательно: нотариальное удостоверение договора или отсутствие такового не влечет никаких юридических последствий.

Существует еще один нюанс. В договоре должны быть четко прописаны признаки предмета дарения. Необходимо указать точный полный адрес квартиры, этажность дома, количество комнат и метраж квартиры (в соответствии с данными БТИ). Также нужно указать документы, подтверждающие право собственности дарителя на квартиру. Обычно бывает достаточно сообщить номер и дату свидетельства о праве собственности или иные документы, в случае приобретения квартиры до 1998 года, — например, договор купли-продажи, договор о приватизации и т. д. Гражданский кодекс признает ничтожными обещания подарить вещь без указания ее конкретных признаков.

Поэтому расписки в виде «Я дарю свою квартиру по адресу ул. Ленина, 45, своей младшей дочери» не имеют никакой юридической силы.

Ничтожными также признаются договоры дарения между юридическими лицами, а также предусматривающие передачу объекта в дар после смерти дарителя: в этом случае имеет юридическую силу только завещание. Но юридические лица могут дарить недвижимость физическим лицам, то есть компания может одарить своего сотрудника квартирой. Как подчеркивает Игорь Чумаченко, здесь нужно учитывать, что юридическое лицо не сможет учесть расходы, связанные с приобретением такой недвижимости (покупкой, инвестированием, строительством), для целей уменьшения налога на прибыль, поскольку передает имущество безвозмездно.

Как и любую другую схему, дарение пытаются использовать и мошенники. Юристы подчеркивают, что все попытки передать в дар чужую квартиру почти невозможны, поскольку для регистрации договора дарения надо подтвердить свое право собственности на объект. Однако, приводит пример Игорь Чумаченко, встречаются случаи, когда дарение используется для того, чтобы прикрыть куплю-продажу. Это может иметь место, например, при приобретении доли в праве на недвижимое имущество. По закону в таких случаях надо соблюсти процедуру, связанную с преимущественным правом остальных участников долевой собственности, то есть необходимо сначала предложить им купить продаваемую долю в праве на недвижимость и только после их отказа можно предложить свою долю стороннему лицу.

Однако бывает, что соблюдение этой формальности существенно осложняется из-за позиции других участников долевой собственности, либо владелец доли не заинтересован в ее продаже другому участнику. В этом случае идут на хитрость и «дарят» свою долю стороннему лицу, поскольку дарение не подпадает под возмездное отчуждение имущества, когда обязательно соблюдение указанных требований. Здесь можно говорить о признании такой сделки недействительной, только если в суде удастся доказать получение денег за передаваемую долю.

В остальных случаях признать дарение недействительным крайне затруднительно.

Есть и еще одна особенность договоров дарения. Если, к примеру, родители дарят квартиру замужней дочери, право собственности распространяется только на нее, а супруг дочери не будет иметь прав на это жилье. Такие права возникают только при сделке купли-продажи. Если бы родители продали дочери квартиру, ее муж тоже получил бы на нее имущественные права как на совместно приобретенное в браке имущество.

Дарение квартиры

Дарение квартиры, как один из способов отчуждения, представляет собой безвозмездную передачу ее в собственность одаряемому лицу. Подаренное жилье переходит к нему без всяких встречных условий и обязательств с его стороны. В противном случае сделку можно будет легко оспорить, как недействительную.

Форма и содержание договора дарения квартиры

К оформлению договора дарения квартиры законодательство выдвигает определенные правила. В первую очередь, это касается формы его заключения, требования к которой вытекают из норм статьи 574 Гражданского кодекса (далее — ГК). В соответствии с ними, договор дарения недвижимости, подлежащей обязательной государственной регистрации, должен заключаться в письменной форме.

Особое внимание необходимо уделить содержанию документа. Текст договора должен вмещать ряд сведений, которые являются обязательными для его действительности. К ним относятся:

  • дата и место заключения дарственной;
  • паспортные данные ее сторон (дарителя и одаряемого);
  • предмет договора, который свидетельствует о намерении дарителя совершить дарение и согласие одаряемого принять подарок;
  • точное наименование передаваемого в дар объекта недвижимости и его детальная характеристика, которая включает, в случае дарения квартиры, ее место нахождения, этажность, общая площадь, количество комнат, кадастровый номер и т.д.;
  • реквизиты свидетельства о праве собственности дарителя на квартиру;
  • вид обременения, если оно есть;
  • перечень прав и обязанностей сторон сделки, их ответственность и порядок расторжения договора, которые повторяют соответствующие нормы ГК.

В конце текста документ скрепляется подписями сторон сделки — дарителя и одаряемого.

Нотариальное удостоверение договора

Самостоятельно оформленный договор дарения квартиры не обязательно удостоверять нотариально. Законодательство не выдвигает таких требований к заключению указанной сделки. Однако, если ее стороны изъявят желание или у кого-нибудь из них есть опасения по поводу последствий совершаемого дарения, то лучше воспользоваться услугами нотариуса.

Для оформления дарственной в нотариальной конторе необходимо представить следующие документы:

  • паспорта сторон сделки (дарителя и одаряемого);
  • свидетельство о праве собственности дарителя на квартиру;
  • выписку из ЕГРП на квартиру;
  • выписку из домовой книги о прописанных в квартире лицах.

В случае, если квартира, подлежащая дарению, является совместно нажитым имуществом дарителя и, к примеру, его (ее) супруга (супруги), то тут же на месте нотариус заверит его (ее) согласие на совершение сделки.

В договоре дарения, который оформляется у нотариуса, в обязательном порядке указывается стоимость квартиры. Она определяется исходя из ее кадастровой стоимости, указанной в кадастровом паспорте, или рыночной стоимости, которую определяет независимый оценщик.

Гражданин Матвеев И.Д. подарил квартиру своей любимой внучке. Договор дарения заверил у нотариуса. По прошествии некоторого времени его сын решил оспорить в судебном порядке дарственную отца, ссылаясь в исковом заявлении на его невменяемость при заключении сделки.

В данном случае добиться удовлетворения своих требований истцу будет очень сложно, поскольку нотариус при удостоверении договора дарения квартиры обязан убедиться в дееспособности граждан, которые его заключают. И в ходе судебного разбирательства даст соответствующие показания в качестве свидетеля о том, что действия сторон сделки были осознанными и добровольными.

Отрицательным моментом является увеличение расходов по оформлению дарственной. За нотариальное оформление документа закон предусматривает уплату государственной пошлины плюс услуги нотариуса. Тарифы зависят от того, являются ли стороны договора близкими родственниками или дальними, либо посторонними лицами, а также от указанной в договоре стоимости квартиры.

При этом нужно помнить, что если нотариус оказывал содействие в составлении текста и печатании договора дарения, то такие услуги оплачиваются отдельно.

Регистрация дарения квартиры в Росреестре

Дарение квартиры будет считаться свершившимся фактом только после государственной регистрации перехода прав собственности на нее от дарителя к одаряемому. Для этого сторонам сделки необходимо обратиться в регистрирующий орган по месту нахождения квартиры. Если договор дарения оформлялся в нотариальной конторе, то подача документов на регистрацию и получение уже зарегистрированных актов возлагается на нотариуса.

Порядок регистрации

Самостоятельно оформленный договор дарения квартиры подписывается дарителем и одаряемым в присутствии регистратора и передается ему вместе с пакетом подготовленных документов, на основании которых составляется заявление на проведение регистрации.

Стороны сделки проверяют его и подписывают, после чего им выдается расписка о принятых документах, в которой указывается дата получения договора дарения и свидетельства о праве собственности на квартиру.

Те же действия проводит нотариус в случае нотариального оформления дарственной.

После завершения государственной регистрации, на которую предусмотрен 10-дневный срок, дарителю и одаряемому выдаются их экземпляры договора дарения, а одаряемому, как новому собственнику квартиры, еще и свидетельство о праве собственности.

Необходимые документы

Список документов для регистрации перехода прав собственности на квартиру, который мы приводим ниже, не является исчерпывающим, поскольку в каждом конкретном случае регистрационная служба может потребовать дополнительные справки. Основными из них являются:

  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • заявление на проведение регистрации;
  • договор дарения квартиры (количество экземпляров зависит от количества участников сделки, один — для регистрирующего органа и один — для нотариуса в случае нотариального удостоверения сделки);
  • оригиналы паспорта дарителя и одаряемого или иного документа, удостоверяющего личность каждого из них, при самостоятельном оформлении договора;
  • нотариально заверенная доверенность, которая подтверждает полномочия доверенного лица в случае представления ним кого-либо из участников сделки;
  • свидетельство о праве собственности дарителя на квартиру;
  • разрешительный документ органов опеки и попечительства в случае, если одаряемый не достиг совершеннолетия или недееспособный;
  • письменное согласие супруга (супруги) дарителя, которое должно быть нотариально заверено, если квартира относится к совместно нажитому имуществу супругов.

Дарение доли квартиры

Подарить можно не только всю квартиру, отдельную комнату или квадратные метры, но и долю квартиры. Она передается безвозмездно и без всяких встречных условий и обязательств со стороны одаряемого, как и любой другой объект дарения.

Оформление дарственной и порядок регистрации доли квартиры не имеет принципиальных отличий от условий дарения квартиры в целом, рассмотренных выше. Только в пункте договора, где дается подробная характеристика объекта дарения обязательно нужно указать размер безвозмездно передаваемой доли.

НК рассматривает дарение доли квартиры, как получение дохода. Если одаряемый не является членом семьи или близким родственником дарителя, то он обязан задекларировать его и уплатить НДФЛ в размере 13 процентов от стоимости подаренной доли. Как правило, она высчитывается, исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Часто дарением доли квартиры прикрывают сделку купли-продажи. Но это не всегда бывает выгодной сделкой.

Граждане Литвиновы приобрели квартиру в браке в общую долевую собственность два года назад. В настоящее время они разведены. Один из супругов предложил другому выкупить его долю квартиры. Но не знает, как выгоднее оформить сделку — куплей-продажей или дарением.

В данном случае выгоднее заключить договор купли-продажи, так как налогообложению будет подлежать стоимость проданной доли, которая превышает один миллион рублей (налоговый вычет).

При заключении договора дарения придется заплатить НДФЛ со всей стоимости подаренной доли, поскольку бывшие супруги согласно с СК не являются близкими родственниками.

Дарение квартиры родственнику

Сделки дарения между родственниками имеют ряд существенных преимуществ перед другими видами отчуждения недвижимого имущества. Подаренная в браке квартира одному из супругов будет принадлежать только ему и защитит его в случае развода от раздела имущества. Часто дарение оформляют вместо завещания, когда даритель хочет лишить недостойных, по его мнению, наследников, права на их обязательную долю в наследстве.

При оформлении договора дарения квартиры родственнику в тексте документа обязательно необходимо указать степень родства между дарителем и одаряемым. Если сделка удостоверяется нотариально, тогда к подаваемым документам прилагаются и те, которые подтверждают родственные связи ее участников. От этого, прежде всего, зависит размер уплачиваемой государственной пошлины.

Сам факт родства еще не означает освобождения одаряемого от уплаты налога на доходы. НК предоставляет льготы только членам семьи и гражданам, состоящим в близких родственных отношениях. Исчерпывающий перечень таких лиц предусмотрен положениями СК. Учитывая это обстоятельство, родственники, не состоящие в близком родстве, чтобы обойти налогообложение, прибегают к хитрости и оформляют дарение дважды.

Родная сестра гражданина Рябинина О. решила подарить его сыну Роману принадлежащую ей на правах собственности квартиру. По закону тетя и племянник не являются близкими родственниками. Поэтому после совершения дарения Роману пришлось бы уплатить НДФЛ в размере 13 процентов от стоимости подаренной ему недвижимости. Для того, чтобы избежать налогообложения, сестра гражданина Рябинина О. сначала оформила дарение на своего брата, после чего тот передарил квартиру сыну.

В данном случае участникам сделки пришлось дважды заплатить государственную пошлину. Однако налог на доходы с подаренной квартиры, который значительно выше суммы уплаченной пошлины, они обошли.

Принимая в подарок квартиру, даже от близкого родственника, одаряемому нужно помнить, что полученное недвижимое имущество в течение трех лет нельзя продавать. Иначе придется уплатить НДФЛ в размере 13 процентов от дохода, полученного от продажи квартиры за минусом налогового вычета, который составляет 1 миллион рублей.

Заключение

Дарение недвижимого имущества, в частности квартир или долей в них, в настоящее время является распространенным видом передачи прав собственности, в особенности между родственниками.

Договор дарения квартиры, как и любой другой недвижимости, заключается в простой письменной форме.

Его можно заключить самостоятельно, но по желанию сторон можно удостоверить у нотариуса, чтобы в дальнейшем оградить себя от возможных неприятных ситуаций. При этом нужно не забывать, что такой шаг влечет за собой дополнительные расходы.

Переход прав собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. После выдачи нового свидетельства о праве собственности дарение считается совершенным и одаряемый становится полноправным хозяином подаренной квартиры или доли в ней.

Доход от полученной в дар квартиры от близкого родственника не включается в налоговую базу для исчисления НДФЛ.

Вопрос — ответ

Но дарение квартиры возможно, если банк выдаст вам письменное согласие на совершение дарственной сделки. На это указывает пункт 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке».

Исходя из этого, вам необходимо направить в налоговую инспекцию письмо с объяснением о том, что доля в квартире вам подарена близким родственником, а именно неполнородным братом. Рекомендуем приложить к нему копии ваших свидетельств о рождении, подтверждающих ваше родство.