Основания права собственности на недвижимое имущество

Оглавление:

Основания возникновения и прекращения права собственности

Под основанием возникновения права собственности понимаются юридические факты, либо юридический состав (совокупность юридических фактов).

Возникновение права собственности происходит различными способами, традиционно их делят на 2-е группы:

1) Первоначальный способ — право на эту вещь никому не принадлежало;

2) Производный способ — переход права собственности.

Первоначальные способы приобретения права собственности:

1) Создание новой вещи(право собственности возникает у создавшего эту вещь с момента ее создания. Право собственности на вновь созванную недвижимую вещь возникает с момента гос.регистрации этого права);

2) Приобретении права собственности в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Право собственности в этом случаи возникает на основании:
— договор об участии в долевом строительстве, акт о введении объекта недвижимости в эксплуатацию;
— акт приема-передачи в собственность.

3) Право собственности при определенных условиях может возникнуть на самовольную постройку (Самовольная постройка — это здание, строение или сооружение возведенное на чужом земельном участке или с нарушением СНиП или без получения соответствующих согласований и разрешений(ст.222);

4) Сбор или добыча общедоступных для этих целей вещей(охота, рыбалка и т.д.);

5) Приобретение права собственности на бесхозное имущество (Бесхозяйной — является вещь, собственник которой не известен, либо отказался от нее).

Признание вещи бесхозяйной осуществляются по следующим правилам:

— О находке — нашедший вещь должен принять меры к розыску ее собственника и к возврату вещи. Если в течении 6 месяцев собственник не обнаружен, право собственности возникает у нашедшего вещь. Нашедший вправе требовать вознаграждения от собственника в размере до 20% от стоимости вещи, кроме того нашедший вправе требовать возмещения расходов на хранение вещи;

— О кладе — Клад — это зарытые в землю или сокрытые иным способом ценности, собственник которых не может быть установлен, либо утратил право собственности в силу закона. Если найденное представляет художественную или историческую ценность оно должно быть передано государству. Нашедший и собственник земельного участка или иного имущества, где этот клад был найден, имеют право на вознаграждение в размере 50% от стоимости клада. Эти правила действуют в случаи, если нашедший клад действовал с согласия собственника земельного участка. Если же он действовал без согласия собственника, право на вознаграждение имеет только собственник. Если клад не представляет исторической или культурной ценности, то клад делиться между нашедшим его и собственником земельного участка по тем же правам;

— О безнадзорных животных — право собственности на найденное безнадзорное животное возникает по тем же правилам, которые установлены для находки.

Собственник животного вправе потребовать его возврата и после истечения 6 месяцев, при наличии хотя бы одного из двух условий:
— особая привязанность животного;
— жестокое обращение с животным нового собственника;

— О брошенных вещах — брошенной считается вещь от которой собственник отказался очевидным способом. Собственником такой вещи может стать собственник земельного участка, либо собственник иного объекта, где находиться данная вещь при условии, что ее стоимость не превышает 5 МРОТ. Предыдущие правила не применяться к брошенным вещам. Право собственности может возникнуть в силу приобретательной давности(данные отношения являются абсолютными) — субъект который завладел данной вещью вправе рассчитывать на возможность стать ее собственником в будущем. И он вправе защищать свое владение от любых 3-х лиц не являющихся собственниками этой вещи. Субъект владеющий этой вещью не должен быть ее собственником. Таким владельцем может быть только физические или юридические лица(обязательно наличие дееспособности). Если вещью завладевает не дееспособный, право приобретения у него не возникает. Если вещью завладело дееспособное лицо, которое умирает до истечения срока необходимого до возникновения права собственности, тогда его правоприемником будет являться наследник, в том числе недееспособный.

Основания возникновения права собственности:

— владения на условиях:
а) открытость;
б) добросовестность;
в) непрерывность;
г) владение как своей собственностью.
— истечение срока владения(5 лет)+недвижимые(15 лет);

— предыдущих два юридических факта;
— судебное решение;
— государственной регистрация права собственности.

6) Переработка — любой процесс в результате которого меняется качество объекта, либо его форма, либо и то и другое. Не признается переработкой нанесение на объект надписей(и иных изображений), либо нанесения информации на материальные носители. Под материалами понимаются любые движимые вещи, если субъект которому эти материалы не принадлежат, если стоимость материалов выше, то право собственности может возникнуть у него.

Производные способы возникновения права собственности:

Наследование — порядок наследования регулируется ч.3 ГК РФ, введена она в действие 1марта. 2002г.

Завещание — это односторонняя сделка, совершается только в нотариальной форме (искл.: завещание составляемое в чрезвычайных обстоятельствах угрожающих жизни. В это случаи завещание составляется в простой письменной форме в присутствии двоих свидетелей, данное завещание будет действительным, если в течении 1-го месяца после этих обстоятельств оно было удостоверено нотариально. Денежные средства находящиеся на счетах банка могут быть завещаны путем оставления распоряжения в банке, где открыт счет.

По закону — закон предусматривает 7 очередей родственников+8 государство. Наследники 1-ой очереди — это переживший супруг и дети.

Наследственная масса — в нее включены вещи и именно на них может перейти право собственности, кроме того имущественного права и в порядке наследования переходят обязанности наследодателя не связанные с его личностью.

Открытие наследства — днем открытия наследства, считается день смерти наследодателя, вступление в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, либо эта дата может быть указана в решении суда.

Способы принятия наследства:

1) Обращение к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство;
2) Фактическое принятие наследства.

Основания возникновения права собственности:

Если есть завещание:
— открытие наследства;
— наличие завещания;
— принятие наследства.

Если нет завещания:
— открытие наследства;
— вхождение в состав той очереди наследников, которая призывается к наследованию;
— принятие наследства.

Право собственности переходит в момент открытия наследства

— Реорганизация юридического лица;
— Договор
— купля-продажа;
— мена;
— дарение;
— рента.

Право собственности переходит к приобретателю в момент передачи вещи.

Исключения: недвижимое имущество + для перехода права собственности еще требуется акт передачи(ст.556).
Если необходима перевозка вещи либо ее пересылка под передачей вещи понимается , сдача вещи первому перевозчику или органу связи. Если к моменту заключения договора вещь уже находиться у приобретателя. Право собственности переходит в момент заключения договора.

Прекращение права собственности:

1) Прекращение права собственности на вещь может быть прекращено по воле собственника: Он вправе передать вещь на праве собственности др.лицу; Он вправе уничтожить вещь; Он вправе отказаться от вещи.

2) Право собственности на вещь может быть прекращена по обстоятельствам не зависящим от участников оборота.

3) Прекращение права собственности независимости от воли собственника.

Основания прекращение права собственности помимо воли собственника:

— обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника(порядок обращения взыскания регулируется АПК,ГПК, в ст.446 ГПК перечислено имущество на которое взыскание произведено быть не может);

— отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу(собственник обязан в течении 1-го года произвести отчуждение этой вещи, если собственник этого не делает, вещь продается с публ.торгов и сумма от продажи за вычетом расходов передается собственнику);

— изъятие земельного участка и отчуждение находящегося на нем недвижимого имущества (земельного участок может быть изъят на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления для общественных нужд, либо земельный участок может быть изъят под ком.застройку. После принятия решения об изъятии земельного участка необходимо уведомить об изъятии этого участка не менее, чем за 1 год. Кроме того, земельный участок может быть изъят по основаниям предусмотренными Земельным Кодексом);

— конфискация (применяется как санкция за совершение преступления или административного правонарушения. Безвозмездное изъятие имущества);

— реквизиция (изъятие имущества у собственника при чрезвычайных обстоятельствах для их предотвращения или для ликвидации их последствий.

При реквизиции имущество изымается на основании решения государственного или муниципального уровня. Изъятие происходит на возмездной основе, если имущество не было использовано оно подлежит возврату собственнику;

— выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (собственник по общим правилам должен надлежащим образом содержать то, что ему принадлежит);

— выкуп домашних животных при жестоком обращении с ними.

Основания (способы) приобретения права собственности.

Под основаниями (способами) приобретения права собственности понимаются юридические факты, с которыми закон связывает возникновение (правообразующие факты) права собственности на имущество. Все названные основания (способы) приобретения права собственности, известные российскому законодательству, подразделяются на первоначальные и производные.

Первоначальными принято считать такие основания (способы) приобретения права собственности, которые не зависят от права предшествующего собственника. К числу первоначальных способов относится прежде всего изготовление (создание) лицом для себя новой вещи, получение плодов, продукции, доходов (п.1 ст. 218 ГК РФ), Вполне понятно, что впервые может быть изготовлено (создано) как движимое, так и недвижимое имущество. Прав собственности на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности на новую движимую вещь может возникнуть у собственника материалов вследствие их переработки (п.1 ст. 220 ГК РФ).

Право собственности на общедоступные для сбора веши приобретает лицо, осуществившее их сбор или добычу, при условии, что они осуществлены в соответствии с законом, разрешением собственника или местным обычаем (ст. 221 ГК РФ).

Лицо, осуществляющее самовольную постройку объекта недвижимости, в порядке исключения может быть признано собственником этой постройки, если оно должным образом оформило право на соответствующий земельный участок (п.3 ст.222 ГК РФ). К числу первоначальных способ приобретения права собственности относится также возникновение этого права у субъекта на бесхозные вещи. К бесхозным ГК РФ относит вещи, если собственник от них отказался (ст.226), находки (ст.227, 228), безнадзорных животных (ст. 230, 231), клады (ст. 233), бесхозные вещи, право собственности на которые приобретается при определенных условиях владельцем в силу приобретательной давности (ст. 234)

Производные основания (способы) приобретения права собственности зиждятся на праве собственности прежнего его субъекта. В этих случаях приобретение права собственности одними субъектами одновременно служит основанием прекращения этого права и других субъектов. К производным основаниям (способам) в п.2 ст. 218 ГК РФ отнесены договоры купли-продажи, мены, дарения, иные сделки об отчуждении имущества, переход имущества по наследству или его переход при реорганизации юридического лица в порядке правопреемства. Сюда же нужно отнести приватизацию, в силу которой имущество из государственной или муниципальной собственности переходит в собственность других физических или юридических лиц.

Основания возникновения права собственности на недвижимое имущество

Основания возникновения право собственности на движимые вещи характерно и для недвижимых вещей. При этом существуют основания возникновения права собственности, которые характерны только для недвижимости. Например, право собственности на жилые помещения у физических лиц, может возникнуть в результате приватизации теми гражданами, которые проживают в жилом помещении на основании договора социального найма. У юридических лиц право на недвижимое имущество также может возникнуть в результате приватизации. Согласно ст. 32 Закона о приватизации право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации права собственности на такое имущество. Приватизация земельных участков, которые ранее предоставлялись на праве постоянного бессрочного пользования, а также пожизненного наследуемого владения. Огромное количество земельных участков находится во владении и пользовании граждан, которые эти земельные участки были предоставлены ранее в советский период времени. Прежде всего, речь идёт о приватизации земельных участков, которые предоставлялись садоводческим товариществам. Предоставлялись не индивидуально, а целому садоводческому товариществу или кооперативу, поэтому никаких документов подтверждающих право на земельные участки у членов товарищества или кооператива нет. Процедура приватизации в данном случае сложная. Для неё необходимо провести процедуру межевания (определение границ и местоположение земельного участка на местности), алее производится постановка на кадастровый учёт и государственная регистрации права собственности на земельный участок. Эти процедуры связаны с большими материальными и временными затратами. Для решения этой проблемы был принят ФЗ №93-ФЗ от 30 июня 2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (закон о дачной амнистии). Данным законом было внесено большое количество изменений в нормативные акты. В соответствии с законом о дачной амнистии, был изменением Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, согласно которому граждане, которым ранее были предоставлены земельные участки в садоводческом товариществе или кооперативе, вправе зарегистрировать право собственности на принадлежащий им участок в соответствии со ст. 25.2 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом принятие решения товариществом или кооперативом о предоставлении данных участков гражданам не требуется. Были предусмотрены, в том числе и материальные льготы при оформлении прав на земельные участки, в частности НК были предусмотрены снижения налогов и сборов за оформление права собственности. Кроме этого, согласно изменениям, земли общего пользования в пределах границ товарищества или кооператива переходят в собственность бесплатно.

В качестве специального основания возникновения права собственности необходимо рассмотреть вопрос о признании имущества бесхозяйным (имущество, собственник которого неизвестен или его вообще нет, или собственник отказался от права собственности – ст. 225 ГК). Такое имущество принимается на учет органом, который осуществляет регистрацию прав на недвижимое имущество. По истечении года с момента постановки на учет, орган по управлению муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на данную вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность может быть принята во владение, пользование и распоряжение, оставившим её собственникам либо приобретена в собственность в силу преобретательной давности. Речь идёт о таком объекте недвижимости, который ранее был зарегистрирован в установленном порядке, но собственник, которого отсутствует или неизвестен. Пример, в качестве бесхозяйной недвижимой вещи можно рассматривать объект, последним собственником которого было физическое лицо, у которого не было наследников и которое не было признано выморочным. Необходимо отметить, что самовольно возведенное строение не может быть признано бесхозяйным. К такому объекту должны быть применены правила ст. 222 ГК, а не правила ст. 225.

Приобретение имущества в силу преобретательной давности. Согласно ст. 234 ГК если лицо приобрело объект недвижимости и добросовестно считало себя законным приобретателем, однако при регистрации обнаружилась незаконность приобретения, то может быть применена приобретательная давность. Если приобретатель существенно преобразовал объект, например, реконструировал его, то такой объект не может считаться приобретенным в силу преобретательной давности и соответственно должны быть применены положения ст. 222. Условиями преобретательной давности являются открытость, непрерывность и добросовестность владения. Под добросовестностью понимается, что незаконный приобретатель не знал и не мог знать о незаконности своего приобретения. Для приобретения собственности требуется владеть имуществом как своим в течение определенного срока (для недвижимости срок составляет 25 лет, для движимого 5 лет). Скловский: «Добросовестность означает, что владелец извинительно заблуждаясь в фактических обстоятельствах с достаточными причинами полагает, что то основание, по которому к нему попала вещь даёт ему право собственности на неё». Необходимо отметить, что владелец в силу преобретательной давности является незаконным владельцем, т.к. законный владелец получает вещь от собственника и соответственно знает, что собственником является другое лицо, поэтому ни арендатор, ни хранитель вещи не могут приобрести право собственности в силу преобретательной давности. В качестве особого случая приобретения права собственности в силу преобретательной давности является ситуация когда правопреемник государственного предприятия продолжает владеть неприватизированным объектом, который получен ещё в советское время на основании акта государственного органа. Соответственно, это обстоятельство рассматривается как исключающее приобретение недвижимости по давности, т.к. в данном случае отсутствует добросовестность приобретения, т.к. владелец имущества знает, или должен знать, что собственником имущества является государство. Необходимо отметить, что срок преобретательной давности входит как срок владения самим незаконным владельцем, так и его правопредшествинниками. В соотв. с п. 3 ст. 234 ГК лицо, ссылающееся на давность приобретения, может ко времени своего владения присоединить всё то время, в течение которого данным имуществом владело лицо, чьим правопреемником он является (наследование, реорганизация юр лица). Отсчёт срока начинается с момента завладения вещью. Владелец должен относить к вещи как к своей собственной, подобное отношение подтверждается такими действиями как ремонт, страхование и т.п. Подтверждение владения может быть непосредственное господство над вещью (проживание в жилом доме, охрана данного объекта), господство может подтверждать совершение сделок с имуществом (передача во временное пользование другим лицам).

Выплата паевого взноса. Данный способ приобретения используется для квартиры, дачи, гаража. Автоматически в силу выплаты самого пая.

Основания для приобретения права собственности по ГК РФ

Основания приобретения права собственности закреплены в Гражданском кодексе РФ. В нашей статье мы разберемся, какие обстоятельства могут послужить такими основаниями и при каких условиях, а также приведем соответствующие примеры.

Основания и способы приобретения права собственности — в чем различия

К настоящему времени сложились 2 точки зрения, касающиеся соотношения понятий «основания» и «способы», когда речь идет о приобретении права:

  • данные понятия выступают правовыми синонимами, и нет необходимости производить их разграничение;
  • данные термины по своему смыслу не являются идентичными.

Так, согласно второй позиции различия между этими терминами сводятся к следующему:

  • Способ — это система реальных действий или бездействие, направленные на получение того или иного права. Классический вариант дифференциации способов приобретения права собственности — это деление на первоначальные и производные, т. е. в зависимости от существования у имущества предыдущего собственника.
  • Основание — это юридический факт, необходимый для приобретения права собственности, закрепленный нормативным правовым актом. Их перечень регламентирован Гражданским кодексом РФ и приведен нами ниже.

Основания приобретения права собственности

Предусмотренные ГК РФ основания приобретения права собственности обозначены в ст. 218 кодекса:

  • Создание объекта. Если оно производилось субъектом в соответствии с требованиями закона, то названный объект переходит в статус собственности этого субъекта.
  • Получение материального результата от эксплуатации объекта. Право собственности на произведенные блага получает собственник использованного объекта (см. ст. 136 ГК РФ).
  • Сделка, в т. ч. односторонняя. Например, покупка или продажа квартиры, дарение доли в праве и т. д. Не всегда переход права связан с волеизъявлением 2 сторон сделки. Например, передача прав по наследству и т. п.
  • Правопреемство. Например, когда имущество будет передано от одного юрлица к другому в результате реорганизации.
  • Приобретение собственности на вещь, не имеющую хозяина. Упомянутая вещь может обрести нового собственника, например, в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) или в других ситуациях, регламентированных ст. 225 ГК РФ.
  • Уплата паевого взноса в полном размере. В этом случае субъект получает право собственности на имущество, за которое был внесен соответствующий паевой взнос. В отношении недвижимости надо отметить, что законодатель не ставит возникновение права в зависимость от наличия либо отсутствия разрешения на строительство и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (например, решение Октябрьского райсуда Новороссийска от 19.10.2016 по делу № 2-3977/2016).

Приведенный выше список оснований приобретения права собственности не является закрытым и должен толковаться в расширенном смысле.

Первоначальные и производные основания (способы) приобретения права собственности

Основания (способы) приобретения права собственности по признаку зависимости от прав предыдущего собственника дифференцируют на 2 большие группы:

  • Первоначальные, т. е. не имеющие связи и не поставленные в зависимость от прав на данную вещь или имущество, которые имели место быть ранее. К ним относится, например, создание вещи. Пока вещи не существовало, не могло быть и прав на нее. Другой пример — получение в собственность бесхозяйной вещи, т. к. об объеме и ограничениях права ее предыдущего собственника обычно ничего не известно. Проще говоря, к первоначальным основаниям могут быть отнесены те, которые возникли не в порядке правопреемства.
  • Производные, т. е. базирующиеся на правах бывших собственников имущества. Объем переходящих прав, их действительность определяются характеристиками, которые были присущи передаваемому праву собственника — предшественника нынешнего. Надо отметить, что вместе с правом собственности одновременно могут быть переданы и иные вещные права на это же имущество (например, установленный сервитут и т. д.). К данной группе оснований относятся всевозможные сделки, связанные с переходом права. Такие основания связывают возникновение права с процессом правопреемства между его субъектами.

Основания приобретения права собственности и его прекращения в сравнении (три примера)

Некоторые из перечисленных выше оснований могут выступать в качестве оснований и для прекращения права. Рассмотрим на примерах наиболее распространенные из них, когда право собственности переходит:

  • На основании сделки по волеизъявлению собственника. Чтобы право перешло, оно изначально уже должно существовать. Например, право собственности на квартиру ее покупателя возникает в момент внесения соответствующих записей в ЕГРН, а аналогичное право продавца прекращается, и соответствующей записи ЕГРН присваивается статус «погашенная» (п. 13 Порядка ведения ЕГРН, утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943).
  • После обращения взыскания на имущество к кредитору. При этом прекращение права на такое имущество у его собственника и возникновение прав у кредитора происходят в одно время (п. 2 ст. 237 ГК РФ).
  • По решению судебного органа. Внесение соответствующей записи в ЕГРН о возникновении права у такого лица означает автоматическое погашение права у предыдущего собственника (например, определение ВС РФ от 04.06.2014 № 22-КГ14-1).

Прочие основания прекращения права, закрепленные ст. 235 ГК РФ, могут выступать в то же время и основаниями приобретения права собственности, за исключением случаев, когда переход права к новому собственнику невозможен, например в случае гибели имущества. Вместе с тем потеря имущества или отказ от него хозяина в дальнейшем не исключают сами по себе возможности возникновения права на него у нового субъекта.

Итак, содержащийся в ст. 218 ГК РФ список оснований возникновения собственности на имущество подлежит расширительному толкованию. Основания прекращения права могут одновременно выступать и основаниями его возникновения (имеется также и обратная зависимость).

Основания права собственности на недвижимое имущество

Право собственности является наиболее широким вещным правом, при котором собственник осуществляет полное господство над вещью, то есть совершает любые непротиворечащие закону действия в отношении принадлежащего имущества, которые не должны нарушать права других лиц.

Закон предусматривает определенные основания приобретения права собственности. Как известно, основаниями приобретения являются юридические факты, влекущие возникновение у лица права собственности.

Относительно недвижимого имущества законодательством предусмотрены следующие основания.

Традиционно они подразделяются на первоначальные (в случае, когда право собственности на вещь появляется впервые) и производные (возникает с согласия предыдущего собственника).

К первоначальным основаниям относятся: создание новой вещи (вновь создаваемое недвижимое имущество), приобретательская давность, при определенных условиях самовольная постройка, приобретение права собственности на бесхозяйную вещь.

К производным основаниям относятся следующие: приобретение права собственности по договору купли-продажи, мены, дарения, приобретение права собственности на имущество реорганизованного юридического лица, приобретение права собственности членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива на соответствующее имущество, а также в порядке наследования. Среди оснований дополнительно выделяют такие как приватизация и решение суда. Более подробно хотелось бы рассмотреть некоторые основания приобретения права собственности.

Договор купли-продажи

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К данному договору применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. (статья 567 ГК РФ ).

Договор дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо преимущественное право к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. (статья 572 ГК РФ). Особенностью данного договора является безвозмездность, так как даритель не получает встречного имущественного предоставления от одаряемого. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Данный договор подлежит нотариальному удостоверению, а если договор ренты предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива Жилищный кодекс РФ устанавливает, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Наследование

Статья 1110 ГК РФ устанавливает, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правоприемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное. Как известно, выделяют наследование по закону и наследование по завещанию. При этом наследование по закону осуществляется, если оно не изменено завещанием и в иных случаях, установленных в ГК РФ. В соответствии с п.2 статьи 1165 ГК РФ соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство. Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства.

Приватизация

В соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества следует понимать возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Статья 5 указанного ФЗ устанавливает перечень покупателей государственного и муниципального имущества, которыми могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля РФ, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 процентов, кроме предусмотренных законом случаев. Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Также данный закон подробно регламентирует порядок и способы приватизации государственного и муниципального имущества.

Таким образом, рассмотрев содержание оснований приобретения права собственности на недвижимое имущество, следует отметить, что остается достаточно широкий их перечень, детальная регламентация которых осуществляется различными нормативно-правовыми актами.

Основания и момент возникновения права собственности

Основания возникновения права собственности, так же как и основания его прекращения, регламентированы законодательством. О том, какие события и обстоятельства к ним относятся, а также каков порядок применения соответствующих положений законодательства на практике, поговорим в нашей статье.

Способы возникновения права собственности на недвижимое имущество

Возникновение права собственности на недвижимое имущество может происходить приведенными ниже способами, регламентированными законом (ст. 218 Гражданского кодекса РФ):

  • Создание нового объекта недвижимости. Право возникает с момента проведения госрегистрации (ст. 219 ГК РФ).
  • Проведение сделки, направленной на отчуждение объекта недвижимости.

Рассматриваемое право при этом возникнет с момента совершения надлежащих регистрационных действий (п. 2 ст. 223 ГК РФ). В обязательном порядке должны пройти госрегистрацию права на объекты недвижимости, правоустанавливающая документация на которые была составлена после вступления в силу закона «О госрегистрации…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (согласно п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218). В т. ч. подлежат обязательной госрегистрации и возникшие до введения закона № 122-ФЗ права, если происходит переход таких прав, их ограничение или сделка с соответствующим объектом недвижимости совершается уже после вступления в силу закона № 122-ФЗ (п. 3 ст. 69 закона № 218).

  • Исполнение завещания или предписаний закона о переходе права на находившееся в собственности у умершего гражданина имущество.
  • По решению судебного органа в отношении объекта, не имеющего хозяина (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
  • В порядке правопреемства при реорганизации юрлица.
  • После полной уплаты взноса членом того или иного кооператива (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
  • В силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Данный список не считается исчерпывающим и может быть расширен с учетом того, что основания возникновения и прекращения права собственности (ст. 235 ГК РФ) могут дополнять друг друга.

Когда возникает право собственности на недвижимость

Возникновение и дальнейшее изменение статуса всякого вещного права на недвижимость требует госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Данная процедура проводится компетентным органом — Федеральной службой регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

Других способов доказать существование зарегистрированного права, помимо госрегистрации, законодательством не регламентировано (п. 5 ст. 1 закона № 218).

Право собственности на недвижимость возникает с момента фиксации соответствующей информации в Едином госреестре недвижимости (далее — ЕГРН), см. п. 4 ст. 1 закона № 218. Прекращается оно аналогичным образом — с момента погашения соответствующей записи о существующем праве в ЕГРН.

Вместе с тем совершенный в отвечающей требованиям закона форме договор, по всем существенным условиям которого стороны пришли к согласию, однако предписываемая законом госрегистрация которого не выполнена, не влечет всех последствий, на которые он направлен, до осуществления указанных регистрационных действий.

При этом уже со времени согласования всех его существенных положений он порождает взаимные права и обязательства между самими сторонами, но в отношении третьих лиц — только с момента осуществления госрегистрации (п. 2 ИП президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Таким образом, госрегистрация — это юридический акт признания существования права, обжаловать которое после внесения соответствующих сведений в ЕГРН можно, только обратившись в судебный орган.

Может ли возникновение права произойти без госрегистрации

Как уже отмечалось выше, права на имущество, требующие госрегистрации, считаются возникшими, измененными или погашенными с момента совершения таких регистрационных действий (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Однако это только общий принцип, и в некоторых случаях рассматриваемое право возникает вне зависимости от внесения информации о его переходе в ЕГРН.

К таким исключениям относятся ситуации перехода права на имущество (п. 11 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, далее — ППВС № 10/22):

  • к правопреемнику юрлица, когда право возникает с момента окончания реорганизации названного юрлица (данная тема более подробно раскрыта в иных материалах нашего сайта, рекомендуем ознакомиться и с ними, например со статьей Преобразование (реорганизация) АО в ООО (нюансы));
  • наследнику после смерти наследодателя, когда право возникает в момент открытия наследства;
  • соответствующему члену кооператива (например, строительного, гаражного и т. д.), когда право в отношении имущества, в целях создания которого кооператив организовывался, переходит к такому члену после полной уплаты им своего взноса.

Перечень таких случаев может быть регламентирован исключительно законом и расширительному толкованию на данный момент не подлежит (п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Основания возникновения права собственности на самовольную постройку

В этом случае данное право может быть признано только по решению судебного органа. При этом в качестве документа — основания для внесения соответствующей записи в ЕГРН будет выступать такой судебный акт (подп. 5 п. 2 ст. 14 закона № 218). С момента фиксации соответствующей информации в ЕГРН право считается существующим.

ВАЖНО! Даже когда право собственности на объект недвижимости прошло процедуру госрегистрации в соответствии с законным регламентом, однако такой объект обладает характеристиками, присущими самовольной постройке, вероятность удовлетворения судебным органом требований о его уничтожении согласно предписаниям ст. 222 ГК РФ не исключена (п. 23 ППВС № 10/22, п. 5 ИП президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, далее — ИП № 143).

Суд должен удовлетворить требования о признании рассматриваемого в статье права на объект недвижимости, если установлен только 1 признак такого объекта как самовольно построенного, выражающийся в отсутствии документации, разрешающей строительство или ввод в эксплуатацию, хотя создавшим такую самовольную постройку субъектом были приняты все меры по ее оформлению (абз. 3 п. 26 ППВС № 10/22). Однако если лицо таких мер не принимало, у суда не будет оснований признавать его право собственности (п. 9 ИП № 143).

Данное право также не будет признано судебным органом, если такая постройка создает угрозу жизни и здоровью людей (п. 13 ИП № 143).

Истечение срока приобретательной давности

По данному основанию могут быть признаны собственниками недвижимости лица (как граждане, так и организации), которые в течение непрерывного срока не менее 15 лет добросовестно и открыто владеют этим имуществом как своей собственностью (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Правоприменитель расшифровывает перечисленные критерии (п. 15 ППВС № 10/22):

  • Добросовестность владения подразумевает, что субъект, получая имущество во владение, не обладал информацией о том, что у него нет оснований для получения права собственности на данное имущество (например, такой владелец предполагает, что предыдущий собственник от данного имущества отказался). Закон не запрещает приобретение права собственности по данному основанию, если такое владение началось и по соглашению сторон о дальнейшей передаче права в рамках сделки, хотя эта передача так и не состоялась (например, решение Феодосийского горсуда Респ. Крым от 27.10.2016 по делу № 2-2996/2016).
  • Открытость предполагает, что лицо не утаивает факт пребывания объекта недвижимость в его владении.
  • Непрерывность владения означает, что в течение всего установленного законом срока лицо не прекращало своих действий по реализации прав владельца. В т. ч. такие обстоятельства, как временное выбытие имущества из владения вопреки закону, его передача во временное владение другому субъекту (например, по договору аренды), не прерывают течение данного срока.
  • Владеть имуществом как своим собственным означает владеть им не по условиям договора.

В силу приобретательной давности при соблюдении необходимых по закону условий может признаваться право собственности и в отношении самовольной постройки (п. 12 ИП № 143).

Право собственности по аналогичному основанию может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на собственность установленного лица (п. 16 ППВС № 10/22).

Итак, по общему принципу право собственности на объект недвижимости возникает в момент внесения информации о нем в ЕГРН. Большинство из возможных оснований возникновения права собственности на такие объекты регламентированы гл. 14 ГК РФ.