Покупка квартиры в браке документы

Оглавление:

Как купить квартиру в браке, чтобы она досталась покупателю при разводе. Подробный обзор доступных способов приобретения квартиры и того, как получить ее при разводе.

В данной статье я рассмотрю основные моменты, позволяющие понять о том, какими нормами закона руководствоваться, возможные варианты оформления права собственности и приобретения жилья, как в браке, так и до официального его регистрирования. Как доказать своё право на квартиру и не допустить её перехода во владение бывшего супруга.

○ Что говорит закон.

Нормативно-правовой базой регулирования вопроса, о разделе имущества служит:

  • Гражданский кодекс (далее – ГК).
  • Гражданское процессуальное законодательство (далее ‑ ГПК).
  • Семейный кодекс (далее – СК).
  • Налоговый кодекс (далее – НК).
  • Статья 256 ГК:
  • «Нажитое в период семейной жизни имущество (движимые и недвижимые вещи) является собственностью обоих супругов, если договорными отношениями не определяется иное.
  • Кроме того, имущество, принадлежащее до вступления в брак, полученное согласно договору дарения либо в качестве наследства одним из супругов является исключительной собственностью этого супруга».

Вышеуказанные правила необходимо рассматривать вместе с нормами семейного законодательства, где в главе 7 определён режим такого имущества, а в главе 8 – урегулирован вопрос о договорном имущественном положении.

  • Статья 34 СК:
  • «предоставлено право сторонам изменить существующий правовой режим на договорной посредством заключения брачного соглашения».

ГПК РФ определен процессуальный порядок раздела, его сроки, перечень документов, содержание искового заявления, судебная процедура раздела и т.д.

Законодательством, регулирующим вопросы налогообложения, определён порядок уплаты налоговых сборов связанных с осуществлением имущественных правоотношений.

○ Покупка жилья в браке.

Покупка квартиры, будучи в браке, должна начинаться с определения формы собственности на неё. В связи с этим, существует несколько вариантов развития событий.

Возможные схемы приобретения.

  1. Долевое право владения, когда жилое помещение разделено на доли и является общим (такой вариант возможен и при сожительстве без регистрации брака).
  2. Существует без долевой способ владения, когда документально этот вопрос не зафиксирован, то есть, не определены доли (только для супругов).
  3. Право собственности может принадлежать одному из супругов.
  4. Приобретение жилплощади супругом за собственные средства. В таком случае, при судебном разбирательстве придётся доказать факт дарения денег.
  5. Для перестраховки на будущее оформить свои отношения посредством заключения брачного договора, в том числе включив пункт о покупки жилплощади и её дальнейшей судьбе.
  6. Ипотечное приобретение. Если кредит оформлен на одно лицо, то второй предоставляет согласие на это. Если в брачном соглашении этот момент прописан, то разрешения не требуется. Оформление кредита на обоих, но с регистрацией права владения на одно лицо. Возможен вариант регистрации права владения квартирой и на обоих. В обоих случаях при разводе задолженность будет поделена между супругами.

Какой вариант лучше? Те супруги, которые опасаются остаться без жилья либо его несправедливого деления, могут покупку оформить долевым способом, причём доли могут быть разными, этот вопрос решается в индивидуальном порядке. Без долевое оформление предусматривает разделение квартиры на две равные половины. Процесс раздела будет осуществляться судом. В таком же порядке будет проходить процедура разделения жилых метров и в случае одного собственника на квартиру.

Важно! Заключённый договор о купле собственности предполагает возврат налогового вычета ‑ суммы, на которую супруг может снизить доход подлежащий налогообложению.

Для получения вычета нужно учесть:

  • Оформление документов и документ об оплате должны быть на имя одного из супругов.
  • Получение обоими официального заработка для разделения вычета на двоих.
  • Возможность возврата в адрес одного, второй – оставляет право воспользоваться вычетом в будущем.

✔ Кому принадлежит?

Лица, которые могут являться владельцами квартиры после развода:

  • Супруг.
  • Супруга.
  • Их дети (до совершеннолетия выступать от их имени будет один из родителей).

○ Как не делиться квартирой с бывшим супругом/супругой.

В юридической практике существует несколько способов оставить свою вторую половину без жилья.

  1. Договорной способ.
    • Статья 41 СК:
    • «Договор называемый «брачный» супругами может быть заключён как до брака, так и после регистрации. В таком соглашении супруги сами вправе разрешить вопрос с квартирой на добровольных началах».
  2. Признание жилья имуществом одного из супругов.
    • Статья 36 СК:
    • «Имущество, которое один из супругов получил на безвозмездной основе (путём наследования или дарения) является его собственность».

Для реализации такого способа необходимо участие родни со стороны супруга, которая способна подтвердить факт безвозмездного получения квартиры.

  • Долговой способ.
    • Статья 39 СК РФ
    • «Общая задолженность (долг) разделяется по пропорциональному принципу в соответствии с имеющимися долями в общем имуществе».

    Для осуществления такой схемы необходимо чтобы доверенное лицо супруга (супруги) доказало факт наличия долга равного стоимости жилплощади. Таким доказательством может служить расписка о получении супругом (супругой) денег на покупку квартиры, что будет предполагать разделение образовавшегося денежного обязательства (долга) между ними. Далее, супруга (супруг) обязана погасить долг. Конечно, в такой ситуации, сторона откажется либо от своей доли в жилом помещении либо от денежного обязательства равного половине стоимости жилья.

    ✔ Покупка жилья через третьих лиц с последующим дарением одному из супругов.

    Одной из причин приобретения жилой недвижимости является нежелание делиться квартирой с супругом. Такое поведение чаще всего свойственно родителям. Например, родители супруги приобретают жильё, оформив договор купли-продажи, а в будущем оформляют дарственную и дарят дочери.

    В данной ситуации речь идёт о двух сделках, минусом которых является:

    • Длительность по времени оформления.
    • Уплата двойной госпошлины.

    Выходом из такой ситуации является заключение договора через третье лицо. Что для этого нужно? Для этого нужно всем сторонам прийти в нотариальную контору и подписать договор, согласно которому родители покупают на имя дочери (сына) за свои деньги жильё и она (он) становится его собственником. Здесь право на такое жильё будет рассматриваться как безвозмездно переданное, так как плата произведена родителями. При разводе вторая половина не будет претендовать на недвижимость и в случае её продажи разрешение супруги (супруга) не требуется.

    • Пункт 1 ст.252 ГК:
    • «Договор дарения – соглашение, по которому одна сторона на безвозмездной основе передает другой стороне (одаряемому) вещь (квартиру) в собственность».

    Должно ли «третье лицо», уплатить в доход государства налог с полученной прибыли? В таком случае налоги не платятся. Даже при оформлении договора дарения родственники освобождаются от обязанности по уплате налога.

    ✔ Наследование квартиры.

    Квартира, полученная в наследство – личная собственность супруга. Причём время получения её не имеет значение (до или после брака). При бракоразводном процессе такое имущество не подлежит разделу. Даже если в ней много лет проживал один из супругов, то второй при разводе вправе выселить.

    Унаследованное жильё является личным также и по причине приобретения её за счёт третьих лиц, а не за супружеские деньги.

    ✔ Покупка квартиры на средства, полученные либо заработанные до заключения брака.

    Способы приобретения жилья до брака:

    • Покупка за счёт собственных средств.
    • Наследование.
    • Посредством получения в дар.

    Покупка жилья до момента бракосочетания может быть доказана:

    1. Доказать, что средства поступили от родителей. В идеальном случае, иметь нотариально заверенный договор дарения жилья. Также возможно составить в простой письменной форме такой договор на дарение денежных средств. Важно при составлении соглашения указать целевой характер денежного подарка, вписав фразу «передаём денежные средства в размере 3 000 000 рублей на приобретение квартиры».
    2. Справка из банковского учреждения, подтверждающая факт отсутствия возможности приобретения недвижимость во время браного союза.
    3. Справку с работы о заработке, где будет усматриваться неплатёжеспособность супругов.
    4. Свидетельские показания.
    5. Банковская выписка со счёта родителей, показывающая движения по счёту.

    Факт доказывания будет осуществляться в суде. Решение будет вынесено на основании изучения предоставленной сторонами информации.

    ✔ Заключение брачного договора.

    Возможность заключения брачного соглашения:

    • До момента регистрации.
    • Непосредственно при регистрации.
    • В период семейного проживания.

    Нюансы брачного соглашения.

    Срок начала действия условий соглашения – после регистрации отношений. Форма составления – письменная. Требуется обязательное заверение у нотариуса.

    Цель заключения – регулирование всех имущественных, финансовых вопросов. Иные вопросы не подлежат включению в соглашение.

    Срок заключения может быть как бессрочным, так и иметь конкретные сроки действия. Также может быть изменён либо расторгнут в любое время. Однако, отказ одного из супругов от исполнения договорных условий невозможен.

    Наиболее полная информация о заключении брачного договора изложена здесь https://topurist.ru/article/53728-brachnyy-dogovor

    Возможные варианты внесения вопросов о собственности:

    • Изменение режима совместно нажитого имущества.
    • Определено имущество, которое получит каждый после расторжения отношений.
    • Изменение долей на квартиру и иное.

    Положения договора не могут:

    • Ограничивать права и дееспособность сторон.
    • Регулировать права и обязательства в отношении ребёнка.
    • Ограничивать право неработающего супруга в его финансовом содержании.

    Важно. Внесение изменений в условия договора возможно: по обоюдному согласию, в судебном порядке, в случае не согласия одной из сторон.

    ○ Какие документы нужно сохранить на случай развода, если квартира принадлежит одному супругу.

    Документы, необходимые для доказательства права собственности на жильё:

    • Договор о покупке квартиры.
    • Кредитный договор.
    • Договор дарения.
    • Документы, подтверждающие права наследования.
    • Выписка из личных банковских счетов.
    • Выписка из лицевого счёта на квартиру, где указаны Ф.И.О. её владельца и отражены все финансовые перечисления за услуги коммунального характера.
    • Расписка, свидетельствующая о получении суммы на приобретение недвижимости.
    • Договора о поставки коммунальных ресурсов и их оплате хозяином квартиры в добрачный период.
    • Чеки на приобретение имущества и строительных материалов в добрачный период;
    • Договора на осуществление ремонтных работ и так далее.

    Таким образом, для исключения всех имущественных споров при разводе рекомендуется заключить брачный договор, в котором предусмотреть все возможные имущественные и финансовые вопросы. Данный шаг сэкономит в будущем время, потраченное на спор и деньги, уплаченные за работу квалифицированного специалиста по имущественным делам.

    ○ Советы юриста:

    ✔ Мужу подарили квартиру родители, но деньги на ремонт брались со счета жены, в результате квартира стала дороже на 30% от первоначальной стоимости, как забрать свою долю супруге?

    Нормой п.1 ст.36 СК РФ регламентировано, что имущество, которое принадлежало до брака ‑ личное и разделу не подлежит, данное относится и к подаренной собственности.

    Однако, основание считать такую квартиру совместной имеется, в случае проведения значительных ремонтных и строительных работ, увеличившие её рыночную стоимость. Законодательством не оговорен перечень таких работ, значимость которых подлежит оценке. Данный вопрос изучается в суде с учётом всех обстоятельств дела.

    Основанием признания совместной собственностью могут служить:

    • Заключение экспертизы по ремонтному вопросу, где будет указано, что квартира, в результате переустройства приобрела новую стоимость.
    • Подтверждение расходов.

    Если судом будет приняты во внимание все доказательства, то такой подарок родителей при разводе будет разделён между супругами.

    ✔ По брачному договору квартира принадлежит одному из супругов, но она приобреталась совместно, при этом у второго супруга нет никакого имущества, можно ли оспорить брачный договор и разделить жилплощадь пополам?

    Обратиться с исковым заявлением и оспорить условия договора, возможно, но это не даст никакого положительного результата, поскольку договор выражает ваше волеизъявление и его положения не противоречат действующему законодательству и позволяют разрешить вопрос об определении права владения данной недвижимостью.

    Такой вопрос можно урегулировать лишь в договорном обоюдном порядке, внеся в соглашение изменения в отношении жилплощади.

    На практике существует два способа внесения изменений в договор:

    • В добровольном порядке, путём его заверения у нотариуса.
    • В судебном порядке, в случае несогласия одной из сторон.

    Руководствуясь нормами ст.451 ГК требовать изменений в суде можно только в случае нарушения договорных условий одной из сторон и изменения ситуации, при которой был заключён договор.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Покупка квартиры до брака, регистрация права собственности — после заключения брака

    Добрый день! С молодым человеком приобрели строящееся жилье по ипотеке до брака. Будучи еще не женатыми, ДДУ был заключен на него. Он же является единственным заемщиком по кредитному договору на данную квартиру. После приобретения через месяц мы поженились. Сейчас спустя год он оформляет право собственности. Понятно, что оно оформлено только на него, т.к. по всем документам он собственник и основной заемщик. В случае расторжения брака будет ли мне полагаться какая-то доля или лучше заключить брачный договор? Платежи по ипотеке платятся сейчас из совместного бюджета. Спасибо.

    Ответы юристов (4)

    Здесь главное, как происходят платежи за квартиру и в каком соотношении. Если большая часть оплачивается уже в браке, то квартира вполне может быть признана совместно нажитым имуществом и подлежать разделу. Если большая часть оплачена была мужем до брака, то Вы вправе претендовать на компенсацию части суммы внесенной за квартиру после брака. При этом квартиру суд может оставить за ним. Если хотите чтобы квартира была оставлена за одним из Вас или подлежала разделу в равных долях, то конечно, можете заключить брачный договор.

    Уточнение клиента

    1/4 была оплачена мужем из собственных средств при покупке. 3/4 платим совместно, т.к. через месяц после покупки мы поженились. Таким образом большая часть платится из совместного бюджета.

    28 Июля 2017, 14:32

    Есть вопрос к юристу?

    Здравствуйте, в соответствии со статьей 256 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

    Право собственности на квартиру возникает с момента государственной регистрации права в Росреестре. Если я правильно понял оно оформлено после заключение брака, соответственно квартира в совместной собственности (50 на 50). При этом не имеет значения на кого из супругов она оформлена, право на 1/2 супругу принадлежит в силу закона.

    Кроме того, даже в случае попыток оспаривать это право на том основании, что договор ДДУ заключен до заключения брака, это значения иметь не будет, т.к. договор ДДУ и ипотечный договор были заключен за 1 месяц до брака, т.е. по сути все платежи, кроме одного — двух, осуществляются в после заключения брака в рамках совместного ведения хозяйства.

    В итоге переживать по поводу прав на квартиру Вам не стоит.

    Здравствуйте, Тамара! Любое имущество, приобретенное во время брака, автоматически считается общим, совместно нажитым, это является презумпцией. Судебная практика на основании этой презумпции складывается так, что доказывать совместность, общность имущества, приобретенного в браке не надо, напротив, необходимо только доказывать, что определенное имущество НЕ ЯВЛЯЕТСЯ таковым, (приобретено хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежало одному из супругов до вступления в брак, получено в дар или в порядке наследования — ст.36 СК РФ).

    В связи с этим, Тамара, при разделе квартиры в судебном порядке в случае развода обязательство доказывания факта принадлежности ему квартиру ляжет на мужа. Но в вашем конкретном случае квартира будет признана совместной собственностью, если в период брака Вы с мужем внесете значительную сумму денег в счет погашения ипотеки (тут есть и зависимость от периода продолжительности брачного союза). В любом случае, как минимум супруг должен будет выплатить Вам 1/2 суммы внесенных совместно в период брака денег в счет погашения ипотечного кредита за квартиру (компенсация), если брак просуществует недолго и за это время сумма внесенных денег будет незначительной. Но при этом Вы должны учесть, что если к моменту развода и раздела квартиры ипотека не будет погашена, долги по кредиту распределятся между Вами пропорционально присужденным долям в праве собственности на квартиру.

    При желании Вы можете разделить имущество путем заключения брачного договора (ст.40 СК РФ) либо соглашения о разделе общего имущества супругов (п.2 ст.38).

    Раздел недвижимости, находящейся в залоге у банка в связи с её приобретением на кредитные (ипотечные) средства может быть произведен по взаимному согласию, а в его отсутствие — в судебном порядке. При этом раздел такой недвижимости имеет свои особенности.

    1. Разделить такое недвижимое имущество при наличии согласия сторон можно путем заключения брачного договора (если супруги еще в браке) или путем соглашения о разделе имущества супругов. Условия такой сделки выбираются сторонами самостоятельно. При этом любая из указанных сделок подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку недвижимое имущество находится в залоге у банка, то нотариус потребует, чтобы стороны предоставили согласие банка на заключение такой сделки, поскольку подобная сделка влечет изменение прав собственности на имущество и обязательства по кредитному договору, что без согласия и при участии банка произвести нельзя.
    2. Если же договориться о разделе такой недвижимости у супругов не получается, то она может быть разделена в судебном порядке. По общему правилу, при разделе совместно нажитого имущества суд исходит из принципа равенства долей. То есть такое имущество будет разделено между супругами в равных долях. При этом если, например, право собственности на данное недвижимое имущество зарегистрировано только на одного из супругов, то внести изменения в реестр прав на недвижимое имущество и зарегистрировать право собственности на долю можно будет только при согласии и участии банка или только после снятия обременения в результате погашения ипотечного кредита.

    Аналогичные правила раздела действуют и для недвижимости, приобретаемой по договору долевого участия в строительстве, за исключением той особенности, то предметом раздела является не объект недвижимости, а право требования по договору долевого участия в строительстве.

    Тамара, если у вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу. Всего доброго!

    Как оформить покупку квартиры, чтобы муж не претендовал на нее?

    Хотим купить квартиру. Деньги на покупку дает моя мама.

    Я состою в браке. В жизни всякое бывает.

    Как правильно поступить, чтобы муж не претендовал на купленную в браке квартиру? Может я должна маме написать расписку на полученные от нее деньги на покупку квартиры?

    Ответы юристов (7)

    Сделайте проще и безопаснее:

    Мама покупает квартиру, а потом сразу дарит Вам ее.

    И всё. Тогда муж, при разводе, не сможет на нее претендовать.

    Никаких расписок. Если будет раздел имущества, то эта расписка сыграет против Вас.

    Суд ее сочтет как дар Вашей семье и разделит квартиру пополам.

    Вот в помощь статья 36 Семейного кодекса — 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

    Удачи!

    Уточнение клиента

    Здравствуйте. Большое спасибо за Ваш ответ.

    Скажите, если расписка не вариант, тогда может оформить договор дарения денег? т.е. мама дарит мне деньги и я покупаю на них квартиру.

    Тогда встает другой вопрос. Если производить ремонт данного жилья, то муж тоже сможет претендовать на имущество, т.к. на ремонт были потрачены деньги из семейного бюджета

    25 Августа 2015, 10:07

    Есть вопрос к юристу?

    Лучше всего в таком случае заключить брачный контракт с супругом.Не расписка, а дарственная на деньги. На крайний случай, если контракт категорически не хотите.

    Уточнение клиента

    Здравствуйте. Большое спасибо за Ваш ответ.

    А как долго оформляется договор дарения денег? т.е. мама дарит мне деньги и я покупаю на них квартиру, я правильно понимаю?

    Тогда встает другой вопрос. Если производить ремонт данного жилья, то муж тоже сможет претендовать на имущество, т.к. на ремонт были потрачены деньги из семейного бюджета

    25 Августа 2015, 10:08

    час у нотариуса ))

    Он сможет потребовать возмещение половины потраченных средств.

    В суде может встать вопрос: Докажите ли Вы что именно на подаренные деньги куплена квартира? Подобный случай был. Замучались судье доказывать.

    Лучше: мама купила квартиру и сразу Вам подарила. Тогда без разговоров. Либо брачный контракт.

    Если производить ремонт данного жилья, то муж тоже сможет претендовать на имущество, т.к. на ремонт были потрачены деньги из семейного бюджета
    Елена

    Статья 37 СК РФ — Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
    Здесь есть вариант, что суд сможет поделить имущество.

    Здравствуйте Елена! Руководствуясь статьей 430 ГК РФ Ваши родители, т.е. мама с согласия отца (если они состоят в зарегистрированном браке и эти средства на покупку квартиры у них совместно нажитые) может оформить договор купли-продажи квартиры в Вашу пользу. Таким образом расчеты по договору будет производить она, а право собственности возникнет лично у Вас. По поводу ремонта приобретенной недвижимости, если вложения средств из Вашего семейного бюджета будут не столь значительными, то супруг будет вправе получить с Вас часть средств не проведение ремонта в том случае если будет иметь место быть раздел совместно нажитого имущества. При таком способе решения вопроса покупки не потребуется оформлять последующую сделку дарения от мамы Вам или заключать брачный договор. Надеюсь мой ответ будет Вам полезен, удачного дня.

    Уточнение клиента

    Здравствуйте. Большое спасибо за Ваш ответ.

    А согласие супруга супруга обязательно необходимо при покупке квартиры?

    Получается, что если мама оплачивает квартиру, то возврат НДФЛ я уже сделать не могу.

    25 Августа 2015, 10:35

    кто платит, тот и получает имущественный вычет. Тогда Вам все же следует покупать квартиру на того из Вас кто имеет официальную зарплату и заключить брачный договор, уточните до совершения сделки в отделении налоговой по месту жительства, такой договор с третьим лицом их может не устроить для предоставления имущественного вычета.

    Ищете ответ?
    Спросить юриста проще!

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

    Как купить квартиру в браке, чтобы она досталась покупателю при разводе. Подробный обзор доступных способов приобретения квартиры и того, как получить ее при разводе.

    В данной статье я рассмотрю основные моменты, позволяющие понять о том, какими нормами закона руководствоваться, возможные варианты оформления права собственности и приобретения жилья, как в браке, так и до официального его регистрирования. Как доказать своё право на квартиру и не допустить её перехода во владение бывшего супруга.

    ○ Что говорит закон.

    Нормативно-правовой базой регулирования вопроса, о разделе имущества служит:

    • Гражданский кодекс (далее – ГК).
    • Гражданское процессуальное законодательство (далее ‑ ГПК).
    • Семейный кодекс (далее – СК).
    • Налоговый кодекс (далее – НК).
    • Статья 256 ГК:
    • «Нажитое в период семейной жизни имущество (движимые и недвижимые вещи) является собственностью обоих супругов, если договорными отношениями не определяется иное.
    • Кроме того, имущество, принадлежащее до вступления в брак, полученное согласно договору дарения либо в качестве наследства одним из супругов является исключительной собственностью этого супруга».

    Вышеуказанные правила необходимо рассматривать вместе с нормами семейного законодательства, где в главе 7 определён режим такого имущества, а в главе 8 – урегулирован вопрос о договорном имущественном положении.

    • Статья 34 СК:
    • «предоставлено право сторонам изменить существующий правовой режим на договорной посредством заключения брачного соглашения».

    ГПК РФ определен процессуальный порядок раздела, его сроки, перечень документов, содержание искового заявления, судебная процедура раздела и т.д.

    Законодательством, регулирующим вопросы налогообложения, определён порядок уплаты налоговых сборов связанных с осуществлением имущественных правоотношений.

    ○ Покупка жилья в браке.

    Покупка квартиры, будучи в браке, должна начинаться с определения формы собственности на неё. В связи с этим, существует несколько вариантов развития событий.

    Возможные схемы приобретения.

    1. Долевое право владения, когда жилое помещение разделено на доли и является общим (такой вариант возможен и при сожительстве без регистрации брака).
    2. Существует без долевой способ владения, когда документально этот вопрос не зафиксирован, то есть, не определены доли (только для супругов).
    3. Право собственности может принадлежать одному из супругов.
    4. Приобретение жилплощади супругом за собственные средства. В таком случае, при судебном разбирательстве придётся доказать факт дарения денег.
    5. Для перестраховки на будущее оформить свои отношения посредством заключения брачного договора, в том числе включив пункт о покупки жилплощади и её дальнейшей судьбе.
    6. Ипотечное приобретение. Если кредит оформлен на одно лицо, то второй предоставляет согласие на это. Если в брачном соглашении этот момент прописан, то разрешения не требуется. Оформление кредита на обоих, но с регистрацией права владения на одно лицо. Возможен вариант регистрации права владения квартирой и на обоих. В обоих случаях при разводе задолженность будет поделена между супругами.

    Какой вариант лучше? Те супруги, которые опасаются остаться без жилья либо его несправедливого деления, могут покупку оформить долевым способом, причём доли могут быть разными, этот вопрос решается в индивидуальном порядке. Без долевое оформление предусматривает разделение квартиры на две равные половины. Процесс раздела будет осуществляться судом. В таком же порядке будет проходить процедура разделения жилых метров и в случае одного собственника на квартиру.

    Важно! Заключённый договор о купле собственности предполагает возврат налогового вычета ‑ суммы, на которую супруг может снизить доход подлежащий налогообложению.

    Для получения вычета нужно учесть:

    • Оформление документов и документ об оплате должны быть на имя одного из супругов.
    • Получение обоими официального заработка для разделения вычета на двоих.
    • Возможность возврата в адрес одного, второй – оставляет право воспользоваться вычетом в будущем.

    ✔ Кому принадлежит?

    Лица, которые могут являться владельцами квартиры после развода:

    • Супруг.
    • Супруга.
    • Их дети (до совершеннолетия выступать от их имени будет один из родителей).

    ○ Как не делиться квартирой с бывшим супругом/супругой.

    В юридической практике существует несколько способов оставить свою вторую половину без жилья.

    1. Договорной способ.
      • Статья 41 СК:
      • «Договор называемый «брачный» супругами может быть заключён как до брака, так и после регистрации. В таком соглашении супруги сами вправе разрешить вопрос с квартирой на добровольных началах».
    2. Признание жилья имуществом одного из супругов.
      • Статья 36 СК:
      • «Имущество, которое один из супругов получил на безвозмездной основе (путём наследования или дарения) является его собственность».

    Для реализации такого способа необходимо участие родни со стороны супруга, которая способна подтвердить факт безвозмездного получения квартиры.

  • Долговой способ.
    • Статья 39 СК РФ
    • «Общая задолженность (долг) разделяется по пропорциональному принципу в соответствии с имеющимися долями в общем имуществе».

    Для осуществления такой схемы необходимо чтобы доверенное лицо супруга (супруги) доказало факт наличия долга равного стоимости жилплощади. Таким доказательством может служить расписка о получении супругом (супругой) денег на покупку квартиры, что будет предполагать разделение образовавшегося денежного обязательства (долга) между ними. Далее, супруга (супруг) обязана погасить долг. Конечно, в такой ситуации, сторона откажется либо от своей доли в жилом помещении либо от денежного обязательства равного половине стоимости жилья.

    ✔ Покупка жилья через третьих лиц с последующим дарением одному из супругов.

    Одной из причин приобретения жилой недвижимости является нежелание делиться квартирой с супругом. Такое поведение чаще всего свойственно родителям. Например, родители супруги приобретают жильё, оформив договор купли-продажи, а в будущем оформляют дарственную и дарят дочери.

    В данной ситуации речь идёт о двух сделках, минусом которых является:

    • Длительность по времени оформления.
    • Уплата двойной госпошлины.

    Выходом из такой ситуации является заключение договора через третье лицо. Что для этого нужно? Для этого нужно всем сторонам прийти в нотариальную контору и подписать договор, согласно которому родители покупают на имя дочери (сына) за свои деньги жильё и она (он) становится его собственником. Здесь право на такое жильё будет рассматриваться как безвозмездно переданное, так как плата произведена родителями. При разводе вторая половина не будет претендовать на недвижимость и в случае её продажи разрешение супруги (супруга) не требуется.

    • Пункт 1 ст.252 ГК:
    • «Договор дарения – соглашение, по которому одна сторона на безвозмездной основе передает другой стороне (одаряемому) вещь (квартиру) в собственность».

    Должно ли «третье лицо», уплатить в доход государства налог с полученной прибыли? В таком случае налоги не платятся. Даже при оформлении договора дарения родственники освобождаются от обязанности по уплате налога.

    ✔ Наследование квартиры.

    Квартира, полученная в наследство – личная собственность супруга. Причём время получения её не имеет значение (до или после брака). При бракоразводном процессе такое имущество не подлежит разделу. Даже если в ней много лет проживал один из супругов, то второй при разводе вправе выселить.

    Унаследованное жильё является личным также и по причине приобретения её за счёт третьих лиц, а не за супружеские деньги.

    ✔ Покупка квартиры на средства, полученные либо заработанные до заключения брака.

    Способы приобретения жилья до брака:

    • Покупка за счёт собственных средств.
    • Наследование.
    • Посредством получения в дар.

    Покупка жилья до момента бракосочетания может быть доказана:

    1. Доказать, что средства поступили от родителей. В идеальном случае, иметь нотариально заверенный договор дарения жилья. Также возможно составить в простой письменной форме такой договор на дарение денежных средств. Важно при составлении соглашения указать целевой характер денежного подарка, вписав фразу «передаём денежные средства в размере 3 000 000 рублей на приобретение квартиры».
    2. Справка из банковского учреждения, подтверждающая факт отсутствия возможности приобретения недвижимость во время браного союза.
    3. Справку с работы о заработке, где будет усматриваться неплатёжеспособность супругов.
    4. Свидетельские показания.
    5. Банковская выписка со счёта родителей, показывающая движения по счёту.

    Факт доказывания будет осуществляться в суде. Решение будет вынесено на основании изучения предоставленной сторонами информации.

    ✔ Заключение брачного договора.

    Возможность заключения брачного соглашения:

    • До момента регистрации.
    • Непосредственно при регистрации.
    • В период семейного проживания.

    Нюансы брачного соглашения.

    Срок начала действия условий соглашения – после регистрации отношений. Форма составления – письменная. Требуется обязательное заверение у нотариуса.

    Цель заключения – регулирование всех имущественных, финансовых вопросов. Иные вопросы не подлежат включению в соглашение.

    Срок заключения может быть как бессрочным, так и иметь конкретные сроки действия. Также может быть изменён либо расторгнут в любое время. Однако, отказ одного из супругов от исполнения договорных условий невозможен.

    Наиболее полная информация о заключении брачного договора изложена здесь https://topurist.ru/article/53728-brachnyy-dogovor

    Возможные варианты внесения вопросов о собственности:

    • Изменение режима совместно нажитого имущества.
    • Определено имущество, которое получит каждый после расторжения отношений.
    • Изменение долей на квартиру и иное.

    Положения договора не могут:

    • Ограничивать права и дееспособность сторон.
    • Регулировать права и обязательства в отношении ребёнка.
    • Ограничивать право неработающего супруга в его финансовом содержании.

    Важно. Внесение изменений в условия договора возможно: по обоюдному согласию, в судебном порядке, в случае не согласия одной из сторон.

    ○ Какие документы нужно сохранить на случай развода, если квартира принадлежит одному супругу.

    Документы, необходимые для доказательства права собственности на жильё:

    • Договор о покупке квартиры.
    • Кредитный договор.
    • Договор дарения.
    • Документы, подтверждающие права наследования.
    • Выписка из личных банковских счетов.
    • Выписка из лицевого счёта на квартиру, где указаны Ф.И.О. её владельца и отражены все финансовые перечисления за услуги коммунального характера.
    • Расписка, свидетельствующая о получении суммы на приобретение недвижимости.
    • Договора о поставки коммунальных ресурсов и их оплате хозяином квартиры в добрачный период.
    • Чеки на приобретение имущества и строительных материалов в добрачный период;
    • Договора на осуществление ремонтных работ и так далее.

    Таким образом, для исключения всех имущественных споров при разводе рекомендуется заключить брачный договор, в котором предусмотреть все возможные имущественные и финансовые вопросы. Данный шаг сэкономит в будущем время, потраченное на спор и деньги, уплаченные за работу квалифицированного специалиста по имущественным делам.

    ○ Советы юриста:

    ✔ Мужу подарили квартиру родители, но деньги на ремонт брались со счета жены, в результате квартира стала дороже на 30% от первоначальной стоимости, как забрать свою долю супруге?

    Нормой п.1 ст.36 СК РФ регламентировано, что имущество, которое принадлежало до брака ‑ личное и разделу не подлежит, данное относится и к подаренной собственности.

    Однако, основание считать такую квартиру совместной имеется, в случае проведения значительных ремонтных и строительных работ, увеличившие её рыночную стоимость. Законодательством не оговорен перечень таких работ, значимость которых подлежит оценке. Данный вопрос изучается в суде с учётом всех обстоятельств дела.

    Основанием признания совместной собственностью могут служить:

    • Заключение экспертизы по ремонтному вопросу, где будет указано, что квартира, в результате переустройства приобрела новую стоимость.
    • Подтверждение расходов.

    Если судом будет приняты во внимание все доказательства, то такой подарок родителей при разводе будет разделён между супругами.

    ✔ По брачному договору квартира принадлежит одному из супругов, но она приобреталась совместно, при этом у второго супруга нет никакого имущества, можно ли оспорить брачный договор и разделить жилплощадь пополам?

    Обратиться с исковым заявлением и оспорить условия договора, возможно, но это не даст никакого положительного результата, поскольку договор выражает ваше волеизъявление и его положения не противоречат действующему законодательству и позволяют разрешить вопрос об определении права владения данной недвижимостью.

    Такой вопрос можно урегулировать лишь в договорном обоюдном порядке, внеся в соглашение изменения в отношении жилплощади.

    На практике существует два способа внесения изменений в договор:

    • В добровольном порядке, путём его заверения у нотариуса.
    • В судебном порядке, в случае несогласия одной из сторон.

    Руководствуясь нормами ст.451 ГК требовать изменений в суде можно только в случае нарушения договорных условий одной из сторон и изменения ситуации, при которой был заключён договор.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ