Юридические признаки договора социального найма

Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон)

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 Гражданского кодекса РФ).

Договор найма жилого помещения является:

  • консенсуальным;
  • возмездным;
  • двусторонним.

Договоры найма жилого помещения делятся на виды:

  • договор коммерческого найма жилого помещения;
  • договор найма специализированного жилого помещения;
  • договор социального найма жилого помещения.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин.

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

  • изолированным;
  • признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (от одного года до 5 лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не установлено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор социального найма. Договор найма жилого помещения: Видео

Юридические признаки договора найма жилого помещения.

Глава 2. Договор найма жилого помещения.

§1. Понятие договора найма жилого помещения. §2. Виды договоров жилищного найма. §3. Субъекты права на жилое помещение по договору социального найма жилого помещения. §4. Права, обязанности и ответственность сторон по договору социального жилищного найма. §5. Расторжение договора социального жилищного найма.

Дополнительная литература:

1.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Т.2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2004.

2. Корнеев СМ., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. М.. 1996.

3. Крашенников П.В. Жилищное право. М., 2005.

4. Комментарий к Жилищному Кодексу (постатейный). М.: Проспект. 2005.

5. Марткович И.Б. Жилищное право. М., 1998.

6. Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998.

7. Толстой Ю.К. Жилищное право. М.: Проспект, 2005.

Понятие договора найма жилого помещения.

Определение — это договор о предоставлении жилого помещения во владение и пользование за плату для проживания в нем.

1) Гражданский Кодекс РФ, ст.ст. 671-688;

2) Жилищный Кодекс РФ от 29 декабря 2004 г.

3) Постановления Правительства Российской Федерации:

-от 30 июля 2004г. «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг»;

— от 14 декабря 2005 г. «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг»;

— от 21 января 2006 года «Об утверждении правил пользования жилым помещением»;

— от 28 января 2006 г. «Положение о признании жилого помещения непригодным для проживания, а многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;

— от 23 мая 2006 г. «О порядке предоставления гражданам коммунальных услуг»;

— от 13 августа 2006 г. «Правила содержания общего имущества дома»;

— от 26 июня 2007 г. «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2008-2010 годы»;

4) Постановление государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

5) Постановления Конституционного суда РФ: от 5.05.1995 г. – «О проверке конституционности ч.1 и 2 ст. 54 ЖК РСФСР», от 23.06.1995 г. — «О проверке конституционности п1.и п. 8 ч. 2 ст.60 ЖК РСФСР», от 3.10.1998 г. — «О проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Юридические признаки договора найма жилого помещения.

1. Правовая природа — он опосредует владение и пользование жилыми помещениями (иногда только пользование – (по договорам с юридическими лицами).

2. Субъектный состав: наймодатель и наниматель. Наймодателем может быть собственник или управомоченное им лицо, нанимателем — как правило, гражданин, а также юридическое лицо (в случаях, указанных в ст. 671 ГК)

3. Материальным объектом этого договора может быть только жилое помещение: дом, квартира, часть дома, комната в коммунальной квартире. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. В материальный объект входят также помещения вспомогательного использования и общие части дома.

4. Особая цель- жилое помещение по этому договору может использоваться только для проживания. Допускается использование для осуществления профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности (кроме промышленного производства), если это не нарушает права и законные интересы других граждан.

5. Возмездность — материальную выгоду получают и наймодатель и наниматель.

6. Консенсуальность — этот договор возникает в момент достижения соглашения в установленной форме, предоставление жилого помещения является обязанностью наймодателя, т. е. относится к стадии исполнения договора.

7. Двусторонне обязывающий характер — каждая сторона в этом договоре имеет не только права, но и несет обязанности.

8. Договор является государственно — регулируемым или свободно- заключаемым (в зависимости от вида). Договор социального жилищного найма является регулируемым, так как ему предшествует акт государственного или муниципального органа о предоставлении жилого помещения.

9. Обязательность письменной формы заключения договора.

1. Понятие договора социального найма и его характеристика

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ).

Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Ранее действовавший Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики Российской Федерации» определял, что договором социального найма жилого помещения признается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение (ч. 5 ст. 1244).

В юридической литературе*(245) указывается, что наниматель в отношении жилого помещения может обладать как правомочием пользования, т.е. возможностью эксплуатации и использования имущества (жилого помещения) путем извлечения полезных свойств*(246) (для проживания), так и правомочием владения, т.е. основанной на законе возможностью иметь у себя данное имущество (фактически обладать им). Содержание правомочия владения, по мнению Г.Ф. Шершеневича, предполагает «фактическое господство лица над вещью, соединенное с намерением присвоить ее себе»*(247). Анализ фактических отношений по поводу жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, позволяет утверждать, что наниматель, кроме пользования, владеет жилым помещением. Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилое помещение предоставляется во владение и пользование. Гражданское законодательство регулирует договор социального найма субсидиарно, т.е. если иное не предусмотрено жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК РФ). В данном случае иное жилищным законодательством не предусмотрено.

Таким образом, договор социального найма жилого помещения — соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю пригодное для проживания жилое помещение во владение и пользование в жилищном фонде социального использования, в пределах установленной нормы жилой площади (нормы предоставления площади жилья), а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им в установленных жилищным законодательством случаях и оплачивать коммунальные услуги.

Сторонами по договору социального найма являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем по договору социального найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем. Наймодателем является уполномоченный орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления либо иное управомоченное собственником лицо, действующее от имени собственника жилого помещения: Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования. Полномочия на заключение должностными лицами от имени наймодателя договоров социального найма основываются на доверенности, выданной руководителем соответствующего органа власти, или на акте (приказ, постановление, распоряжение), принятом им в соответствии с его компетенцией.

На территории г. Москвы право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предоставляется дирекциям единого заказчика на основании выписки из решения органа исполнительной власти.

Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнем, определяемым законом города. В качестве нанимателя выступает физическое лицо — гражданин Российской Федерации, которому предоставлено жилое помещение по договору социального найма.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации (ст. 63 ЖК РФ).

Заключение договора социального найма, с одной стороны, является правом сторон, а с другой — обязанностью, поскольку только после его заключения у сторон возникают права и обязанности и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи появляется право на вселение в жилое помещение и пользование им.

Объектом договора найма являются отношения по пользованию жилым помещением.

Предмет договора. Предмет любого договора является одним из его существенных условий без согласования которого договор не будет считаться заключенным. Согласно ч. 6 ст. 57, ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, т.е. когда в коммунальной квартире освобождается комната и в квартире нет лиц, которые нуждаются в жилых помещениях и не имеют иных оснований для ее предоставления. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

По общему правилу описание предмета заключается в указании конкретных действий, которые стороны должны совершить в отношении определенного имущества. По договору социального найма наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение. Указывается принадлежность жилого помещения к виду жилищного фонда — государственная или муниципальная собственность. При этом, если жилое помещение находится в государственной собственности, указывается на принадлежность к федеральной собственности, т.е. Российской Федерации, или собственности конкретного субъекта Российской Федерации.

В Типовой форме договора социального найма дается подробное описание технических характеристик жилого помещения: количество комнат в квартире, общая и жилая площадь, адрес жилого помещения.

В разделе «Предмет договора» Типового договора социального найма также указывается на последующие действия наймодателя — обеспечивает предоставление за плату конкретных коммунальных услуг: электроснабжение, газоснабжение, в том числе газ в баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление), в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии печного отопления, если такая льгота предоставляется на основании законодательства отдельным категориям граждан (как, правило, проживающих в сельской местности).

Более подробная характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения. Паспорт на жилое помещение (квартиру) — информационно-технический документ, содержащий сведения о состоянии, потребительских свойствах и технических характеристиках жилого помещения (квартиры). Он должен содержать объемно-планировочные параметры жилых помещений (квартир), характеристики конструкций и инженерно-технических систем, условия их безопасной эксплуатации, общие сведения о конструкциях, системах, технических и вспомогательных помещениях жилого дома, основные санитарно-гигиенические и экологические нормативы, иные сведения, необходимые для эксплуатации жилого помещения (квартиры). Требования к паспорту установлены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37) (с изменениями от 4 сентября 2000 г.). В то же время в г. Москве паспортизация осуществляется в соответствии с Законом г. Москвы «О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве» от 3 ноября 2004 г. N 66.

Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств. Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения

Понятие договора

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилого фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (п. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения регулируется следующими источниками:

– ГК РФ (ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681);

– договором социального найма жилья между наймодателем и нанимателем.

Характеристика договора социального найма жилого помещения

Договор этот является консенсуальным, двусторонне обязывающим, как правило, возмездным, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание, ремонт этого помещения и за коммунальные услуги (п. 2 ст. 156 ЖК РФ). В качестве исключения такой договор может быть безвозмездным: наниматель освобожден от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем), если он признан малоимущим гражданином, но при этом он обязан вносить плату за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги (п. 9 ст. 156 ЖК РФ). Исключение составляют лишь те жилые помещения, которые входят в муниципальный жилищный фонд социального использования.

Предметом договора социального найма жилого помещения может быть только жилое помещение. В этом качестве могут быть предоставлены:

– жилой дом, не являющийся многоквартирным;

– квартира в многоквартирном доме;

– одна или несколько изолированных комнат в коммунальной квартире или жилом доме, не являющемся многоквартирным.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть (ст. 62 ЖК РФ):

– неизолированное жилое помещение;

– помещение вспомогательного использования;

– общее имущество в многоквартирном доме.

Под неизолированным жилым помещением понимают:

– смежные комнаты квартир и жилых домов (т.е. связанные общим входом);

Помещениями вспомогательного использования считаются такие помещения, как кухня, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение. Такие помещения ранее назывались «подсобными».

Сторонами договора социального найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем по договору социального найма могут быть:

– собственник жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления;

– управомоченное собственником лицо.

Этот перечень является исчерпывающим.

Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи, а также в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор социального найма заключается с одним из членов его семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (п. 1 ст. 63 ЖК РФ). Следовательно, если договор социального найма жилого помещения заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, требование к форме договора нельзя считать соблюденным.

При несоблюдении письменной формы договора социального найма жилого помещения действует правило: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но вправе приводить письменные и иные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Следует обратить внимание на то, что договор социального найма жилого помещения и решение о предоставлении жилого помещения – это документы, принципиально различные по своей юридической природе.

Решение – это административный (индивидуальный) акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма жилого помещения в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

Договор социального найма жилого помещения – это источник гражданского права, который регулирует жилищные правоотношения сторон гражданского права. Содержание его регулируется не только гл. 8 ЖК РФ, но и ГК РФ, а также Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25. На практике стороны такого договора сами не составляют его текст, а используют бланк типового договора, введенный постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения». Создание типового договора, играющего роль образца при заключении договора, предусмотрено п. 2 ст. 63 ЖК РФ. Договор составляется в соответствии со ст. 60–72 ЖК РФ, повторяя основные положения предыдущего Типового договора, утвержденного Советом Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415, но при этом дополнен некоторыми деталями. В результате оказалось, что новый Типовой договор содержит следующие сведения, предусмотренные предыдущим Типовым договором:

– место и дату составления договора;

– наименование жилищно-эксплуатационной организации (ЖЭО), а при ее отсутствии – наименование организации;

– лицо, действующее от имени организации либо ЖЭО на основании Положения (его название и дата утверждения), в дальнейшем именуемое «наймодателем»;

– фамилию, имя и отчество гражданина, именуемого в дальнейшем «нанимателем»;

– реквизиты ордера на жилое помещение (номер, серия, дата выдачи, наименование органа, выдавшего его);

– факт заключения договора и его вид;

– адрес и размер жилого помещения;

– характеристику и техническое состояние предоставляемого жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, которые содержатся в прилагаемом паспорте;

Типовой договор устанавливает следующие правила:

– члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из данного договора, а совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам из данного договора;

– наймодатель не может изменить договор социального найма жилого помещения без согласия нанимателя и членов его семьи, кроме случаев, предусмотренных законом. Расторгнуть договор он может лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом;

– при выезде нанимателя и членов его семьи на другое место постоянного жительства договор считается расторгнутым со дня выезда;

– споры по договору разрешаются судом либо уполномоченным на то органом.

Действующий Типовой договор введен постановлением Правительства РФ 21 мая 2005 г. № 315. Помимо перечисленной выше информации, в нем предусматривается наличие следующих сведений:

– название и данные правоустанавливающего документа, послужившего основанием заключения договора;

– форма собственности жилого помещения;

– правомочия нанимателя (бессрочное владение и пользование);

– размер жилого помещения и его состав;

– место расположения жилого помещения (адрес);

– виды коммунальных услуг, предоставляемых наймодателем (электроснабжение газоснабжение, канализация, водоснабжение, способ отопления);

– количество членов семьи нанимателя и их данные (Ф.И.О. и степень родства с нанимателем).

В договоре также указывается:

– способ передачи жилого помещения (по передаточному акту);

– срок передачи жилого помещения (10 дней со дня заключения договора).

Новые обязанности нанимателя (по сравнению с прежними Типовым договором): переехать в другое жилое помещение на период капитального ремонта занимаемого жилого помещения.

Новые права нанимателя: требовать изменения платы за жилое помещение; право пользоваться общим имуществом дома; право требовать от нанимателя капитального ремонта; члены семьи нанимателя имеют равные с ним права.

Предусмотрена также ответственность нанимателя, несвоевременно или не полностью внесшего плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в виде пени.

Новые права наймодателя: требовать допуск в жилое помещение нанимателя своих работников для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения в заранее согласованное с ним время.

Наймодатель не может запретить нанимателю вселение супруга, родителей, детей в случае, если после этого общая площадь на одного человека семьи станет меньше учетной нормы (Решение Верховного Суда РФ от 16 января 2008 г. № ГКПИ 07–1022).

В Типовом договоре не предусмотрено, в каком количестве экземпляров он составляется.

В паспорте жилого помещения, прилагаемом к договору социального найма жилого помещения, должно быть указано:

– место нахождения жилого помещения (название населенного пункта и улицы, номер дома, корпуса, квартиры);

– вид жилищного фонда, в который входит жилое помещение;

– размер общей площади жилого помещения и его состав (число комнат и их размер, наличие кухни и ее размер, вид плиты и число конфорок в ней, наличие ванной комнаты и ее оборудование, наличие санитарного узла и его оборудование, размер коридора, наличие антресолей и их размер, наличие встроенных шкафов и их размер, наличие чулана-кладовки и его размер). Все размеры указываются в квадратных метрах;

– оборудование жилого помещения (водопровод, горячее водоснабжение, канализация, способ отопления, электроосвещение, газ, мусоропровод);

– наличие в квартире радиотрансляционной сети, телевизионной сети, телефона;

– дата сдачи дома в эксплуатацию;

– состояние жилого помещения и его оборудования;

– подписи наймодателя и нанимателя.

С целью придания стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения (п. 3 ст. 60 ЖК РФ).

Пользование жилым помещением по договору социального найма

В соответствии со ст. 61 ЖК РФ пдоговору социального найма жилого помещения:

а) пользование жилым помещением осуществляется в соответствии с ЖК РФ и этим договором;

б) наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Понятие договора социального найма и его содержание

Центральное место в ЖК РФ занимают положения, касающиеся договора социального найма жилого помещения (гл. 8). Согласно п. 1 ст. 672 ГК РФ по такому договору предоставляются гражданам жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования.

Согласно ст. 60 ЖК РФ по данному договору одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Договор социального найма жилого помещения, в отличие от договора коммерческого найма, заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Отношения по поводу найма в многоквартирных домах являются более сложными, поскольку объектом права пользования здесь выступают не только жилые помещения, но и имущество общего пользования, находящееся в этих домах, что впервые было установлено ст. 673 ГК РФ. Аналогичная норма содержится в ч. 2 ст. 61 ЖК РФ.

Статья 63 ЖК РФ предусматривает, что договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).

Содержание договора (права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения) определено в ст. 65 ЖК РФ. Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Помимо указанных, наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Статья 67 ЖК РФ устанавливает круг прав и обязанностей нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Наниматель имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

5) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

В жилищном законодательстве раскрывается понятие членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. В соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ к ним относятся проживающие совместно с нанимателем его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях членами семьи нанимателя могут быть признаны иные лица в судебном порядке. Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ).

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Одним из основных прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма является право вселять в это помещение иных лиц. Согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель с согласия, данного в письменной форме, членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей, или с данного в той же форме согласия членов своей семьи, включая временно отсутствующих, и наймодателя — других граждан в качестве постоянно проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Как указано в ч. 2 ст. 70 ЖК РФ, вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Отметим, что договор социального найма регулируется жилищным и гражданским законодательством.

Понятие и виды договоров найма жилого помещения.

Любые студенческие работы — ДОРОГО!

100 р бонус за первый заказ

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Характеристика договора найма жилого помещения: он является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Предметом договора найма жилого помещения является изолированное (имеющее отдельный вход), благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 ГК, ст. 40, 52 ЖК). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем – только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная.

Срок договора найма жилого помещения может быть как определенный, так и неопределенный.

Виды договора найма жилого помещения:

• договор социального найма жилого помещения;

• договор коммерческого найма жилого помещения. Названные выше виды договора найма жилого помещения различаются между собой:

• основаниями их заключения;

• формой собственности наймодателя на сдаваемое в наем жилое помещение;

• размером жилого помещения, являющегося предметом договора;

• сроком действия договора;

• способом определения оплаты за пользование жилым помещением;

• правомочиями сторон договора;

• источниками их правового регулирования.

Оба вида договора регулируются гл. 35 ГК, однако к договору социального найма относятся только семь из восемнадцати статей. Это ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 1–3 ст. 685 ГК. Кроме них указанный вид договора регулируется Жилищным кодексом, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. и рядом других нормативных актов.