Продажа доли в квартире несовершеннолетнего ребенка договор

Оглавление:

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Добрый день. В нашей 3-хкомнатной квартире площадью 59 кв. м. 1/3 доли принадлежит мне (матери) и 2/3 доли — 12 летней дочери. Отец ребенка при разводе подарил ребенку свою 1/3 (оформлен договор дарения). Квартира наша в старом доме.

Кроме того, у ребенка ЕЩЕ ЕСТЬ 1/2 доли (16 кв. м.) в квартире бабушки (моей мамы), где мы планируем жить после продажи нашей квартиры.

Хотим продать старую квартиру и приобрести новую с площадью 58 кв.м. в новом еще строящемся доме.

На нашу квартиру уже есть покупатели, а нам еще нужно разрешение Органа опеки и попечительства (ООП).

Знаю, что от отца ребенка, который не живет с нами, нужно нотариально заверенное согласие на продажу квартиры.

НО договор долевого участия в строительстве будет заключаться только в феврале 2018г, т.к. только закладывается фундамент дома.

Могу ли я открыть СЧЕТ на имя ребенка, куда можно положить деньги от продажи квартиры, чтобы позже перевести эти средства на счет строительной организации.

Даст ли ООП разрешение на продажу квартиры в такой ситуации? Как правильнее поступить в данной ситуации?

Какие документы необходимо оформить? Спасибо.

Ответы юристов (9)

Могу ли я открыть СЧЕТ на имя ребенка, куда можно положить деньги от продажи квартиры, чтобы позже перевести эти средства на счет строительной организации.

Для сделки Вам необходимо получит согласие органов опеки, а далее вы либо кладете средства на счет, либо приобретаете жилье площадью не меньшей, чем было в квартире, в которой продали долю несмовершеннолетнего.

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

Даст ли ООП разрешение на продажу квартиры в такой ситуации? Как правильнее поступить в данной ситуации?

В данном случае Вы ничего незаконного не делаете.

Вы вправе положить средства на счет, но когда вы будете перечислять средства застройщику, Вам повторно придется получать согласие органов опеки, т.к. будете распорядаться средствами несмовершеннолетнего.

Какие документы необходимо оформить?

Договор купли-продажи оформить у нотариуса (т.к. будет сделка с долями. подлежащая оюбязательному нотариальному заверению), получить согласие опеки, обратиться в МФЦ для подачи документов на регистрацию права собственности.

Есть вопрос к юристу?

Вероника, здравствуйте, в данной ситуации Вы можете открыть на имя своей дочери банковский счет экроу, который потом будет использоваться при выполнении договора долевого участия, что полностью соответствует положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», о том даст ли ООП согласие на такую сделку сложно сказать поскольку, на время строительства дома по сути жил. условия ребенка ухудшаются, тем более что даже договора на долевое строительство пока нет — поэтому вряд ли ООП даст свое согласие, если остались вопросы пишите — с радостью отвечу.

Добрый день. В нашей 3-хкомнатной квартире площадью 59 кв. м. 1/3 доли принадлежит мне (матери) и 2/3 доли — 12 летней дочери. Отец ребенка при разводе подарил ребенку свою 1/3 (оформлен договор дарения). Квартира наша в старом доме.

Добрый день! Прошу уточнить когда вы оформили расторжение брака?

На нашу квартиру уже есть покупатели, а нам еще нужно разрешение Органа опеки и попечительства (ООП).

В обязательном порядке необходимо будет подавать письменное заявление на разрешение совершения сделки купли-продажи. Необходимо будет убедить опеку дать такое разрешение.

Знаю, что от отца ребенка, который не живет с нами, нужно нотариально заверенное согласие на продажу квартиры.

Кто от вас требует данное согласие?

Могу ли я открыть СЧЕТ на имя ребенка, куда можно положить деньги от продажи квартиры, чтобы позже перевести эти средства на счет строительной организации.

Это как вариант — для разговора с опекой.

Даст ли ООП разрешение на продажу квартиры в такой ситуации? Как правильнее поступить в данной ситуации?

Сложность состоит в том, что дом ещё не построен и речь идёт о долевом строительстве — поэтому опека может и отказать из-за возможных рисков при данной сделке. Вот если бы вы уже приобретали готовое жилое помещение то проблем не было бы. Подумайте о других вариантах приобретения готового жилья. Но для начала придите просто на приём в опеку и поговорите с сотрудниками занимающимися выдачей разрешений и после этого будет уже видно как действовать. С Уважением.

Уточнение клиента

Добрый вечер. Развод оформлен почти 4 года назад.

Нотариально заверенное согласие от отца ребенка, как законного представителя (отец не лишен родит. прав), спрашивают в ООП. Или оно не нужно? Спасибо

10 Декабря 2017, 18:14

Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует – например, если квартира приобретается по договору долевого строительства жилья. В одном из дел орган опеки отказал родительнице в даче разрешения на продажу квартиры, в которой ее дочь имела долю, поскольку посчитал, что приобретение объекта долевого строительства в строящемся жилом доме для несовершеннолетней не гарантирует возникновение у нее права собственности на данный объект, а построенная в результате квартира может оказаться меньшей площади, чем указано в договоре, и жилищные права ребенка могут быть ущемлены. Суд, тщательно исследовав договор, счел, что его условия, за неисполнение которых законом установлена соответствующая ответственность, свидетельствуют об обратном; довод опеки о возможном уменьшении площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию носит предположительный характер; а тот факт, что право собственности во вновь приобретенной квартире ребенок приобретает не одновременно с прекращением существующего у нее права собственности на жилую квартиру, не свидетельствует о нарушении ее имущественных прав и законных интересов (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 августа 2012 г. по делу № 33-2699). В другом деле родители намеревались продать квартиру с долями, принадлежащими детям, с целью строительства индивидуального жилого дома. В суде они представили доказательства, что являются добросовестными родителями: имеют работу, стабильный заработок, транспортное средство, по месту работы и жительства характеризуются положительно, их дети посещают образовательные учреждения, им создаются условия для полноценного развития, поэтому суд счел, что они не имеют намерения ухудшить жилищные условия детей, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2011 г. по делу № 2-319/2011).
https://www.garant.ru/ia/opini.

В связи с чем, думаю, что проблемы если и возникнут, то их можно будет решить в суд. порядке.

Какие документы необходимо оформить? Спасибо.

Главное правило, которого нужно придерживаться при получении разрешения опеки на продажу квартиры – это предварительная подготовка полного пакета документов. В органы опеки имеет смысл обращаться только при наличии полного пакета необходимых бумаг. Необходимо предоставить как подлинники всех документов, так и их копии.

Вместе с заявлением-уведомлением от родителей (опекунов), в органы опеки нужно подать пакет документов (подлинники и их копии):

паспорта (или паспорт, если родитель-одиночка) заявителей;
заявление о согласии на отчуждение имущества от несовершеннолетнего, достигшего 14 лет и его паспорт;
копии свидетельства о рождении детей и свидетельства о браке или его расторжении;
банковский документ (выписка со счета), если на счет детей внесены деньги (в случае, если ребенок поступает под опеку государства);
банковский документ (выписка со счета), если на счет детей внесены деньги (в случае, если вместо покупки нового жилья полагающуюся ребенку долю перечислили деньгами);
документы на имеющееся (отчуждаемое) жилье:
Свидетельство права собственности;
Кадастровые и технические паспорта и планы;
Договор приватизации, если есть;
Оригинал выписки из Росреестра о стоимости жилья;
Оригинал справки из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Такая справка не обязательна, но ее могут потребовать;
Оригинал выписки из домовой книги на квартиру, в отношении которой планируется осуществить сделку;
Оригинал выписки о состоянии финансово-лицевых счетов на все жилые помещения, которые участвуют в сделке.

После того как будет выдано разрешение — вернее получения постановления вы можете смело совершать на сделку. Продажа старого и покупка нового жилья должны проходить одновременно.

После процесса регистрации и перехода права владения квартирой на нового собственника, начинается процесс по прописке ребенка по новому месту жительства.

И это еще не все. Нужно будет повторно уведомить органы опеки, что несовершеннолетний получил равноценное имущество в собственность. «Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки…» – так говорится в письме Министерства образования РФ от 20.02.95 N 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних».

Добрый вечер. Развод оформлен почти 4 года назад. Нотариально заверенное согласие от отца ребенка, как законного представителя (отец не лишен родит. прав), спрашивают в ООП. Или оно не нужно? Спасибо

Данное согласие требует ООП поскольку Ваш бывший супруг, наравне с Вами является законным представителем Вашего совместного ребенка, а следовательно и несет в равной степени и обязанности перед ним

Или оно не нужно?

Да, данное согласие требуют и если вдруг второй родитель против, то есть также практика об оспаривании действий, что отец препятствует уцлучшению жил условий ребенка.

Могу ли я открыть СЧЕТ на имя ребенка, куда можно положить деньги от продажи квартиры, чтобы позже перевести эти средства на счет строительной организации.

Открыть счёт можете, но в дальнейшем понадобиться получать разрешение на перевод денег направляемых на оплату строительства нового дома.

НО договор долевого участия в строительстве будет заключаться только в феврале 2018г, т.к. только закладывается фундамент дома.

Вот в этом и есть проблема, продаёте квартиру сейчас, а вступать в долевое строительство будете через два месяца.

Даст ли ООП разрешение на продажу квартиры в такой ситуации? Как правильнее поступить в данной ситуации?

Правильнее поступить, это будет обратиться в орган опеки и попечительства, и привести все доводы которые у Вас есть, это то что деньги будут переведены на специальный счёт, и то что

у ребенка ЕЩЕ ЕСТЬ 1/2 доли (16 кв. м.) в квартире бабушки (моей мамы), где мы планируем жить после продажи нашей квартиры.

По результатам изучения всех условий органами опеки и попечительства, я думаю, есть шанс что данную сделку одобрят.

Действительно так, согласие от отца ребёнка нужно, органы опеки и попечительства при даче согласия на оформление сделки будут учитывать мнение обоих родителей, так как в соответствии с Семейным законодательством России, защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Содержание статьи

Все сделки с недвижимым имуществом всегда сопряжены с риском. Если участвует несовершеннолетний, то доля риска существенно возрастает. Поэтому продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка бывает очень сложно. Рассмотрим как продать долю ребенка в приватизированной квартире.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей квартиры с долей несовершеннолетнего, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Доля в квартире несовершеннолетнего ребенка при продаже

При совершении сделок по отчуждению собственности ребенка, согласно Семейному и Гражданскому кодексам РФ, интересы ребенка представляет законный представитель несовершеннолетнего.

Основным отличием просто продажи квартиры или доли в ней от продажи квартиры, где собственником одной из долей является несовершеннолетний, является обязательное согласие органа опеки и попечительства. Продажа доли в квартире, где прописан несовершеннолетний, но, при этом, собственности не имеет, получение согласия органа опеки не предполагает.

Находясь на страже прав и законных интересов детей, органы опеки строго следят за тем, чтобы не нарушались имущественные права несовершеннолетнего.

Условия получения согласия на продажу доли:

  • покупка равноценной по метражу доли;
  • удовлетворительное состояние жилого помещения;
  • географическое место положения квартиры.

Так, будет получен отказ, если продаваемая доля будет частью благоустроенной трехкомнатной квартиры в черте города рядом с социальными объектами, а покупаемая частью частного дома без удобств на окраине города, вдали от социальной инфраструктуры.

Особняком стоит вопрос о даче разрешения на покупку квартиры в новостройке. В таких ситуациях все зависит от степени готовности дома. Желательно, чтобы дом был сдан в эксплуатацию. В этом случае, а также при условии, что жилищные условия ребенка в итоге улучшаться (к примеру, будет выделена доля больше имеющейся, либо метраж новой квартиры будет больше), органы опеки «дадут зеленый свет» на совершение сделки.

Алгоритм продажи доли несовершеннолетнего в квартире

  1. Подача заявления.

Важно! Сроки рассмотрения устанавливаются на муниципальном уровне, обычно не превышают 15 дней.

  • Получение предварительного согласия на совершение сделки, либо отказ. На данный момент четких оснований для отказа в законе не прописано. Отказ может быть обжалован в суде в порядке искового производства.
  • Совершение сделки

    Важно! Следует помнить, что сделка по купле-продаже квартиры при наличии доли несовершеннолетнего в ней без согласия органа опеки не пройдет регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

  • Уведомление органа опеки и попечительства о совершении сделки, её регистрации в соответствующем государственном органе и предъявлении свидетельства о праве собственности несовершеннолетнего на квартиру или долю в жилом помещении.
  • Перечень документов для продажи доли в квартире, где прописан несовершеннолетний для органов опеки

    1. Заявление законных представителей, если ребенку меньше 14 лет. Если от 14 до 18 лет, то заявление от несовершеннолетнего с согласием родителей (родителя, либо опекуна) на совершение сделки.
    2. Паспорта законных представителей и несовершеннолетнего, при наличии у него документа удостоверяющего личность в силу возраста.
    3. Документы на отчуждаемое жилье.
    4. Документы на покупаемое жилое помещение.
    5. Предварительный договор купли-продажи, либо нотариальное обязательство приобретение определенного объекта в собственность ребенка.

    Важно! Российское законодательство запрещает сделки с недвижимым имуществом между родителями (опекунами, попечителями) и их детьми до 18 лет. Исключением из данного правила является дарение недвижимости несовершеннолетнему.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    Гладских Анна

    Участие в рассмотрении судебных дел по утрате права пользования жилым помещением, разделе имущества между супругами, выселении, при оспаривании действий муниципальных органов, при взыскании компенсации при затоплении.

    Смотрите также:

    Как оценить долю в квартире для продажи?

    Продажа доли в квартире другому собственнику

    Можно ли продать невыделенную долю в квартире?

    Как продать долю в неприватизированной квартире?

    Налоговый вычет при покупке доли в квартире

    Продажа квартиры с несовершеннолетним дольщиком без покупки новой

    Добрый день! Подскажите,пожалуйста,как действовать: есть 2 квартиры 2-комн. 1-я- в собственности у мужа, он же в ней один прописан. 2-я- приватизирована на 4-х прописанных: мать мужа,я, сын 25 лет и сын 15 лет- 4 доли. Мама мужа умерла. Хотим продать эту квартиру — 1/3 часть от продажи купить дачу, 2/3- купить старшему сыну отдельную квартиру. Что делать с несовершеннолетним? Мы с мужем и младшим сыном проживаем в квартире мужа. Может ли муж выделить-оформить в своей квартире долю для несовершеннолетнего сына, чтобы мы могли спокойно продать 2-ю квартиру — или как правильно поступить, чтобы органы опеки не придрались .

    Ответы юристов (7)

    доброй ночи! в соответствии со ст 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного согласия органа опеки и попечительства совершать… сделок по отчуждению… имущества подопечного… сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав. а также иных действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

    согласно ст 20 ФЗ » Об опеке и попечительстве» недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлеждит отчуждению, за исключением случая отчуждения жилого дома, квартиры, их части при перемене места жительства подопечного.

    из анализа указанных правовых норм следует, что Вы вправе продать долю в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему, а орган опеки вправе дать разрешение на такую сделку, при условии, если несовершеннолетний приобретет право собственности в ином жилом помещении. Т.о. необходимо заключить договор дарения доли квартиры между вашим мужем и несовершеннолетним сыном.

    Есть вопрос к юристу?

    Для совершения сделки Вам потребуется разрешение органов опеки и попечительства (ст 292 ГК РФ и ст 37.ч. 2 ГК РФ)

    Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

    Органы опеки и попечительсва будут руководствоваться письмами Министерства общего и профессионального образования РФ от 20.02.1995 г. за № 09-М “О защите жилищных прав несовершеннолетних” и от 09.06.1999 г. за № 244/26-5 “О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних”.

    Обратитьс в органы опеки и попечительства следует до заключения сделки купли-продажи. Вам будет предписано приобрести жилье на имя несовершеннолетнего, которое соотверствует отчуждаемому. Предоставте в органы опеки и попечительтва документы на отчуждаемую квартиру и на квартиру, в которой будет выделена доя для несовершеннослетнего. Инспектор оценит их равноценность. Сделки должны происходить одновременно.

    Закон делит несовершеннолетних на две группы: малолетние (до 14 лет) и несовершеннолетние с 14 до 18 лет. В соответствии со ст. 26 ГК РФ, несовершеннолетние (14-18 лет) совершают сделки с согласия родителей. За малолетних сделки, по общему правилу, совершают родители (ст. 28 ГК РФ). В силу абзаца 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ, именно к последним, применяется ст. 37 ГК РФ, устанавливающая обязательность получения согласия органов опеки и попечительства на сделки, связанные с уменьшением имущества подопечного.

    Исходя из изложенного, согласие нужно получать только в случае с малолетним.

    Однако органы опеки толкуют абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ расширительно, не взирая на контекст статьи и ее отношение только к малолетним, потому как там стоит общая формулировка без уточнения, процитирую: «к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.»

    Есть еще весьма странная норма, установленная п. 5 приказа Приказа Минюста РФ от 20.07.2004 N 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним» разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом (пункт 1 статьи 26, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса).

    Эта норма противоречит ГК РФ. Гражданское законодательство находится в ведении РФ, даже постановления правительства, не говоря уже о каких-либо инструкциях министерств, не должны противоречить ГК РФ, а в случае противоречия не должны применяться (ст. 3 ГК РФ).

    Касательно ст. 60 СК РФ. В ней говорится следующее: «право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации)» — п. 3 ст. 60 СК РФ. Управление имуществом ребенка осуществляется родителями только до достижения им 14 лет (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 23 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ
    (ред. от 02.07.2013)
    «Об опеке и попечительстве»). Поэтому использование ст. 60 СК РФ не обосновывает приведенный пункт инструкции.

    Как видите, вопрос очень спорный, но Росреестром не поддерживается отсутствие необходимости согласия ООИП на сделку по отчуждению квартиры (доли) несовершеннолетнего с 14 до 18 лет.

    По самому вопросу. Да, можно оформить договор купли-продажи + дарения доли с этим — в ООИП, они посмотрят равноценность, вынесут постановление о согласии. Все относите в Росреестр, получаете желаемое.

    Здравствуйте! Как вариант можно сначала произвести отчуждение доли сына в квартире путем договора мены при этом улучшив его жилищные условия. К примеру муж меняет 1/3 в своей квартире на 1/4 доли сына в общей квартире. Для этого потребуется согласие органов опеки и попечительства. Затем спокойно продаете квартиру и покупаете все что пожелаете.

    Родитель (опекун по статусу) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и
    попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества
    подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или
    в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав,
    раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других
    действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

    Таким образом, для совершения сделки с имуществом несоврешеннолетнего необходимо обязательное получение согласия органа опеки и попечительства, без него сделка не будет считаться действительной. При этом орган опеки согласия не даст, если сделка приводит к уменьшению или отчуждению имущества, т.е. в таком случае ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего собственника не допустимо. В Вашем алгоритме действий, необходимо сначала с разрешения органа опеки и попечительства оформить сделку по обмену доли несовершеннолетнего ребенка на соответствующую долю в квартире мужа (при этом площадь и стоимость доли в жилом помещении должна быть признана не худжей, чем та, которую планируется обменять.) После такого обмена возможно осуществить сделку купли-продажи долей в указанной квартире.

    Здравствуйте, Уважаемя Юлия!

    Вам необходимо обратиться в отдел органы опеки и
    попечительства. Так, как Вашему ребенку 15 лет и он имеет паспорт, то в сделках действуют самостоятельно, но с
    согласия родителей.

    В основном органы опеки разрешают продать долю
    несовершеннолетнего при условии, что в новом доме ребенок получит в собственность столько же
    (или больше) квадратных метров общей площади, сколько имел в старом.

    Если же Вы переезжаете в другой город, то органы опеки могут
    пойти навстречу Вам и соответственно могут
    дать разрешение на отчуждение, но при условии, что денежные средства будут перечислены
    на счет несовершеннолетнего ребенка.

    В Вашей ситуации необходимо убедить органы опеки в том, что
    данная сделка никак не сможет ущемить
    права Вашего ребенка.

    Как вариант можно сначала произвести отчуждение доли сына в квартире путем договора мены

    Если исходить из того, что в отношении несовершеннолетних от 14 — 18 лет все таки действует ст. 37 ГК РФ (и даже бесплатно посудился бы на этот счет — практики на эту тему еще нет), то есть серьезная проблема: «опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.» Поэтому договор мены никак не подходит, только дарение.

    Родитель (опекун по статусу)

    Родитель не опекун по статусу, просто к сделкам с участием малолетних несовершеннолетних применяются правила о совершении сделок опекуном (ст. 28, п. 2, 3 ст. 37 ГК РФ).

    Ищете ответ?
    Спросить юриста проще!

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

    Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

    Продажа квартиры, в которой часть (доля) принадлежит несовершеннолетнему (лицу младше 18 лет – п. 1 ст. 21 ГК РФ) – возможна, закон не ограничивает собственников в правах на распоряжение своим имуществом. Однако, сделки такого рода могут быть на законных основаниях выполнены только при непосредственном участии органов опеки и попечительства (ООиП), на которые возлагается функция надзора за соблюдением прав несовершеннолетних граждан. Далее мы подробно разберем порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

    В глазах закона дети – это граждане, обладающие ограниченной дееспособностью. Родители являются выразителями интересов своих детей, а только потом в дело вступают ООиП, когда есть вероятность ущемления интересов детей. При продаже доли несовершеннолетнего число участников сделки увеличивается, поскольку необходимо не только получить разрешение из ООиП, но и лицензию в нотариате.

    Когда можно продать долю несовершеннолетнего?

    Попечительский совет уполномочен выдавать разрешения на совершение сделок купли-продажи квартир, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему. Прежде, чем отправлять в ООиП, следует подготовить документы, подтверждающие передачу ребенку после продажи старой квартиры доли в новой квартире. Без получения документального разрешения сделка в судебном порядке будет расторгнута и аннулирована. Более того, участников могут привлечь к ответственности за нарушение закона.

    Итак, при продаже доли малолетнего есть два пути:

    1. Если продажа квартиры – это конечная цель, новую квартиру покупать семья не планирует, тогда несовершеннолетнему должна быть предоставлена аналогичная доля в другом домовладении. Например, можно детей оформить собственниками долей в квартире бабушки или дедушки.
    2. При одновременной продаже старой и покупке новой квартире, по новому адресу на ребенка оформляется точно такая же доля в праве собственности. Закон допускает приобретение большей доли или равной прежней, но никак не меньшей.

    Просто продать квартиру и не предоставить несовершеннолетнему взамен другую недвижимость – незаконно, в этом отношении законодательство неумолимо.

    Прежде, чем окончательно решиться на продажу, стоит предварительно проконсультироваться в ООиП. Необходимо установить, на покупку какого типа жилья будет дано разрешение. Типичный пример: квартира продана, а ребенку куплена комната. ООиП – против, так как один ребенок проживать не может, а комната на двоих даже с одним из родителей – это слишком мало.

    Если до продажи в квартире детям принадлежала 1/2, то и в новой квартире на их имя следует оформить 1/2 или даже больше. Оформить меньшую долю – нельзя, даже если новая квартира существенно больше прежней. Фактически в такой ситуации ребенок, скажем, вместо прежних 10 кв.м. получит, например, 15 кв.м. ООиП одобрит такую сделку без возражений.

    • Москва и область: +7-499-938-54-25
    • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
    • Федеральный: +7-800-350-84-02

    Как подготовить документы к продаже?

    С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.

    Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:

    • отсутствия второго родителя по причине развода;
    • его несогласия с продажей;
    • безвестного отсутствия отца или матери,

    тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:

    1. нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
    2. решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
    3. решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
    4. свидетельство о смерти, если второй родитель умер.

    Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:

    • Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
    • Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
    • Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
    • Заявление;
    • Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
    • Техпаспорт старой квартиры;
    • Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
    • Нотариальная лицензия на продажу;
    • Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
    • Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
    • Квитанция об оплате госпошлины.

    ООиП изучит документы, сравнит прежние и новые условия проживания несовершеннолетних, а при отсутствии нареканий выдаст разрешение. Суть проверки – убедиться, что сделка законна, а имущественные интересы детей соблюдены.

    В присутствии инспектора ООиП родители заполняют заявление, в котором обязуются соблюдать права и интересы своих детей. Инспектор ставит свою подпись на этом заявлении. Если ребенку на данный момент уже исполнилось 14 лет, тогда потребуется подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли в квартире.

    Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

    Когда ООиП отказывают?

    Получить отказ – неприятно, без него сделка сорвется. Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:

    • Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
    • Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
    • Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
    • Новое жилье меньше старого;
    • Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
    • Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).

    Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.

    Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, вместо уже подписанного основного договора, то это – не правомерно. Предварительный договор обязывает стороны совершить сделку на указанных в нем условиях.

    Если же отказ выдан по причине, которая, по вашему мнению, противоречит законодательству, то его можно оспорить в судебном порядке. В этом случае суду потребуется предоставить тот же самый пакет документов, который был подан в ООиП. Ответчиком в данном разбирательстве выступает ООиП, а истцом – родители несовершеннолетнего, действующие в его интересах.

    Важно: не всегда необходимо ждать 18-летия, чтобы получить право совершать сделки с недвижимостью от своего имени. В ряде случаев подростки получают признание дееспособности в 16 лет. Например, когда вступают в брак, либо устраиваются на работу с оформлением полного соцпакета, а также становятся индивидуальными предпринимателями. Разрешение ООиП на сделку в таких случаях не потребуется.

    В отдельных случаях, когда родители не намерены покупать новое жилье после продажи старого, ООиП соглашаются на оформление персонального счета на имя ребенка, куда будет переведена сумма от продажи его доли в квартире. Счет оформляется таким образом, что получить с него деньги сможет только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.

    Доказать ООиП, что при переезде условия проживания ребенка станут лучше, можно при аргументации:

    • Улучшение экологической обстановки;
    • Новая инфраструктура более развита (ближе к дому школа, больше магазинов, есть остановки общественного транспорта и т.д.);
    • Улучшение климатических условий;
    • Получение родителями более высокооплачиваемой работы.

    Когда под влиянием этих аргументов и представленных документов ООиП выдадут разрешение, можно назначать даты сделок купли-продажи.

    Как провести сделку?

    На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.

    Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.

    После совершения этих обязательных действий можно приступать непосредственно к проведению сделки:

    1. Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
    2. В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
    3. Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
    4. Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности.